Решение по делу № 2-895/2025 от 23.05.2025

Дело № УИД 01RS0006-01 № Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.05.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2025 года а.Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе: Председательствующего судьи ФИО12

при секретаре ФИО8,

с участием представителя истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО2, ФИО4, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО4, ФИО3 (Покупатели) и ИП ФИО1 (Продавец) был заключен договор купли- продажи недвижимости, в соответствии с которым Продавец обязался передать в общую долевую собственность Покупателей (по 1/3 доли каждому) двухкомнатную <адрес>, общей площадью 66,6 кв.м., расположенную на 2 этаже в жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, корпус 4, кадастровый №, а Покупатели оплатить 5 100 000 рублей, из которых: -сумму в размере 4 791 798 рублей Покупатели должны были оплатить Продавцу за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительсчтва Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей <адрес> и части <адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» на основании государственного жилищного сертификата о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством труда и социальной политики, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ;

-оставшуюся сумму в размере 308 202 рублей Покупатели должны были оплатить за счет собственных средств, путем внесения в кассу Продавца, в день подписания Договора.

Вместе с тем, указанное обязательство по оплате ответчиком исполнено ненадлежащим образом, а именно:

Ответчик оплатил за счет собственных средств 308 202 рублей. Однако, решением Министерства строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Республики Адыгея № от ДД.ММ.ГГГГ в перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании жилищного сертификата № было отказано.

Таким образом, оставшиеся денежные средства в размере 4 791 798 рублей, которые покупатель должен был оплатить продавцу за счет средств социальной выплаты, не выплачены по настоящее время, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора.

в адрес ответчика было направлено требование (претензию) по мессенджеру на номера телефонов, указанных в договоре купли-продажи недвижимости, и по которым ранее велась юридически значимая переписка и согласовывались условия на стадии заключения договора с ответчиком, которая оставлена ответчиком без исполнения.

Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО2, ФИО4, ФИО3; прекратить право собственности ответчиков на <адрес> общей площадью 66,6 кв.м., расположенную на 2 этаже в жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, корпус 4, кадастровый №; признать за ФИО1 право собственности на вышеуказанную квартиру; возвратить в надлежащем состоянии двухкомнатную <адрес> общей площадью 66,6 кв.м., расположенную на 2 этаже в жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, корпус 4, кадастровый № в собственность ФИО1, прекратить право пользования данным жилым помещением и снять с регистрационного учета зарегистрированных лиц в квартире; взыскать с ФИО2 в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей; произвести зачет взысканных судебных издержек в размере 103 000 рублей из суммы 308 202 рублей подлежащий возврату ответчику, обязав ИП ФИО1, вернуть в пользу ФИО2 после расторжения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сумму 205 202 рублей. Обязательство ФИО2 по возмещению судебных расходов в размере 103 000 рублей считать исполненным.

Тахтамукайским районным судом Республики Адыгея было вынесено заочное решение по имеющемуся иску, которым требования ИП ФИО1 были удовлетворены в полном объеме.

Однако, в связи с поступившим от ответчика ФИО2 заявлением об отмене заочного решения, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ было отменено и производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО10 на удовлетворении требований настаивала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на иск, в которых указано о том, что основанием для обращения в суд стало невыполнение покупателем условий договора, связанных с отсутствием оплаты на счет продавца. Однако, задержка оплаты стоимости квартиры связана с отказом Министерства строительства, транспорта, жилищно- коммунального и дорожного хозяйства РА от ДД.ММ.ГГГГ, который в настоящее время обжалуется в кассационном порядке. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены ФИО3 и ФИО4, которые в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения извещены надлежащим образом посредством направления повестки и размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки суду не сообщили.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, был привлечен Филиал № по <адрес> ГКУ РА «ЦТСЗН», представитель которого в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен надлежащим образом посредством направления повестки и размещения информации на официальном сайте суда, о причинах неявки суду не сообщил.

Неявка лица, участвующего в деле, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, и поэтому не может быть препятствием к рассмотрению дела.

С учетом полноты и достаточности документов, представленных в деле, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие неявивших сторон.

Суд, заслушав представителя истца, участвующего в судебном заседании, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам:

На основании ст. 2 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ) основной целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (Продавец) и ФИО2, ФИО4, ФИО3 (Покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимости (далее-Договор).

Согласно п.1.1 Договора, Продавец обязался передать в общую долевую собственность Покупателей (по 1/3 доли каждый) жилое помещение: двухкомнатную <адрес>, общей площадью 66,6 кв.м., расположенную на 2 этаже в жилом доме по адресу: <адрес> пгт. ФИО5, <адрес>, корпус 4, кадастровый №.

Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 договора).

В силу п. 2.1 договора стоимость квартиры, передаваемой по договору, составляет 5 100 000 рублей, из которых:

-сумму в размере 4 791 798 рублей Покупатели должны были оплатить Продавцу за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительсчтва Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей <адрес> и части <адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» на основании государственного жилищного сертификата о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством труда и социальной политики, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления в установленные законом порядке и сроки уполномоченным исполнительным органом субъекта Российской Федерации денежной суммы в размере 4 791 798 рублей на расчетный счет продавца по указанным реквизитам.

Г осударственная регистрация перехода права собственности по настоящему договору осуществляется до перечисления средств социальной выплаты (п.5.2 договора).

Во исполнение указанного договора Продавцом и Покупателями были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к Покупателям.

В силу п.2.2 договора согласно п.5 ст. 488 ГК РФ, с момента государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателей и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у Продавца, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, обязательство по оплате покупателями исполнено ненадлежащим образом, а именно оплачено только за счет собственных средств- 308 202 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков было направлено требование (претензия) по мессенджеру на номера телефонов, указанных в договоре купли-продажи недвижимости, и по которым ранее велась юридически значимая переписка и согласовывались условия на стадии заключения договора с ответчиками, которая оставлена последними без исполнения.

При этом, решением Министерства строительства, транспорта, жилищно- коммунального и дорожного хозяйства Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № в перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании жилищного сертификата № было отказано.

Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении искового заявления ФИО2 к Министерству строительства, транспорта, жилищно-коммунального хозяйства Республики Адыгея о признании решения № от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским судам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО2 без удовлетворения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от

кассационная жалоба ФИО2 принята производству суда с назначением судебного слушания на ДД.ММ.ГГГГ к 11 час. 30 мин.

На момент рассмотрения настоящего иска ответчиком ФИО2 не представлено судебного акта, вынесенного Четвертым кассационным судом общей юрисдикции, в результате рассмотрения кассационной жалобы.

Таким образом, при рассмотрении настоящего иска суд исходит из того, что на момент рассмотрения настоящего дела обязательства по договору купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты стоимости квартиры в размере 4 791 798 рублей покупателями не исполнены, что является

существенным нарушением обязательств ответчиками как покупателей по осуществлению расчетов по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 65 Пленума Верховного Суда Российской N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи, в связи с чем имущество, переданное по этому договору, исходя из положений, предусмотренных статьями 1102, 1104 ГК РФ, подлежит возврату ответчиком.

С учетом того, что денежные средства в счет оплаты квартиры в распоряжение истца не поступали, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части расторжения спорного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчики не выполнили надлежащим образом свои обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества.

В силу ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

В данном случае, вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права истца на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца в части признания права собственности истца на спорную квартиру являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом в судебном заседании не нашел подтверждения факт вселения покупателей в спорную квартиру, факт передачи ключей от нее, факт регистрации ответчиков в жилом помещении, в связи с чем суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца в части прекращения права пользования ответчиками спорным помещением и снятии их с регистрационного учета.

В порядке ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ № обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ. В связи с чем, суд обязан создать условия, при которых соблюдается необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

В законодательстве не содержится запрета на оплату юридической помощи, оказанной представителем вне судебного заседания, в том числе и за рамками судебного заседания, а поэтому оплате подлежит участие представителя во всем гражданском судопроизводстве, при этом время занятости представителя исчисляется в днях, в которые представитель был фактически занят выполнением поручения по оказанию указанных услуг, вне зависимости работы в течение дня.

Как следует из материалов дела, услуги по оплате услуг представителя ФИО10, выступающей от имени ООО «Главбух», выразились в правовом анализе документов, составлении претензии, составлении искового заявления, участии представителя в судебных заседаниях в суде первой инстанции, расходы на услуги представителя составили 100 000 рублей, что подтверждается договором оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд критически относится к доводам ответчика ФИО2 относительно завышенного размера расходов на оплату услуг представителя, поскольку данные доводы не подтверждены документально и основаны исключительно на несогласии ответчика с размером.

Принимая во внимание категорию и сложность возникшего спора, объем выполненной работы, сложившуюся в регионе стоимость оплаты юридических услуг, с учетом возражений ответчика ФИО2, суд полагает возможным определить к взысканию в солидарном порядке с ответчиков в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 100 000 рублей.

Согласно чЛ ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которого состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы по настоящему делу также состоят из государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче иска, в размере 3 000 рублей, которые с учетом удовлетворения требований истца подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований.

При этом критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли- продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков.

Из материалов дела усматривается, что во исполнение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками было оплачено 308 202 рублей, которые с учетом расторжения спорного договора купли-продажи подлежат истцом возврату в пользу ответчиков.

С учетом требований действующего законодательства, суд полагает возможным произвести зачет взысканных в пользу истца судебных издержек в общем размере 103 000 рублей из суммы 308 202 рублей подлежащей возврату ответчикам и при этом обязательство ответчиков по возмещению судебных расходов в размере 103 000 рублей считать исполненным с обязанием ИП ГФИО9 вернуть в пользу ответчиков денежную сумму в размере 205 202 рублей, исходя из расчета: 308 202 руб. -103 000 руб.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО2, ФИО4, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости- удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО2, ФИО4 Г еннадьевичем, ФИО3.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО4, ФИО3 на <адрес> общей площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

<адрес> <адрес>, <адрес> корпус 4.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ИП ФИО1 на <адрес> общей площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> корпус 4.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для аннулирования записи о регистрации права общей долевой собственности за ФИО2, ФИО4, ФИО3 на <адрес> общей площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> корпус 4.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для государственной регистрации права собственности ИП ФИО1

Батырбиевичем на <адрес> общей площадью 66,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> пгт. ФИО5, <адрес> корпус 4.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2 (паспорт: серия 0323 №), ФИО4 (паспорт: серия 0323 №) в пользу ИП ФИО1 расходы по оплате юридических услуг в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Произвести зачет взысканных в пользу ИП ФИО1 судебных издержек в общем размере 103 000 рублей из суммы 308 202 рублей, подлежащей возврату ФИО2, ФИО4, ФИО3 с обязанием ИП ФИО1 вернуть в пользу ФИО2, ФИО4, ФИО3 денежную сумму в размере 205 202 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.