Решение по делу № 2-1213/2022 от 05.12.2022 - об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному иску <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области о признании права общей долевой собственности на завершенный строительством объект, утверждении границ земельного участка и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Дело № 2-1213/2022

УИД 76RS0013-02-2022-000401-39

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области

в составе председательствующего судьи Лебедевой Н.В.

при секретаре Спириной М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 декабря 2022 года в городе Рыбинске Ярославской области гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области о признании права общей долевой собственности на завершенный строительством объект, утверждении границ земельного участка и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (далее по тексту –ДИЗО) обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии у собственников объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование требований указано, что 19.11.2018 между ДИЗО и ответчиками заключен договор общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают и используют на условиях аренды земельных участок, расположенный по адресу <адрес> для завершения строительства нежилого здания. Договор заключен сроком до 19.11.2021. В пределах срока действия договора строительство объекта недвижимости не было завершено, цель предоставления земельного участка не достигнута. В качестве правового основания исковых требований указана ст. 239.1 ГК РФ.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 подано встречное исковое заявление к ДИЗО о признании права общей долевой собственности на завершенный строительством объект - нежилое здание, общей площадью 1449,5 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, утверждении границ земельного участка, расположенного по адресу <адрес> с кадастровым номером № согласно межевому плану от 16.06.2022, выполненному кадастровым инженером ФИО8, и внесения соответствующих требований в единый государственный реестр недвижимости.

Исковое заявление мотивировано тем, что на момент истечения срока действия договора аренды здание гостиницы находилось в состоянии завершенного строительства. Здание имеет все конструктивные элементы, подключены коммуникации – газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение. В силу существовавшей сложной эпидемиологической обстановки ввести здание в эксплуатацию в порядке административного регламента в установленный договором аренды земельного участка срок не представилось возможным. Продление срока действия договора аренды земельного участка или перезаключение его на новый срок действующим законодательством не предусмотрено. Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ. Ввиду истечения срока действия договора аренды на земельный участок, а также разрешения на строительство получить акт ввода объекта в эксплуатации не представляется возможным.

Кроме того, при проведении кадастровых работ по обследованию и изготовлению технического плана здания была выявлена реестровая ошибка, допущенная при установлении границ земельного участка, на котором находится здание гостиницы. В настоящее время границы участка сформированы таким образом, что границы здания выходят за пределы земельного участка. В целях устранения ошибки истцами был заказан межевой план, выполненный 16.06.2022 кадастровым инженером ФИО8. Исправление реестровый ошибки позволит уточнить местоположение участка, вписать в него границы здания и зарегистрировать здание в установленном порядке.

В качестве правовых оснований указаны ст.ст. 218, 219, 222 ГК РФ, ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В судебном заседании представитель ДИЗО, действующая на основании доверенности ФИО5, исковые требования поддержала, вместе с тем выразила позицию по встречным исковым требованиям, согласно которой ДИЗО не возражает в их удовлетворении при соответствии здания строительным нормам и требованиям. Требование об утверждении границ земельного участка считала преждевременным, полагая, что данный вопрос должен быть решен в административном порядке.

Представитель ответчиков, действующая на основании доверенностей ФИО2, ФИО3, ФИО4, а также на основании устного ходатайства ФИО1 о допуске представителя ФИО6, возражала против удовлетворения требования ДИЗО об изъятии объекта недвижимости, поддержала требования встречного искового заявления, заявив отказ от требований в части утверждения границ земельного участка согласно межевому плану от 16.06.2022.

Третье лицо Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск представителя в суд не направил, ходатайств и возражений в суд не представил; надлежаще извещен о дате и времени судебного разбирательства.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, просил суд рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, представил письменные объяснения на исковые и встречные исковые требования, указав, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № учтен с характеристиками: адрес <адрес>, наименование – «здание гостиницы, незавершенное строительством», степень готовности 11%, площадь застройки 514 кв.м., координаты границ не установлены, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 <данные изъяты> доли, ФИО3 <данные изъяты> доли, ФИО1 <данные изъяты> доли, ФИО2 <данные изъяты> доли. Кроме того, обратило внимание на то, что границы земельного участка № установлены, в связи с чем Управление полагает, что истцу необходимо уточнить требования в части исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка.

Выслушав представителя ДИЗО, представителя ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что 19.11.2018 между ДИЗО (арендодателем) и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендаторами) заключен договор общего пользования неделимым земельным участком № на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают и используют на условиях аренды земельных участок, расположенный по адресу <адрес> для завершения строительства нежилого здания. Договор заключен сроком до 19.11.2021.

В настоящее время объект незавершенного строительства с кадастровым номером № учтен с характеристиками: адрес <адрес>, наименование – «здание гостиницы, незавершенное строительством», степень готовности 11%, площадь застройки 514 кв.м., координаты границ не установлены, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 <данные изъяты> доли, ФИО3 <данные изъяты> доли, ФИО1 <данные изъяты> доли, ФИО2 <данные изъяты> доли.

Согласно акту обследования земельного участка от 01.03.2022, произведенного ведущим специалистом отдела контроля использования муниципального имущества и земель Департамента имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Рыбинск, на момент обследования земельный участок огорожен профильным металлическим строительным забором, на участке находится трехэтажное нежилое здание: оконные и дверные проемы имеют остекление и двери, здание подведено под крышу, имеется отопление.

Согласно техническому отчету по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания гостиницы по адресу <адрес>, обследование строительных конструкций здания выполнено в мае 2022. Строительные работы в процессе строительства выполнены в полном объеме в соответствии с проектной документацией «Здание гостиницы по адресу: <адрес>, разработанной МУП «<данные изъяты>» шифр №.

В связи с созданием здания, расположенного по адресу <адрес>, кадастровым инженером ФИО10 15.04.2022 выполнен технический план здания, согласно которому характеристиками здания являются: наименование объекта – здание гостиницы, назначение объекта – нежилое, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, год завершения строительства – 2022 год, площадь объекта недвижимости – 1449,5 кв.м.

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подп. 3.1 п. 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Вместе с тем, главным условием для применения данных разъяснений служит законность строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Как следует из положений статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Из обстоятельств дела следует, что у истца имелись права на земельный участок, предполагающие возможность строительства в соответствии с видом разрешенного использования –для завершения строительства нежилого здания.

На момент рассмотрения иска в суде объект незавершенного строительства таковым не является, а представляет из себя законченный строительством объект, что подтверждается техническим планом здания, техническим отчетом по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания, заключением строительно-технической экспертизы № по обследованию строительных конструкций здания по адресу <адрес>, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных в первоначальном иске требований ДИЗО об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В части разрешения встречных требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании за ними права общей долевой собственности на нежилое здание гостиницы, суд пришел к следующим выводам.

С учетом существования зарегистрированного за ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 права собственности на объект незавершенного строительства, для введения данного объекта в гражданский оборот требуется выполнение требований градостроительного законодательства о вводе объекта, законченного строительством, в эксплуатацию. Отсутствие прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не является основанием для признания прав на данный объект в судебном порядке, поскольку такой объект не обладает признаками самовольной постройки, так как возведен правомерно, в соответствии с законодательством, право на него, как на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11% зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспаривается, в том числе истцом. Нарушение права в рассматриваемом случае может быть выражено лишь в необоснованном отказе завершения процедуры ввода объекта, законченного строительством. Таких обстоятельств в исковом заявлении истцы по встречному исковому заявлению не приводят, указывая лишь на то, что ввод объекта в эксплуатацию невозможен в связи с истечение срока действия договора на аренду земельного участка. Представитель истцов ФИО6 в судебном заседании пояснила, что истцы в Департамент строительства Ярославской области с соответствующим заявлением не обращались.

Между тем, в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для фиксации момента окончания строительства и для ввода в гражданский оборот объекта строительства необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Однако доказательств соблюдения процедуры ввода объекта в эксплуатацию и наличие у истцов по встречным исковым требованиям полного пакета документов, необходимых в соответствии с п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истцами не представлено.

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы № от 29.10.2022 по обследованию строительных конструкций здания по адресу <адрес>, назначенной в соответствии с определением суда от 15.07.2022, техническое состояние строительных конструкций здания, предъявляемые к обследуемому объекту, соответствуют требованиям безопасности зданий и сооружений, строительные конструкции здания обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при окончании строительных работ и соблюдении предусмотренных проектными решениями мероприятий. На основании проведенной экспертизы здание может быть допущено для окончания строительных и отделочных работ без использования мероприятий по усилению и ремонту его конструктивных элементов и основных несущих конструкций. Сохранение здания, расположенного по адресу <адрес>, позволит эксплуатировать его без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде, без нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц при выполнении необходимых мероприятий по завершению строительных работ, указанных в пункте 10 технического отчета. Доказательств выполнения указанных строительных работ истцами не представлено.

Таким образом, установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 не приняты надлежащие меры к получению акта ввода объекта в эксплуатацию, ввиду отсутствия прав на земельный участок, не представлены в Департамент строительства Ярославской области необходимые документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на объект строительства в судебном порядке.

Вопрос о праве на земельный участок может быть разрешен в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 не лишены возможности претендовать на заключение договора аренды земельного участка, на котором размещен выстроенный объект недвижимости.

ФИО6, являясь представителем ФИО2, ФИО3, ФИО4 по доверенностям, предоставляющим ей полномочия по полному или частичному отказу от исковых требований, в судебном заседании отказалась от иска в части требования утверждения границ земельного участка, расположенного по адресу <адрес> кадастровым номером № согласно межевому плану от 16.06.2022, выполненному кадастровым инженером ФИО8 и внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости. Интересы истца ФИО1 ФИО6 представляла по устному ходатайству ФИО1 Полномочия по полному или частичному отказу от иска ФИО1 ФИО6 не предоставлял. Указанное требование, заявленное ФИО1, подлежит разрешению.

Порядок установления границ земельного участка, кадастровый учет земельного участка, исправления реестровых ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрен нормами Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и предполагает обращение заинтересованных лиц в орган Росреестра с соответствующими заявлениями. Истцом ФИО1 требование об утверждении границ земельного участка заявлено в связи с имеющейся, по его мнению, реестровой ошибкой. Досудебный порядок обращения об исправлении реестровой ошибки ФИО1 не соблюден, вследствие чего требование об утверждении границ земельного участка в судебном порядке влечет отказ в его удовлетворении.

Суд, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

решил:

Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск (ИНН <***>) в удовлетворении иска к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - отказать.

ФИО1 (паспорт <данные изъяты>), ФИО2 (СНИЛС <данные изъяты>), ФИО3 (СНИЛС <данные изъяты>), ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) в исковых требованиях к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области о признании права общей долевой собственности на завершенный строительством объект нежилое здание, общей площадью 1449,5 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, – отказать.

ФИО1 в исковых требованиях к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области об утверждении границ земельного участка, расположенного по адресу <адрес> с кадастровым номером № согласно межевому плану от 16.06.2022, выполненному кадастровым инженером ФИО8, и внесении соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Лебедева Н.В.