Решение по делу № 2-936/2025 от 30.09.2025 - о сохранении нежилого помещения в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии, о признании права собственности на нежилое здание.

.

.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 сентября 2025 года город Новокуйбышевск

Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Коншу М.А.,

при секретаре Яблонской Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 936/2025 по иску ФИО3 к Администрации г. о. Новокуйбышевска о сохранении нежилого помещения в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии, о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с указанным иском, в котором, уточнив заявленные требования, просит признать за ней право собственности на реконструированное, переустроенное, перепланированное здание, площадью 798,7 кв.м., кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <Адрес>; признать здание с кадастровым номером <№>, площадью 798,7 кв. м., расположенное по адресу: <Адрес> - нежилым зданием с назначением «под гостиничные услуги».

В обоснование заявленных требований указывает на то, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером <№>, общей площадью 578,1 кв. м., расположенный по адресу: <Адрес>. В 2024 году истцом произведена реконструкция, перепланировка и переустройство здания, в результате чего итоговая площадь реконструированного, переустроенного и перепланированного нежилого помещения составила 798,7 кв.м. 11.04.2024 она обратилась в Новокуйбышевский отдел Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о внесении в ЕГРН сведений, а именно об исключении сведений о наименовании здания «жилой дом» и внесении вида разрешенного использования в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка «Обеспечение дорожного отдыха (4.9.1.2)» - «Гостиничные услуги». Однако, 18.07.2024 получила отказ, согласно которому в отношении жилого дома внести изменения в вид разрешенного использования в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка «обеспечение дорожного отдыха» (4.9.1.2) - «гостиничные услуги» не представляется возможным без изменения назначения здания на нежилое. При этом, учитывая градостроительное законодательство РФ, изменение назначения здания может быть осуществлено в результате его реконструкции. В связи с изложенным истец вынуждена обратится в суд.

Истец ФИО3 и ее представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, письменно ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель администрации г.о. Новокуйбышевск в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители третьих лиц- Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Филиал ФКП «Роскадастр"», ООО «Кредо», третье лицо- кадастровый инженер ФИО5, не явились, извещены о времени и месте проведения заседания.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив основания заявленных требований, исследовав письменные материалы дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (части 1 - 4 статьи 67 ГПК РФ).

Согласно ч. 14 ст. 1 ГрК РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, реконструкция включает изменение перепланировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований и частичную разборку здания.

В силу ч. 1 ст. 263 ГК РФ и п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии с вышеприведенными правовыми актами собственник земельного участка имеет право осуществлять строительство на занимаемом им земельном участке при одновременном соблюдении следующих условий: соблюдение принципа разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных и строительных норм и правил; ведение строительства при наличии разрешительной документации, бесспорно подтверждающей то обстоятельство, что указанным лицом с участием компетентных органов технически разрешены вопросы, направленные на обеспечение соблюдения нрав граждан и других лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты в результате возведения самовольных построек.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (часть 1).

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч.ч. 1, 6 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером <№>, площадью 578,1 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 592 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: обеспечение дорожного отдыха (4.9.1.2), расположенный по адресу: <Адрес>.

В процессе эксплуатации истцом осуществлена реконструкция жилого дома.

Постановлением администрации г.о. Новокуйбышевск от 02.07.2024 г. <№> предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, площадью 592 м2, расположенного по адресу: <Адрес> (кадастровый квартал <№>) – обеспечение дорожного отдыха (4.9.1.2)

Согласно служебной записки и.о. руководителя управления главного архитектора ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <№>, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.о.Новокуйбышевск Самарской области с включением территории 220га, утвержденными решением Думы г.о.Новокуйбышевск от 19.06.2008г. № 490, расположен в территориальной зоне производственных и коммунально-складских объектов V класса опасности (П-3).

Использование земельного участка с видом разрешенного использования «Обеспечение дорожного отдыха (4.9.1.2)» (гостиница) возможно после получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, при соблюдении технических регламентов, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил, установленных законодательством Российской Федерации.

Согласно, имеющемуся в материалах гражданского дела техническому паспорту, выполненному ООО «Кредо» от 24.09.2024 г., по заказу ФИО3, на здание с кадастровым номером <№> – технические характеристики здания изменились в результате реконструкции, произведенной в 2024 году, общая площадь дома составила 798,7 кв.м.

Из экспертного заключения ООО «Кредо» от 24.09.2024 г. следует, что помещения здания с кадастровым номером <№> подготовлены для эксплуатации в качестве гостиничного комплекса. Объект строительства - здание гостиницы, расположенный по адресу: <Адрес>, соответствует действующим градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, является безопасным к эксплуатации.

Из служебной записки руководителя управления главного архитектора ФИО2 от 01.09.2025 года следует, что земельный участок с кадастровым номером <№> расположен в начале улицы Карбышева, которая непосредственно примыкает к Восточному шоссе, которое в свою очередь примыкает к автомобильной дороге регионального значения «Самара - Пугачёв - Энгельс - Волгоград» (Р226). Земельный участок имеет связь с улично-дорожной сетью. Размещение объекта капитального строительства для предоставления гостиничных услуг соответствует полученному условно разрешенному виду использования «Обеспечение дорожного отдыха (4.9.1.2)», в соответствии с постановлением администрации городского округа Новокуйбышевск от 02.07.2024 №1513 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков».

Экспертным заключением (дополнительным к основному заключению от 24.09.2024г.) выполненному ООО «Кредо» 2025 г., по заказу ФИО3, в отношении здания с кадастровым номером <№> сделаны следующие выводы: Объект ранее имел признаки жилого дома: предназначался для постоянного проживания, имел необходимую инфраструктуру для семьи, отвечал требованиям Жилищного и Градостроительного кодексов. В настоящее время проведена реконструкция, перепланировка, выразившаяся в изменении его функционального назначения. Объект функционирует как гостиница, что подтверждается наличием номерного фонда, системы обслуживания гостей, организации питания, административной зоны и ведения предпринимательской деятельности. Таким образом, здание обладает всеми признаками объекта, предназначенного для временного проживания граждан - гостиницы, и используется именно по такому назначению.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжаться имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая, что спорный объект возведен на земельном участке, принадлежащем истцу, в его границах, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, поскольку как было указано выше в настоящее время в отношении земельного участка с КН:<№>, площадью 592 кв. м, по адресу: <Адрес>, установлен вид разрешенного использования: «обеспечение дорожного отдыха» (4.9.1.2) (гостиничные услуги), объект используется по целевому назначению - под гостиничный комплекс, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и соответствует действующим градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, является безопасным к эксплуатации, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО3 исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные требования ФИО3 к Администрации г.о. Новокуйбышевска о сохранении нежилого помещения в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии, о признании права собственности на нежилое здание- удовлетворить.

Сохранить объект недвижимости - здание, площадью 798,7 кв. м., кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <Адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать здание с кадастровым номером <№> площадью 798,7кв. м., расположенное по адресу: <Адрес> - нежилым зданием с назначением «под гостиничные услуги».

Признать за ФИО3 право собственности на реконструированное, переустроенное, перепланированное здание, площадью 798,7кв. м., кадастровый номер <№>, расположенное по адресу: <Адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности и для государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 30.09.2025 г.

Судья /подпись/ М.А. Коншу

.