Дело № 2-2858/2022
УИД 03RS0007-01-2022-003243-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июля 2022 года г. Уфа
Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Ярмухамедовой А.С.,
при секретаре Прокофьевой И.А.,
с участием представителя истца Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по доверенности ФИО1
ответчика ФИО2,
представителя ответчиков ФИО3, ФИО2 по доверенностям ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным, обязании возвратить земельный участок,
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, просит признать недействительным договор от 04 марта 2022 года ... купли-продажи земельного участка, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО3, обязать ФИО2 возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., площадью 1126 кв.м.
Исковые требования мотивированы тем, что ФИО3 до 30 марта 2022 года на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., площадь. 1126 кв.м., категория земель: земли населенный пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания индивидуального жилого дома. Спорный земельный участок предоставлен ФИО5 на основании договора № ... от 04 марта 2022 года купли-продажи земельного участка, заключенного с истцом. В настоящее время спорный участок принадлежит на праве собственности ФИО2 Согласно информации, предоставленной ГУ архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-3 и предназначен для многоэтажной застройки многоквартирными жилыми домами выше 6 этажей, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» в данной территориальной зоне не предусмотрен. Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 15 июня 2016 года утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ..., в соответствии с которым на спорном земельном участке предусмотрена общеобразовательная школа. Цель, указанная в заявлении ответчика в Минземимущество РБ о предоставлении спорного земельного участка «для обслуживания индивидуального жилого дома» не соответствует документам территориального планирования муниципального образования ГО г. Уфа РБ. В течении длительного времени территория земельного участка с кадастровым номером ... используется в качестве строительной площадки для строительства многоквартирного жилого дома, находящегося на смежных земельных участках с кадастровыми номерами ... с видом разрешенного использования «многоквартирные многоэтажные жилые дома». Предоставление спорного земельного участка для целей «для обслуживания индивидуального жилого дома» не представлялось возможным. Размер земельного участка определяется исходя из функционального назначения объектов, принадлежащих собственникам строений, обратившихся с заявлением о предоставлении земельного участка. Площадь спорного земельного участка составляет 1126 кв.м., а расположенные на нем объекты недвижимости занимают 25 кв.м., что не соответствует функциональному использованию земельного участка и указывает на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка. В целях исключения злоупотребления сторонами в приобретении земельных участков без проведения публичных торгов должны применять с учетом экономически обоснованного размера испрашиваемого земельного участка. Бремя доказывания необходимого размера земельного участка возлагается на лицо, желающее заключить договор о предоставлении земельного участка в собственность за плату, что не было соблюдено ответчиком при обращении в Минземимущество РБ с заявлением о предоставлении спорного земельного участка. В связи с признанием недействительным договора ... от 04 марта 2022 года подлежат признанию недействительными все последующие сделки, совершаемые в отношении спорного земельного участка. ФИО3 менее чем через месяц после заключения оспариваемого договора было произведено отчуждение спорного земельного участка в пользу ФИО2
Ответчик ФИО3, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены своевременно и в установленном законом порядке.
Суд, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), с учетом мнения участвующих лиц, рассмотрел гражданское дело в отсутствии неявившихся сторон.
Представитель истца Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что, по выписке видно, что вид разрешенного использования земельного участка под ИЖС, но в связи с обращением Главархитектуры, установлено, что земельный участок находится в зоне Ж-3. По проекту на спорном земельном участке должны находиться дом и школа. Почему был заключен договор, пояснить не может.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, пояснила, что писали письмо в Администрацию ГО г. Уфа РБ, откуда поступил ответ, что имеют право делать ремонт, после пожара восстанавливает дом. Земельный участок находится в ее собственности, желает восстановить дом, отремонтировать. У ФИО3 перед ней была задолженность в размере 5000000 руб., в связи с чем он отдал ей спорный земельный участок, оформили отступную.
Представитель ответчиков ФИО3, ФИО2 по доверенностям ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, пояснила, что земельный участок испрашивается для целей, которые не предусмотрены под строительство многоквартирного дома. Размер земельного участка установлен договором купли-продажи от 04 марта 2022 года, ответчик покупал его как частное лицо, оплата произведена в размере 3% от кадастровой стоимости участка, оплата подтверждается, переход права собственности состоялся, соглашение заключено. ФИО3 также оплатил за фактическое использование земельного участка, неосновательное обогащение до момента регистрации его права собственности. Документы, на которые ссылается истец, существовали и до заключения договора, поэтому сейчас непонятно, почему просят признать договор купли-продажи незаконным. По документам 2016 года на спорном участке должен был быть детский сад, он не входит в перечень статьи 49 ЗК РФ. Процедура по изъятию объекта недвижимости у ФИО6 не проводилась. ФИО7, возможно, превысил свои полномочия, но об этом Минземимущество РБ не ставит вопрос. Ранее это была ..., размер земельного участка не менялся. Ему отдавались доли в жилом строении, где указывался размер земельного участка. В Минземимущество РБ ФИО6 обратился как собственник жилого дома. С истории этого домовладения, земельный участок был именно в таком размере. В соглашении истец подтвердил размер земельного участка, высчитав выкупную стоимость и размер неосновательного обогащения. Регистрационная палата указывает, что жилой дом находится в пределах спорного земельного участка, почтовый адрес совпадает. Почему ответчик должен вернуть земельный участок не понятно, Минземимущество РБ собственником земельного участка не являлось, там стоит жилой дом, поэтому они не могут обязать вернуть им земельный участок, в собственность Республики земельный участок перейти не может.
Изучив доводы искового заявления, выслушав пояснения участвующих лиц, проверив все юридически значимые обстоятельства по делу, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.
В силу статьи 10 ГК РФ разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По правилам статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих, случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено и следует из материалов гражданского дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости жилой дом с кадастровым номером ..., присвоенным 10 февраля 2014 года, расположенный по адресу: ... имеет площадь 25 кв.м., год завершения строительства ....
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31 марта 2022 года земельный участок с кадастровым номером 02:55:010711:67, присвоенным 09 апреля 2007 года, имеет площадь 1126 кв.м., расположен по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальную одноэтажную застройку. Правообладателем с 30 марта 2022 года является ФИО2
15 июня 2016 года Администрацией ГО г. Уфа Республики Башкортостан вынесено постановление ..., которым утвержден проект планировки территории, а также проект межевания территории, ограниченной ....
01 октября 2018 года ФИО8, на основании договора дарения подарил ФИО3 2/3 доли индивидуального жилого дома с кадастровым номером ..., площадью 25 кв.м., инв. ..., ... этажность (этаж) 1, находящегося по адресу: ..., кадастровый ..., расположенного на земельном участке, площадью 1126 кв.м., по адресу: ....
< дата > ФИО9 на основании договора дарения подарила ФИО3 1/15 доли жилого дома, площадью 25 кв.м., ... этажность (этаж) 1, находящегося по адресу: ..., кадастровый ..., расположенного на земельном участке, площадью 1126 кв.м., по адресу: ....
< дата > ФИО10 на основании договора дарения подарил ФИО3 1/15 доли жилого дома, площадью 25 кв.м., ... этажность (этаж) 1, находящегося по адресу: ..., кадастровый ..., расположенного на земельном участке, площадью 1126 кв.м. по адресу: ....
09 декабря 2020 года УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ составлен Акт осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории), в котором установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером ... расположено деревянное строение, складированы строительные материалы. Информация о зарегистрированных правах на данный земельный участок в Управлении отсутствует. Земельный участок огорожен единым забором и используется ООО СЗ ЖК «Ботанический сад». Выявлены признаки административного нарушения, которые выражаются в использовании земельного участка с кадастровым номером ... в отсутствии прав, предусмотренных законодательством РФ.
28 апреля 2021 года Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ в адрес заместителя главы Администрации Советского района ГО г. Уфа РБ в ответ на обращение, направлен ответ о том, что информация о предоставлении земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... в УЗИО г. Уфы отсутствует. Земельный участок не отнесен к землям, ограниченным в обороте (не расположен в границах красных линий, а также не входит в состав земель, зарезервированных для муниципальных нужд, не расположен в пределах береговой полосы, не находится в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения).
08 февраля 2022 года ФИО3 обратился с заявлением в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с просьбой предоставить в собственность за плату без проведения торгов на основании ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 1126 кв.м., расположенный по адресу: ... для исполнения в целях для обслуживания индивидуального жилого дома. На земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся у него в собственности: индивидуальный жилой дом, кадастровый ..., инвентарный ... технического паспорта домовладения.
25 февраля 2022 года в адрес Минземимущества РБ направлено письмо ... Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ, в котором указано, что согласно правил землепользования и застройки ГО г. Уфа РБ, утвержденным решением Совета ГО г. Уфа РБ ... от 22 августа 2008 года, земельный участок с кадастровым номером ..., расположен в территориальной зоне Ж-3, предназначен для многоэтажной застройки многоквартирными жилыми домами выше 6 этажей. Вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» в данной территориальной зоне не предусмотрен. Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 15 июня 2016 года ... утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ..., в соответствии с которым на испрашиваемом участке предусмотрена общеобразовательная школа.
04 марта 2022 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО3 заключен договор № ... купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО3 передан в собственность, а последним произведена оплата земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов: с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ..., разрешенное использование (по ЕГРН): под индивидуальную одноэтажную застройку, целевое (функциональное): для обслуживания индивидуального жилого дома, общей площадью – 1126 кв.м.
Как следует из пунктов 1.2, 1.3 договора на момент заключения договора продавец распоряжается участком, государственная собственность на который не разграничена. На участке расположен объект недвижимости, принадлежащий покупателю на праве собственности с кадастровым номером ..., запись о государственной регистрации права от 25 июня 2020 года ....
В силу пункта 2.2 договора цена участка составляет 90437,17 руб.
04 марта 2022 года Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО3 подписан акт приема-передачи земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., разрешенное использование (по ЕГРН): под индивидуальную одноэтажную застройку, целевое (функциональное): для обслуживания индивидуального жилого дома, общей площадью – 1126 кв.м.
Из пункта 2 акта следует, что стоимость участка составляет 90437,17 руб. Оплата покупателем произведена в полном объеме.
Оплата по договору купли – продажи также подтверждается платежным поручением от 04 марта 2022 года ....
В силу положений статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно статье 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Из разъяснений, изложенных в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГПК РФ в число основных начал гражданского законодательства входит приобретение и осуществление гражданских прав субъектами гражданских правоотношений своей волей и в своем интересе.
В силу пункта 1 статьи 2 названного кодекса гражданские правоотношения основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 ГК РФ обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.
Таким образом, действия стороны гражданско-правовых отношений могут быть признаны совершенными по ее воле в случае, если такая воля была детерминирована собственными интересами и личным усмотрением указанной стороны.
На основании изложенного, а также учитывая доводы искового заявления, на основании которых истец просит признать оспариваемый договор недействительным, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, обязании возвратить земельный участок.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным, обязании возвратить земельный участок отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.
В окончательной форме мотивированное решение изготавливается в течение пяти дней со дня оглашения резолютивной части.
Председательствующий судья: А.С. Ярмухамедова
Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2022 года.