Производство № 2-5005/2022

УИД 28RS0004-01-2022-006015-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2022 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Данилова Е.А.,

при секретаре судебного заседания Бондаревой Н.С.

с участием истца ВЮ, представителя ответчика – ГН, третьего лица АА

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ВЮ к ООО «ГУК-2» о признании договора на управление многоквартирным домом недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ВЮ обратился в суд с указанным иском, в обоснование указав, что является собственником квартиры № ***

Управление многоквартирным домом № *** осуществляет ООО «ГУК-2» на основании договора управления от 01 июля 2015 года.

Однако при заключении указанного договора управляющей компанией были допущены существенные нарушения требований действующего законодательства. Так, договор управления от 01 июля 2015 года не подписан жильцами многоквартирного дома, в управляющей компании отсутствуют договоры, заключенные с собственниками квартир, как того требует п. 1 ст. 162 ЖК РФ, а также в договоре отсутствует порядок определения цены договора, что позволяет управляющей компании в одностороннем порядке выставлять необоснованные суммы за потребленные коммунальные услуги. Кроме того, отсутствует информация о включении в реестр лицензий субъекта РФ информации об управлении многоквартирным домом № ***. В этой связи полагает, что договор является недействительным, поскольку он фактически не заключен.

На основании изложенного, просит суд признать договор управления многоквартирным домом от 01 июля 2015 г. по адресу: *** недействительным.

В судебном заседании истец ВЮ поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме. Дополнительно пояснил, что оспариваемый договор не согласован и не подписан собственниками помещений многоквартирного дома, следовательно, он является незаключенным. Процедура заключения договора управления регламентируется ст. 162 ЖК РФ, согласно которой договор заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении общего собрания, которое не обладает полномочиями на заключение договора управления. Договор, представленный суду, подписан только управляющей компанией. Доказательств того, что проект договора заблаговременно был доведен до собственников, суду не представлено. Договор не направлялся на подписание собственникам помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс РФ обязывает ответчика приступить к управлению многоквартирным домом с момента внесения изменений в лицензию, однако изменения в лицензию ответчика, выданную в апреле 2015 года, не вносились, в связи с чем ответчик осуществляет управление многоквартирным домом №*** незаконно. Срок исковой давности на обращение в суд с настоящим иском составляет десять лет, в связи с чем полагает его не пропущенным.

В судебном заседании представитель ответчика ГН не согласилась с заявленными требованиями, указав, что оспариваемый договор был заключен в соответствии порядком установленным действующим на тот период законодательством. Договор считается заключенным, когда определены его существенные условия, которые перечислены в ст. 162 ЖК РФ. Договор управления был заключен собственниками помещений и управляющей компанией на основании решения общего собрания собственников помещений МКД, оформленного протоколом от 20.06.2015 года. На указанном собрании ООО «ГУК-2» была выбрана в качестве управляющей организации, определен состав общего имущества МКД, утвержден предложенный проект договора управления и его существенные условия, а также принято решение о поручении уполномоченному представителю собственников направить в управляющую организацию утвержденный проект договора управления, с целью его дальнейшего согласования и подписания управляющей организацией, утвердили перечень работ и услуги и размер платы, а также утвердили порядок подписания договора управления МКД. Все существенные условия договора, установленные Жилищным кодексом РФ, отражены в оспариваемом договоре управления и были утверждены собственниками на общем собрании. Из протокола общего собрания собственников помещений МКД следует, что проставленная в бланке заочного голосования подпись собственника будет считаться подписью под договором при условии, что общим собранием будет принято решение об утверждении проекта договора управления. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений от 20.06.2015 года по вопросу утверждении проекта договора «за» проголосовали собственники помещений, обладающие 2 952,19 голосов, кроме того, подписной лист подписан собственниками помещений, обладающими 250 голосами, что в сумме составляет 3 202,19 голосов, т.е. 52,26% от их общего количества. Договор управления составляется одним документом, подписывается один договор, при этом обязанность управляющей компании предоставлять проект договора управления каждому собственнику действующим законодательством не предусмотрена. Тарифы на коммунальные услуги утверждаются органами государственной власти, поэтому все субъекты, которые потребляют коммунальные услуги, приобретают их по тем тарифам, которые установлены. О том, что собственниками помещений был заключен оспариваемый договор управления с ООО «ГУК-2» истец знал, поскольку ежемесячно в его адрес направлялись платежные документы, в которых указывалась информация об управляющей организации. Кроме того, с истца в пользу управляющей компании по судебному приказу взыскивалась задолженность. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности. Истец, обращаясь с данным иском, не обосновал какие именно его права и законные интересы были нарушены оспариваемым договором управления. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо АА в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц Государственной жилищной инспекции Амурской области, Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, администрации г. Благовещенска, третьи лица – собственники помещений в многоквартирном доме №***, заблаговременно извещавшиеся судом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили. Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 1 указанной статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В силу ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора управления) если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Как следует из материалов дела, истец является собственником жилого помещения – квартиры №***

Решением собственников помещений многоквартирного дома по ул. *** от 20 июня 2015 года, оформленного протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, выбран способ управления многоквартирным домом -управление управляющей организацией, управляющей организацией избрана ООО «ГУК-2», досрочно расторгнут договор управления с ООО «ГУК», утвержден предложенный проект договора управления МКД, утверждены существенные условия предложенного проекта договора, поручено уполномоченному представителю собственников направить в ООО «ГУК-2» утвержденный проект договора, с целью его дальнейшего согласования и подписания управляющей компанией, утвержден перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКУ, согласно приложения к договору управления, утвержден размер платы на управление, содержание и ремонт общего имущества МКД.

При этом, в бюллетенях голосования собственников указано, что в случае принятия собственниками решения по вопросам поставленным на голосование, проставленная ниже подпись считается подписью под договором управления МКД с ООО «ГУК-2».

Как усматривается из бюллетеней для голосования и подписного листа к договору управления, число голосов собственников подписавших договор управления многоквартирным домом с ООО «ГУК-2» составляет более пятидесяти процентов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме по адресу ***.

На основании указанного решения собственников помещений многоквартирного дома, 01 июля 2015 года между собственниками помещений многоквартирного по адресу *** и ООО «ГУК-2» был заключен договор управления домом, который подписан от ООО «ГУК-2» генеральным директором, а от имени собственников - собственниками помещений в данном доме, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что договор управления МКД по адресу *** исполняется как со стороны управляющей организации ООО «ГУК-2», что подтверждается отчетами о выполненных работах за период с 01.07.2015 года по 30.06.2022 года, так и со стороны собственников помещений многоквартирного дома путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества по выставляемым ООО «ГУК-2» платежным документам.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обращаясь в суд с требованиями о признании договора незаключенным, истец в обоснование требований указал, что договор управления от 01.07.2015 года не подписан каждым собственником жилого помещения в доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Как следует из протокола общего собрания собственников дома №*** от 20 июня 2015 года собственники помещений в указанном доме приняли решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «ГУК-2» и утверждении предложенного проекта договора управления МКД и его существенных условий.

Между тем, решения общего собрания собственников, оформленные протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 20 июня 2015 года, на основании которых был заключен оспариваемый договор, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что оспариваемый договор управления многоквартирным домом от 01 июля 2015 года заключен в письменной форме, подписан собственниками помещений в многоквартирном доме, имеющими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, учитывая, что представленный договор управления содержит все существенные условия, предусмотренные ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, в частности, в договоре определены предмет договора, права и обязанности сторон, перечень и сроки работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого многоквартирного дома, порядок определения цены договора, размер платы за содержание жилого помещения, порядок внесения такой оплаты, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, существенные условия согласованы в установленном законом порядке, суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Доводы истца о том, что договор управления должен быть подписан каждым собственником жилого помещения в доме, судом не принимаются по следующим основаниям.

По смыслу ст. 161 Жилищного кодекса РФ заключение договора управления многоквартирным домом возможно с несколькими собственниками одновременно, при условии, что эти собственники обладают большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Учитывая, что заключение договора управления многоквартирным домом имеет определенную специфику, так как является следствием волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома, выраженном в решении общего собрания, его заключение от лица собственников помещений в данном доме, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, является достаточным для соблюдения письменной формы договора. Поэтому заключение договора с другими собственниками помещений в этом доме не требуется.

В данном случае решение о заключении договора управления многоквартирным домом от 01 июля 2015 года было принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, решение общего собрания собственников в установленном порядке не оспорено и недействительным не признано. При этом в соответствии с действующим законодательством обязанности заключать договор управления с каждым собственником путем подписания отдельного договора, у управляющей компании не имеется.

Отказ от заключения договора управления в виде отдельного письменного документа одним (или несколькими) из собственников помещений не означает, что выбранная решением общего собрания собственников управляющая компания не вправе осуществлять управление многоквартирным домом.

Доводы истца о том, что управляющая компания не представила сведения о включении в реестр лицензии субъекта РФ информации об управлении многоквартирным домом по адресу ***, отклоняются судом.

Согласно выписке из реестра лицензий управляющей компании ООО «ГУК-2» по состоянию на 15 сентября 2022 года многоквартирный дом по адресу *** находится в управлении ООО «ГУК-2» с 27 апреля 2015 года.

Рассматривая заявленное представителем ответчика ходатайство о пропуске истцом срока для обращения в суд с указанным иском суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Как следует из п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из материалов дела, исполнение оспариваемого истцом договора управления МКД началось с июля 2015 года, в суд с настоящим иском истец обратился 02 июня 2022 года, то есть с пропуском установленного законом трехлетнего срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком.

Таким образом, суд полагает, что срок исковой давности по заявленному истцом требованию о признании сделки недействительной подлежит исчислению с момента, когда истец должен был узнать о заключении оспариваемого договора, т.е. не позднее сентября 2015 года, и на момент подачи иска в суд срок исковой давности пропущен.

При этом, суд учитывает, что после заключения договора с управляющей компанией, истцу направлялись квитанции, содержащие информацию о наименовании организации, осуществляющей обслуживание дома, он был не лишен возможности обратиться в управляющую компанию и ознакомиться с условиями договора управления от 01 июля 2015 года.

Сведений о перерыве или приостановлении течения срока исковой давности материалы дела не содержат.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

О восстановлении срока исковой давности истец не заявлял, доказательств, объективно препятствующих обращению в суд в установленный законом срок, не представил.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительным договора управления многоквартирным домом по адресу *** от 01 июля 2015 года удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ВЮ к ООО «ГУК-2» о признании договора на управление многоквартирным домом недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Данилов Е.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 01 ноября 2022 года.