Решение по делу № 2-1921/2025 от 29.09.2025 - о признании действий незаконными и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.

Дело №2-1921/2025

УИД № 23RS0044-01-2025-001594-23

Решение в окончательной форме изготовлено 29.09.2025г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская 29 сентября 2025 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Колисниченко Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Чиковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Черноморского городского поселения Северского района о признании действий незаконными и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Черноморского городского поселения Северского района, в котором в окончательной редакции просит признать действия администрации Черноморского городского поселения Северского района уклонением от заключения договора; обязать администрацию Черноморского городского поселения Северского района заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20 000 кв.м.

В обоснование заявленных требований указал, что согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ему передан на праве аренды сроком на 20 лет земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 20 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на территории <адрес>. <адрес>, предназначенный для сельскохозяйственного использования без права капитального строительства. Ранее ДД.ММ.ГГГГ он обращался в администрацию Черноморского городского поселения с заявлением о выкупе данного земельного участка. В соответствии с генеральным планом Черноморского городского поселения Северского района, утвержденным решением Совета Черноморского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении генерального плана Черноморского городского поселения Северского района», с изменениями, утвержденными решением Совета Черноморского городского поселения Северского района от ДД.ММ.ГГГГ № (о чем он ранее не был уведомлен), участок расположен в функциональной зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными домами» с содержанием и использования территории нормам градостроительного проектирования в соответствии с тем, что отсутствует основной либо условный вид разрешенного использования. С момента направления заявления на выкуп земельного участка в собственность по полной кадастровой стоимости представители администрации Черноморского городского поселения своими действиями/бездействиями неоднократно чинили ему препятствия к законной реализации его гражданских прав. После отказа истцом было подано исковое заявление в Северский районный суд о заключении договора купли-продажи земельного участка к администрации Черноморского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ. Судом было вынесено решение о признании отказа главы администрации Черноморского городского поселения об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в собственность по полной кадастровой стоимости незаконным. Также суд обязал администрацию Черноморского городского поселения повторно рассмотреть заявление о выкупе данного земельного участка. На основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено уведомление о направлении проекта договора купли-продажи на вышеуказанный земельный участок, однако администрацией Черноморского городского поселения Северского района был дан отказ на тех же основаниях, которые ранее были признаны судом незаконными.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО6 представила суду заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика администрации Черноморского городского поселения Северского района в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Определив нормы права, подлежащие применению в данном деле, установив права и обязанности сторон, исследовав письменные доказательства и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к следующему решению.

В соответствии со ст. 46 (ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Исходя из статьи 9 Конституции Российской Федерации и пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ФИО1 и администрацией муниципального образования Северский район, ФИО1 предоставлен во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 20 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенный для сельскохозяйственного использования без права капитального строительства (пункт 1.1). Договор действует в течении 20 лет (пункт 7.2) (л.д. 10-15).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Черноморского городского поселения Северского района с заявлением о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка по полной кадастровой стоимости (л.д. 19).

В результате рассмотрения указанного заявления, письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.Оспариваемый отказ мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 20 000 кв.м., вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования без права капитального строительства» в соответствии с Генеральным планом Черноморского городского поселения Северского района, утвержденным решением Совета Черноморского городского поселения Северского района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении генерального плана Черноморского городского поселения Северского района», с изменениями, утвержденными решением Совета Черноморского городского поселения Северского района от ДД.ММ.ГГГГ №, участок расположен в функциональной зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными домами», в соответствии с Правилами землепользования и застройки Черноморского городского поселения Северского района, утвержденными решением Совета Черноморского городского поселения Северского района от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ) участок расположен в территориальной зоне Ж-1Б «Зона застройки индивидуальными домами с содержанием домашнего скота и птицы». В связи с наличием несоответствия вида разрешенного использования территории нормам градостроительного проектирования (в соответствии с действующей редакцией Правил землепользования и застройки Черноморского городского поселения Северского района в градостроительном регламенте территориальной зоны «Ж-1Б. Зона застройки индивидуальными жилыми домами» отсутствует основной либо условный вид разрешенного использования «Для сельскохозяйственного использования без права капитального строительства», а также в связи с расположением испрашиваемого участка в границах населенного пункта, что противоречит п. 1 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление указанного земельного участка в собственность не представляется возможным.

Решением Северского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ решение главы администрации Черноморского городского поселения Северского района об отказе в выкупе земельного участка кадастровым номером № общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в собственность по полной кадастровой стоимости признано незаконным. Возложена обязанность на администрацию Черноморского городского поселения Северского района повторно рассмотреть заявление о выкупе земельного участка кадастровым номером № общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в собственность по полной кадастровой стоимости. В остальной части предмета административного иска об обязании осуществить подготовку проектов договоров купли-продажи земельного участка, отказано (л.д. 25-34).

На основании указанного решения суда ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес и.о. главы Черноморского городского поселения Северского района было направлено уведомление о направлении проекта договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов (л.д. 20-24).

При повторном рассмотрении заявления ФИО1 письмом от ДД.ММ.ГГГГ № за подписью исполняющего обязанности главы Черноморского городского поселения Северского района ФИО4 в предоставлении в собственность земельного участка отказано, поскольку администрацией Черноморского городского поселения повторно проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, по результатам которого признаков освоения и ведения хозяйственной деятельности в течение последних трех лет не выявлено (л.д. 48).

Согласно п. 5 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) функциональные зоны представляют собой зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Последнее, в свою очередь, определяется исходя из различных факторов для обеспечения устойчивого развития соответствующих территорий (ч. 1 ст. 9 ГрК РФ).

В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1 ГрК РФ). Составной частью правил землепользования и застройки является карта градостроительного зонирования (п. 2 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ), содержащая границы территориальных зон (ч. 4 ст. 30 ГрК РФ).

Из системного толкования положений пунктов 2, 5 – 8 ст. 1, п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны.

Пунктами 2 и 4 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом муниципального округа, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Статьей 35 ГрК РФ предусмотрено, что в состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки; зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами; зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами; зоны жилой застройки иных видов (часть 2).

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека (в том числе зданий пожарных депо) и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В жилых зонах допускается ведение гражданами садоводства для собственных нужд (часть 3).

В п. 1 ст. 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абз. 2 п. 2 ст. 85 ЗК РФ устанавливается правилами землепользования и застройки.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен исчерпывающий перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Так, в соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что предусмотренный этими нормами специальный механизм приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще используют без нарушений земельного законодательства предоставленные им земельные участки, в целях их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства.

Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям, в том числе и в части использования каждого участка в целях сельскохозяйственного производства и возможности использовать участок в этих целях в дальнейшем.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность и у которых нет намерения использовать участки в дальнейшем для данного вида деятельности (либо появился нормативный акт, устанавливающий невозможность использования участков по данному виду), что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 ЗК РФ.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без торгов.

В том числе, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка.

Решением Северского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка с истцом только на том основании, что спорный земельный участок отнесен к зоне «Ж-1Б». Зона застройки индивидуальными домами с содержанием домашнего скота и птицы» является незаконным, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки Черноморского городского поселения в границах зоны «Ж-1Б» на земельных участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) допустимо размещение жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

В силу положения части 2 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Повторный отказ в предоставлении истцу земельного участка в собственность за плату без проведения торгов основан на том обстоятельстве, что испрашиваемый земельный участок не освоен, какие-либо работы с момента предоставления земельного участка не проводились.

Вместе с тем, согласно акту комиссионного выезда администрации Черноморского городского поселения Северского района от ДД.ММ.ГГГГ, в границах земельного участка с кадастровым номером № объекты капитального строительства отсутствуют, участок частично опахан, на значительной части участка произведен покос травянистой растительности, произрастают деревья фруктовых пород (яблоня) в количестве 10 шт., также выявлено наличие саженцев, возрастом около трех лет, фруктовых пород (яблоня) в количестве около 200 шт. Представителю собственника рекомендовано продолжить покос травяной растительности с целью недопущения выгорания в пожароопасный период (л.д. 71).

В соответствии с информацией от ДД.ММ.ГГГГ, представленной начальником Северского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5, мероприятия в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) в отношении арендатора земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1 в период с 2015 года по настоящее время не осуществлялись (л.д. 36).

Исследовав представленные материалы, судом установлено, что у администрации Черноморского городского поселения Северского района не имелось правовых оснований для отказа ФИО1 в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, поскольку ФИО1 использует земельный участок надлежащим образом на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло более трех лет, то есть имеются поименованные в пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ условия, при наличии которых ФИО1 как арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов. При этом доказательств, свидетельствующих о наличии выявленных и неустраненных нарушениях действующего законодательства со стороны ФИО1 при использовании арендуемого земельного участка, ответчиком не представлено.

Анализируя обстоятельства дела, а также представленные доказательства, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ является неправомерным, отвечает требованиям закона, вместе с тем, нарушает права административного истца, предусмотренные ст. 39.3 ЗК РФ, и создает препятствия к осуществлению его права на предоставление земельного участка в собственность без торгов, в связи с чем, требование истца о признании незаконными действия администрации Черноморского городского поселения Северского района по уклонению от заключения договора купли-продажи земельного участка, подлежит удовлетворению.

При разрешении вопроса о способе устранения допущенных ответчиком нарушений суд исходит из того, что при рассмотрении дел, возникающих из иных публичных правоотношений, судом осуществляется функция судебного контроля за законностью решений, действий (бездействия) органов власти, должностных лиц и служащих, судебный контроль ограничен принципом разделения властей, закрепленных в статье 10 Конституции Российской Федерации, который препятствует вмешательству в сферу исключительной компетенции соответствующих органов и должностных лиц.

Целью обращения заявителя в суд за защитой явилось восстановление нарушенного ответчиком права.

Суд считает, что в данном случае ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в оспариваемом отказе в предоставлении земельного участка, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, суд приходит к выводу, что восстановление нарушенного права истца возможно путем возложения на ответчика обязанности рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и при отсутствии иных, нежели чем те, что указаны в отказах от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № оснований для отказа в предоставлении земельного участка, заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Черноморского городского поселения Северского района о признании действий незаконными и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка – удовлетворить частично.

Признать незаконными действия администрации Черноморского городского поселения Северского района по уклонению от заключения с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Обязать администрацию Черноморского городского поселения Северского района устранить допущенные нарушения и рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и при отсутствии иных, нежели чем те, что указаны в отказах от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № оснований для отказа в предоставлении земельного участка, заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий Ю.А. Колисниченко