Дело № 2-3482/2022

Мотивированное решение изготовлено

14.10.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05.10.2022

город Екатеринбург

Октябрьский районный суд города Екатеринбург Свердловской области в составе председательствующего судьи Бабкиной Н.А.,

при секретаре Красновой А.В.,

представителя истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к жилищно-строительному кооперативу «Рощинский-5», обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация Маяк» об оспаривании условий договора, взыскании суммы,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что № ****** между ЖСК «Рощинский-5» (застройщик) и ООО «Корпорация «Маяк» был заключен договор № ****** участия в долевом строительстве, согласно условиям которого, застройщик обязался построить многоэтажный 2-секционный жилой дом в границах улиц Рощинская – Уктусская – Патриотов в Чкаловском районе города Екатеринбурга, и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее 31.12.2017. Согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определяется для каждой квартиры индивидуально, указан в приложении №1 к договору и на момент подписания в общей сумме составляет 330 729 750,60 рублей. В соответствии с п. 3.2 договора участия в долевом строительстве, окончательная фактическая стоимость конкретной квартиры определяется после получения результатов обмера квартиры органом технической инвентаризации, в соответствии с условиями, предусмотренными п. 3.3 настоящего договора. В силу п. 3.3 договора участия в долевом строительстве, в случае, если по результатам обмера квартиры произойдет увеличение площади конкретной квартиры, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости - 55 990 руб. за 1 кв.м. площади в течение 10 рабочих дней с даты документального оформления органом технической инвентаризации результатов обмера. В случае, если по результатам обмера квартиры произойдет уменьшение площади конкретной квартиры, перерасчет цены договора не производится. 26.12.2018 года между ООО «Корпорация «Маяк» и ФИО1 заключен договор уступки прав № ****** по договору № ****** от ДД.ММ.ГГГГ г. участия в долевом строительстве, стоимость квартиры составила 2 396 314 рублей. В соответствии с указанным договором ФИО1 приняла право требования, принадлежащее участнику на основании договора участия в долевом строительстве № ****** – № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи от ответчика в собственность <адрес> проектной площадью 44,29 кв.м., из которых: 36.80 кв.м. – жилая площадь квартиры; 7,49 кв.м. – площадь балкона/лоджии. Истцом обязательства перед ответчиком по оплате приобретаемой недвижимости исполнены надлежащим образом, в строгом соответствии с условиями договора. 29.03.2020 г. ЖСК «Рощинский – 5» передал ФИО1 квартиру меньшей площадью равной 42.37 кв.м., из которых: 34,88 кв.м. – жилая площадь квартиры; 7,45 кв.м. – площадь балкона/лоджии. 23.04.2020 года истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о возврате разницы стоимости площади квартиры, в ответ на которую ответчик направил истцу соглашение от ДД.ММ.ГГГГ с предложением возместить денежную сумму в размере 48 153 руб. 52 коп., то есть разницу в стоимости одного квадратного метра. При этом ответчик, сославшись на п. 1.7 договора уступки прав № ****** по договору № ******/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, отказал в возмещении в остальной части возмещения. 27.04.2022 года истец направил в адрес ответчика повторную претензию с предложением урегулировать возникший спор в досудебном порядке, ответа на которую предоставлено не было. Сторона истца полагает, что положения п. 3.3 договора участия в долевом строительстве № ******/№ ****** от ДД.ММ.ГГГГ противоречат нормам действующего законодательства и нарушают права истца, а разница в стоимости квартиры подлежит взысканию с ответчика. С ответчика подлежит взысканию компенсация за уменьшение площади квартиры, рассчитанная стороной истца в размере 107 500 руб. 80 коп. Более того, при расчете площади квартиры ЖСК «Рощинский – 5» не применили понижающий коэффициент 0,5 для расчета площади лоджии, утвержденный приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр., применив при этом коэффициент 1, что также является нарушением прав и интересов дольщика. Договор № ******/№ ****** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, именно с указанной даты договор участия в долевом строительстве считается заключенным. Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в силу с 01.01.2017, установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии – 0,5, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию компенсация в пользу истца стоимости лоджии, с учетом понижающего коэффициента 0,5, которая составляет 209 682 руб. 55 коп. Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на день заключения договора участия в долевом строительстве, застройщик обязан в случае, если общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы, определять такую площадь с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона. С момента заключения договора цессии у истца возникли те же права и обязанности, которыми был наделен цедент по договору участия в долевом строительстве, поэтому в данном случае при разрешении требований истца следует руководствоваться условиями договора участия в долевом строительстве № ******, а не условиями договора уступки прав, стороной которого застройщик не является. В связи с нарушением застройщиком выплаты компенсации дольщику, истец имеет право на взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сумма процентов составила 38 251 руб. 77 коп. Поскольку спорные правоотношения связаны с удовлетворением истцом личных потребностей, не связанных с предпринимательской деятельностью, на них распространяется действие Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Не исполнив свои обязательства по перечислению истцу денежных средств, ответчик причинил истцу моральный вред, который заключается в нравственных переживаниях в связи с указанными действиями ответчика и необходимостью восстанавливать свое нарушенное право в судебном порядке. Моральный вред оценивается истцом в сумме 10 000 рублей. Истец просит признать ничтожным в части п. 3.3 договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми не подлежит перерасчету цена договора в случае уменьшения площади квартиры от запланированной, взыскать с ЖСК «Рощинский – 5» в пользу ФИО1 стоимость разницы площади квартиры между проектной и фактической в размере 317 183 руб. 35 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 38 251 руб. 77 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от взысканной суммы.

До рассмотрения спора по существу ООО «Корпорация Маяк» привлечено к участию в деле в качестве соответчика, исходя из существа заявленных требований, как сторона договора, положения которого оспариваются.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал, в обоснование которых привел доводы, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика ЖСК «Рощинский-5» ФИО4 иск не признала, в обоснование возражений по иску в письменном отзыве указала и в судебном заседании пояснила, что по требованиям истца о признании недействительными положений п. 3.3 договора участия в долевом строительстве № ******/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ истек срок исковой давности, поскольку исполнение договора началось с момента его государственной регистрации (п. 5.1. договора). С момента заключения договора уступки, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 знала о заключении договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и об исполнении данного договора, поскольку об этом прямо указано в пп 1.1, 1.2, 1.9 договора уступки прав. Следовательно, иск подан с пропуском срока исковой давности, который истек ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, приведенные в обоснование иска доводы о том, что ответчиком истцу передана по акту приема-передачи от 29.03.2020 квартира площадью 42,37 кв.м., из которых 34,88 кв.м. – жилая площадь, 7,49 кв.м. – площадь балкона/лоджии, не соответствуют действительности и фактическим обстоятельствам. Указанный в иске расчет истца является неверным, поскольку фактическая площадь лоджии, переданной по акту приема-передачи, составляет 7,5 кв.м., что соответствует площади лоджии с коэффициентом 1,0. Разница в площадях должна рассчитываться исходя из применения к площади лоджии коэффициентов либо 1,0 либо 0,5, то есть по одному параметру. Истец же требует возместить стоимость разницы в проектной площади и фактически переданной площади в разнице 2 кв.м., рассчитанной с учетом различных значений коэффициента. Применение понижающего коэффициента 0,5 для лоджии требуется в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр. В связи с чем ФИО1 должна быть передана квартира площадью 40,55 кв.м. с учетом применения понижающего коэффициента к лоджии 0,5 кв.м., но фактически с учетом применения данного коэффициента истцу была передана квартира (с учетом площади лоджии) площадью 38,55 кв.м. Таким образом, при применении понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии, истцу может подлежать возмещению только разница 2,0 кв.м. Ссылка истца на то, что, поскольку договор № ******-№ ****** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то именно с указанной даты считается заключенным, основана на неправильном толковании норм права, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а с момента государственной регистрации договор считается заключенным только для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Вопреки приведенным в иске доводам о ничтожности положений п. 3.3.1 договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 добровольно подписала договор уступки прав № ****** от ДД.ММ.ГГГГ на приведенных условиях, была согласна и не оспаривала условия договора участия в долевом строительстве, приняла квартиру от застройщика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний, при этом тексты договора и передаточного акта не допускают их двоякого толкования. Претензии истца, возникшие после фактического исполнения договора, свидетельствуют о злоупотреблении правом с ее стороны. Доказательств отступления застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, не имеется. Внесенные в ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ изменения подлежат применению только к правоотношениям, возникшим после 01.01.2017. Кроме того, стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. Ни одна из сторон договора участия в долевом строительстве, являющихся юридическими лицами, не заявляла требований о признании оспариваемого пункта недействительным, претензий со стороны застройщика относительно редакции п. 3.3.1 не предъявлено. Условия оспариваемого договора об изменении цены согласованы сторонами при его заключении, незначительное отклонение площади объекта долевого строительства само по себе не свидетельствует о наличии вины в действиях застройщика и оснований для привлечения его к ответственности, в связи с чем оснований для признания оспариваемого условия указанного договора недействительным не усматривается. С учетом результатов обмеров площадь квартиры составила 42,3 кв.м., разница в проектной и фактической площади – 1,99 кв.м., возмещению подлежит лишь разница в площади, превышающей 1 кв.м., то есть только 0,99 кв.м. ФИО1 было оставлено без удовлетворения предложение застройщика о возмещении разницы. Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит с учетом положений постановления Правительства РФ № 479 от 26.03.2022. В случае удовлетворения заявленных требований о взыскании неустойки и штрафа просит снизить их размер с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ. В удовлетворении иска просит отказать.

Представитель ответчика ООО «Корпорация Маяк» ФИО5 иск не признала, в судебном заседании поддержала приведенные в письменном отзыве доводы, аналогичные изложенным ответчиком ЖСК «Рощинский – 5».

С учётом мнения представителей сторон и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие истца, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

Информация о времени и месте рассмотрения дела также размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Рощинский-5» и ООО «Корпорация «Маяк» был заключен договор № ****** участия в долевом строительстве, согласно условиям которого, застройщик обязался построить многоэтажный 2-секционный жилой дом в границах улиц Рощинская – Уктусская – Патриотов в Чкаловском районе города Екатеринбурга, и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее 31.12.2017.

Согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определяется для каждой квартиры индивидуально, указан в приложении № 1 к договору и на момент подписания в общей сумме составляет 330 729 750,60 рублей.

В соответствии с п. 3.2 договора участия в долевом строительстве, окончательная фактическая стоимость конкретной квартиры определяется после получения результатов обмера квартиры органом технической инвентаризации, в соответствии с условиями, предусмотренными п. 3.3 настоящего договора.

В силу п. 3.3 договора участия в долевом строительстве, в случае, если по результатам обмера квартиры произойдет увеличение площади конкретной квартиры, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости - 55 990 руб. за 1 кв.м. площади в течение 10 рабочих дней с даты документального оформления органом технической инвентаризации результатов обмера. В случае, если по результатам обмера квартиры произойдет уменьшение площади конкретной квартиры, перерасчет цены договора не производится.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Корпорация «Маяк» и ФИО1 заключен договор уступки прав № ****** по договору № ****** от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, стоимость квартиры составила 2 396 314 рублей. В соответствии с указанным договором ФИО1 приняла право требования, принадлежащее участнику на основании договора участия в долевом строительстве № ****** – 1/ДУ от ДД.ММ.ГГГГ, в части передачи от ответчика в собственность <адрес> проектной площадью 44,29 кв.м., из которых: 36.80 кв.м. – жилая площадь квартиры; 7,49 кв.м. – площадь балкона/лоджии.

Истцом обязательства перед ответчиком по оплате приобретаемой недвижимости исполнены надлежащим образом, в строгом соответствии с условиями договора.

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Рощинский – 5» передал ФИО1 квартиру площадью, равной 42,37 кв.м., из которых: 34,88 кв.м. – жилая площадь квартиры; 7,45 кв.м. – площадь балкона/лоджии.

ДД.ММ.ГГГГ за истцом в установленном порядке зарегистрировано право собственности на жилое помещение площадью 34,9 кв.м. по адресу: <адрес>.

По мнению истца, условия заключенного между нею и ответчиком договора, нарушают ее права как потребителя в части отсутствия права истца и соответствующей этому праву обязанности ответчика произвести перерасчет уплаченной суммы в связи с уменьшением фактической площади передаваемого истцу жилого помещения по сравнению с проектной, изначально предусмотренной договором, и возвратить часть излишне уплаченных денежных средств.

В силу ч. ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального толкования вышеприведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, договор № ****** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован 28.12.2017, именно с указанной даты договор участия в долевом строительстве считается заключенным.

Доводы ответчиков о том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу для сторон - в момент его подписания, а для третьих лиц - в момент регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, так как отношения, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, регулируются специальной нормой по отношению к общей, а именно положениями Федерального закона N 214-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, в редакции, действующей на дату заключения договора, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", вступившим в силу с 01.01.2017, установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии - 0,5.

Истцом оспаривается п. 3.3 договора участия в долевом строительстве в части, не предусматривающей перерасчета в цене договора при отклонении фактической площади от проектной, в сторону ее уменьшения.

Выше отмечено, что редакция ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, действовавшая на день заключения договора участия в долевом строительстве, обязывает застройщика в случае, если общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы, определять такую площадь с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Федерального закона.

Данное условие диспозитивным не является, и застройщику право выбора использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.

Из материалов дела следует и никем не оспаривается, что по договору участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ с приложением к нему предусматривалась передача участнику объекта долевого строительства, частью которого является лоджия.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительности сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Исходя из буквального смысла подп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст. ст. 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах, условие п. 3.3 договора долевого участия в строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым не производится перерасчет цены договора в случае уменьшения площади квартиры от запланированной, при уменьшении площади переданного помещения (лоджии), являются недействительными как противоречащие изложенным нормам права.

В силу п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 2 данной нормы уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Никем по делу не оспаривается, что договор уступки права № ****** от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке, квартира передана истцу застройщиком по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу договора уступки права № ****** от ДД.ММ.ГГГГ права по договору участия в долевом строительстве перешли к ФИО1

Застройщиком по договору долевого участия является ЖСК "Рощинский-5", который несет все меры ответственности перед потребителем в случае нарушения условий договора и прав участников долевого строительства.

Проверяя расчеты истца по компенсации возникшей разницы между проектной и фактической площадью квартиры, суд находит их неверными, и полагает необходимым произвести расчет следующим образом.

Как следует из условий договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и никем не оспаривается, общая проектная площадь квартиры с учетом лоджии с коэффициентом 1 составляет 44,29 кв. м. (36,80 кв. м. + 7,49 кв. м.); фактическая площадь квартиры с данным коэффициентом 42,4 кв. м. (34,9 кв. м. + 7,5 кв. м.), что следует из акта приема-передачи, копии технического плана.

Общая фактическая площадь квартиры с лоджией с коэффициентом 0,5 составила 38,65 кв. м. (34,9 кв. м. + 3,75 кв. м.).

Соответственно, разница между общей проектной площадью с лоджией с коэффициентом 1 и общей фактической площадью с лоджией с коэффициентом 0,5 составляет 5,64 кв. м. (44,29 кв. м. – 38,65 кв. м.).

Стоимость 1 кв. м по договору участия в долевом строительстве составляет 55 990 руб., соответственно, размер компенсации 315 783 руб. 60 коп. (55 990 руб. x 5,64 кв. м.).

Таким образом, с ответчика ЖСК «Рощинский-5» в пользу истца подлежит взысканию компенсация за уменьшение площади квартиры в сумме 315 783 руб. 60 коп.

Ссылка ответчика ЖСК "Рощинский-5" о том, что в данном случае право требования по договору участия перешло к истцу на основании договора уступки прав № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, в п. 1.7 которого между сторонами согласовано условие, предусматривающие возможность перерасчета, в том случае если по результатам обмера квартиры органом технической инвентаризации фактическая площадь квартиры будет больше/меньше расчетной проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора, более, чем на 1 кв. м, которое истцом не оспорено, а потому необходимо исходить из данных условий договора уступки, подлежит отклонению как безосновательная.

В соответствии с положениями ст. 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права требования по договору цессии переходят к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого происходит уступка. Как было указано выше, в силу ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора.

Из чего следует, что у истца с момента заключения договора цессии возникли все те же права и обязанности, которыми был наделен цедент по договору участия в долевом строительстве, поэтому в данном случае при разрешении требований истца следует руководствоваться условиями договора участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, а не условиями договора уступки прав № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, стороной которого застройщик не является.

При этом суд пришел к выводу о несостоятельности доводов ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований по данному основанию, поскольку, как справедливо указано представителем истца, о нарушении своих прав ФИО1 стало известно лишь в момент передачи ей квартиры, проверить правильность расчетов истец имела возможность лишь при наличии технической документации на переданный от застройщика объект, ранее у истца также отсутствовали основания полагать о применении к ней оспариваемых положений договора. Кроме того, ответчик не лишен был возможности приведения положений договора в соответствии с действующими нормативными требованиями.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" в случае предъявления гражданином требования о признании сделки недействительной применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем в данном случае истец имеет право на взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Из материалов дела следует, истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о выплате компенсации, а ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получена повторная претензия истца. вместе с тем требования в установленный срок исполнены не были.

Таким образом, в пределах заявленного истцом периода с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 170 руб. 36 коп.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, с учетом фактических обстоятельств дела, принимая во внимание характер причиненных истцу нравственных страданий, а также требования разумности и справедливости, руководствуясь положениями ст. 15 Закона о защите прав потребителей, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 2 000 рублей.

На основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, судом с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которой было заявлено ответчиком, суд полагает возможным снизить размер подлежащего с ответчика в пользу истца штрафа с 176 976 руб. 78 коп. (315 783,6 + 36 170,36 + 2 000 руб.) * 50%) до 30 000 рублей.

Согласно абз. 4 ч. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 (ред. от 30.09.2022) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 включительно.

Принимая во внимание вышеприведенные положения, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ответчику подлежит предоставлению отсрочка исполнения решения суда в части взыскания в пользу истца неустойки и штрафа до 30.06.2023 включительно.

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 019 руб. 54 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Иск удовлетворить частично.

Признать ничтожным в части п. 3.3 договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым не подлежит перерасчету цена договора в случае уменьшения площади квартиры от запланированной.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Рощинский-5» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серии № ****** № ****** выдан ДД.ММ.ГГГГ ОУФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения № ******) компенсацию за уменьшение площади квартиры в размере 315 783 руб. 60 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 36 170 руб. 36 коп., компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, штраф в размере 30 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Предоставить жилищно-строительному кооперативу «Рощинский-5» (ИНН <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа на срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Рощинский-5» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7 019 руб. 54 коп.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Екатеринбург Свердловской области.

Судья Н.А. Бабкина