Дело № 2-800/2023
УИД 58RS0008-01-2023-001031-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(резолютивная часть)
22 мая 2023 года г. Пенза
Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Гореловой Е.В.,
при секретаре Кругловой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка, переданного по договору аренды, свободным от имущества и взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципального имущества г. Пензы обратилось в суд с названным иском к ФИО1, ссылаясь на то, что 23.03.2005 между КУМИ г.Пензы (арендодатель) и К.. (арендатор) на основании Постановления главы администрации города Пензы от 10.02.2005 №218/8 заключен договор аренды земельного участка № 6507, с кадастровым №, площадью 943 кв. м, расположенного по <адрес>
Указанный земельный участок был предоставлен для проектирования и строительства одноквартирного жилого дома.
Согласно п.3.1. участок предоставлен в аренду сроком три года по 10.02.2008.
Согласно п.3.2. условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с 10.02.2005.
Согласно пункта 6.1 договора, договор прекращает свое действие по окончанию его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.
По окончанию срока действия договора стороны не направили друг другу уведомления о намерении расторгнуть его, в связи с этим с 11.02.2008 договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
09.08.2008 между К и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.03.2005 №6507, в соответствии с которым ФИО1 принял все права и обязанности арендатора по данному договору.
11.07.2022 истец направил в адрес ФИО1 уведомление № 9/2199, в соответствии с которым арендодатель извести арендатора о том, что считает договор прекратившим свое действие, и т.к. договор продлению не подлежит, ответчику предложено в добровольном порядке возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи арендодателю.
Данное уведомление ответчиком получено. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. До настоящего времени арендованное имущество арендодателю не возвращено.
Полномочия Управления муниципального имущества г. Пензы на совершение сделок по передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование и распоряжение муниципальным имуществом г. Пензы, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которых не разграничена, находящихся в границах г. Пензы, предусмотрены Уставом города Пензы (п. 1.7 ст. 44.1).
Ссылаясь на положения ст.ст. 165.1, 450.1, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просит обязать ФИО1 возвратить Управлению муниципального имущества г. Пензы по акту приема-передачи переданный по договору аренды №6507 от 23.03.2005 земельный участок с кадастровым № площадью 943 кв. м, расположенный по <адрес>, - свободным от имущества в течение 3 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика почтовые расходы за отправку уведомлении от 11.07.2022 и искового материала в общей сумме 145 рублей 20 коп.
В судебном заседании представитель истца Управления муниципального имущества г. Пензы – ФИО2 (доверенность в деле), исковые требования поддержал по доводам иска, просил удовелтворить.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 (ордер в деле) в судебном заседании с иском не согласился, ссылаясь на то обстоятельство, что на спорном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства. Кроме того, ответчиком производится оплата по договору аренды, договор аренды является действующим и спорный земельный участок не может быть возвращен до разрешения вопроса о судьбе расположенного на нем объекта недвижимости.
Суд, выслушав объяснения участников судебного заседания, изучив материалы дела, учитывает следующее.
В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании постановления Главы администрации г. Пензы № 218/8 от 10.02.2005 К.. предоставлен земельный участок из состава земель поселений, площадью 943 кв. м, расположенный по <адрес>, для проектирования и строительства одноквартирных жилых домов в аренду сроком на три года.
Во исполнение указанного выше постановления 23.03.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы (арендодатель) и К.. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 6507.
Спорный земельный участок передан арендодателем арендатору К.. по акту приема-передачи земельного участка, сдаваемого в аренду, от 23.03.2005.
В соответствии с условиями договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый №, площадью 943 кв. м, находящийся по <адрес>, для проектирования и строительства одноквартирного жилого дома, относящийся к землям поселений (пункты 1.1, 1,2, 1.3 договора).
Согласно пункта 3.1 договора, последний заключен сроком на 3 года и действует по 10.02.2008.
Условия данного договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.02.2005 (п.3.2.).
Арендная плата за пользование участком определена в год – 603 руб. 52 коп., в месяц – 50 руб. 29 коп. (пункт 3.4 договора).
Пунктами 6.1 и 6.4 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под строительство, что влечет расторжение договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 30 календарных дней до расторжения договора.
Разделом 6 договора сторон предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях договора, независимо от их последующего устранения: в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные п.1.2. договора (пункт 6.3.1), при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в п.1.2. договора, в течение одного года с даты вступления договора в силу (пункт 6.3.2), при невнесении арендной платы в течение двух и более месяцев независимо от её последующего внесения (пункт 6.3.3), в случае двукратного неисполнения (несвоевременного или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка (п.6.3.4.), при несоблюдении обязанности, предусмотренной п. 4.3.8 договора (пункт 6.3.6).
Поскольку стороны договора в срок по 10.02.2005 не уведомили друг друга о прекращении договора, то с учетом положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 6.1 договора правоотношения сторон были продолжены и договор возобновлен на неопределенный срок.
09.08.2008 между К.. и ФИО1 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.03.2005 №6507, по условиям которого к ответчику в полном объеме перешло право аренды спорного земельного участка.
11.07.2022 Управлением муниципального имущества г. Пензы в адрес ФИО1 было направлено уведомление об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка от 23.03.2005 а № 6507, его расторжении по истечении трех месяцев с даты уведомления, а также с требованием о необходимости явки в течение 5 дней для передачи земельного участка по акту приема-передачи представителю УМИ, свободным от каких-либо строений.
Данное уведомление ФИО1 получено 19.07.2022.
Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с требованиями ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Ссылаясь в иске на положения ст. 622 ГК РФ и, полагая договор аренды расторгнутым, истец заявил требование о возврате земельного участка.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ, согласно которой, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно положениям абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишают арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет безусловную обязанность освободить земельный участок.
Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
В силу п.п. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно ч.ч. 1 и 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При рассмотрении дела установлено, что К.. (первоначальным арендатором), а впоследствии ФИО1 в рамках исполнения обязательств по договору аренды договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области, проведено освоение земельного участка - проведено межевание земельного участка, осуществлен кадастровый учет объекта недвижимости.
Также из материалов усматривается, что на спорном земельном участке, расположен объект незавершенного строительства - жилой дом, общей площадью застройки 141,8 кв. м, степень готовности (по состоянию на 10.09.2008) – 18%, адрес объекта: <адрес>, на который зарегистрировано право собственности за ответчиком ФИО1 (свидетельство о государственной регистрации права №, акт о присвоении адреса объекту недвижимости, технический паспорт на жилой дом составленный по состоянию на 16.06.2007).
Таким образом, ответчик, используя предоставленный ему в аренду земельный участок, правомерно осуществляет на испрашиваемом участке строительство индивидуального жилого дома, на который за ним зарегистрировано право собственности.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что ФИО1, в том числе на момент рассмотрения дела, внесена арендная плата по договору за пользование земельным участком, возврата денежных средств истцом не осуществлено, что в силу положений п. 5 ст. 450.1 ГК РФ подтверждает действие договора и согласие арендатора на продление его действия, выраженное в поведении последнего.
Каких-либо объективных причин для расторжения договора аренды и возврата земельного участка арендатором не указано. Публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договора аренды с изъятием законно предоставленного земельного участка, на котором находится объект капитального строительства. При этом, право собственности на данный объект строительства и законность его возведения никем не оспорены.
С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание, что судьба объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не разрешена, исковые требования УМИ г. Пензы к ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка, переданного по договору аренды, свободным от имущества и взыскании судебных расходов - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 29.05.2023.
Судья - Е.В. Горелова