УИД61RS0025-01-2023-000555-61
Дело №2-464/2023
РЕШЕНИЕ
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
21 июня 2023г. п. Весёлый
Багаевский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи: Васильева А.А.
при секретаре: Кузьменко Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПТ «ФИО11 и К» в лице конкурсного управляющего ФИО12 к ФИО13, ФИО14, ФИО15 о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, суд
УСТАНОВИЛ:
ПТ «ФИО11 и К» в лице конкурсного управляющего ФИО12 обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО13, ФИО14, ФИО15, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Ростовской области принял решение по делу № о признании несостоятельным (банкротом) ПТ «ФИО11 и компания». В отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО12, являющийся членом ассоциация «Межрегиональная Северо-Кавказская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Содружество».
ДД.ММ.ГГГГ между арендодателями в лице ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО8, ФИО8 и арендатором ПТ «ФИО11 и Компания» в лице руководителя ФИО11 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № (далее, договор №).
Согласно п. 1 договора № арендодатели сдают, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа земельный участок площадью 896321 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 5,5 км от <адрес> по направлению на восток.
В силу п. 2 договора № договор заключен сроком на 5 (пять) лет с момента регистрации, то есть до 2022 года. Общая сумма ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 2 тонны ячменя, 500 кг пшеницы, 100 кг подсолнечника. Расчет между сторонами договора должен быть произведен до 10 декабря ежегодно.
Пунктом 3 договора № предусмотрено право арендатора на возобновление договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
Более того, п. 6 договора № установлена обязанность арендодателя обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В нарушение положений закона и договора арендодатель не продлил договор аренды на неопределенный срок.
Как разъясняется в судебной практике, условие о продлении срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, без указания определенного срока, на который будет продлен договор, означает, что договор будет возобновлен на неопределенный срок (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от ДД.ММ.ГГГГ N № по делу №).
С учетом ст. 421 ГК РФ толкование п. 3 и п. 6 договора аренды №, в котором стороны предусмотрели, что действие договора считается продолженным на новый срок, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть его, с учетом того, что данный пункт не содержит условия о сроке, на который он считается продолженным, договор считается возобновленным на неопределенный срок (Постановление ФАС Уральского округа от ДД.ММ.ГГГГ № по делу №).
После истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не потребовал освободить земельный участок.
При этом отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать о возобновлении на неопределенный срок (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)).
Таким образом, стороны впоследствии своими конклюдентными действиями подтвердили намерение сохранить между собой договорные арендные отношения относительно земельного участка.
Право аренды земельного участка площадью 896321 кв. м. с кадастровым номером № было включено конкурсным управляющим в Инвентаризационную опись основных средств ПТ «ФИО11 и Компания» № от ДД.ММ.ГГГГ и является собственностью должника.
При этом ответчики нарушают законное право истца на аренду земельного участка следующими действиями.
По сведениям конкурсного управляющего из земельного участка с кадастровым номером № ответчиками произведено выделение долей земельного участка и образованы новые земельные участки.
В результате незаконных действий ответчика ФИО13 был образован новый земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, примерно в 5,5 км по направлению на восток от <адрес>. Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ.
В результате незаконных действий ответчика ФИО15 было произведено выделение доли земельного участка - образован новый земельный участок с кадастровым номером 61:06:0600002:925, расположенный по адресу Ростовская область, р-н Веселовский, примерно в 5,5 км по направлению на восток от <адрес>. Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ.
В результате незаконных действий ответчика ФИО14 было произведено выделение доли земельного участка - образован новый земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу Ростовская обл, р-н Веселовский, п Чаканиха. Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ.
При этом ФИО14 и ФИО15 являются правопреемниками арендодателей по договору аренды №.
Ответчиками были нарушены права должника и кредиторов в деле о банкротстве, поскольку право аренды указанного земельного участка включено в конкурсную массу должника и подлежит реализации.
Выделение доли и образование новых земельных участков произведено с нарушением положений ГК РФ, Закона о банкротстве, а также с нарушением условий договора сторон.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 8 договора № изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается только по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания сельскохозяйственных работ, не менее, чем за 3 месяца. Досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.
Конкурсный управляющий не давал согласия ни на изменение условий договора, ни на межевание земельного участка, а отсутствие такого письменного соглашения является нарушением п. 8 договора №.
В силу ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Заявленные истцом требования находятся в рамках такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 ЗК РФ).
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Выделение новых земельных участков из уже существующего и являющегося предметом договора аренды существенно нарушает права Арендатора на владение и пользование арендованным имуществом. Договор № был заключен в отношении земельного участка площадью 896321 кв.м., арендная плата также определена с учетом площади объекта. Незаконное сокращение этой площади, без не только согласия, но и уведомления арендатора не отвечает критериям добросовестного и разумного поведения участков гражданского оборота.
При этом у арендатора отсутствуют другие механизмы защиты своих интересов, помимо утверждения в судебном порядке законного права на возобновления Договора аренды № на прежних условиях, но на неопределенный срок.
Право аренды является активом, который включён в состав конкурсной массы должника ПТ «Петрушкан и К.» и подлежит реализации, в связи, с чем необоснованный выдел земельного участка нарушает права не только должника, но и конкурсных кредиторов, включённых в реестр требований.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) полного товарищества «ФИО11 и компания» (далее, должник) конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества полного товарищества «ФИО11 и компания», утверждено в редакции, предложенной конкурсным управляющим, за исключением абзаца 5 пункта 3.1 Положения.
Абзац 5 пункта 3.1 Положения изложен в следующей редакции: «цена отсечения на этапе продажи имущества путем публичного предложения составляет 20% от начальной цены лота. Начальная цена продажи имущества должника полного товарищества «ФИО11 и компания» установлена в размере 47 378 771,84 руб.».
В состав положения о продаже имущества вошел также актив должника - право аренды на земельный участок (земли с/х наз., 413569 кв.м – по выписке ЕГРН), к/н № адрес: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: п <адрес>. Участок находится примерно в 5.5 км от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
В соответствии со ст.131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
В силу п. 2 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан: принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества в срок не позднее трех месяцев с даты введения конкурсного производства, если более длительный срок не определен судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании ходатайства конкурсного управляющего в связи со значительным объемом имущества должника; включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания.
Таким образом, актив - право аренды принадлежит должнику и подлежит включению в состав конкурсной массы и реализации.
Просят суд признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № с кадастровым номером №, площадью 896 321 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в 5,5 км от <адрес> по направлению на восток, возобновленным на неопределенный срок.
В судебном заседании представитель истца (по доверенности) ФИО16 доводы искового заявления поддержала, дав пояснения в целом совпадающие с текстом искового заявления.
Представители ответчиков (по доверенностям и ордеру) – адвокат Федоров И.С., Мамаева И.А. каждый в отдельности, с иском не согласились, дав суду объяснения в целом аналогичные письменным возражениям (л.д.73-75 и приобщенным к делу).
Выслушав представителей, изучив материалы дела суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.
В соответствии со ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судом установлено, что между арендодателями в лице ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО8, ФИО8 и арендатором ПТ «ФИО11 и К» в лице руководителя ФИО11 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 1 договора арендодатели сдают, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа земельный участок площадью 896321 кв.м. с последним кадастровым номером № (далее, з/у №) расположенный по адресу: <адрес>, в 5,5 км от <адрес> по направлению на восток.
В силу п. 2 договора настоящий договор заключен сроком на 5 (пять) лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО1, как собственник земельной доли, входящей в состав земельного участка №, приняла решение о выделе своей доли.
Межевание земельного участка путем выдела из него своей доли были осуществлены в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО1, у которой впоследствии ФИО14 приобрел новый выделенный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом новый земельный участок с последним кадастровым номером 2426 (далее, з/у №) был приобретен ответчиком ФИО14 с обременением в виде права аренды в пользу ПТ «Петрушкан и К» по ДД.ММ.ГГГГ., то есть ПТ «ФИО11 и К» продолжало пользоваться данным земельным участком вплоть до окончания договора аренды и окончания полевых работ, связанных со сбором посаженного им урожая.
Ответчики ФИО15 и ФИО13 также ранее произвели межевание своих земельных участков, в результате чего образовались новые земельные участки с последними кадастровыми номерами №,№. Впоследствии з/у № был продан ФИО13 согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, право было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Судебными актами Арбитражного суда Ростовской области и Багаевского районного суда Ростовской области, Ростовского областного суда обстоятельства о прекращении аренды уже рассматривалась в рамках спора о признании согласия арендатора на выдел участка недействительным, об оспаривании межевания земельного участка ответчика, что подтверждается определением Арбитражного суда РО от ДД.ММ.ГГГГ. по делу ДД.ММ.ГГГГ, определением Арбитражного суда РО от ДД.ММ.ГГГГ., решением Багаевского районного суда Ростовской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ., апелляционным определением Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.88-92). Следовательно, вопрос о незаконном выделении вышеуказанных земельных участков в силу ст.61 ГПК РФ, обсуждению не подлежит в силу преюдициального значения вышеуказанных судебных актов.
Доводы представителя истца относительно нарушения ответчиками ст.621 ГПК РФ и пунктов с 6 по 8 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, судом приняты, не могут быть, так как установлено, что по окончании договора аренды ответчик ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ. отправил почтой истцу заказное письмо о том, что он не намерен продлевать договор аренды по окончании полевых работ ДД.ММ.ГГГГ. Сам договор аренды закончился после ДД.ММ.ГГГГ., однако ответчик предоставил арендатору возможность убрать урожай, а ДД.ММ.ГГГГ. ФИО14 направил истцу письмо о своем нежелании продлевать договор аренды после окончания полевых работ, что говорит о наличии возражений со стороны арендодателя на возобновление договора. Письмо не могло быть направлено ранее, поскольку не допускается отказ от договора аренды земельного участка в период полевых работ, которые еще велись после истечения срока действия договора.
Только после того, как с момента получения истцом данного письма прошло более трех месяцев, ДД.ММ.ГГГГ. ответчик ФИО14 обратился с заявлением в МФЦ, и имеющееся обременение в виде права аренды на земельный участок было снято.
Ответчиком ФИО15 было направлено ДД.ММ.ГГГГ. уведомление о прекращении действий договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. и к уведомлению было приобщено соглашение о прекращении договорных отношений. Согласно описи вложений в заказное письмо данные документы были доставлены ДД.ММ.ГГГГ ФИО11
Ответчиком ФИО13 было направлено 13.12.2021г. уведомление о прекращении действий договора аренды земельного участка № от 10.12.2015г. и к уведомлению было приобщено соглашение о прекращении договорных отношений. Согласно описи вложений в заказное письмо данные документы были доставлены ДД.ММ.ГГГГ ПТ ФИО11
Вопреки указанию истца, право аренды на вновь выделенные ответчиками земельные участки в конкурсную массу должника не включено, так как в инвентаризационных ведомостях имеются иные площади. В конкурсную массу включен з/у № с арендными отношениями граждан ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9.
Кроме того, истцом не предоставлено суду доказательств тому, что арендатор совершил действия, свидетельствующие о пролонгации договора или заключении нового договора, как указано в п.2 ст.621 ГК РФ. Не опровергнуты истцом и доводы представителей ответчиков о том, что арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ год им не была выплачена.
При вышеуказанных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ПТ «ФИО11 и К» в лице конкурсного управляющего ФИО12 к ФИО13, ФИО14, ФИО15 о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок – отказать.
Обеспечительные меры, принятые определением Багаевского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета ФИО13 использовать и распоряжаться земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, примерно в 5,5 км по направлению на восток от <адрес> – отменить.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца.
Мотивированный текст решения изготовлен 26.06.2023г.
Судья: