Дело №2-3082/2023

44RS0002-01-2023-002280-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2023 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Балаевой Н.С., при ведении протокола секретарем Березиной А.А., при участии истцов ФИО1, ФИО2, их представителя ФИО3, ответчика ФИО4, ее представителя ФИО5, ответчика ФИО6, его представителя ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО6, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на приобретение доли в общей долевой собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением. В обоснование иска указано, что истцы являются долевыми собственниками трехкомнатной квартиры, общей площадью 59,9 кв.м., расположенной по адресу: ..., кадастровый №. ФИО1 принадлежит 5/24 долей в праве, а ФИО2 ? доли. Ответчику ФИО6 в указанной квартире на праве и собственности принадлежали 5/24 доли. В ноябре 2021 года в адрес ФИО1 преимущественного правообладателя 19/24 долей, с сопроводительным письмом нотариуса ФИО8, поступило извещение от dd/mm/yy № от имени ответчика ФИО6 с предложением выкупа 5/24 доли по цене 760 000 рублей. В адрес преимущественного правообладателя ФИО2 указанного извещения не проступало. Получив данное извещение они с ФИО6 пришли к соглашению о продаже всего жилого помещения по адресу: ..., а вырученные от продажи денежные средства поделить пропорционально размеру долевой собственности. Продажа квартиры была поручена Агентству недвижимости «ЭТАЖИ» в лице риелтора ФИО9, который разместил объявление о продаже квартиры и фотографии жилого помещения на сайтах продаж.

dd/mm/yy истцу ФИО1 ФИО6 по телефону сообщил, что продал свои 5/24 долей ФИО4 на основании договора купли-продажи от 14.04.2023г. Из договора купли-продажи от dd/mm/yy им стало известно, что 5/24 доли были проданы за 630 000 рублей.

Истцы утверждают, что ответчик ФИО6 нарушил их право преимущественного выкупа продаваемой доли по цене, за которую она продается, поскольку в 2021 г. ФИО6 предложил выкупить долю только долевому собственнику ФИО1 по цене 760 000 рублей, нарушив права собственника доли ФИО2, которому извещение не направлялось, а dd/mm/yy продал свои 5/24 долей ФИО4 за 630 000 рублей, снизив стоимость на 130 000 рублей, не предложив преимущественным правообладателям приобрести указанную долю по более низкой цене и на болеем выгодных условиях. Указанное обстоятельство значительного снижения стоимости цены продаваемой доли подтверждается пунктом 4.1 договора купли-продажи доли квартиры от dd/mm/yy, пунктом 1.1 соглашения о задатке от dd/mm/yy После регистрации сделки купли-продажи, третье лицо ФИО4 заселилась в спорное жилое помещение со своей дочерью и проживает в ней по сегодняшний день. ФИО4 предоставила на обозрение и фотофиксации оригинал договора купли-продажи от dd/mm/yy, в пункте 7.20 которого указано, что продавец своевременно и в установленной форме известил лиц, имеющих преимущественное право покупки: о цене и иных условиях договора купли-продажи и отсутствуют согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, что подтверждается телеграммами от dd/mm/yy, переданными) ООО «Ростелеком -Розничные сети». Указанное условие договора не соответствует действительности, поскольку никаких телеграмм ООО «Ростелеком - Розничные сети» истцам не вручало. Извещения о стоимости 5/24 доли по цене 630 000 рублей не было направлено продавцом в адрес остальных долевых собственников.

Ссылаясь на положения ст. 167, ст. 205, ст. 250 Гражданского кодекса РФ, истец просит суд (с учетом утонения исковых требований):

1. перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от dd/mm/yy с ФИО4 на ФИО1 на приобретение ФИО6 5/48 доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., |в. 36, кадастровый №, признав за ФИО1 право собственности на указанную долю;

2. перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от dd/mm/yy с ФИО4 на ФИО2 на приобретение у ФИО6 5/48 доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый №, признав за ФИО2 право собственности на указанную долю.

3. признать сделку купли-продажи 5/24 доли трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый №, заключенной dd/mm/yy между продавцом ФИО6 покупателем ФИО4 недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки;

4. погасить регистрационную запись в ЕГРН № °Щ

dd/mm/yy о праве собственности ФИО4 на 5/24 доли в праве общей -долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый №;

5. взыскать с ответчика ФИО6 в пользу ФИО1 расходы по оплате стоимости услуг ОГБУ «Костромаоблкадастр - Областное БТИ» на оформление справки об инвентаризационной стоимости жилого помещения в размере 1791 руб.; госпошлину в размере 865,48руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., комиссию банка в размере 5000 руб.,

6. взыскать с ответчика ФИО6 в пользу ФИО2: госпошлину в размере 865,48 руб., расходы на отправление в адрес сторон заказных писем в размере 337 рублей; расходы на оплату услуг представителя, в размере 25 000 руб., комиссию банка в размере 5000 руб.

В судебном заседании истцы ФИО14, их представитель ФИО3 поддержали исковые требования в полном объеме, за исключением пункта третьего просительной части иска о признании сделки недействительной.

Ответчика ФИО4, ее представитель ФИО5, в судебном заседании возражений против удовлетворения иска не имели.

Ответчик ФИО6, его представитель ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, указывая, что во исполнение требований законодательства ответчик извещал истцов о намерении продать свою долю в квартире за обусловленную цену, направив телеграмму. ФИО1 постоянно отслеживают входящую корреспонденцию, в том числе квитанции по оплате коммунальных услуг. О намерении по продаже доли в квартире истцам также было известно от ФИО9 – риэлтора компании ОО «Этажи Бизнес Пространство». Ответчику же не было известно место жительство истцов (актуальный адрес). Оснований для перевода прав и обязанностей покупателя на истцов не имеется. Факт несения расходов на оплату услуг представителя истцами не доказан, а в случае удовлетворения требования о взыскании судебных расходов снизить их размер до разумных пределов.

Представитель третьего лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо нотариус ФИО10 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

Сведения о движении дела судом размещены на сайте суда, вследствие чего, третьи лица считаются надлежащим образом, извещенными о времени и месте рассмотрения дела, поскольку первичное извещение ими получено.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В соответствии с п.п.1,2,3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Пунктом 2 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

По смыслу данных правовых норм, на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон, истцу ФИО1 принадлежит 19/24 долей в праве собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью 59,9 кв.м., расположенной по адресу: ..., кадастровый №, на основании договора приватизации жилого фонда № от dd/mm/yy., на основании свидетельства о праве на наследство по закону от dd/mm/yy и на основании свидетельства о праве на наследство по закону от dd/mm/yy, а истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит 1/4 доля в праве собственности данной квартиры на основании договора приватизации жилого фонда № от dd/mm/yy.

Ответчику ФИО6, родному брату ФИО1, принадлежали 5/24 доли в праве собственности на квартиру. Указанную долю он продал на основании договора купли-продажи доли от dd/mm/yy ответчику ФИО4 за 630 000 руб.

Договор купли-продажи от dd/mm/yy удостоверен нотариусом ФИО10, переход права собственности к ФИО4 зарегистрирован в ЕГРН.

Истцы ссылаются в обоснование иска на нарушение их преимущественного права покупки, и данное нарушение допущено по их утверждениям ответчиком ФИО6

Данные доводы истцов суд находит убедительными, они подтверждены доказательствами, соответствующими требованиям относимости и допустимости, тогда как доказательства, представленные ответчиком в обоснование своих возражений, не подтверждают его правовую позицию.

В квартире, доля в праве собственности на которую реализована ответчиком, ни истцы, ни ответчик ФИО6 не проживают. Квартира пустовала на момент продажи, что следует из объяснений сторон, показаний свидетеля ФИО11, ключи от квартиры имелись у ФИО1, а также у риелторов, которые занимались продажей квартиры.

ФИО1 зарегистрирована и проживает по адресу: ... dd/mm/yy, а истец ФИО2 по адресу: ... dd/mm/yy.

О том, что истцы проживают по указанным адресам, ответчику ФИО6 не могло быть неизвестно, поскольку в dd/mm/yy он подписывал извещение о намерении продажи спорной доли по цене 760 000 руб., где был указан данный адрес истцов.

Однако dd/mm/yy ответчиком ФИО6 была направлена ФИО1 и ФИО2 телеграмма о намерении продажи спорной доли по цене 630 000 рублей по адресу: ..., то есть по месту нахождения квартиры, доля в которой им отчуждена.

Данная телеграмма не была вручена истцам.

Доказательства вручения истцам данной телеграммы ответчиком в дело не представлено, доказательства того, что данная телеграмма была востребована истцами, также отсутствуют.

Телеграмма была направлена по адресу квартиры, в который истцы не проживают, о чем было известно ответчику ФИО6 Кроме того, ФИО6 было выдано на руки извещение ПАО «Ростелеком» от dd/mm/yy о том, что телеграмма не доставлена, квартира закрыта, по извещению адресат за телеграммой не является. ФИО6 является родным братом ФИО1, поддерживает с ней связь по телефону, однако о том, что намерен продать долю по указанной цене он ей не сообщал, в том числе доступным ему способом.

Таким образом, телеграмма была направлена по месту нахождения объекта, где данные собственники достоверно не проживали, квартира пустовала, и о том, что в данной квартире собственники не проживают, ответчику ФИО6 также было известно.

Согласно порядку вручения телеграмм (из ответа ПАО «Ростелеком» на запрос суда), при доставке телеграммы оформляется расписка, на которой при вручении расписывается адресат, проставляя время и ату получения телеграммы, а в случае невручения телеграммы курьер Почты России делает отметку о доставке данной телеграммы. Повторная доставка проводится на следующий день, по результатам которой делается отметка на расписке, за тем расписка сдается в телеграф, где подшивается в суточный архив и по истечении месяца (срок востребования телеграммы) отправляется в архив на хранение.

Постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 N 968 утверждены Правила оказания услуг телеграфной связи, согласно п. 57 которых телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), должны вручаться лично адресату. При этом телеграммы с отметками "уведомление телеграфом", "уведомление телеграфом срочное" и "заверенная" должны вручаться при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Телеграмма, в адресе которой указано 2 или более адресата, может быть вручена любому из адресатов. При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы. При наличии письменного заявления адресата допускается оставить телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата.

Поскольку в данном случае ФИО12 было известно, что ФИО1 и ФИО2 в продаваемой квартире не проживают, а также известно из извещения ПАО «Ростелеком», что адресат по извещению, оставленному по адресу, не явился, и отсутствуют доказательства того, что телеграмма была по извещению была востребована в отделении связи, суд приходит к выводу, что представленная суду телеграмма и сведения о ее доставке, не подтверждают надлежащее извещение других сособственников о продаже доли. Суд исходит из того, что соблюдение процедуры уведомления иных сособственников о намерении продать долю не должно носить формальный характер. Предложение покупки, принадлежащей ФИО12 доли в спорной квартире, не может рассматриваться как надлежащее выполнение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ФИО12 достоверно было известно, что собственники в квартире не проживают, а также то, что извещение не было востребовано адресатами по указанному им адресу, а значит своим правом на преимущественное приобретение доли они реализовать не могут.

Ответчик в ходе судебного разбирательства ссылался на переписку с истцом ФИО1 в телефоне, из которой видно, что ФИО1 dd/mm/yy высылала счета об оплате жилищно-коммунальных услуг за квартиру, а dd/mm/yy ему также пришло сообщение от нее о том, что она была в квартире и застала включенным свет. Следующее сообщение со счетами за квартиру от нее ФИО6 получил dd/mm/yy. Данная переписка не подтверждает факт получения телеграммы и иного из нее не следует, а доводы ответчика о том, что ФИО1 могла получить извещение о необходимости получения телеграммы, при иных представленных в дело доказательствах, не являются достаточными для того, чтобы суд пришел к выводу о надлежащем извещении собственников о продаже доли.

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что он занимался сделкой по продаже квартиры, принял в работу этот объект dd/mm/yy Начал с того, что созвонился со сторонами, конкретно с ФИО13 dd/mm/yy и ему сообщил, что ФИО6 готов продать долю за 630 000 руб. Интереса тот не проявил. Далее он искал покупателей на квартиру и на маленькую долю. Первый покупатель появился на маленькую долю, в 20-х числах декабря, это была ФИО4. Ей показали комнату, и как обычно бывает в таких случаях, приняли задаток, и отправили ФИО6 уведомить своих сособственников о продаже. 26-27 декабря тот пошел в Ростелеком и направил телеграмму. Такой способ уведомления приминается нотариусами. Исходя из практики, 90% или даже более, риелторы уведомляют долевых собственников о продаже доли по месту нахождения объекта. Ожидали три месяца от момента, когда вышел срок уведомления и в середине апреля провели сделку. Сведениями о месте жительства собственников он располагал. Ключи от квартиры имелись в организации, переданы ФИО6 для показа покупателям.

Из показаний свидетеля ФИО9 также не следует подтверждения того факта, что ФИО15 знали о намерении ответчика ФИО6 о продаже своей доли за 630 000 руб., и зная об этом, своим правом не воспользовались.

Доводы ответчика подтверждения представленными им в дело доказательствами не находят.

Суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, приходит к выводу, что преимущественное право истцов на приобретение доли квартиры было нарушено ответчиком ФИО6, и должно быть восстановлено путем перевода прав и обязанностей покупателя ФИО4 на ФИО1, ФИО2 и взыскании с последних в пользу ФИО4 630 000 руб., внесенных ими на счет Управления Судебного департамента по Костромской области.

Настоящее решение является основанием для исключения записи Управлением Росреестра по Костромской области записи о праве собственности ФИО4 на 5/24 долей в праве общей долевой собственности ... и внесении записей о праве собственности ФИО1 и ФИО2 по 5/48 долей на каждого.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

В пункте 5 разъяснено, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).

Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истцами уплачена государственная пошлина, каждым по 865,50 руб., комиссия банку за внесение денежных средств на депозит суда по 5000 руб. каждым, за услуги представителя по 25 000 рублей каждым, ФИО2 оплачены за услуги почты 337 руб., а также ФИО1 оплачены справка об инвентаризационной стоимости квартиры в сумме 1791 руб.. Все расходы подтверждены документально, суду представлены платежные документы: квитанции, чеки.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, не была надлежаще исполнена ответчиком ФИО6, что и повлекло нарушение права истцов, и в этой связи иск судом удовлетворен, а потому в данном случае суд находит, что расходы истцов подлежат возмещению ответчиком ФИО6 в полном объеме, и являлись необходимыми для правильного и своевременного разрешения спора.

Доводы ответчика ФИО6 о том, что расходы на оплату услуг представителя истцов ФИО3 завышены, суд находит не достаточно обоснованными. При определении разумности расходов суду учитывает результат рассмотрения дела, категорию спора, длительность его рассмотрения, объем представленных сторонами доказательств, рекомендации о порядке определения размера вознаграждения при заключении соглашений об оказании юридической помощи, оказываемой адвокатами Адвокатской палаты Костромской области и приходит к выводу, ч заявленные расходы отвечают требованиям разумности.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя ФИО4, приобретшей 5/24 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: ..., на основании договора купли-продажи доли от dd/mm/yy, заключенного с продавцом ФИО6, на ФИО1 и ФИО2, по 5/48 долей в праве на каждого.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО4 (<данные изъяты>) в счет покупной стоимости 5/ 24 доли в праве общей долевой собственности, расположенной по адресу: ..., сумму в размере 630 000 рублей.

Исполнение произвести за счет денежных средств, внесенных истцами ФИО1 и ФИО2 на счет Управления судебного департамента по Костромской области.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН о замене покупателя ФИО4 по договору купли-продажи доли от dd/mm/yy, заключенного с продавцом ФИО6, на ФИО1 и ФИО2, по 5/48 на каждого.

Взыскать с ФИО6 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 865 руб. 48 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., комиссию банка за перевод денежных средств на депозит в размере 5 000 руб., расходы на получение справки об инвентаризационной стоимости помещения в размере 1791 руб.

Взыскать с ФИО6 (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 865 руб. 48 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., комиссию банка за перевод денежных средств на депозит в размере 5 000 руб., расходы на отправку заказных писем в размере 337 руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.С. Балаева

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2023 года.