УИД №50RS0003-01-2021-005828-07

Дело № 2-408/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июля 2022 года

Воскресенский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Шикановой З.В.,

При секретаре Кугушевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании стоимости восстановительного ремонта,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании стоимости восстановительного ремонта жилого дома, расположенного по адресу

Заявленные исковые требования истцом мотивированы тем, что между ФИО2 и ФИО3 09.12.2020г. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: с привлечением кредитных средств. Согласно акта приема-передачи от 23.12.2020г., ФИО2 принял жилой дом в состоянии, котором он есть на момент подписания акта приема-передачи. Получив недвижное имущество, истец обнаружил существенные недостатки жилого дома, а именно: трещины, отсутствие утепления и гидроизоляции в отмостке и фундаменте здания, а также трещины в газобетонных блоках, которые приводят к образованию влаги и плесени. На основании обращения ФИО2, ООО «ПроектСтройЭкспертиза» провело обследование жилого дома и выявило недостатки: отсутствие утеплителя, геотекстиля, трещины в отмостке, отсутствие гидроизоляции, вымывание грунта и иные недостатки. Согласно заключения ООО «ПроектСтройЭкспертиза», состояние основных строительных конструкций дома оценивается как ограниченно-работоспособное и соответствует II степени повреждения. Согласно сметы, на восстановительные работы жилого дома, выполненной ООО «СМУ-5», стоимость восстановительного ремонта дома составляет 2 881 652,00руб., что и составляет сумму иска.

В судебное заседание ответчик ФИО3 и представитель третьего лица ПАО Сбербанк России не явились. О месте, времени и дате извещены. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования полностью поддержал и просил иск удовлетворить. Пояснил, что он приобрел готовый жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, у ответчика на основании договора купли-продажи, который не оспаривал и не расторгал. Данный договор заключал добровольно; дом перед подписанием договора осматривал и внешних дефектов и недостатков не заметил. Крышу дома на момент осмотра и заключения договора не обследовал. Жилым домом до настоящего времени владеет на праве собственности, пользуется и проживает в нем. Примерно в феврале 2021г. в доме и на окнах начал образовываться конденсат, пошел грибок. Им впоследствии были обнаружены дефекты, трещины, на устранение которых следует потратить денежные средства. В связи с чем, он обратился к специалистам, которые произвели расчет ему стоимости восстановительного ремонта дома. С заключением судебной строительно-технической экспертизы, составленной экспертом ФИО4, он ознакомлен, не согласен с выводами эксперта.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности (л.д. 78-79 том 1), в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержал и просил удовлетворить в полном объеме. С заключением судебной строительно-технической экспертизы, составленной экспертом ФИО4, он ознакомлен. С выводами эксперта не согласен, и просил назначить по делу дополнительную экспертизу, т.к. считает, что она должна быть поручена другой экспертной организации с целях проведения дополнительных геологических изысканий.

Представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности (л.д. 95-96 том 1), в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях. Заключение эксперта ФИО4 полностью поддержала.

Согласно, письменных возражений представителя ответчика ФИО7 от 07 февраля 2022г., по договору купли-продажи недвижимого имущества с привлечением кредитных средств от 09.12.2020г. ФИО3 продал ФИО2 земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: . В пунктах 3.4 и 3.5 договора купли-продажи недвижимого имущества указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов путем их осмотра перед подписанием договора купли-продажи, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. По передаточному акту 23.12.2020г. истец принял у ответчика жилой дом и земельный участок, расположенные по выше указанному адресу, в состоянии, как они есть на день подписания акта. В обоснование своих требований ФИО2 представил отчет ООО «ПоектСройЭкспертиза» под названием «Инженерное обследование строительных конструкций». Однако, данный отчет никем не подписан. В связи с чем, не может являться доказательством по делу. На момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству недвижимости между истцом и ответчиков не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию ФИО2 не предъявлял, доказательств несоответствия жилого дома условиям договора о качестве не представлено. Доказательств в подтверждение того, что после заключения договора в жилом доме образовались какие-либо недостатки, которых не имелось по состоянию на дату его заключения, истцом не представлено. (л.д. 107-109 том 1)

В судебном заседании от 26.07.2022года опрошен эксперт ФИО4, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, подписка отобрана, который поддержал представленное им заключение судебной строительно-технической экспертизы. Дополнительно пояснил, что не может пояснить вопрос наличия или отсутствие арматуры в фундаменте спорного дома, так как исследования в этой части связаны с частичным разрушением фундамента, а при проведении экспертизы исходит из неразрушительной методики проведения исследований. Считает, что выявленные в ходе обследования дефекты и трещины имелись на момент заключения между сторонами договора купли-продажи дома. По своим качествам данный дом пригоден для проживания и является жилым домом.

20.06.2022г. представитель истца ФИО5 представил письменные возражения на заключение эксперта ФИО4 № от 13.05.2022г. (л.д. 183-186 том 2), согласно которых, указал, что спорный жилой дом двухэтажный, соответственно марка бетона не соответствует этажности здания. Для точного установления типа грунтов, их расчетных характеристик, величины возможного пучения необходимо выполнить геологические изыскания участка застройки дома. Кроме того, представитель истца считает выводы эксперта ФИО4 по вопросу утепления дома неверными. Эксперт умалчивает, является ли внутреннее утепление дома скрытым недостатком и мог ли истец самостоятельно это определить в момент осмотра дома перед его покупкой. Истец по факту самостоятельно это определить не смог, из-за отсутствия понимания данного вопроса. Данный факт был выявлен при проведении экспертизы 10.06.2021г. специалистами ООО «ПроектСтройЭкспертиза». На основании выше изложенного представитель истца ФИО5 считает заключение эксперта ФИО4 недействительным и просит провести по делу дополнительную экспертизу геологического изыскания участка, застройки спорного жилого дома и его тепловой защиты.

Истец ФИО2 поддержал ходатайство своего представителя ФИО5 и согласен с проведением по делу дополнительной экспертизы.

Представитель ответчика ФИО7 возражала против удовлетворения ходатайства представителя истца, т.к. считает, истцом не поставлены дополнительные вопросы, на которые должен ответить эксперт.

Данное ходатайство рассмотрено в судебном заседании и вынесено определение от 26.07.2022года, на основании которого представителю истца было отказано в назначении и проведении по делу дополнительной строительно-технической экспертизы.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, представителя истца, и представителя ответчика, учитывая заключение эксперта ФИО4, суд считает, что заявленные истцом ФИО2 требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ч. 1).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Из материалов дела следует, что истец ФИО2 и ответчик ФИО3 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с привлечением кредитных средств, что подтверждается копией договора купли-продажи от 09.12.2020г. (л.д. 15-19) и копией кредитного договора (л.д. 20-26)

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с передаточным актом от 23.12.2020г. ФИО3 передал в собственность ФИО2, а ФИО2 принял спорный жилой дом, расположенной по адресу: МО, , с., в состоянии, как он есть на день подписания настоящего акта. Покупатель претензий к качеству объектов не имел (л.д. 27).

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Истец ФИО2 мотивирует свои требования тем, что согласно отчета ООО «ПроектСтройЭкпертиза» от 21.06.2021г., обследуемое сооружение, расположенное по адресу МО, , с., является двухэтажным жилым домом и по совокупности выявленных дефектов состояние основных строительных конструкций здания оценивается как ограниченно-работоспособное и соответствует II степени повреждения. Для дальнейшей эксплуатации рекомендуется выполнить (л.д. 111-143 том 1):

- отмостка: выполнить расшивку деформационных швов с последующим заполнением эластичным материалом;

- фундаменты: выполнить обработку стен фундамента проникающей гидроизоляцией; выполнить герметизацию швов примыкания фундамента и пола подвала; выполнить утепление стен подвала и отмостки, так как глубина заложения меньше глубины промерзания;

- цоколь: выполнить расшивку трещины и заполнить ее герметизирующим составом;

- стены: демонтировать утепление дома изнутри и выполнить наружное утепление;

- кровля: выполнить установку ветро-влаго защитной пленки; контр обрешётки для проветривания кровли.

Согласно расчета «ООО СМУ-5», стоимость восстановительных работ составит 2 881 652руб., что подтверждается сметой на восстановительные работы (л.д. 62-63 том 1).

В целях мирного урегулирования спора ФИО2 в адрес ФИО3 направил претензию от 09.08.2021г. (л.д. 66-67 том 1), которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании определения Воскресенского городского суда МО от 07.02.2022г. по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «3D-Эксперт» ФИО4 (л.д. 203-205 том 1).

Согласно заключения эксперта № от 13.05.2022года ФИО4 (л.д. 106-172 том 2) следует, что выявленные недостатки конструктивных элементов жилого дома, находящегося по адресу: МО, , с., являются несущественными и не препятствуют использованию жилого дома по его целевому назначению (проживанию в нем).

Некоторые из выявленных недостатков конструктивных элементов жилого дома, находящегося по адресу: ёзовая, , являются скрытыми. ФИО8 между отмосткой и крыльцом существовала на дату заключения договора купли-продажи 09 декабря 2020 года и на дату подписания передаточного акта от 23 декабря 2020 года.

В результате проведения исследования установлено, что в жилом доме по адресу: ёзовая, истцом после покупки внесены конструктивные изменения, проведены переустройство и перепланировка жилого дома.

Выявленные в ходе проведения обследования жилого дома недостатки, могут являться результатом воздействия различных факторов. В материалах гражданского дела не содержится информация о режиме эксплуатации жилого дома с момента его приобретения истцом до момента проведения экспертизы. В данных обстоятельствах не представляется возможным ответить на вопрос о наличии либо отсутствии причинно-следственной связи между произведенными истцом строительным работами и выявленными в ходе проведения обследования недостатками жилого дома.

В ходе проведения обследования жилого дома по адресу не было выявлено наличия явных дефектов (концентрации трещин), свидетельствующих о приложении силы к определенной точке, вызвавшей появление трещин на стекле. В данном случае повреждение стекла в результате попадания в него камня или иного предмета исключается.

При этом появление аналогичных трещин, может быть вызвано воздействием множества различных факторов. В материалах гражданского дела не содержится информация о режиме эксплуатации жилого дома с момента его приобретения истцом до момента проведения экспертизы. В данных обстоятельствах не представляется возможным ответить на вопрос, произошло ли повреждение пластикового окна в результате неправильного его монтажа или это является результатом внешнего воздействия на стекло.

Возведение сборных фундаментов из железнодорожных железобетонных шпал с последующей заливкой бетоном не регламентируется СНиП. Класс прочности на сжатие бетона, а также марка бетона шпал выше минимальных требований, предъявляемых к зданиям исследуемого типа.

Для объекта экспертизы глубина заложения фундамента соответствует требованиям СНиП.

В данном случае в материалах гражданского дела отсутствуют материалы изыскательских работ по установлению глубины нахождения грунтовых вод и риска подтопления земельного участка в месте нахождения объекта экспертизы. В ходе проведения обследования здания жилого дома не было выявлено признаков подтопления помещения подвала.

Положения действующих СНиП не требуют обязательного проведения работ по гидроизоляции при отсутствии предпосылок агрессивного воздействия грунтовых вод на конструкции фундаментов.

Утепление жилого дома по адресу: минеральной ватой на фольгированном основании по внутренней поверхности стен не противоречит положениям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87».

Положения СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» не содержат запрета на применение в жилых помещениях утеплителей в виде минеральной ваты на фольгированном основании.

На вскрытом участке отмостки здания жилого дома по адресу: ёзовая, ходе проведения обследования объекта не было обнаружено утеплителя и деформационных швов. Обязательное наличие утеплителя и устройство деформационных швов в конструкции отмостки не предусмотрено требованиями действующей нормативной документации.

В ходе проведенного обследования жилого дома по адресу: ёзовая, , установлено, что пароизоляция имеет множественные повреждения в виде разрывов. Определение причин и даты появления указанных повреждений, при использовании методик экспертного исследования, не представляется возможным.

Определение величин монтажных зазоров при монтаже окон в жилом доме по адресу: ёзовая, , не представилось возможным из-за отсутствия доступа к ним. Проемы по периметру облицованы декоративными откосами.

Цоколь здания жилого дома по адресу: ёзовая, , выполнен из кирпича. Облицован декоративной штукатуркой. Наблюдаются локальные отпадания наружного слоя штукатурки. Наблюдается трещина по линии сопряжения цоколя и крыльца.

По результатам проведенного исследования экспертизы, наличие трещины по линии сопряжения цоколя и крыльца усматривается на имеющейся в материалах гражданского дела фототаблице. Определение наличия либо отсутствия отпадания слоя штукатурки цоколя на дату заключения договора купли-продажи 09 декабря 2020 года и на дату подписания передаточного акта от 23 декабря 2020 года по имеющимся в гражданском деле материалам не представляется возможным.

В соответствии с положениями ГОСТ Р 31937-2011 «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», техническое состояние жилого дома по адресу: определено как работоспособное.

По результатам проведенного обследования жилого дома по адресу: , не было установлено признаков, при наличии которых в соответствии с «Положениями о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции МДС 13-21.2007» (утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №), жилой дом мог бы быть признан непригодным для проживания. Исходя из этого, жилой дом по адресу: , является пригодным для проживания.

В соответствии с положениями статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Факты, изложенные в экспертном заключении, были подтверждены в суде показаниями эксперта ФИО4, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд при принятии решения по данному делу принимает за основу указанное выше экспертное заключение № от 13.05.2022года, составленное экспертом ФИО4, т.к. оно составлено специалистом в области строительства, имеющим специальное высшее образование, стаж работы в области экспертной деятельности более 20 лет. Кроме того, в указанном выше экспертном заключении эксперт ФИО4 подробно дал анализ технического состояния жилого дома истца, составил техническое описание, с учетом фиксации недостатков и дефектов, которые были им установлены в ходе обследования указанного выше жилого дома и на которые в ходе проведения экспертизы указал истец.

При этом суд при принятии решения по делу принимает во внимание выводы эксперта о том, что выявленные в ходе проведенной экспертизы недостатки в техническом состоянии дома имели место быть на момент заключения между сторонами договора купли-продажи на 09 декабря 2020года.

Данный факт и выводы эксперта ФИО4 также подтверждены в первоначальном отчете № об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 920кв.м. и расположенным на нем жилым домом общей площадью 163,2кв.м., составленным специалистами ООО «Плюс оценка» по заказу ФИО2(л.д. 145-195 т.1).

Данный отчет был составлен истцом ФИО2 для предоставления в ПАО Сбербанк России для получения ипотечного кредита на приобретение указанного жилого дома и земельного участка, что также подтверждается копией кредитного договора(л.д. 20-26 т.1)

Доказательств в подтверждение того, что после заключения договора купли-продажи, т.е. после 09.12.2020года, в жилом доме, расположенном по адресу: , , образовались какие-либо недостатки, которых не имелось по состоянию на дату заключения договора купли-продажи, истцом ФИО1 и его представителем ФИО6 в установленном ст. 56 ГПК РФ порядке не представлено. Сам вышеуказанный договор купли-продажи жилого дома от 09.12.2020года, заключенный между ФИО2 и ФИО3 не оспаривался истцом в установленном законом порядке. Также суд учитывает показания истца ФИО2 о том, что перед заключением указанного выше договора купли-продажи, он осматривал данный жилой дом, земельный участок и его все устраивало.

Кроме того, в пунктах 3.4 и 3.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.12.2020года указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов путем их осмотра перед подписанием договора купли-продажи, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Из передаточного акта от 23.12.2020г. истец принял у ответчика жилой дом и земельный участок, расположенные по выше указанному адресу, в состоянии, как они есть на день подписания акта.

В обоснование своих требований ФИО2 представил отчет ООО «ПоектСройЭкспертиза» под названием «Инженерное обследование строительных конструкций»(л.д. 28-63).

Однако, данный отчет не подписан специалистом его составившим. В связи с чем, указанный выше отчет не может являться доказательством по делу.

На момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству недвижимости между истцом и ответчиков не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию ФИО2 не предъявлял, доказательств несоответствия жилого дома условиям договора о качестве не представлено.

При указанных выше обстоятельствах суд считает, что заявленные истцом требования являются необоснованными, противоречат материалам данного дела и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований о взыскании в его пользу с ФИО3 денежных средств в размере 2 881 652 (два миллиона восемьсот восемьдесят одна тысяча шестьсот пятьдесят два) рубля 00 копеек в качестве компенсации стоимости восстановительного ремонта жилого дома, расположенного по адресу: , с..

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 августа 2022года.

Судья З.В. Шиканова