Дело № 2-765/2025 18 ноября 2025 года
78RS0018-01-202418-005024-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Курочкиной В.П.
при секретаре Бурла Д.В.,
с участием прокурора Феропонтовой К.Н.,
адвоката Песковой Л.Я.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга к ФИО1 о сносе самовольной постройки, выселении, взыскании судебной неустойки,
Установил:
Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к ФИО1 о сносе самовольной постройки – двухэтажного объекта капитального строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, выселении из данного дома, взыскании судебной неустойки, ссылаясь на следующие обстоятельства (т.1 л.д.7-13, 138-139).
12.08.2024 года Комитетом проведено обследование земельного участка по выше названному адресу, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, вид разрешенного использования «для садоводства», расположено нежилое здание, обладающее признаками самовольной постройки.
Согласно сведениям ЕГРН, в границах участка с 2014 года учтен жилой дом с кадастровым номером № площадью 95 кв.м., количество этажей 2, зарегистрировано право собственности ФИО1
Из администрации Петродворцового района СПб в Комитет поступили сведения, что по состоянию на 2023 год на участке ведется строительство двухэтажного объекта капитального строительства.
Согласно Акту выездного обследования Службы Госстройнадзора от 25.09.2023 года на участке расположен 2-этажный объект незавершенного строительства, по внешним признакам представляющий индивидуальный жилой дом размерами в плане 7,5 на 9 метров.
Из ортофотопланов, содержащихся в Региональной информационной системе, содержащей сведения об объектах недвижимости и землеустройства «Региональная геоинформационная система» (РГИС) усматривается, что в 2022 и 2024 годах в границах участка расположены разные по конфигурации объекты капитального строительства, а в 2023 году участок был свободен от объектов капитального строительства.
Истец полагает, что в соответствии со ст.222 ГК РФ объект отвечает признакам самовольной постройки:
- Размещен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство данного объекта.
Участок находится в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа» по адресу: <адрес>
В соответствии с п.1 ст.5.1 ФЗ № 73-ФЗ «Об объектах культурнорго наследия (памятников истории и культуры) народов РФ» на территории памятника или ансамбля запрещается строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих объектов, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
- Объект возведен без получения на это согласований и разрешений, в нарушение ст.51.1 ГрК РФ.
Из письма администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга от 25.08.2023 года усматривается, что Уведомление в отношении Объекта не поступало, разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось.
После уточнения исковых требований, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга просит:
- обязать ФИО1 в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести за счет собственных средств самовольную постройку по выше названному адресу,
- выселить ФИО1 из жилого дома <адрес>,
- в случае невыполнения указанных требований предоставить Комитету по контролю за имуществом СПб силами подведомственного Санкт-Петербургского ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» право исполнения решения суда с последующей компенсацией расходов за счет ФИО1,
- взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по контролю за имуществом СПб судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 1000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда до момента его фактического исполнения (т.1 л.д.138-139).
В судебном заседании представитель истца по доверенности (т.2 л.д.29) ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске, а также в правовой позиции по делу (т.2 л.д.24-26), правовой позиции по результатам ознакомления с заключением экспертизы.
Ответчик ФИО1 по иску возражала, пояснила, что строение возведено не прежнем фундаменте, который частично заменяли, заливали бетоном с целью укрепления.
Адвокат Пескова Л.Я. полагала в иске отказать. Пояснила, что конфигурация дома изменилась в связи с отсутствием веранды, которая не была построена после реконструкции.
По вопросу проведения судебной экспертизы не в государственном экспертном учреждении показала, что сторона ответчика отказалась от проведения экспертизы в государственном учреждении в связи с ее большой стоимостью, воспользовалась правом предоставления доказательства – экспертизы, которая была проведена в ООО «Экспертный центр проектирования и строительства».
Представитель администрации Петродворцового района СПБ, привлеченной к участию в деле в качестве 3-го лица, ФИО3 полагала иск удовлетворить.
Представители 3-х лиц Управления Министерства культуры РФ по Северо-Западному округу, СПБ ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества», Управления Росреестра по СПБ в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Управлением Министерства культуры РФ в материалы дела представлен отзыв, в котором Управление полагает требования обоснованными (т.1 л.д.93-96).
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО4, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, принимая во внимание заключение прокурора об отказе в удовлетворении иска, приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По смыслу указанной нормы для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного либо совокупности следующих признаков: 1) земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; 2) постройка возведена в отсутствие разрешения на строительство; 3) самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 года N 595-О-П разъяснил, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Исходя из требований п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года (далее - Обзор), отражено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Федерального закона от 03 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Судам следует учитывать, что до 01 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 03 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Согласно статье 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (часть 1).
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 8).
Реконструкция указанных выше объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9).
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 16.03.2023 года ФИО1 купила у ФИО4 земельный участок площадью 646 кв.м. в <адрес>, а также жилой дом на праве собственности по данному адресу с кадастровым номером №, состоящий из основного строения 48,3 кв.м. (т.1 л.д.170-171).
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1 л.д.166-168).
В материалы дела представлен технический план здания от 02.08.2023 года (т.1 л.д.182-196), подготовленный после реконструкции здания (т.1 л.д.188), копии документов реестрового дела № № (т.1 л.д.210-228).
ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по адресу <адрес> (т.1 л.д.140).
Из представленных материалов дела, показаний свидетеля ФИО4 (продавец объекта недвижимости) усматривается, что ФИО1 фактически произведена реконструкция прежнего здания, жилой дом возведен на прежнем месте, произведены работы по укреплению старого фундамента, строение соответствует целевому назначению земельного участка, параметры реконструированного объекта не противоречат градостроительному регламенту, не превышают предельных параметров. Доказательств обратному не представлено.
С учетом выше приведенных норм права и установленных обстоятельств по делу, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений при осуществлении ФИО1 работ по реконструкции ранее имевшегося жилого дома без получения какого-либо разрешения, и отсутствии оснований полагать спорную постройку самовольной.
Нахождение садоводства в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа» не опровергает выводов суда об отсутствии оснований для признания постройки самовольной.
При разрешении заявленных требований, суд также учитывает следующее.
Распоряжением от 31 октября 2023 года N 3041-р Правительством РФ перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р, дополнен разделом VIII следующего содержания: "Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством" судебная строительно-техническая экспертиза.
В соответствии со статьей 5 Федерального конституционного закона от 6 ноября 2020 года N 3-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" акты Правительства Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу не ранее дня их официального опубликования. Иные акты Правительства Российской Федерации, в том числе акты, содержащие сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера, вступают в силу со дня их подписания, если такими актами не предусмотрен иной порядок их вступления в силу.
Таким образом, в связи с принятием 31 октября 2023 г. Распоряжения N 3041-р судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
Учитывая отсутствие специальных оговорок относительно срока вступления в силу вышеуказанного распоряжения, с даты опубликования указанного правового акта на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru (1 ноября 2023 г.) суды при вынесении решений по спорам, связанным с самовольным строительством, должны руководствоваться результатами исключительно государственной строительно-технической экспертизы. Заключения экспертов, составленные на основании определений суда, вынесенных после указанных изменений, не могут быть положены в обоснование выводов суда, как полученные с нарушением положений статей 55, 73, 74, 84 и 85 ГПК РФ.
В ходе рассмотрения судом данного дела сторонам было разъяснено право ходатайствовать о назначении судебной экспертизы в государственной судебно-экспертной организации, однако стороны отказались от проведения судебной экспертизы в таком учреждении.
Сторона ответчика в соответствии со ст.56 ГПК РФ просила о проведении судебной экспертизы в негосударственном экспертном учреждении. В материалы дела представлено заключение ООО «Экспертный центр проектирования и строительства» от 30.09.2025 года (т.2 л.д.188-265).
При вынесении судом решения об отсутствии оснований для удовлетворения иска, в силу приведенных норм о необходимости проведения экспертизы по делам о сносе самовольной постройки исключительно в государственных экспертных организациях, а также исходя из того, что на строительство реконструкцию ранее имевшегося объекта разрешение не требуется, возведенная постройка не может являться самовольной постройкой, представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы является доказательством, подлежащим оценке в совокупности с другими добытыми доказательствами.
Согласно заключению судебной экспертизы от 30.09.2025 года, жилой дом по выше названному адресу возведен в результате реконструкции объекта капитального строительства, в границах прежнего фундамента, соответствует градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права иных лиц.
Право собственности ФИО1 на объект недвижимости после реконструкции зарегистрировано в установленном порядке.
Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Согласно пунктам 13, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 10.05.2007), строительством является создание зданий, строений, сооружений, а реконструкцией объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
В спорном случае возведенная ответчиком постройка отвечает положениям законодательства о реконструкции объекта капитального строительства.
Суд также учитывает, что стороной истца не представлено доказательств реального нарушения или угрозы для жизни и здоровью граждан спорной постройкой, нарушения или угрозы нарушения водоподводящей системы Петергофа. Избранный истцами способ защиты права в виде сноса постройки несоразмерен нарушению и выходит за пределы, необходимые для его применения, снос строения в значительной степени нарушит баланс интересов сторон, право граждан на жилище и невозможен без причинения несоразмерного ущерба ответчику.
Таким образом, заявленные Комитетом по контролю за имуществом СПБ требования к ФИО1 подлежат отклонению в полном объеме, а принятые меры обеспечения иска подлежат отмене.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга к ФИО1 о сносе самовольной постройки, выселении, взыскании судебной неустойки, признать необоснованными, в связи с чем в удовлетворении иска - отказать.
Отменить меры обеспечения, наложенные определением Петродворцового районного суда г.СПб от 25.12.2024 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять государственную регистрацию прав, обременений и сделок в отношении:
земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровыми номером №, расположенных по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Петродворцовый районный суд СПб.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2025 года.