Дело № 2-149/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пос. Бреды 17 июня 2022 года

Брединский районный суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Акулова И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Спиридоновой Л.Д.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика - адвоката Афанасьева С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, исключении записи о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, включении жилого дома и земельного участка в наследственную массу и признании за ФИО3 права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке наследования по закону,

УСТАНОВИЛ :

ФИО3 обратилась в Брединский районный суд Челябинской области с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, исключении записи о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, включении жилого дома и земельного участка в наследственную массу и признании за ФИО3 права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке наследования по закону, в обоснование заявленных требований указав, что 28.06.2021 года между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> договором предусмотрено, что земельный участок и жилой дом продаются за 900 000 рублей, которые получены продавцом до подписания договора, однако данные денежные средства ФИО4 не получала, ФИО2 убедил ФИО4, что она будет проживать в своем доме, что указано в п. 3.5 договора, жилой дом и земельный участок ответчику не передавались, после подписания договора ФИО2 в дом не вселялся. Ответчик вошел в доверие к ранее незнакомой престарелой женщине, страдающей многочисленными заболеваниями, оказывал ей помощь по дому, предполагая, что у ФИО4 отсутствуют близкие родственники и опекуны, ФИО4 не имела намерения продавать данный жилой дом и земельный участок, при подаче документов в Многофункциональный центр были допущены нарушения, ответчик не давал ФИО4 возможности уклониться или отказаться от участия в сделке, после сдачи документов в Многофункциональный центр, ответчик приостанавливал государственную регистрацию сделки, ДД.ММ.ГГГГ года ФИО4 умерла. ФИО4 заблуждалась относительно природы сделки, поскольку на момент её заключения являлась престарелым лицом, достигла возраста 90 лет, являлась инвалидом III группы, была ограничена в передвижении, нуждалась в уходе, имела ослабленные слух и зрение, в связи с чем сделала запись имени, фамилии и отчества и поставила подпись не зная, где она расписывается. Ответчик на момент совершения сделки являлся безработным и у него отсутствовала возможность оплатить стоимость дома и земельного участка, в связи с чем ФИО4 не получала денежные средства от ФИО2 Истицей заявлены исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 28.06.2021 года жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, расписки от 28.06.2021 года, государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок на имя ФИО2, об аннулировании записи о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, о включении жилого дома и земельного участка в наследственную массу и признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке наследования по закону.

Истица ФИО3 о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, указав, что ФИО4 являлась её бабушкой, при жизни ФИО4 проживала в <адрес>, не намеревалась продавать своей дом, 28.06.2021 года она от своей матери – ФИО1 узнала, что ФИО4 продала свой дом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла. В момент заключения оспариваемого договора купли-продажи её бабушка - ФИО5 в силу многочисленных заболеваний и престарелого возраста заблуждалась относительно условий заключаемой сделки, не понимала характера своих действий и происходящих с ней событий, кроме того, денежные средства в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка ФИО2 не передавал ФИО4, поскольку такая денежная сумму у него отсутствовала.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить по основаниям, в нем изложенным.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что 28.06.2021 года между ним и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, ФИО4 сама предложила ем приобрести у неё жилой дом и земельный участок, с предложением ФИО4 он согласился, 28.06.2021 года он совместно со специалистом МФЦ приехал к ФИО4 домой, передал её деньги – 900 000 рублей наличными за дом, ФИО4 подписала договор купли-продажи и написала расписку о получении денежных средств. На следующий день ему позвонила истица и стала высказывать претензии по поводу заключенной сделки, в связи с чем он сначала приостановил регистрацию сделки в МФЦ, а затем возобновил её. При заключении договора купли-продажи ФИО4 понимала характер договора, понимала значение происходящих с ней событий, при этом договор предусматривал сохранение за ФИО4 права проживания в жилом доме бессрочно. Денежные средства – 900 000 рублей, которые он передал ФИО4 в счет оплаты стоимости дома, являлись его личными сбережениями.

Представитель ответчика адвокат Афанасьев С.В. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку оснований для признания договора купли-продажи недействительным, в судебном заседании не установлено.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило.

Суд, заслушав представителя истца, ответчика, его представителя, допросив в судебном заседании свидетелей, исследовав письменные доказательства, полагает в удовлетворении заявленных исковых требований отказать по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Частью 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение при совершении сделки означает, что лицо имеет не соответствующее действительности представление о предмете сделки, ее участниках, а также об обстоятельствах, повлиявших на ее заключение. При этом такое заблуждение может являться следствием как поведения сторон, в том числе неумышленного, так и иных обстоятельств, повлиявших на заключение сделки и ее существенные условия.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, была ли направлена воля всех участников сделки на достижение одних правовых последствий, либо воля одной из сторон была искажена, а также установление обстоятельств, из которых исходила сторона при заключении сделки.

Согласно ч. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Особенностью договора купли-продажи недвижимости, отличающий его от общих правил о купле-продаже, является момент перехода права собственности.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В судебном заседании установлено, что 28.06.2021 года ФИО4 и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с условиями которого ФИО4 продала, а ФИО2 купил в собственность земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 662 кв.м. и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: Россия, <адрес>. Стоимость жилого дома определена сторонами в договоре в размере 850 000 рублей, стоимость земельного участка в размере 50 000 рублей, которые выплачиваются покупателем до подписания договора наличным расчетом за счет собственных средств. Пунктом 3.3 указанного договора предусмотрено, что продавец ФИО4 сохраняет право проживания и пользования жилым домом и земельным участком после перехода права собственности на них к покупателю (л.д. 166).

В качестве доказательства передачи денежных средств покупателем за приобретаемый земельный участок и жилой дом представлена расписка продавца ФИО4, которая имеется в материалах реестрового дела (л.д. 167).

Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом сданы ФИО4 и ФИО2 в территориальный отдел ОГАУ «МФЦ Челябинской области» в Брединском муниципальном районе 28.06.2021 года.

29.06.2021 года ФИО2 обратился с заявлением о приостановлении государственной регистрации на недвижимое имущество (л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ наступила смерть продавца по договору купли-продажи ФИО4 (л.д. 22).

02.08.2021 года ФИО2 обратился территориальный отдел ОГАУ «МФЦ <адрес>» в Брединском муниципальном районе с заявлением о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации. Государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка и жилого дома произведена 10.08.2021 года (л.д. 24-26, 30).

В качестве основания для признания договора недействительным и применения последствий его недействительности в виде прекращения права собственности ответчика в отношении недвижимого имущества, истицей заявлено, что ФИО4 заблуждалась относительно природы сделки, сделка была совершена ФИО4 под влиянием заблуждения, при этом продавец в силу престарелого возраста – 90 лет и имеющихся заболеваний не могла правильно воспринимать происходящие с ней события.

С целью установления сделкоспособности ФИО4 в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, судом назначена психиатрическая судебная экспертиза.

В соответствии с заключением судебно-психиатрической комиссии экспертов № от 04.05.2022 года, ФИО4 на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка 28.06.2021 года обнаруживала признаки органического астенического расстройства. Данное расстройство психической деятельности являлось следствием наличия у подэкспертной цереброваскулярных расстройств, не являлось признаком прогредиентного заболевания, а являлось следствием естественного старения организма, не приводило к дезадаптации в основных сферах жизнедеятельности, не оказывало влияния на способность к самообслуживанию, ориентировке, контролю за своим поведением. Дать ответ на вопрос о способности испытуемой понимать значение своих действий и руководить ими при заключении договора купли-продажи от 28.06.2021 года не представляется возможным в связи с отсутствием в материалах дела и медицинской документации подробного описания её психического состояния в моменты, максимально предшествующие сделке и во время самой сделки, а также в связи с противоречивостью свидетельских показаний.

Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО1 следует, что ФИО4 хотя и страдала рядом заболеваний, однако правильно ориентировалась в происходивших с нею событиях, подписывая договор купли-продажи и расписку о получении денежных средств в счет стоимости продаваемых объектов недвижимого имущества, понимала характер сделки, что ею заключается сделка именно по отчуждению земельного участка и жилого дома, более того, после подписания договора ФИО4 сообщила о продаже земельного участка и жилого дома ФИО1, после чего факт заключения сделки стал известен истице.

В судебном заседании не получено доказательств, подтверждающих тот факт, что ФИО4 в момент совершения оспариваемой сделки не понимала значение своих действий, либо не могла руководить своими действиями, при этом текст оспариваемого договора купли-продажи и расписки не содержит каких-либо оговорок, описок, опечаток, текст договора позволяет с очевидностью установить предмет сделки и её природу.

Доказательств того, что ФИО4 заблуждалась в отношении каких-либо обстоятельств сделки, суду не представлено.

Таким образом, в судебном заседании установлено отсутствие условий, которые бы говорили о существенном заблуждении ФИО4 относительно условий заключаемой сделки, а также не установлен факт дезадаптации ФИО4 в основных сферах жизнедеятельности, не установлены факты её неспособности к самообслуживанию, ориентировке, контролю за своим поведением. Оснований не доверять заключению судебной психиатрической экспертизы в данной части у суда не имеется.

Указанные обстоятельства, свидетельствуют об отсутствии оснований для признания сделки по купле-продаже земельного участка и жилого дома, заключенного между ФИО4 и ФИО2 28.06.2021 года недействительной.

Факт государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка и жилого дома после смерти ФИО4, также не свидетельствует о признании такой регистрации недействительной по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, оспариваемый договор был заключен при жизни ФИО4, ее воля была направлена на отчуждение имущества, поскольку она могла понимать значение своих действий и руководить ими, осознавала, какой именно договор подписывает, какова его направленность. Доказательств обратного суду не представлено. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Поэтому государственная регистрация права собственности ответчика после смерти продавца, не может быть основанием к признанию сделки недействительной по какому-либо основанию, поскольку закону не противоречит.

Истец не имеет права на получение имущества, которым при жизни наследодатель распорядилась по своему усмотрению, получив в полном объеме его продажную стоимость, что указано в договоре купли-продажи, подтверждено распиской о получении денежных средств. Доказательств того, что договор и расписка подписаны не ФИО4, а иным лицом, материалы дела не содержат, при этом из показаний свидетеля ФИО9 следует, что договор и расписка были написаны ФИО4 собственноручно, в её присутствии ответчик передал ФИО4 денежные средства в счет оплаты по договору, оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется.

Несмотря на то, что регистрация перехода права собственности на спорный объект произошла после смерти продавца, это обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии волеизъявления последнего на распоряжение принадлежащей ей недвижимостью.

Отсутствие передаточного акта также не свидетельствует о недействительности сделки по заявленным основаниям, существенным в данной ситуации является только переход права собственности, который в установленном порядке произведен, право собственности зарегистрировано за покупателем на основании заключенного договора купли-продажи.

Доказательств принуждения к совершению сделки на таких условиях, угроз со стороны покупателя или третьих лиц в отношении продавца не представлено.

Доводы истицы об отсутствии у ответчика денежных средств для приобретения недвижимого имущества, опровергнуты материалами дела (л.д. 111-133), при этом факт отсутствия у ФИО4 денежных средств в размере 900 000 рублей после заключения сделки, не свидетельствует о том, что данные денежные средства ответчиком не передавались, поскольку как установлено в судебном заседании ФИО4 имела возможность распорядиться полученными денежными средствами до её госпитализации в медицинское учреждение. Поэтому оснований считать данный договор безденежным не имеется. Оспариваемая сделка заключена по установленной форме, существенные условия в ней согласованы сторонами, оснований для обоснованных сомнений в ней не имеется. Допустимых доказательств ее недействительности не представлено.

Доводы истицы о наличии расхождения во времени приема специалистом документов на государственную регистрацию и времени выезда для приема документов по месту жительства ФИО4, правового значения не имеют, поскольку содержание документов, принятых на государственную регистрацию, соответствует действительности и волеизъявлению участников сделки.

Иных основания для признания договора купли-продаж недействительным и применения к нему последствий недействительности не заявлено.

По указанным основаниям исковые требования ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, исключении записи о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, включении жилого дома и земельного участка в наследственную массу и признании за истицей права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке наследования по закону, удовлетворению не подлежат.

Оснований для удовлетворения заявленных исковых требований суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом на имя ФИО2, об аннулировании записи о регистрации права собственности ФИО2, на земельный участок и жилой дом, о включении земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> наследственную массу и признании за ФИО3 права собственности на земельный участок и жилой дом в порядке наследования по закону, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Брединский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья И.Ю. Акулов

Мотивированное решение

изготовлено 22.06.2022 года