Мотивированное решение
изготовлено 08 октября 2025 года
№ 2-9739/2025
50RS0035-01-2025-011884-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 октября 2025 года
Подольский городской суд Московской области
в составе
председательствующего судьи ФИО11
при секретаре судебного заседания ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора незаключенным,-
Установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, просит :
- признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 незаключенным;
- признать право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес> отсутствующим с внесением изменений в сведения ЕГРН.
Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 подписан договор купли-продажи квартиры. Ответчик уклоняется от обязательств, достигнутых сторонами.
Истец – ФИО1 в судебное заседание явилась, также явился представитель по доверенности ФИО10, поддерживают исковые требования в полном объеме.
Ответчик – ФИО2 в судебное заседание не явился, явился представитель по доверенности ФИО6, с исковыми требованиям не согласен.
Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими отклонению.
В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В судебном заседании установлено:
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор).
Как следует из условий п. 1, п. 2 Договора, продавец ФИО1 продала покупателю - ФИО2 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, квартира расположена на 4 этаже многоквартирного дома, состоит из трех жилых комнат, имеет общую площадь 62,40 кв.м, кадастровый №.
В п. 4 Договора цена квартиры определена сторонами в размере 6 500 000 руб., а в п. 5 содержится условие о том, что покупатель купил у продавца квартиру за 6 500 000 руб., при этом расчет будет произведен в течении двух календарных дней с момента регистрации перехода права собственности.
Из искового заявления следует, что согласно п.5 договора ответчик должен был произвести расчет с истцом как с продавцом в течение двух дней с момента регистрации перехода права собственности. ФИО1 должна согласно этого пункта выдать расписку в получение указанной суммы полностью. Поскольку стороны на момент подписания договора сожительствовали, то есть фактически находились в семейных отношениях ФИО1 не стала требовать с ФИО2 полную оплату как с покупателя сразу, ответчик в свою очередь обещал, что с его стороны не будет препятствий в пользовании и проживании в указанной квартире истцом, что со временем он оплатит ФИО1 всю сумму по договору. Никаких расписок о получении денежных средств за продажу данной квартиры истец не писала, акт приема-передачи стороны не подписывали, что свидетельствует об устной договоренности между сторонами.
Однако, в июне 2025 года ФИО2 нарушил условия договоренности о пользовании и проживании истца в данной квартире и, требуя покинуть квартиру, фактически нарушил условия договора купли-продажи.
В адрес ответчика истцом направлена претензия с предложением трехдневный срок после ее получения передать ФИО1 денежные средства согласно условиям договора. Однако ответа на претензию не последовало. Истец полагает, что ответчик уклоняется от обязательств.
Истцом в подтверждении своих доводов к материалам дела приобщены следующие документы: выписка из ЕГРН на спорную квартиру (л.д.8-9), договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10), претензия от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13), договор займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25-26).
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
ФИО2 представил возражения и дополнения к возражениям на исковое заявление (л.д.20, 23-24), в которых сообщил суду о несогласии с изложенными в заявлении доводами, считает их недостоверными и необоснованными, а исковое заявление не подлежащим удовлетворению. Оспариваемый договор купли-продажи квартиры является реальной сделкой, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем внесена запись о регистрации № Кроме этого, согласно условиям п. 5 Договора, оплата производится в течении двух дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве в органе регистрации прав.
Таким образом, срок исковой давности по оспариванию указанной сделки начал течь с ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, приведенные в Договоре сведения позволяют установить согласованные сторонами существенные условия отчуждаемого объекта, его местонахождение, площадь, кадастровый номер, стоимость, что соответствует требованиям ст. ст. 554, 555 ГК РФ.
Кроме того, следует учитывать, что на квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО2, а для регистрации права исходя из содержания норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» необходимо волеизъявление двух сторон договора.
По ходатайству истца в судебном заседании допрошены свидетели.
Свидетель ФИО7 сообщила суду, что является соседкой ФИО1 и ФИО2, знает их более 10 лет, ответчика видела постоянно в нетрезвом состоянии. ФИО1 проживала в спорной квартире до ДД.ММ.ГГГГ. Истец сообщила свидетелю, что переехала на другой адрес местожительства, поскольку ответчик постоянно дерется и много пьет, ей пришлось экстренно снимать квартиру. Истец и ответчик жили совместно как семья, у них трое детей. ФИО7 предвзято относится к людям, которые поднимают руку на мать своих детей.
Допрошенная свидетель ФИО8 пояснила, что знает ФИО1 с рождения, ответчика она также знает. Со слов истца она знает, что с ответчиком она не проживает, поскольку он ее обижает. В настоящее время ФИО3 снимает квартиру. Свидетель сообщила, что квартира в <адрес> принадлежала родителям истца, затем она ее продала, когда родители умерли, и купила квартиру в <адрес>. С ФИО4 свидетель не разговорила никогда.
По правилам ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.
У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей.
Ответчик просит применить срок исковой давности.
В силу ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Из искового заявления следует, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как нарушение ее права возникло с момента, ответчик потребовал от нее в июне 2025 года покинуть квартиру.
Ответчик указывает в своих возражениях, что согласно условиям п. 5 Договора, оплата производится в течение двух дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве в органе регистрации прав. Таким образом, срок исковой давности по оспариванию указанной сделки начал течь с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 обращает внимания суда, что после расторжения брака в 2019 года, между сторонами отсутствуют брачные/семейные отношения, никого «сожительства» не существует.
Суд, принимая во внимание, что срок исковой давности, установленный положениями ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежащий исчислению с даты перехода права собственности на квартиру посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве в органе регистрации прав, срок исковой давности по оспариванию указанной сделки начал течь с ДД.ММ.ГГГГ, в то время как с настоящим иском истец обратилась в суд только ДД.ММ.ГГГГ, при этом истцом не было представлено относимых и допустимых доказательств того, что о нарушении своих прав она узнала только в июне 2025 года, поскольку сведения из ЕГРН носят открытый характер, что не позволяет прийти к выводу об отсутствии у истца возможности получить необходимую информацию о совершенной сделке, которую стороны совершили добровольно, что не отрицалось в судебном заседании.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным истцом требованиям.
Кроме того, суд, проанализировав все представленные документы в их совокупности, по правилам ст. 67 ГПК РФ, заслушав участников процесса, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорной сделки незаключенной, поскольку договор полностью исполнен и произведена регистрация перехода права собственности, стороны самостоятельно определили условия договора. Истцом, в нарушении ст. 56 ГПК РФ доказательств в обосновании своих требований не представлено, иных требований не заявлено, в связи с чем суд в удовлетворении исковых требований отказывает в полном объеме.
Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Иные доводы сторон не опровергают вышеуказанные выводы суда.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора незаключенным, – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Подольский городской суд.
Председательствующий ФИО12