Решение по делу № 02-0082/2025 от 05.03.2025 - о признании залогодержателем и залогодателями объекта недвижимого имущества, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, по встречному иску <ФИО> к АО «Альфа Банк», <ФИО> о распределении вырученной суммы от реализации имущества, предоставлении отсрочки в части обращения взыскания, установлении начальной продажной стоимости.

УИД 77RS0025-02-2024-000979-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года город Москва

Солнцевский районный суд города Москвы в составе судьи Демочкиной О.В., при секретаре Романовой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-82/2025 по исковому заявлению АО «Альфа Банк» к ФИО1, ФИО2 о признании залогодержателем и залогодателями объекта недвижимого имущества, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, по встречному иску ФИО1 к АО «Альфа Банк», ФИО2 о распределении вырученной суммы от реализации имущества, предоставлении отсрочки в части обращения взыскания, установлении начальной продажной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Альфа Банк» обратился в суд с указанным исковым заявлением к ответчикам ФИО1, ФИО2, уточнив исковые требования, просит признать ФИО1 и ФИО2 залогодателями, а истца залогодержателем объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: ...., общая площадь 61,30 кв.м, эт. 3; взыскать солидарно с ответчиков задолженность по договору № .... от 01.07.2021 года в размере 6 529 587 руб., обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ...., общая площадь 61,30 кв.м, эт. 3, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 8 483 920 руб.; взыскать солидарно с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 42 215 руб.

В обоснование требований указано, что 01.07.2021г. между ФИО1 (заемщик), ФИО2 (созаемщик) и АО «АЛЬФА-БАНК» был заключен кредитный договор N .... для приобретения путем оплаты по Договору приобретения предмета ипотеки по договору участия в долевом строительстве № .... от 28.06.2021 г., заключенному между Заемщиками и ООО СЗ «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ». Ответчикам предоставлен кредит на сумму 7 400 000 руб., также обеспечением исполнения обязательств заемщиков являлся залог прав требования по договору участия в долевом строительстве на период до оформления права собственности на предмет ипотеки. Однако на протяжении длительного времени ответчики не оформляли право собственности на предмет ипотеки и уклонялись от заключения договора залога предмета ипотеки. Кроме того, с июля 2023 ответчики допускают просрочку платежей, в связи с чем, банк в одностороннем порядке расторг соглашение о кредитовании, о чем уведомил ответчиков и потребовал уплаты задолженности. Между тем, ответчики свою обязанность по регистрации залога в отношении предмета ипотеки не оформили, задолженность не погасили, в связи с чем, банк обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик ФИО1 обратился со встречными исковым заявлением к ФИО2, АО «Альфа-Банк», в котором просит распределить между ФИО1 и ФИО2, АО «Альфа Банк» сумму, вырученную от реализации квартиры, предоставить отсрочку в части исполнения требований АО «Альфа Банк» об обращении взыскания на заложенное имущество, расположенное по адресу: ...., сроком на 1 год, начиная с даты, вступления решения суда в законную силу; установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 12 434 600 руб.

В обоснование требований встречного иска указано, что в мае 2022 брак между супругами расторгнут. Задолженность по соглашению о кредитовании имеется, однако истец по встречному иску просит после реализации квартиры и выплаты долга банку распределить оставшуюся сумму, определив за ФИО1 долю в размере 82 % от суммы, а ФИО2 - 18 %, с учетом внесенных сторонами платежей. Также просит о предоставлении отсрочки реализации квартиры, сроком на 1 год со ссылками на то, что квартира является единственным жильем, а также просил об установлении ее начальной продажной цены в размере 12 434 600 руб., ссылаясь на отчет о ее действительной рыночной стоимости.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) АО «Альфа Банк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее представил уточненный иск и письменный отзыв на встречный иск.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание явился, требования встречного иска поддержал, против удовлетворения первоначального иска о взыскании задолженности не возражал.

Ответчик по первоначальному и встречному искам ФИО2 в судебное заседание явилась, против иска и встречного иска частично возражала по доводам письменных возражений.

Третье лицо ООО СЗ «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ» представителя в судебное заседание не направило, извещалось надлежащим образом, возражений по делу не представило.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать по следующим основаниям.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч.1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с положениями ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 01.07.2021 г. между ФИО1 (заемщик), ФИО2 (созаемщик) и АО «АЛЬФА-БАНК» (Банк) был заключен кредитный договор Nº .... для приобретения путем оплаты по Договору приобретения предмета ипотеки по договору участия в долевом строительстве № .... от 28.06.2021 г., заключенному между Заемщиком и ООО СЗ «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ».

В соответствии с Кредитным договором, Банк предоставил Заемщикам кредит в размере 7 400 000,00 рублей на срок 182 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере 3,99 % процентов годовых.

По условиям правил предоставления и погашения ипотечного кредита (п. 2.42) – созаемщик – физическое лицо, несущее солидарную ответственность с заемщиком по кредитному договору.

По кредитному договору заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные Кредитором проценты за фактический срок пользования Кредитом путем осуществления ежемесячных платежей в порядке и размере, указанном в Договоре, не допуская просрочек.

Также обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору выступал залог (ипотека) прав требований по договору участия в долевом строительстве на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки.

Кредитным договором (п. 11) предусмотрена обязанность Заемщиков зарегистрировать Залог прав требования по Договору. Заемщики не подали заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору.

В силу п.1. ст. 77.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-Ф3, права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залогатребования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу п.5. ст. 77.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-Ф3, при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Пункт 5.4 Договора участия в долевом строительстве № .... от 28.06.2021 г. предусматривает, что в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения участником долевого строительства уведомления о завершении строительства объекта недвижимости участник долевого строительства обязан выполнить все свои обязательства, установленные разделом 4 настоящего Договора, и принять Объект долевого строительства.

Согласно п. 5.6. Договора участия в долевом строительстве при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта или при отказе участника долевого строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, застройщик в порядке, установленном законом, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления вышеуказанного одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3.4 договора участия в долевом строительстве, квартира подлежит оформлению в общую совместную собственность участников долевого строительства.

27.06.2023 застройщик по передаточному акту передал ответчикам объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: .....

Однако, как указано истцом, и ответчиками не оспаривается, право собственности на квартиру, и соответственно залог предмета ипотеки в отношении данной квартиры не оформлен ответчиками.

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 08.11.2024 по гражданскому делу № 2-165/2024 (в настоящее время в законную силу не вступило) по иску о разделе совместно нажитого имущества, между ФИО1 и ФИО2 произведен раздел совместно нажитого имущества, в том числе судом постановлено признать общим долгом ФИО1 и ФИО2 кредитный договор N .... от 01.07.2021 г. перед АО «АЛЬФА-БАНК». Признать за ФИО1 право собственности на 82/100 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....; Признать за ФИО2 право собственности на 18/100 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..... В настоящее время ФИО2 на указанное решение подана апелляционная жалоба, из доводов которой следует, что вывод суда об общем долге супругов ею не оспаривается.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиками также не оспорено, что указанный кредитный договор является совместным долгом супругов.

Принимая во внимание изложенное, вышеуказанные положения закона, а также условия кредитного договора и договора участия в долевом строительстве, суд полагает возможным признать ФИО1 и ФИО2 залогодателями, а АО «Альфа Банк» залогодержателем квартиры по адресу: .....

Разрешая требования первоначального иска в части взыскания задолженности, судом установлено, что ответчики с июля 2023 года начали нарушать условия договора в части внесения платежей. В связи с чем, банк направил ответчикам уведомление об одностороннем расторжении соглашения о кредитовании, выставил заключительный счет.

Согласно расчету банка, у заемщиков перед банком имелась задолженность в сумме 6 682 365 руб. 61 коп. по состоянию на 18.12.2023 года. Впоследствии истец уточнил сумму требований, которая по его расчетам составила 6 529 587 руб. (на 28.05.2024 года). Между тем, как следует из представленных ответчиком ФИО2 платежных документов, она после 28.02.2024 внесла платежи на сумму 586 580,66 руб., таким образом, к настоящему моменту размер задолженности ответчиков перед истцом составляет 6 095 785 руб. (6 682 365 руб. 61 коп. – 586 580 руб. 66 коп.)

Учитывая, что доказательств возврата банку оставшейся задолженности заемщиками не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о солидарном взыскании с ФИО1, ФИО2 задолженности по соглашению о кредитовании в размере 6 095 785 руб.

В соответствии с положениями ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Статьей 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству ответчика судом назначена судебная оценочная экспертиза стоимости предмета залога, проведение которой поручено АНО «ИЦСЭ «Анализ».

Согласно заключению эксперта АНО «ИЦСЭ «Анализ» № ....от 09.12.2024 рыночная стоимость предмета залога (квартиры) на дату проведения экспертизы составила 15 414 000 руб.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, выводы эксперта мотивированы и обоснованы.

В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание изложенное, обращение взыскания на заложенное имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов с установлением стоимости реализуемого имущества в размере 12 331 200 рублей (80% от стоимости имущества).

Оснований для распределения долга между ответчиками пропорционально долей в праве собственности на квартиру (как просит ответчик ФИО2 в возражениях на иск) суд не усматривает, поскольку обязательство ответчиков перед банком является солидарным, кредитный договор в части размера ответственности каждого созаемщика не изменялся, в связи с чем, суд не может перераспределить размеры ответственности созаемщиков без согласия банка. В данном случае, после того, как в судебном порядке будет определен размер долей в праве собственности на квартиру, каждый из заемщиков при погашении задолженности по кредитному договору вправе обратиться с требованиями к другому заемщику о взыскании доли, выплаченной за него.

Разрешая требования встречного искового заявления о распределении между ФИО1 и ФИО2, АО «Альфа Банк» суммы, вырученной от реализации квартиры, предоставлении отсрочки в части исполнения требований АО «Альфа Банк» об обращении взыскания на заложенное имущество, расположенного по адресу: ...., сроком на 1 год, начиная с даты, вступления решения суда в законную силу, суд приходит к выводу об их отказе ввиду того, что требования о распределении суммы, вырученной после продажи квартиры являются преждевременными, данный вопрос подлежит разрешению на стадии исполнения решения суда, в настоящее время доли в праве собственности на имущество не определены (решение не вступило в законную силу).

Оснований, свидетельствующих о необходимости предоставления отсрочки в части обращения взыскания на квартиру не имеется, поскольку в судебном заседании стороны пояснили, что в данной квартире не проживают, таким образом, квартира не является их единственным жильем.

Оснований для установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере, который указал ответчик во встречном иске также не имеется, поскольку при разрешении данного вопроса суд руководствуется заключением судебной экспертизы.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков солидарно пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 42 215, 43 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск удовлетворить частично.

Признать ФИО1 и ФИО2 залогодателями, а АО «Альфа Банк» - залогодержателем квартиры по адресу: .....

Взыскать солидарно с ФИО1 (паспорт ....), ФИО2 (паспорт ....) в пользу АО «Альфа Банк» задолженность по кредитному договору N .... от 01.07.2021 года в размере 6 095 785 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 42 215 руб. 43 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры по адресу: .... путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 12 331 200 руб.

В остальной части в иске АО «Альфа банк» – отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к АО Альфа-Банк, ФИО2 о распределении вырученной суммы от реализации имущества, предоставлении отсрочки в части обращения взыскания, установлении начальной продажной стоимости, - отказать в полном объеме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 марта 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Солнцевский районный суд г. Москвы.

Судья Демочкина О.В.