Дело № 3а-218/2023 (3а-2505/2022)

22OS0000-01-2022-002201-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 февраля 2023 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.

при секретаре Чумовой В.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО2 обратилась в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>; в равном их рыночной стоимости размере

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость предоставленных ФИО2 на праве аренды вышеуказанных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. В связи с этим истец просит установить кадастровую стоимость данных земельных участков в равном их рыночной стоимости размере, поскольку расчет арендных платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участков.

Административный истец ФИО2 в суд не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица ППК «Роскадастр» (ранее ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») в лице филиала по Алтайскому краю, администрация <адрес> Алтайского края, МУ «Управление муниципальным имуществом администрации <адрес>», надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» и ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца ФИО1, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГ ***, соглашения о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГ ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 1 160,85 кв.м. Земельный участок относятся к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, склады, цель предоставления – для эксплуатации нежилого здания. Срок договора аренды – 49 лет. Согласно разделу 2 договора расчет арендных платежей производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.12-14 т.1).

Также судом установлено, что на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГ *** ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, в 25 м южнее земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 356 кв.м. Земельный участки относятся к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление, цель предоставления – для эксплуатации нежилого помещения. Срок договора аренды – 49 лет. Согласно разделу 2 договора расчет арендных платежей производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.10-11 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведениям ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю с кадастровым номером *** определена в размере 3 789 374,26 руб., объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 1 046 583,04 руб., с дата определения указанной кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала ее применения – ДД.ММ.ГГ (л.д8,9 т.1).

Данная кадастровая стоимость определена КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в соответствии со ст.16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», а также п.12.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, согласно которому определение кадастровой стоимости осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.

Кроме того, как следует из письменного отзыва ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю, ДД.ММ.ГГ в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 22:65:016245:2 актом КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГ в соответствии со ст.16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» пересчитана кадастровая стоимость в размере 1 056 343,5 руб., дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ.

Из изложенного следует, что кадастровая стоимость, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГ и действующая до ДД.ММ.ГГ включительно, является архивной.

Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с п.7 ст.4 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац 5 ст.24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку истец обратилась в суд в период действия оспариваемой кадастровой стоимости, а также в случае удовлетворения заявленных ею административных требований он вправе претендовать на изменение арендных платежей, ФИО2 вправе оспаривать архивную кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Также суд не принимает во внимание доводы Управления имущественных отношений Алтайского края о нарушении порядка оспаривания кадастровой стоимости с учетом положений ст.22.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», введенной в действует на территории Алтайского края с ДД.ММ.ГГ и предусматривающий обращение с таким заявлением в КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», а не в суд, поскольку административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением ДД.ММ.ГГ, когда установленный это нормой права порядок еще не действовал.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены отчеты об оценке, составленные частнопрактикующим оценщиком ИП ФИО3, согласно которым по состоянию на ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 285 416,12 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ – л.д.15-80 т.), земельного участка с кадастровым номером *** - 584 747,55 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ – л.д.81-143 т.1).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Из данных отчетов следует, что оценщик провела анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовала сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки.

В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью оценщика.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной актами КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки».

Отчеты об оценке подготовлены оценщиком ФИО3, являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

На замечания Управления имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ФИО3, с которыми суд соглашается в виду следующего.

Указание в отчетах на Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития в 2014 и 2015 годы, не свидетельствует о неверном расчете рыночной стоимости земельного участка, поскольку судом нарушений действующих в настоящее время Федеральных стандартов оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в ФСО (ФСО I), «Процесс оценки (ФСО III)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ *** не установлено.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметила, что в отчете приведен анализ рынка земельных участков под офисно-торговую застройку <адрес>, диапазон цен участков составил от 1 000 руб./кв.м. до 3 333,33 руб/кв.м. А предложенный административным ответчиком земельный участок (по пер.Мотровскому 20), продается в 2016 года, до настоящего времени не реализован, так как продажная цена сильно завышена. Поэтому использовать как ориентир верхнюю границу диапазона – 1 152,59 руб/кв.м. неправильно. В связи с этим отсутствуют нарушения требований подп.«в» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***.

Оценщик указала, что вид разрешенного использования у аналога *** – для размещения объектов здравоохранения (для размещения госпиталя Бийского гарнизона) не нарушило требования законодательства об оценочной деятельности, так как при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости данное обстоятельство не влияет на стоимость, так как согласно Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» Часть 2 (ФИО4, ФИО5 2018 г.), в таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (Таблица 5) к земельным участкам под офисно-торговую застройку отнесены участки под объектами здравоохранения (страница 25-27 отчета).

Относительно замечания об особых условиях продажи аналога *** суд отмечает, что данный земельный участок реализовывался как залоговое имущество 30 сентябре 2016 года в составе имущественного комплекса банкрота. Оценщик же использовала объявление на АВИТО о продаже отдельно земельного участка от ДД.ММ.ГГ, который продавался отдельно без улучшений, в связи с чем использовала цену предложения- 3 000 000 руб.

Суд находит данные пояснения обоснованными, подтвержденными данными Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» (ФИО4, ФИО5 2018 г.), считает, что нарушений п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» доводы о несоответствии представленного отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ФИО2

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 285 416 рублей 12 копеек. Период действия данной кадастровой стоимости с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ включительно.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 584 747 рублей 55 копеек.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.