Дело № 2-1522/2025
УИД 18RS0023-01-2024-004060-55
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 сентября 2025 года город Сарапул
Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой О.А.,
при секретаре Валовой М.Ю.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО3,
представителя ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к ФИО5 <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи,
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи. Требования мотивировал следующим.
На основании договора купли-продажи предприятия по результатам коммерческого конкурса в виде открытых аукционных торгов от 18.11.1993 №39-к, запись регистрации №18-18-17/026/2011-31, истцу принадлежала на праве собственности Фабрика химчистки и крашения, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 741,3 кв.м., инв. №, лит. А, кадастровый №, которая размещается на земельном участке, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: Бытовое обслуживание (код 3.3) (<адрес>-зона многофункциональной общественно-деловой застройки), общая площадь: 1529 кв.м., кадастровый №, принадлежащем истцу на основании договора купли-продажи земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № и находящемся по адресу: УР, <адрес>. 22.09.2022г., по договору купли-продажи, и истец продал вышеуказанные здание и земельный участок ответчику. В п.3 данного договора указана цена вышеуказанного здания и земельного участка -10 000 000 рублей. Эту сумму ответчик должен был передать истцу как продавцу вышеуказанной недвижимости следующим образом: 100 000 рублей до подписания договора купли-продажи вышеуказанного здания и земельного участка, а 9 900 000 рублей-в срок до 31.12.2023 г. путём наличного расчёта. Но это условие договора не было выполнено ответчиком и истец получил за проданные Фабрику химчистки и крашения и земельный участок, на котором она располагается, только 100 000 рублей. Оставшуюся денежную сумму - 9 900 000 рублей истец не получил и по сей день, выплатить её ответчик отказывается. Таким образом, ответчик существенно нарушил важнейшее условие вышеуказанного договора. Следовательно, имеются все основания для расторжения судом, по моему требованию, вышеуказанного договора.
Предложение расторгнуть вышеуказанный договор ответчик оставил без ответа. Просит расторгнуть договор купли-продажи Фабрики крашения и химчистки и земельного участка, на котором она располагается, заключенный 22.09.2022г. между истцом и ответчиком.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 доводы, изложенные в исковом заявлении, подтвердил.
Ответчиком ФИО5 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в их удовлетворении. Суду пояснил, что ответчик подписал договор, в дальнейшем в ходе эксплуатации выяснилось, что здание не жилое, не подходит для применения по назначению. На восстановительный ремонт ответчик потратил собственные денежные средства. Ему было направлено предложение не о расторжении договора, а об изменении сроков оплаты, и ряд дополнительных требований. Ответчик уведомил, что не может передать денежные средства так как значительную сумму потратил на ремонт здания, электроснабжение, отопление, напольное покрытие. Были выявлены существенные трещины, произведен капремонт. Трасса отопления проходила через нежилые объекты, принадлежащие ФИО1. ФИО1 перекрыл возможность отопления здания, в связи с чем, ФИО1 был вынужден потратиться на подключение другого отопления. Поэтому ФИО5 не смог произвести оплату своевременно. Когда рассматривался вопрос о расторжении договора, ответчик предложил компенсировать расходы на работы и улучшения, ФИО1 отказался. Считает, что истец должен компенсировать затраты на ремонт. Сторона истца злоупотребляет правом. По существу он хочет вернуть улучшенное здание, стоимость которого уже значительно выше. Оплата 100 тысяч рублей была произведена 27.08.2022, о чем имеется расписка.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав истца, представителей истца и ответчика, оценив и проанализировав имеющие по делу доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
22.09.2022 между ФИО5 <данные изъяты> и ФИО1 <данные изъяты> заключен договор купли-продажи здание (кадастровый №) с земельным участком (кадастровый №), расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. В соответствии с условиями договора здание и земельный участок продаются за 10 000 000 руб. Расчет между сторонами производится следующим образом: 100 000 руб. покупатель продавцу до подписания договора; 9 900 000 руб. выплачивает покупателем продавцу через один год после государственной регистрации права собственности на здание и земельный участок, в срок до 31.12.2023г., путем наличного расчета (л.д.6).
Государственная регистрация права собственности ФИО5, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 34-59).
15.02.2024г. в адрес ответчика ФИО5 истцом направлено предложение о расторжении договора купли-продажи задания (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №), находящихся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, что подтверждается квитанцией почты России, описью вложения (л.д.7,9,10). Ответа на предложение истца от ответчика не поступило.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Факт надлежащего исполнения обязательств, равно как и отсутствие вины в неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательства, по общему правилу доказывается обязанным лицом (п. 2 ст. 401 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В п. 3 ст. 488 ГК РФ, регулирующем оплату товара, проданного в кредит, предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что условия договора купли-продажи недвижимого имущества, указанные в пункте 4 договора купли-продажи здания с земельным участком от 22.09.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО5 последним не исполнены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В судебном производстве достоверно установлен и сторонами не оспаривался факт передачи продавцом ФИО1 и принятие покупателем ФИО5 недвижимого имущества по договору купли-продажи от 22.09.2022, который произвел действия по регистрации права собственности на объект на основании данного договора.Из искового заявления следует, что в обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на то, что ФИО5 хоть и заключил договор купли-продажи, а также произвел регистрацию права собственности на объект недвижимости, однако не произвел оплату по договору продажи имущества в установленный срок.
Таким образом, фактические обстоятельства, на которые ссылается истец, и нормативно-правовое регулирование, приведенное в обоснование иска, свидетельствует о том, что он просит расторгнуть договор купли-продажи в связи с существенными нарушениями его условий.
На основании изложенного, неоплата недвижимого имущества по заключенному между ФИО1 и ФИО5 договором купли-продажи от 22.09.2022 является существенным нарушением договора со стороны покупателя, в связи с чем, имеются основания для расторжения договора.
В пунктах 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Как установлено, договор купли-продажи от 22.09.2022 содержит условие о его оплате (п.4 договора купли-продажи). В нарушение статьи 56 ГПК РФ доказательств оплаты по договору от 22.09.2022 стороной ответчика, как покупателем объекта недвижимости, представлено не было, вместе с тем, оплата ответчиком произведена лишь в сумме 100 000 рублей, о чем заявлено истцом и не оспорено ответчиком, подтверждено распиской от 27.08.2022 (л.д.138).
Что касается доводов представителя ответчика о том, что ответчик совершил действия по улучшению приобретенного имущества, не опровергает обстоятельств неоплаты ответчиком суммы 9 900 000 рублей, поскольку не лишает возможности ответчика в отдельном процессе обратиться с кондикционным иском о возмещении стоимости этих улучшений, доказывая все соответствующие юридически значимые факты.
Вопреки доводам представителя ответчика, из текста договора видно, что между сторонами возникли правоотношения по купле-продаже объекта недвижимости, обязательства по которому исполняются путем передачи самого объекта недвижимости одной стороной и передачи денежных средств. Данное условие является существенным и подлежит исполнению в обязательном порядке, в обратном случае продавец вправе требовать возврата объекта недвижимости и обязуется возвратить полученные денежные средства.
В судебном заседании ФИО1, заявляя о получении денег в сумме 100 000 рублей, выразил намерение указанную сумму возвратить в любой момент, от таковой обязанности не уклоняется, в связи с чем, суд, возвращая сторон в первоначальное положение, присуждает к взысканию с ФИО1 в пользу ФИО5 денежных средств в сумме 100 000 рублей, что обеспечивает баланс интересов сторон данных правоотношений, по которым одна сторона получает преимущество в виде объекта недвижимости, а вторая - материальную выгоду в виде размера уплаченных денежных средств по договору.
Принимая во внимание неисполнение существенных условий заключенной между ФИО1 <данные изъяты> и ФИО5 <данные изъяты> сделки купли-продажи нежилого здания фабрики химчистки и крашения, земельного участка, наступившие в результате неуплаты последним денежных средств, выразившиеся в лишении ФИО1 права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые не отвечают требованиям разумности, поскольку тогда продавец произвел отчуждение здания и земельного участка на безвозмездной основе, что не соответствует действительности и условиям сделки, суд полагает, договор купли-продажи от 22.09.2022, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, подлежит расторжению.
Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Таким образом, применение норм о неосновательном обогащении является последствием расторжения договора в ситуации, когда до момента расторжения договора между сторонами не завершен эквивалентный обмен экономическими ценностями, а продолжение исполнения договора невозможно в связи с его прекращением на законных основаниях.
Истцом от ответчика в качестве оплаты по договору купли-продажи от 22.09.2022 получены денежные средства в размере 100 000 рублей при полной стоимости договора в 10 000000 рублей, следовательно, обязательства покупателя по договору до настоящего времени не исполнены, тогда как встречное удовлетворение продавцом в действительности предоставлено.
В этой связи, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 денежных средств, полученных им по договору, в сумме 100 000 рублей, применив к другой стороны сделки правовое последствие расторжения сделки в виде прекращения права собственности ФИО5 на спорное нежилое здание фабрики и химчистки, земельного участка.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании решения суда (часть 1 статьи 58 Федерального закона).
В связи с принятием решения о расторжении договора купли-продажи от 22.09.2022 и возвращении сторон в первоначальное положение, оно служит основанием для аннулирования записи о правах на земельный участок и фабрику химчистки и крашения, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, зарегистрированных на имя ФИО2
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования ФИО1 <данные изъяты> удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от 22 сентября 2022 года, заключенный между ФИО1 <данные изъяты> и ФИО5 <данные изъяты>
Прекратить право собственности ФИО5 <данные изъяты> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) на земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый № (номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).
Прекратить право собственности ФИО5 <данные изъяты> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) на фабрику химчистки и крашения, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый № (номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).
Взыскать с ФИО1 <данные изъяты> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО5 <данные изъяты> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ), денежные средства в размере 100 000 рублей 00 копеек, уплаченные им в счет оплаты стоимости спорного земельного участка и нежилого здания, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.
Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об аннулировании права собственности ФИО5 <данные изъяты> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) на земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый №, и на фабрику химчистки и крашения, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый №.
Данное решение является основанием для восстановления права собственности ФИО1 <данные изъяты> (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) на земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый №, и на фабрику химчистки и крашения, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый №.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме через Сарапульский городской суд Удмуртской Республики.
Судья Кузнецова О.А.
Мотивированное решение изготовлено 15.10.2025
Копия верна:
Судья