Решение по делу № 2-16/2024 от 19.05.2025 - об определении порядка пользования общим имуществом, встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании объекта самовольной постройкой и обязании привести объект в первоначальное состояние, по иску администрации МО «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» к <ФИО> о признании объекта самовольной постройкой и обязании привести объект в первоначальное состояние.

Дело № 2-5/2025

УИД 39RS0009-01-2023-000667-56

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2025 года г. Гвардейск

Гвардейский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Клименко М.Ю.,

при секретаре Савкиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об определении порядка пользования общим имуществом, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и обязании привести объект в первоначальное состояние, по иску администрации МО «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и обязании привести объект в первоначальное состояние

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об определении порядка пользования общим имуществом, указывая, что ему на праве собственности принадлежит квартира с кадастровым номером №, общей площадью 79,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира площадью 87,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> Дом, в котором расположены квартиры истца и ответчика является многоквартирным и расположен на земельном участке с кадастровым номером: №, общей площадью 1515 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного жилого дома. Земельный участок с кадастровым номером принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, размер доли пропорционален размеру общей площади помещения. Истец и Ответчик не могут самостоятельно согласовать порядок пользования указанным выше земельным участком и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Между истцом и ответчиком возникают конфликты относительно пользования земельным участком с кадастровым номером № и общим имуществом собственников многоквартирного дома - подвалом, чердачными помещениями, а также стороны не могут согласовать порядок обслуживания многоквартирного жилого дома, ремонт фасада, отмостки, крыши и др. Так, ответчиком в местах общего пользования (подвальном помещении) установлена котельная, сделана разводка сетей водоснабжения и водоотведения, которые не являются общим имуществом собственников и относятся только к квартире № 1. Установлен кран системы водоснабжения, относящейся к квартире № 1, при этом доступа к указанному крану у Истца не имеется. Кроме того, ответчиком грубо нарушены правила электробезопасности, а именно проложен силовой электрический кабель из подвального помещения в беседку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №. Также, в подвале установлено заземление электрического котла. Таким образом, ответчик фактически захватил места общего пользования многоквартирного дома и распоряжается ими по своему усмотрению. В связи с нарушением прав истца на пользование земельным участком и общим имуществом собственников многоквартирного дома, истцом был подготовлен и направлен ответчику на согласование проект соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома и земельным участком. Для подготовки указанного соглашения истец обратился к кадастровому инженеру, которым была подготовлена схема порядка пользования земельным участком с кадастровым номером №. Рассмотрев предложенное соглашение и вариант совместного использования имущества многоквартирного дома, истцу от ответчика был направлен ответ, из которого следовало, что ответчик не согласен с предложенным соглашением. В связи с чем, истец просит (с учетом уточнения) установить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 1515 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного жилого дома, с находящимся на нем многоквартирным жилым домом и хозяйственными постройками и сооружениями, расположенный по адресу: <адрес> согласно схеме порядка пользования земельным участком, подготовленной кадастровым инженером ФИО3 09.06.2023, а именно: истец владеет и пользуется частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью 439 кв. м, указанной на Схеме порядка пользования земельным участком, подготовленной кадастровым инженером ФИО3 09.06.2023, в границах точек координат квартиры №2: 1-2-3-4-5 по одному контуру и границах точек координат квартиры №2:7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17 по второму контуру; ответчик владеет и пользуется частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью 626 кв. м, указанной на Схеме порядка пользования земельным участком, подготовленной кадастровым инженером ФИО3 09.06.2023, в границах точек координат квартиры №1: 1-2-3-4-5-6-7-8, по одному контуру, границах точек координат квартиры №1:10-11-12-13-14 по второму контуру и в границах точек координат квартиры №1: 16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-27 по третьему контуру. Частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью 450 кв.м., в границах точек координат мест общего пользования: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18 Истец и Ответчик владеют и пользуются совместно, не ограничивая доступ друг друга к указанной территории. При переходе права собственности на принадлежащие сторонам жилые помещения в многоквартирном доме, стороны вправе предоставлять право пользования закрепленной за ней части земельного участка с кадастровым номером № третьим лицам без уведомления и согласования с другой стороной. Установить порядок пользования общим имуществом а именно: содержать места общего пользования многоквартирного жилого дома (чердачное помещение, подвал, лестничные пролеты) в надлежащем состоянии, а именно не допускать хранения строительных материалов (в том числе красок), автомобильных запчастей, автомобильных покрышек, других предметов и материалов. Не препятствовать доступу к общему имуществу многоквартирного дома: подвал, лестничные пролеты, фасады здания, крыльцо и т.д. В случае принятия решения об ограничении доступа третьих лиц к указанному общему имуществу путем установки замка, ключ выдается каждой из Сторон. Обязать ответчика в течение 3 (трех) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние подвальное помещение, а именно демонтировать из места общего пользования (подвального помещения) котельную, разводку холодного водоснабжения и канализационный сток, а также обязать ответчика, в течение указанного срока, демонтировать кран в подвальном помещении (котельной), смонтированный на системе холодного водоснабжения квартиры №1 и находящийся за пределами квартиры в месте общего пользования. Обязать ответчика в течение 3 (трех) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать силовой электрический кабель, проложенный из подвала в беседку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, а также демонтировать заземление электрического котла, установленное в подвале. Признать реконструированный объект недвижимого имущества (навес со стороны дома), расположенный по адресу: <адрес>, самовольной постройкой. Обязать ФИО2 привести объект недвижимого имущества (навес со стороны дома) в первоначальное состояние до проведения работ по реконструкции за счет собственных денежных средств в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Признать самовольной постройкой электрофицированную беседку, возведенную ФИО2 на территории земельного участка с кадастровым номером № под многоквартирным жилым домом. Обязать ФИО2 демонтировать мангальную зону, установленную рядом с беседкой на земельном участке с кадастровым номером №.

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и обязании привести объект в первоначальное состояние, указав, что жилой дом по адресу: <адрес> является многоквартирным и расположен на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1515 кв.м., предназначен для обслуживания многоквартирного жилого дома, с находящимися хозяйственными постройками и сооружениями. Данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир дома, размер доли пропорционален размеру общей площади помещения. При этом, ФИО2 на праве собственности с 2008 г. принадлежит квартира №1, общей площадью 87,6 кв.м., а ФИО1 с 2014 г. принадлежит на праве собственности квартира №2 общей площадью 79,9 кв.м. Согласно плану рассматриваемого земельного участка от 1985 (предоставлен Гвардейским отделением БТИ 03.08.2022), так и схеме земельного участка от 2014 г., утвержденной Главой администрации «Гвардейский район» 22.08.2014 г., а также схемы порядка владения, пользования земельным участком от 30.06.2023, предоставленного истцом, на нем, помимо самого жилого дома, находится капитальное строение - общее хозяйственное строение с чердачным помещением довоенной постройки (далее - сарай), находящееся в общей долевой собственности собственников квартир дома, согласно пп. 4 п. 1 ст. Жилищного кодекса РФ. Летом 2022 г. собственник квартиры №2 ФИО1 самовольно, без решения общего собрания собственников дома, осуществил капитальное строительство - пристройки площадью 24 кв.м. к торцу сарая, связав это строение с землей фундаментом. Он же, в ходе строительства нарушил целостность несущей стены установил в ней дверь, заложил существовавшие оконные проемы, а также входную дверь в помещение сарая, в котором располагается общая для всех жильцов дома лестница на чердак, вентиляционное окно чердачного помещения, частично демонтировал черепичное покрытие сарая, выполнил мощение земельного участка, прилегающего к самовольной пристройке тротуарной плиткой. Своими действиями ФИО1 нарушил как требования ст. 44 Жилищного кодекса РФ, так и нормы безопасности, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ (пп 1.2. п. 1 ст. 52 - строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией), а также права собственника квартиры №1 - ФИО2, лишив ее возможности пользоваться общим имуществом - помещением, в котором находится лестница на чердак и самим чердачным помещением сарая. Неоднократные требования собственника квартиры №1 об устранении перечисленных нарушений, как администрация <адрес>, так и ФИО1 проигнорировали. Именно спор собственников квартир №1 и №2 вокруг указанной самовольной постройки, а также несогласие собственника квартиры №1 с действиями ФИО1, явились для него побудительным мотивом обращения с иском в суд. В связи с чем, просит (с учетом уточнения) признать реконструированный ответчиком объект недвижимого имущества в виде пристройки к сараю дополнительного помещения со стороны дворовой территории, расположенной по адресу: <адрес> самовольной постройкой и обязать ответчика ФИО1 за счет собственных средств демонтировать капитальную пристройку к торцу хозяйственной постройки (год постройки до 1946 года), приведя в первоначальное состояние планировку сарая; обеспечить доступ собственника квартиры №1 в помещение, в котором находилась лестница на чердак сарая, демонтировав заложенный проем двери, установив в нем дверь; обеспечить вентиляцию чердачного помещения сарая, демонтировать заложенное отверстие, установив там вентиляционное окно.

Администрация МО «Гвардейский муниципальный округ» обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и обязании привести объект в первоначальное состояние, указав, что Актом о проведении контрольного мероприятия от 17.08.2021 года № установлен факт нарушения обязательных требований, а именно: проведение работ по реконструкции общедомового имущества (хозяйственной постройки) путем строительства дополнительного помещения, без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, а именно строительство (реконструкция) хозяйственной постройки в отсутствие решения общего собрания всех собственников помещений многоквартирного дома (в нарушение п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ); осуществлено строительство объекта капитального строительства на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, а именно размещение отдельно стоящих объектов обслуживания жилой застройки не предусмотрено для земельных участков с видом разрешенного использования под малоэтажную многоквартирную застройку (в нарушение требований Правил землепользования и застройки МО «Гвардейский городской округ» Калининградской области). В связи с чем, просит признать реконструированный объект недвижимого имущества (хозяйственная постройка), расположенный по адресу: <адрес> (КН земельного участка №), самовольной постройкой. Также просит обязать ответчика привести объект недвижимого имущества (хозяйственная постройка), расположенный по адресу: <адрес> (КН земельного участка №), в первоначальное состояние существовавшее до проведения работ по реконструкции за счет средств ответчика в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО4 свои исковые требования поддержали в полном объеме со встречным иском и иском администрации МО «Гвардейский муниципальный район» не согласились.

ФИО2 и ее представители адвокат Шляхов А.Н. и Павлюк А.А. иск ФИО1 не признали, требования по встречному иску поддержали, с иском администрации МО «Гвардейский муниципальный округ» согласились.

Представитель администрации МО «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» ФИО5 исковые требования администрации поддержала в полном объеме.

Представитель третьего лица Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области ФИО6 исковые требования администрации поддержал в полном объеме.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав стороны, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствие с ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствие с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствие со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в т.ч.: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Как установлено в судебном заседании многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> является двухквартирным.

Собственником квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 87,6 кв.м., является ФИО2 на основании договора дарения квартиры от 27.03.2008 года.

Собственником квартиры по адресу: <адрес> общей площадью 79,9 кв.м., является ФИО1 на основании договора купли-продажи от 25.12.2013 года.

В соответствии с постановлением от 22.08.2014 № утверждена и выдана ФИО2 прилагаемая схема расположения вновь образуемого земельного участка с КН № площадью 1515 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Согласно выписки из ЕГРН от 18.07.2023 №, земельный участок по адресу: <адрес> имеет кадастровый номер № с 19.09.2014 года.

Как установлено в судебном заседании на земельном участке с КН № располагаются следующие строения, сооружения:

Двухквартирный двухэтажный жилой дом с подвалом до 1945 года постройки;

Одноэтажный сарай до 1945 года постройки с современной пристройкой со стороны задней межи земельного участка, к которому также со стороны правой межи пристроена хозяйственная постройка из металлического каркаса, обшитого профлистом и досками;

Беседка;

Мангальная зона.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО1 к сараю до 1945 года постройки выполнена капитальная пристройка со стороны дворовой территории.

Согласно заключения эксперта № от 28 марта 2025 года, возведение пристройки со стороны левого фасада не повлияло на техническое состояние основных несущих конструкций сарая. По результатам обследования основных несущих и ограждающих конструкций исследуемой пристройки сарая определено отсутствие дефектов, указывающих на недопустимое состояние фундамента, стен и крыши. Согласно СП 13-102-2003 (8) фундамент, стены, крыши находятся в работоспособном состоянии. Пристройка сарая соответствует строительным нормам и правилам.

Также, в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО1 произведена перепланировка данного сарая: заложены дверной и оконный проемы со стороны главного фасада немецкого сарая, дверной проем со стороны левого фронтона, выполнен дверной проем со стороны левого фасада, устроена перегородка с дверным проемом. В полу, образовавшемся с помощью перегородки помещения, имеются закладные трубопроводы для водоснабжения и канализации. Подъем на чердак осуществляется через помещение, находящееся в пользовании ФИО1

Между тем, в нарушение ст. 40, 44 Жилищного кодекса РФ, ФИО1 произвел реконструкцию сарая с возведением пристройки к нему на земельном участке с КН №, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> чем нарушил права собственника квартиры № 1 ФИО2 в указанном жилом доме.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что возведенная пристройка к сараю обладает признаками самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) и соответственно подлежит сносу с учетом выводов эксперта, что возведение пристройки со стороны левого фасада не повлияло на техническое состояние основных несущих конструкций сарая. Кроме того, реконструированный сарай подлежит приведению в первоначальное положение согласно плана сарая, отмеченного в заключении эксперта № от 28 марта 2025 года на рис. 11 до (слева) перепланировки и реконструкции произведенной ФИО1, восстановив дверной и оконный проемы со стороны главного фасада немецкого сарая, дверной проем со стороны левого фронтона. Также, ФИО1 обязан обеспечить доступ собственнику квартиры № 1 в помещение сарая, в котором находилась лестница на чердак сарая.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 к сараю до 1945 года постройки выполнена пристройка навеса со стороны дома, которая имеет стены с трех сторон, четвертой является стена сарая.

Согласно заключения эксперта ООО «Бюро судебных экспертиз» № от 15.08.2023 года, строение навеса, прочно не связано с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба, это строение не зарегистрировано и не описано в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Строение навеса не обладает признаками капитальности и не относится к капитальным строениям.

Между тем, указанный навес построен ФИО2 на земельном участке с КН №, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Решение общего собрания о разрешении строительства навеса не принималось.

Таким образом, ФИО2 в нарушение ст. 40, 44 Жилищного кодекса РФ, произвела возведение навеса со стороны дома (хозяйственной постройки) на земельном участке с КН № принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> чем нарушила права собственника квартиры № 2 ФИО1 в указанном жилом доме.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО2 обязана демонтировать навес со стороны дома пристроенный к сараю.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что на земельном участке с КН № имеется электрофицированная беседка размером 3*4 метра, которая соответствует строительным нормам и правилам (заключение эксперта № от 28 марта 2025 года). Электроснабжение беседки осуществляется от электросети квартиры № 1. Питающая линия беседки выполнена подземным электрокабелем в защитной оболочке. Согласно заключения эксперта № от 28 марта 2025 года, питающая кабельная линия беседки не соответствует нормативным требованиям по глубине заложения. Ток установки защитного расцепителя групповой осветительной сети беседки (16 ампер) избыточен по тепловому расцеплению, подобран без учета селективности. Таким образом, кабельная линия электроснабжения беседки не соответствует требованиям ПУЭ 2.3.84 (12) по глубине заложения.

Согласно заключения эксперта ООО «Бюро судебных экспертиз» № от 15.08.2023 года, на земельном участке с КН № расположена зона барбекю (мангальная зона). Исследуемое барбекю представляет собой строение, размерами 250*220 см, прочно не связанное с землей, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению. Согласно публичной кадастровой карте, на земельном участке с КН №, строение барбекю не зарегистрировано и не описано в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, соответственно не является объектом недвижимости и не относится к капитальным строениям.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО2 распорядилась частью земельного участка с КН №, установив электрофицированную беседку, мангальную зону (зону барбекю), проложив кабельную линию электроснабжения беседки в отсутствие решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, чем нарушила права собственника квартиры № 2 ФИО1 в указанном жилом доме.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО2 обязана демонтировать электрофицированную беседку, мангальную зону (зону барбекю), кабельную линию электроснабжения беседки.

Доводы ФИО2 и ее представителей, что указанные выше объекты были возведены до 2014, т.е. до формирования земельного участка с КН №, правового значения не имеют, поскольку пределы и порядок пользования земельным участком для обслуживания многоквартирного жилого дома должны определяться собственниками помещений в многоквартирном жилом доме и более того опровергаются техническим паспортом по состоянию на 04.03.1992 года, техническим паспортом по состоянию на 26.12.2007, кадастровым паспортом по состоянию на 27.08.2008, а также Схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территорий (приложение № 2 к постановлению № № от 22.08.2014), из которых не усматривается наличие на земельном участке для обслуживания многоквартирного жилого дома указанных выше объектов. Представленные фотографии указанных объектов с датой изображения 2013 год, не свидетельствуют о достоверности указанной даты.

В ходе рассмотрения дела также установлено, что система отопления квартиры № 1 – закрытая, индивидуальная. В системе предусмотрено три отопительных аппарата: газовый теплогенератор (находится «в работе» размещен на кухне кв. № 1, твердотопливный отопительный котел Attack FD 20 («резерв») и электрокотел ОЗСА тип ВЭО № 205, 2001 года выпуска («резерв»).

Твердотопливный и электрические котлы расположены в подвальном помещении № 2 (топочная).

Установка электрокотла произведена в 2001 году на основании Рабочего проекта ИП ФИО7, технических условий № от 12.10.2001 года, акта сдачи-приемки электромонтажных работ между ООО «Викар» и МИИ (прежним собственником квартиры № 1) от 15.10.2002 года, акта на скрытые работы по монтажу электропроводки от 13.10.2002 года, акта на скрытые работы по монтажу заземляющего устройства от 13.10.2002 года, акта по выполнению главной системы управления потенциалов от 13.10.2002, протоколов измерений электрических параметров проводников и электрооборудования.

Установка твердотопливного котла произведена на основании Договора на оказание услуг № № от 14.10.2011 года, заключенного между ООО «Теплосервис» и Павлюком А.А. (жильцом квартиры № 1).

Согласно заключению эксперта № от 28 марта 2025 года, установка в подвале жилого дома по адресу: <адрес> отопительного котла на твердом топливе строительным, противопожарным нормам и правилам не соответствует в части отсутствия приточного клапана в помещении топочной; установка электрического отопительного котла – не соответствует по материалу, способу прокладки, схеме расположения заземляющего проводника и заземляющего устройства.

Как усматривается из технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> составленного по состоянию на 27.10.1971 год, для отопления квартиры № 1 использовался твердотопливный котел, установленный в подвале жилого дома в помещении площадью 8,5 кв.м.

Принимая во внимание, что твердотопливный котел и электрокотел установлены на законных основаниях в помещении подавала, которое как минимум с 27.10.1971 года отведено для установки твердотопливного котла и использования в качестве топочной, отопительные котлы и в настоящее время установлены в действующей системе отопления в качестве резервных, их демонтаж без нарушения действующей системы отопления невозможен, а выявленные нарушения в части отсутствия приточного клапана и несоответствия заземляющего устройства являются устранимыми, при этом права ФИО1 на использование помещения топочной, площадью 8,5 кв.м. никак не нарушаются, поскольку у него имеется доступ в указанное помещение, что подтверждается его распиской от 08.06.2022 о получении ключа для доступа в указанное подвальное помещение, то оснований для удовлетворения требований ФИО1 о демонтаже твердотопливного котла и электрокотла, не имеется.

Кроме того, согласно заключению эксперта № от 28 марта 2025 года, во время осмотра установлено, что в помещении № 4 подвала находится ввод водопровода в дом с отключающим вентилем, а также с установленным повысительным насосом (который на момент осмотров не был включен), далее водопровод проходит в помещение № 2 подвала и там разделяется на два поквартирных отвода с запорной арматурой и фильтром на квартиру № 1. Запорная арматура на водопроводе квартиры № 2 установлена в квартире № 2.

Таким образом, в подвальном помещении установлена система водопровода как для квартиры №1, так и для квартиры № 2 и ее демонтаж, о чем просит ФИО8 повлияет на водоснабжение всего жилого дома № 12.

В связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения требований ФИО1 о демонтаже разводки холодного водоснабжения, канализационного стока и крана, установленного в подвальном помещении в помещении топочной. При этом, ФИО1 не представлено доказательств нарушения его прав как собственника наличием в подвальном помещении разводки холодного водоснабжения, канализационного стока и крана.

Требования ФИО1 об определении порядка пользования общим имуществом жилого дома и земельным участком с КН № расположенных по адресу: <адрес>, а также иные вопросы пользования земельным участком и общим имуществом многоквартирного дома, указанные в проекте Соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома и земельным участком, также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствие с пунктом 6 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункта 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Соответствующие положения, уточняющие состав общего имущества в многоквартирном доме, содержаться в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, а также в разделе 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которые относят к общему имуществу земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, в т.ч. трансформаторные подстанции, тепловые пункты предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункта 1 части 4 ст. 37 ЖК РФ установлен прямой запрет собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Жилищным законодательством установлен особый порядок реализации правомочий участников общей долевой собственности, связанных с владением, пользование и распоряжением таким объектом, как общее имущество в многоквартирном доме.

Так, положения главы 6 Жилищного кодекса РФ устанавливают особый порядок реализации правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме – путем проведения общего собрания собственников, к компетенции которого отнесены, в том числе вопросы использования общего имущества, включая установление пределов использования земельного участка, введение ограничения пользования им, благоустройство участка, а также передача этого и иного общего имущества в пользование другим лицам.

Соответствующим назначением общего имущества обусловлены требования Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в число которых согласно пункту 10 Правил входит:

Соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

Доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями общего пользования, а также земельным участком на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

Соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

Постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме;

Поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для его строительства или реконструкции.

Из изложенного следует, что выделение какой-либо части общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. земельного участка, общих помещений дома в индивидуальное пользование одному из собственников помещений дома, возможно только по решению общего собрания и при условии, что это не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не противоречит основному назначению земельного участка и обеспечивает выполнение вышеназванных требований к содержанию общего имущества.

Между тем, как усматривается из материалов дела вопрос об определении порядка пользования земельным участком с КН 39:02:010016:2382 и общими помещениями многоквартирного жилого дома (подвала), расположенных по адресу: <адрес> на рассмотрение общего собрания собственников помещений не выносился, решение общего собрания по этим вопросам не принималось.

В связи с чем, требования ФИО1 об определении порядка пользования земельным участком с КН № и общими помещениями многоквартирного жилого дома (подвала), в т.ч. в соответствии с проектом Соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома и земельным участком, не подлежат удовлетворению, поскольку предметом судебного разбирательства такие вопросы могут быть лишь в рамках оспаривания собственником соответствующего решения общего собрания, либо в связи с совершением действий, нарушающих права собственников на общее имущество в отсутствие соответствующего решения общего собрания.

Доводы ФИО1 и его представителя, что в адрес ФИО2 был направлен проект Соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома и земельным участком, не могут быть приняты, поскольку порядок заключения указанного Соглашения не может подменять порядок принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, установленным главой 6 Жилищного кодекса РФ.

По этим же основаниям не может быть принят проект порядка пользования земельным участком, представленный ФИО2, и сложившийся по ее утверждениям с 1991 года. Кроме того, ссылка ФИО2, что часть земельного участка ранее была выделена в пользование прежнего собственника квартиры № 1 МИИ что подтверждается планом участка земли, передаваемого в пользование МИИ не может быть принята, поскольку из указанного плана невозможно определить местонахождение указанного земельного участка относительно жилого дома <адрес>. При этом, согласно имеющегося плана земельного участка в техническом паспорте на жилой дом <адрес> по состоянию на 26.10.1971 года, с изменениями от 19.07.1985 года, от 03.06.1991 года, от 04.03.1992 года, сведений о выделении кому-либо из собственников помещений указанного дома определенной части земельного участка предназначенного для обслуживания жилого дома, не имеется.

Доводы ФИО2 и ее представителей, что заключение эксперта № от 28 марта 2025 года выполнено с нарушение федерального законодательства, содержит бездоказательные и ошибочные вывод, и вводит в заблуждение пользователей этого заключения, не соответствует методическим материалам и требованиям действующего законодательства, предъявляемых к заключениям эксперта при производстве судебных экспертиз, что отмечено в заключении специалиста ООО «Бюро судебных экспертиз» № от 11.05.2025 не могут быть приняты, поскольку заключение эксперта № № от 28 марта 2025 года выполнено экспертами ФИО9, ФИО10, ФИО11, имеющими соответствующее высшее образование, стаж экспертной работы и квалификацию. Исследование экспертами проводилось путем осмотра на месте объекта исследования, фиксацией результатов осмотра, выполнением необходимых измерений, вскрытием конструкций, изучения представленной документации, сопоставления полученных данных с требованиями нормативно-технической документацией, анализа его фактического состояния и анализа исходных данных, указанных в представленных документах с результатами осмотра на месте, с использованием, в т.ч. методов: метода спутниковых геодезических измерений; геодезического, инструментального метода; графо-аналитического метода; метода осмотра и обследования объекта; метода сравнения представленных материалов. В заключении экспертов даны мотивированные ответы на все поставленные судом вопросы. Таким образом, оснований не доверять заключению экспертов № от 28 марта 2025 года у суда не имеется.

В соответствие со ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Определением суда от 16.11.2023 по настоящему делу была назначена строительно-техническая экспертиза, оплата возложена на Управление судебного департамента в Калининградской области.

Производство экспертизы поручено ФБУ «Калининградская лаборатория судебных экспертиз».

11.04.2025 в суд поступило заключение эксперта № от 28 марта 2025 года.

Согласно счету на оплату № от 09.01.2025 и Акту № от 09.01.2025, стоимость оказанных услуг по проведению данной экспертизы составляет 102000 (сто две тысячи) рублей.

Определением суда от 14.05.2025 на Управление судебного департамента в Калининградской области возложена обязанность по перечислению денежных средств ФБУ «Калининградская лаборатория судебных экспертиз».

При таких обстоятельствах, с ФИО1 и ФИО2 с учетом удовлетворенных требований, подлежит взысканию в доход бюджета 102000 рублей, в равных долях, т.е. по 51000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 (паспорт № удовлетворить частично.

Исковые требования ФИО2 (паспорт №), администрации муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» удовлетворить.

Признать пристройку к сараю, расположенному на земельном участке с КН № адресу: <адрес> самовольной постройкой.

Обязать ФИО1 за счет собственных средств в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу снести пристройку к сараю, расположенному на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>

Обязать ФИО1 реконструированный сарай расположенный на земельном участке с КН № по адресу: <адрес> привести в первоначальное положение согласно плана сарая, отмеченного в заключении эксперта № от 28 марта 2025 года на рис. 11 до (слева) перепланировки и реконструкции произведенной ФИО1, восстановив дверной и оконный проемы со стороны главного фасада сарая, дверной проем со стороны левого фронтона.

Обязать ФИО1 обеспечить доступ собственнику квартиры № 1 в помещение сарая, в котором находилась лестница на чердак сарая.

Обязать ФИО2 в течение трех месяцев демонтировать хозяйственную постройку (навес со стороны дома), беседку и мангальную зону, питающую кабельную линию беседки.

Обязать ФИО2 в течение одного месяца оборудовать защитное заземление электрокотла в соответствии с проектной документацией и положениями ГОСТ Р 50571.5.54-2024.

Обязать ФИО2 в течение одного месяца оборудовать приточный клапан в помещении 2 согласно рис. 18 в Заключении эксперта № от 28 марта 2025 года.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1, отказать.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в доход федерального бюджета расходы на проведение экспертизы в размере 102000 рублей по 51000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гвардейский районный суд Калининградской области в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 19.05.2025.

Судья: подпись

Копия

Судья Клименко М.Ю.