УИД 19RS0001-02-2025-004296-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело № 2-4223/2025
г. Абакан 24 июля 2025 г.
Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего Земба М.Г.,
при секретаре Ефимовой Т.Д.,
с участием представителей истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ФИО2, ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, встречному иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении заключенного между ними 01.02.2023 договора аренды части нежилого помещения площадью 15 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, взыскании задолженности по арендной плате за указанное помещение в сумме 54 000 руб., неустойки, предусмотренной договором, рассчитанной по состоянию на 10.05.2025, в размере 1 753,63 руб., а также расходов по уплате госпошлины в сумме 4 000 руб., мотивируя требования тем, что по условиям вышеуказанного договора аренды ответчик (арендатор) должна была уплачивать истцу (арендодателю) арендную плату в размере 14 500 руб. в месяц не позднее 10 числа каждого месяца. 06.03.2024 истцом в адрес ФИО3 направлено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору о повышении с 01.04.2024 размера арендной платы до 18 000 руб. Согласившись с повышением арендной платы, ответчик оплачивала указанную сумму аренды с апреля 2024 года до декабря 2024 года. Однако, с января 2025 года арендатор стала нарушать условия договора и оплачивала ежемесячную сумму аренды в неполном размере, а именно: в январе 2025 года было оплачено 8 000 руб., в феврале 2025 года – 10 000 руб., в марте 2025 года – 18 000 руб., за апрель и май 2025 года оплата не производилась. 02.04.2025 от ответчика в адрес истца поступила претензия о несогласии с размером арендной платы. В претензии ФИО3 самостоятельно произвела перерасчет и сообщила, что намерена с июня 2025 года оплачивать арендную плату в размере 12 000 руб., а с июля 2025 года – 14 000 руб. Не согласившись с претензией и предложенными ответчиком условиями договора аренды, истец 10.04.2025 направил в адрес последней письмо о расторжении договора аренды с 10.05.2025. 05.05.2025 ответчик вывезла свои вещи из арендуемого помещения, от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения отказалась, о чем арендодателем и его представителями ФИО9 и ФИО5 составлен соответствующий акт. Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате с января по май 2025 года составила 54 000 руб., из них: за январь 2025 года – 10 000 руб., за февраль 2025 года – 8 000 руб., за март 2025 года – 0 руб., за апрель 2025 года – 18 000 руб., за май 2025 года – 18 000 руб. Претензия истца от 07.04.2025 с требованием об уплате суммы задолженности по арендной плате, а также о расторжении договора аренда оставлена ответчиком без удовлетворения и ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В ходе рассмотрения дела от ФИО6 поступило встречное исковое заявление к ИП ФИО4, в котором она просила в удовлетворении исковых требований ИП ФИО4 отказать, признать заключенный 01.02.2023 между ней и ИП ФИО4 договор аренды части нежилого помещения от 01.02.2023 расторгнутым с 30.04.2025, взыскать с ИП ФИО4 в свою пользу излишне уплаченные за аренду помещения денежные средства в размере 9 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. Требования встречного иска мотивированы тем, что согласно п. 3.4 спорного договора аренды в случае продления договора на новый срок размер арендной платы в размере 14 500 руб. может быть увеличен по инициативе арендодателя не более чем на 10% посредствам заключения дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение ФИО3 подписано не было, так как оно явно нарушает условия договора. Не согласившись с данным повышением, ФИО3 направила в адрес ИП ФИО4 претензию, так как ей стало известно, что помещение равной площадью в этом же помещении этот же арендодатель сдает другому арендатору стоимостью ниже. В ответ на претензию ИП ФИО4 ответил, что в случае несогласия ФИО3 имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, при этом уведомив арендодателя письменно не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты его расторжения. 10.04.2025 арендодателем в адрес ФИО3 направлено уведомление о досрочном расторжению договора с 10.05.2025. При этом ИП ФИО4 нарушил п. 9.5 вышеуказанного договора, а именно не учел двухмесячный срок для уведомления сторон. 30.04.2025 ФИО3 прибыла в арендованное помещение, но кабинет был опечатан, замки были поменяны, доступ в помещение, где находились её личные вещи, она не имела. Вместе с тем, согласно условиям договора аренды арендодатель обязан не препятствовать арендатору в какой-либо форме разрешенному использованию помещения как полностью, так и частично, а также не вмешиваться в какой-либо форме в разрешенное им использование помещения. Также согласно п. 4.3.1 договора арендатор имеет право пользоваться переданным в аренду помещением в соответствии с условиями договора. Своими действиями ИП ФИО4 не только нарушил заключенный договор, но и причинил ущерб ФИО3, так как лишил её заработка. По факту чинения препятствий ФИО3 обратилась в полицию, вывести свои вещи из арендуемого помещения она смогла только 05.05.2025. При этом в уведомлении о досрочном расторжении договора ИП ФИО4 не указывал на наличие задолженности по арендным платежам, тем самым согласился с претензией ФИО3 о перерасчете платежей. С арендной платой в размере 18 000 руб. в месяц ФИО3 не согласна, считает её необоснованно высокой, нарушающей условия договора, в связи с чем полагает необходимым рассчитать арендную плату, исходя из суммы 14 500 руб. в месяц. Таким образом, сумма арендной платы с апреля 2024 года по май 2025 года должна составлять 159 500 руб. (14 500 руб. х 11 мес.), соответственно, ФИО3 в пользу ИП ФИО4 переплачено за арендную плату 9 500 руб. Пунктом 9.3.4 договора предусмотрено расторжение договора в связи с созданием препятствий (действием или бездействием) в пользовании помещением и/или в ограниченном пользовании местами общего пользования и прилегающей территории. Тем самым арендодатель ИП ФИО4 своими действиями при чинении препятствий в пользовании арендным помещением 30.04.2025 расторг вышеуказанный договор. Так как она осуществляет парикмахерские услуги по предварительной записи, которые в том числе должны были быть ей осуществлены в дни, когда ИП ФИО4 ограничил её доступ в арендуемое помещение, ФИО3 была вынуждена отменить записи клиентов и потерять доход около 15 000 руб. Своими действиями ФИО4 причинил ей моральный вред (нравственные страдания), компенсацию которого она оценивает в 50 000 руб. Кроме того, в нарушение п. 10.2 договора арендодателем не была направлена арендатору досудебная претензия.
Определением суда от 09.07.2025 вышеуказанный встречный иск ФИО3 принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском ИП ФИО4
Истец (ответчик по встречному иску) ИП ФИО4 в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте его проведения надлежащим образом, направил для участия в деле представителей. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями ст.ст. 48, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представители истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенностей, уточнили исковые требования, о чем представили письменное заявление, в котором просили расторгнуть заключенный между истцом и ответчиком 01.02.2023 договор аренды части нежилого помещения с 30.04.2025, взыскать с ФИО3 в пользу ИП ФИО4 задолженность по арендной плате в сумме 36 000 руб., неустойку, предусмотренную договором, за период с 13.01.2025 по 21.07.2025 в размере 3 059,40 руб. с её дальнейшим начислением до фактической оплаты долга, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 7 000 руб. Уточненные исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске, просили удовлетворить их в полном объеме. Против удовлетворения встречных исковых требований возражали, представили письменные возражения на встречный иск, согласно которым довод ФИО3 о том, что она не подписала дополнительное соглашение, соответственно, дополнительное соглашение является незаключенным на новых условиях, нарушающим условия договора, является несостоятельным, поскольку в материалы дела представлены платежные документы ФИО3 за период с апреля 2024 года по март 2025 года, свидетельствующие об исполнении ею дополнительного соглашения, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018, лишает сторону договора права ссылаться на незаключенность такого соглашения. Поскольку ФИО3 не представила доказательств внесения арендной платы в полном объеме за период с января 2025 года по апрель 2025 года в размере, установленном дополнительным соглашением, имеются основания для удовлетворения исковых требований ИП ФИО4 и отказа в удовлетворении требований встречного иска. ФИО3 указывает, что она не согласилась с повышением цены и направила претензию, когда ей стало известно, что помещение равной площадью в этом же помещении этот же арендатор сдает другому арендатору стоимостью ниже. Своими доводами ФИО3 подтверждает, что в период с апреля 2024 года по апрель 2025 года она соглашалась с новыми условиями дополнительного соглашения о повышении арендной платы до 18 000 руб., и только в апреле 2025 года пришла к выводу, что её права нарушены, в связи с чем она направила арендатору претензию, пересчитав арендную плату с 18 000 руб. на 14 500 руб. Вместе с тем, установление разного размера арендной платы за помещения, находящиеся в собственности, является правом арендодателя, а установление арендной платы ФИО3 по своему усмотрению являются явным злоупотреблением правами, она пытается в судебном порядке изменить условия действующего договора аренды, тем самым вмешиваясь в предпринимательскую и экономическую деятельность ИП ФИО4 Довод истца по встречному иску о нарушении арендодателем п. 9.5 договора в части нарушения сроков уведомления сторон также является несостоятельным, т.к. ФИО3 10.04.2025 было направлено предложение расторгнуть договор по соглашению сторон на основании п. 9.4 договора и предложено расторгнуть договор с 10.05.2025 либо определить другую дату возврата помещения по акту приема-передачи. Письменное уведомление арендатора за 2 месяца предусмотрено только в случае одностороннего расторжения договора на основании п. 9.5 договора. Несостоятельным является и довод ФИО3 о том, что в направленном уведомлении о расторжении договора аренды ИП ФИО4 не указывал о наличии задолженности, т.к. в претензии от 07.04.2025 ФИО4 указывает об отсутствии задолженности с апреля 2024 года, и о наличии задолженности с марта 2025 года. ФИО3 также было предложено рассмотреть вопрос о субаренде в связи с неполной занятостью, что позволило бы снизить затраты на аренду. Вопреки доводу ФИО3 о нарушении досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с п.10.2 договора аренды, 07.04.2025 в адрес ФИО6 направлена претензия, а 10.04.2025 направлено письмо. Кроме того, в целях урегулирования спора в досудебном порядке между истцом и ответчиком велась переписка в мессенджере Whats App. Требование о взыскании с ИП ФИО4 излишне уплаченных денежных средств за аренду помещения в размере 9 500 руб. удовлетворению не подлежит, т.к. правовые основания для взыскания указанной суммы отсутствуют. Не имеется оснований и для компенсации ФИО3 морального вреда, поскольку права ФИО3 не нарушались, ФИО4 действовал в рамках закона, в связи с неоплатой задолженности за аренду более 2-х раз. ФИО3 не предоставила каких-либо доказательств причинения ей нравственных страданий.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании не признала исковые требования ИП ФИО4, настаивая при этом на удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, приводя в обоснование доводы, изложенные во встречном исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что раньше она соглашалась с размером арендной платы и не съехала из арендуемого помещения только потому, что ею был заключен социальный контракт, на основании которого в отношении неё проводились проверки, и ей нельзя было съезжать из арендованного помещения. Она не вносила арендную плату в меньшем размере, так как боялась, что арендодатель её выгонит из арендуемого помещения, что противоречило условиям социального контракта. Для неё было неожиданным, что 30.04.2025 ФИО4 прекратил её доступ в арендуемое помещение, при этом не отдал её личные вещи. О наличии задолженности по арендной плате она узнала только 30.04.2025, но на самом деле у неё имеется переплата по арендным платежам до 10.06.2025, о чем она написала бухгалтеру ИП ФИО4, на что ей ничего не ответили, в связи с чем ответчик (истец по встречному иску) считала и считает до настоящего времени, что никакой задолженности перед истцом у неё нет. Моральный вред причинен ей ИП ФИО4 тем, что 30.04.2025 он поменял замки в арендуемом ею помещении и не пустил её на рабочее место, от чего у неё был нервный срыв, она спала всего два часа, так как пришлось отменять записи клиентов, что повлекло потерю дохода.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, определив обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела по существу, суд приходит к следующему.
В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО4 с 12.05.2017 имеет в собственности нежилое помещение площадью 273,3 кв.м. с кадастровым номером 19:01:030104:3530, расположенное по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН).
01.02.2023 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения площадью 15 кв.м., расположенного в помещении общей площадью 273,3 кв.м. (кадастровый №) на первом этаже в здании по адресу: <адрес>. Помещение принадлежит арендодателю па основании права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Помещение предоставляется арендатору для профессиональной деятельности – парикмахерские услуги. Арендатор является самозанятым, то есть применяет специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 № 422- ФЗ, что подтверждается справкой о постановке на учет физ. лица в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход (п.п. 1.1, 1.2 договора).
Разделом 3 договора аренды установлено, что за пользование помещением сторонами устанавливается арендная плата в сумме 14 500 руб. Арендная плата включает в себя: плату за пользование помещением, коммунальные услуги, включая электроснабжение, водоснабжение, канализацию, отопление, услуги охраны (п. 3.1). Арендная плата по договору исчисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения до даты возврата помещения по акту возврата (п. 3.2). Арендная плата уплачивается ежемесячно и вносится арендатором на счет арендодателя, указанный в п. 12 настоящего договора, не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем, подлежащем оплате. Размер платежа за неполный рабочий месяц аренды определяется пропорционально количеству дней аренды в неполном месяце (п. 3.3). В случае продления договора на новый срок в соответствии с п. 7.2. договора размер арендной платы, указанный в п. 3.1 договора, может быть изменен по инициативе арендодателя посредством заключения сторонами дополнительного соглашения, но не более чем на 10% в сторону увеличения (п. 3.4).
В соответствии с п.п. 7.1, 7.2, 7.3 договора договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и заключен на срок 11 месяцев. Если не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не потребует его прекращения, настоящий договор считается пролонгированным на тот же срок – на одиннадцать месяцев, на тех же условиях. Количество таких пролонгаций не ограничено. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушения.
В последний день аренды по договору арендатор возвращает помещение арендодателю по акту возврата помещения в пригодном к дальнейшей эксплуатации состоянии, с учетом нормального износа, свободным от имущества арендатора (в том числе от имущества его персонала), для чего стороны должны направить своих уполномоченных представителей в помещение для подписания акта возврата помещения в установленный сторонами срок (п. 8.1 договора).
Таким образом, между сторонами спора возникли взаимные обязательства, вытекающие из договора аренды части нежилого помещения от 01.02.2023, которые в соответствии со ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом.
01.02.2023 в соответствии с п. 2.1 договора аренды указанное в договоре недвижимое имущество передано арендодателем арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2023, и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.
05.05.2025 ИП ФИО4 в присутствии ФИО7 и ФИО8 составил акт приема-передачи (возврата) вышеуказанного нежилого помещения, указав, что ФИО3 от подписания данного акта отказалась.
Как указывает ИП ФИО4, арендные платежи в период с 01.02.2023 по 31.12.2024 ФИО3 вносила исправно, при этом дополнительным соглашением с 01.04.2024 размер арендной платы был увеличен с 14 500 руб. до 18 000 руб. Однако, с января 2025 года арендатор стала нарушать условия договора и оплачивала ежемесячную арендную плату в неполном размере, а именно: в январе 2025 года было оплачено 8 000 руб., в феврале 2025 года – 10 000 руб., в марте 2025 года – 18 000 руб., за апрель 2025 года оплата не произведена.
Так из представленных истцом по первоначальному иску документов следует, что 06.03.2024 им в адрес ФИО3 направлено уведомление с предложением подписать дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды о повышении с 01.04.2024 размера установленной арендной платы до 18 000 руб. в связи со значительным увеличением оплачиваемых за счет средств арендодателя затрат на оплату коммунальных услуг на содержание переданного в аренду помещения, а также ростом коэффициента потребительских цен.
При этом дополнительное соглашение № 1 от 06.03.2024 к договору аренды части нежилого помещения от 01.02.2023 ФИО3 не было подписано. В связи с чем последняя со ссылкой на явное нарушение повышением арендной платы с 14 500 руб. до 18 000 руб. условий договора, пунктом 3.4 которого установлено, что в случае продления договора на новый срок размер арендной платы в размере 14 500 руб. может быть увеличен по инициативе арендодателя не более чем на 10%, посредствам заключения дополнительного соглашения, полагает, что данное дополнительное соглашение не заключено.
03.04.2025 ФИО3 вручила ИП ФИО4 претензию, в которой, ссылаясь на свое затруднительное материальное положение, указывая на значительное повышение ей арендной платы (на 25%), при том, что помещение равной площадью в этом же помещении этот же арендодатель сдает другому арендатору стоимостью ниже, просила произвести перерасчет арендной платы с 18 000 руб. до 14 500 руб. (т.е. 1 000 руб. за кв.м.), а также вычесть из арендной платы 500 руб. за услугу уборщицы, в связи с отказом от данной услуги, и установить арендную плату в размере 14 000 руб. в месяц, кроме того, пересчитать арендную плату за период с 01.04.2024 по 01.03.2025, за который она заплатила 198 000 руб. (18 000 руб. х 11 мес.), засчитав разницу в 44 000 руб. (198 000 руб. - (14 000 руб. х 11 мес.), являющуюся переплатой, в пользу арендных платежей за следующие месяцы (март, апрель, май 2025 г. и 2 000 руб. за июнь 2025 г.), соответственно, за июнь она должна будет заплатить 12 000 руб., а с июля 2025 года оплачивать по 14 000 руб. в месяц.
В ответ на данную претензию ИП ФИО4 сообщил ФИО3, что на дату согласования повышения арендной платы с 01.04.2024 возражений с её стороны не поступало, в течение 11 месяцев она оплачивала арендные платежи с учетом повышения стоимости и до марта 2025 г. не направляла в адрес арендодателя каких-либо письменных заявлений о снижении арендных платежей. В соответствии с условиями договора арендная плата включает в себя, в том числе: плату за пользование помещением, коммунальные услуги, включая электроснабжение, водоснабжение, канализацию, отопление, услуги охраны. То есть все коммунальные платежи оплачиваются за счет доходов арендодателя. Также за счет арендодателя производится необходимый текущий ремонт помещений и их благоустройство, соответственно, все затраты на приобретение строительных материалов и оплату услуг мастеров по ремонту производятся из доходов арендодателя. Кроме того, деятельность по передаче нежилого недвижимого имущества в аренду может осуществляться только при условии регистрации собственника в качестве индивидуального предпринимателя, либо юридического лица, что влечет за собой дополнительные расходы по формированию и предоставлению отчетности в соответствующие органы, учитывая дополнительные требования и затраты по обеспечению работы компьютерных программ, систем электронного документооборота, а также существенный размер оплаты с суммы полученных доходов налогов в бюджетную систему РФ и страховых взносов в Социальный фонд РФ. Начиная с даты первоначального договора аренды, а именно с 30.09.2020 стоимость коммунальных услуг значительно возросла. При этом, в течение четырех лет стоимость арендной платы арендодатель не увеличивал, несмотря на то, что затраты на содержание и обслуживание помещения значительно увеичились за этот период, и что условиями договоров аренды предусмотрено ежегодное увеличение арендной платы. Различный размер арендной платы за 1 кв.м. обусловлен многими факторами, помимо площади и расположения помещений в здании, учитываются часы работы, доступность в вечернее время после окончания рабочего дня, длительность заключенного договора аренды, организация документооборота и тд и тп. В случае не использования кабинета полные 7 дней в неделю по специфике графика работы, имеется возможность рассмотреть вариант субаренды кабинета на свои выходные дни, либо часы, предварительно согласовав условия субаренды с арендодателем, что позволит снизить затраты на аренду. На сегодняшний день арендная плата за предоставленную часть нежилого помещения в размере 18 000 руб. соразмерна арендной плате, устанавливаемой иными арендодателями за аналогичные нежилые помещения, расположенные в районе <адрес>, а снижение размера арендной платы, предусмотренной условиями действующего договора аренды, является нецелесообразным. При несогласии с размером арендной платы или иными условиями договора ФИО4 предложил ФИО3 расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, предварительно направив в адрес арендодателя письменное уведомление не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты его расторжения.
Вышеуказанный ответ на претензию ФИО3 получила 18.04.2025, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. В тот же день (18.04.2025) ФИО3 получила от ИП ФИО4 предложение в связи с изменившимися обстоятельствами по соглашению сторон досрочно расторгнуть договор аренды от 01.02.2023 части нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, последним днем аренды считать 10.05.2025, либо сообщить более раннюю дату, в которую она готова возвратить помещение по акту приема-передачи.
30.04.2025 ФИО3 направила в адрес ИП ФИО4 претензию, в которой указывая на недовольство помещением (кабинет нестандартный, несуразный, маленький, темный, свет плохой, вид из окна на стройку, от чего в помещении шумно и пыльно), на ответственность по заключенному ею социальному контракту, затруднительное материальное положение (низкий доход, кредитные обязательства, обучение дочери в <данные изъяты>), а также на значительное повышение только ей арендной платы (на 25%), при том, что помещение равной площадью в этом же помещении этот же арендодатель сдает другому арендатору стоимостью значительно ниже, просила в связи с многочисленными нарушениями арендодателем условий договора досрочно расторгнуть договор аренды и считать последним днем аренды 10.06.2025, соглашение от 06.03.2024 признать ничтожным, ввиду того, что она его не подписывала, произвести перерасчет арендной платы с 18 000 руб. до 14 500 руб. (т.е. 1 000 руб. за кв.м.), а также вычесть из арендной платы 500 руб. за услугу уборщицы, в связи с отказом от данной услуги, и установить арендную плату в размере 14 000 руб. в месяц, в связи с чем пересчитать арендную плату за период с 01.04.2024 по 01.03.2025, за который она заплатила 198 000 руб. (18 000 руб. х 11 мес.), засчитав разницу в 44 000 руб. (198 000 руб. - (14 000 руб. х 11 мес.), являющуюся переплатой, в пользу арендных платежей за следующие месяцы (март, апрель, май 2025 г. и 2 000 руб. за июнь 2025 г.), арендную плату считать оплаченной до 10.06.2025.
Из переписки сторон в мессенджере Whats App следует, и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, что со 02.04.2025 достичь соглашения по вопросу размера арендной платы арендатору и арендодателю не удалось, в связи с чем 30.04.2025 ФИО4 поменял замок на входной двери в принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, которое ФИО3 арендовала у него по договору аренды от 01.02.2023.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ФИО3 с заявлением в УМВД России по г. Абакану (КУСП № от 30.04.2025) о привлечении ИП ФИО4 к ответственности по ст. 165 УК РФ в связи с тем, что он путем обмана обогатился за её счет на 65 136,50 руб. и теперь не пускает её в арендуемое ею помещение. В результата проверки признаков преступления либо правонарушения установлено не было, в связи с чем ей рекомендовано разрешать возникший спор в гражданском судопроизводстве.
Как следует из представленных в материалы дела чеков и справок по операциям, с января 2024 г. по март 2024 г. ФИО3 оплачивала ИП ФИО4 по 14 500 руб. в месяц (14.01.2024 – 11 500 руб., 17.01.2024 – 3 000 руб., 25.02.2024 – 14 500 руб., 16.03.2024 – 14 500 руб.), а с апреля 2024 г. по февраль 2025 г. – по 18 000 руб. в месяц (11.04.2024 – 6 000 руб., 17.04.2024 – 6 000 руб., 29.04.2024 – 6 000 руб., 27.05.2024 – 10 000 руб., 28.05.2024 – 8 000 руб., 14.06.2024 – 13 000 руб., 17.06.2024 – 5 000 руб., 21.07.2024 – 18 000 руб., 22.08.2024 – 18 000 руб., 20.09.2024 – 5 000 руб., 29.09.2024 – 8 000 руб., 05.10.2024 – 3 500 руб., 06.10.2024 – 1 500 руб., 22.10.2024 – 13 000 руб., 27.10.2024 – 5 000 руб., 25.11.2024 – 18 000 руб., 30.12.2024 – 18 000 руб., 28.01.2025 – 8 000 руб., 01.02.2025 – 10 000 руб., 02.03.2025 – 18 000 руб.). Доказательств внесения иных платежей в счет арендной платы по договору аренды от 01.02.2023 в 2024 и 2025 г.г. в материалы дела не представлено.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Разделом 9 договора аренды предусмотрены условия изменения и досрочного расторжения договора.
Так согласно п. 9.1 невыполнение арендатором или арендодателем полностью или частично условий договора является основанием для расторжения договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 9.2 договора основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке может служить одно из следующих нарушений арендатора: использование помещения в нарушение разрешенного целевого назначения; невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд в установленный дооговором срок; передача прав аренды в залог, в уставной капитал или передача помещения в субаренду или перенаем без согласия арендодателя; осуществление строительно-монтажных работ в помещении, требующих согласия арендодателя, без письменного согласия арендодателя.
В соответствии с п. 9.3 договора аренды основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора во внесудебиом порядке может служить одно из следующих нарушений арендодателя: непредоставление помещения в состоянии, отвечающем требованиям п. 2.3 договора в установленный договором срок; выявление арендатором недостатков помещения, не предусмотренных в акте приема-передачи; создание препятствий (действием или бездействием) в пользовании помещением и/или в ограниченном пользовании местами общего пользования и прилегающей территории; стороны обязаны направить письменное уведомление о необходимости устранить нарушение и возможности расторжения договора, в случае не устранения нарушения по истечении 15 календарных дней с даты получения такого уведомления, договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, указанном в п.п. 9.2 и 9.3 договора.
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 9.4 договора).
Принимая во внимание, что арендатор ФИО3 и арендодатель ИП ФИО4 не пришли к соглашению по стоимости арендной платы, учитывая заявленные требования сторон, то обстоятельство, что доступ ФИО3 в спорное помещение прекращен ИП ФИО4 30.04.2025, и в досудебном порядке он уведомил арендатора о расторжении договора, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор аренды части нежилого помещения от 01.02.2023, подлежит расторжению с 30.04.2025, а потому находит правильным первоначальные исковые требования и встречные исковые требования в данной части удовлетворить.
При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая, что оплата за пользование спорным нежилым помещением по февраль 2025 г. (включительно) согласно условиям договора от 01.02.2023 с учетом дополнительного соглашения к нему от 06.03.2024 ФИО3 в полном объеме произведена, при этом доказательств оплаты по договору за март 2025 г. и апрель 2025 г. в материалы дела не представлено, суд полагает возможным взыскать с ФИО3 в пользу ИП ФИО4 задолженность по арендной плате за период с 01.03.2025 по 30.04.2025 в размере 36 000 руб. (18 000 руб. 2 мес.).
Между тем суд не принимает во внимание доводы ФИО3 о том, что дополнительное соглашение от 06.03.2024 к договору аренды от 01.02.2023 является незаключенным ввиду того, что ею оно не подписано, кроме того, оно нарушает предусмотренное п. 3.4 условие договора о повышении арендной платы не более, чем на 10%, поскольку согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.
Как следует из названного пункта ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не установлено, возражений относительно размера арендной платы, предложенной арендодателем с 01.04.2024, до апреля 2025 года арендатором заявлено не было, действия ФИО3, исправно оплачивающей ИП ФИО4 ежемесячно арендные платежи в период с апреля 2024 года по февраль 2025 года в размере 18 000 руб. (конклюдентные действия), суд расценивает как её согласие на внесение соответствующих изменений в договор аренды от 01.02.2023, а именно в части увеличения арендной платы с 14 500 руб. до 18 000 руб. в месяц.
Ссылку ФИО3 на внесение арендных платежей в размере 18 000 руб. из-за боязни потерять арендуемое помещение, что нарушит условия заключенного между ней и ГКУ РХ «УСПН» социального контракта от 13.07.2023, суд находит несостоятельной ввиду того, что указанным социальным контрактом не установлено условие о том, что ФИО3 обязательно должна снимать в аренду помещение по адресу: <адрес>. ФИО3 в случае несогласия с размером арендной платы была вправе расторгнуть заключенный с ИП ФИО4 договор аренды и снять в аренду другое помещение, размер арендной платы за которое её устроил бы.
Доводы о затруднительном материальном положении, в подтверждение чего представлены справки о состоянии расчетов (доходов) по налогу на профессиональный доход за 2025 год от 02.07.2025 и о наличии ссудной задолженности перед Банком ВТБ (ПАО), не могут служить основанием для освобождения ФИО3 от обязанностей, принятых ею договором аренды.
То обстоятельство, что ФИО3 в одностороннем порядке решила уменьшить для себя установленный договором размер арендной платы, уведомив об этом арендодателя, не может служить основанием для перерасчета согласованных сторонами и уплаченных арендатором по 28.02.2025 (включительно) арендных платежей, а потому в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 о взыскании с ИП ФИО4 в её пользу переплаты по арендным платежам в сумме 9 500 руб. суд находит правильным отказать.
Также суд не находит оснований для взыскания с ИП ФИО4 в пользу ФИО3 компенсации морального вреда в сумме 50 000 руб. на основании следующего.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Как видно из материалов дела, спор между сторонами возник из имущественных правоотношений. В силу требований вышеуказанной правовой нормы компенсация морального вреда при нарушении имущественных прав гражданина возможна только, если это прямо предусмотрено законом. В данном же случае законом не предусмотрена компенсация морального вреда за нарушение имущественных прав.
То обстоятельство, что 30.04.2025 ИП ФИО4 прекратил доступ ФИО3 в арендуемое ею помещение, удерживая при этом в данном помещении её личные вещи, не свидетельствует о нарушении им неимущественных прав последней. Ссылка ФИО3 на случившийся у неё нервный срыв, бессонницу в связи с отменой записей клиентов, что повлекло потерю дохода, ничем не подтверждена, доказательств обращения за медицинской помощью истцом по встречному иску не представлено, а потеря дохода не может являться нарушением личных неимущественных прав.
В связи с чем, в удовлетворении встречных исковых требований в части компенсации морального вреда также следует отказать.
Рассматривая требование первоначального иска о взыскании с ответчика неустойки за период с 13.01.2025 по 21.07.2025 в размере 3 059,40 руб. с её дальнейшим начислением до фактической оплаты долга, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
В соответствии с п. 5.3 договора аренды в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплату пени в размере 1/300 действующей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы задолженности.
Проверив расчет истца по первоначальному иску, суд не может с ним согласиться ввиду того, что он произведен за неверный период и от неверной суммы задолженности, поскольку согласно условиям договора арендная плата за март 2025 года должна была быть произведена арендатором не позднее 10.04.2025, соответственно, начислять неустойку на сумму просрочки в размере 18 000 руб. возможно только с 11.04.2025, при этом расчет неустойки ограничивается 30.04.2025 – дата расторжения договора. Платеж за апрель 2025 года должен был быть произведен до 10.05.2025, соответственно на указанный платеж по арендной плате неустойка начислению не подлежит, как и не подлежит начислению неустойка в целом с 01.05.2025 по дату фактического исполнения обязательства, а потому в удовлетворении исковых требований в данной части необходимо отказать.
Вместе с тем, суд находит возможным взыскать с ФИО3 в пользу ИП ФИО4 неустойку, предусмотренную договором, за период с 11.04.2025 по 30.04.2025 в размере 252 руб., из расчета: 18 000 руб. х 21% / 300 х 20 дн.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку исковые требования ИП ФИО4 частично удовлетворены, с ФИО3 в его пользу подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, подтвержденные чеками по операции от 19.05.2025 и 27.05.2025, в сумме 7 000 руб.
Вместе с тем, учитывая, что при подаче встречного иска ФИО3 уплатила государственную пошлину в сумме 4 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 04.07.2025 и соответствует государственной пошлине, установленной подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, за требование имущественного характера о взыскании с ИП ФИО4 переплаты по арендной плате, в удовлетворении которого ФИО3 отказано, оснований для возмещения ей судебных расходов в сумме 4 000 руб. не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО4, встречный иск ФИО3 удовлетворить частично.
Расторгнуть с 30.04.2025 договор аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 01.02.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ФИО3.
Взыскать с ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП №) задолженность по арендной плате за март, апрель 2025 г. в размере 36 000 рублей, неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2025 по 30.04.2025 в размере 252 рубля, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 000 рублей, всего взыскать 43 252 рубля.
В удовлетворении остальных исковых требований индивидуальному предпринимателю ФИО4 отказать.
В удовлетворении остальных требований встречного иска ФИО3 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Абаканский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий М.Г. Земба
Мотивированное решение изготовлено 07 августа 2025 года.