Решение по делу № 2-1237/2022 от 24.10.2022 | Тахтамукайский районный суд (Республика Адыгея)

Категория дела О признании договора купли-продажи недействительным Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец – <ФИО> обратился в суд с иском к <ФИО> о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и о применении последствий ее недействительности. В обоснование своих требований истец указал, что

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

<ФИО> просит признать недействительным договор купли-продажи от <дата> в отношении участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, регистрация которого произведена <дата> Управлением

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Суд считает законным положить в основу решения заключения ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России №.1 от <дата>, так как экспертиза проведена в соответствии с законом, эксперту разъяснены права и обязанности, он предупрежден

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковое заявление <ФИО> к <ФИО> о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и о применении последствий ее недействительности – удовлетворить частично.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №

№

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи Барчо Р.А.,

При секретаре ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и о применении последствий ее недействительности

УСТАНОВИЛ:

Истец – ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и о применении последствий ее недействительности.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрел у ФИО6 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ, на основании указанного договора купли-продажи в ЕГРН внесена запись № о регистрации права собственности ФИО2 и на его имя выдано свидетельство о праве собственности серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ.

Со дня приобретения земельного участка ФИО2 владел земельным участком, нес бремя его содержания и исправно вносил оплату по земельному налогу.

Однако, в декабре 2021 года при проверке налоговых начислений в личном кабинете налогоплательщика, он обнаружил, что в графе относящейся к земельному участку с кадастровым номером № произведена отметка «снят с учета».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил выписку из ЕГРН, из которой ему стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись №№ о регистрации права собственности на имя ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и основанием перехода права собственности указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО3 и иным лицом от имени ФИО2.

При этом, ФИО2 не знаком с ФИО3, не вступал с ней в какие-либо договорные правоотношения, в т.ч. не отчуждал свой земельный участок в ее собственность.

Все рукописные отметки в договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, произведенные от его имени, в т.ч. личная подпись, принадлежат иному лицу, при этом ФИО2 не оформлял доверенность на кого-либо и не поручал действовать от своего имени в целях заключения договора купли-продажи земельного участка с ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ по данному факту ФИО2 обратился в правоохранительные органы с сообщением о преступлении и в этот же день в ОМВД России по <адрес> зарегистрирован материал КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках которого в установленном законом порядке назначена почерковедческая экспертиза и ДД.ММ.ГГГГ получено заключение ЭКЦ МВД по РА №э, согласно которому рукописные записи, изображения которых расположены в разделе «Продавец» в строке «Ф.И.О.» копии соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в строках: «Гражданин», «Сумме», «ФИО7О» копии расписки о получении задатка, в разделе «Продавец» в строке «Ф.И.О.» копии предварительного договора купли — продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в строках: «Гражданин», «Адрес», «Сумма», «ФИО8О.» в копии расписки об отсутствии финансовых претензий по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в строке «ФИО8О.» в копии договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены не ФИО2, а другим лицом, при условии, что оригиналы исследуемых рукописных записей выполнены без применения технических приемов и средств.

Решить вопрос в отношении ФИО2, как предполагаемого исполнителя подписей, изображения которых расположены в разделе «Продавец» в строке «Подпись» копии соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в разделе «Подписи Сторон», «Сторона 1» в строке «Подпись» копии расписки о получении задатка, в разделе «Продавец» в строке «Подпись» копии предварительного договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в строке «Подписи сторон - Продавец» копии расписки об отсутствии финансовых претензий по договору купли - продажи, в строке «Подписи сторон - Продавец» копии договора купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, не представляется возможным.

Так, на основании информации, полученной в ходе доследственной проверки, ДД.ММ.ГГГГ СО ОМВД России по <адрес> возбуждено уголовное дело №.

ФИО2 просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, регистрация которого произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с осуществлением записи о переходе права собственности №№.

Применить последствия недействительности сделки и восстановить государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за ФИО2 в соответствии с полученным им ранее свидетельством о государственной регистрации права №-АА 454865 от ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из числа собственников земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, аул Новая Адыгея, <адрес>.

Истец и ответчица, своевременно и надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не явились. О причинах неявки суд не уведомили и сведения об уважительности причин их неявки отсутствуют.

Представитель ответчицы по ордеру – ФИО9 своевременно и надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не явилась, представила суду ходатайство об отложении судебного заседания по причине ее болезни. Кроме этого, представитель ответчицы ранее предоставила суду возражения на исковое заявление, в которых указала о том, что настаивает на законности сделки, в т.ч. основываясь на показаниях свидетелей, которые являлись очевидцами ее заключения и факта передачи денежных средств.

Согласно ст.233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковое заявление ФИО2 подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по договору купли-продажи приобрел у ФИО6 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись №№ о регистрации права собственности на имя ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и основанием перехода права собственности указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО3 и иным лицом от имени ФИО2.

В декабре 2021 года при проверке налоговых начислений в личном кабинете налогоплательщика, он обнаружил, что в графе относящейся к земельному участку с кадастровым номером № произведена отметка «снят с учета».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил выписку из ЕГРН, из которой ему стало известно об обстоятельствах прекращения его права собственности в отношении земельного участка по причине регистрации перехода права собственности на имя ФИО3

Кроме этого, согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, подписи от имени ФИО2, расположенные в следующих документах:

-в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном с покупателем - ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу <адрес>;

-в расписке о получении задатка на сумму 200 000 рублей; в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 рублей и в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном с покупателем ФИО3 по обязательству заключить основной договор-купли земельного участка с кадастровым №, расположенного по адрес; <адрес>;

-в трех расписках от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии финансовых претензий по договору купли-продажи (в первой строке после слов «Подписи сторон»), выполнены не ФИО2, а другим лицом.

Решить вопрос выполнены ли исследуемые подписи, расположенные в следующих документах:

-в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном с покупателем - ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адрес; <адрес>;

-в расписке о получении задатка на сумму 200 000 рублей; в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 рублей; в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном с покупателем - ФИО3 по обязательству заключить основной договор-купли земельного участка с кадастровым №, расположенного по адрес; <адрес>;

-в трех расписках от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии финансовых претензий по договору купли-продажи (в первой строке после слов «Подписи сторон»), ФИО2 левой рукой не представляется возможным.

В соответствии с ч.2 ст.86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в своё заключение.

Суд считает законным положить в основу решения заключения ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, так как экспертиза проведена в соответствии с законом, эксперту разъяснены права и обязанности, он предупрежден об уголовной ответственности. Эксперт имеет высшее профессиональное образование, имеет последующую подготовку по конкретной экспертной специальности в области почерковедения и аттестован на самостоятельное производство судебных экспертиз.

Заключение экспертизы мотивировано, выводы обоснованы, и экспертиза выполнена в соответствии с требованиями закона.

Выводы судебной экспертизы по результатам исследования сторонами не оспорены и их ошибочность или недостоверность не усматривается.

Кроме этого, суд учитывает, что заключение экспертизы ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России №.1 от ДД.ММ.ГГГГ полностью согласуется с заключением ЭКЦ МВД по РА №э от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая обстоятельства, подтверждённые в судебном заседании на основании письменных доказательств, представленных в деле, и разрешая требования истца, суд считает исходить из следующего.

Согласно ч.ч.1-3 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.1 и пп.2 п.2 ст.235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.п.2-4 ст.434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Согласно п.п.1-3 ст.433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из буквального толкования положений ст.209 и ст.235 ГК РФ (в их системной взаимосвязи) следует исключительным правом на отчуждение имущества обладает собственник.

Судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный от имени ФИО2 с ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адрес; <адрес>, истцом не подписывался.

Из изложенного следует, что ФИО2 не выразил волеизъявление и не давал акцепт на отчуждение своего земельного участка в собственность ФИО3.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 поручил иному лицу и/или в установленном законом порядке предоставил иному лицу право действовать от своего имени – не имеется.

Изложенное согласуется с тем, что в договоре купли-продажи, оспариваемом истцом, не имеется указаний о лице, действовавшем от имени ФИО2 в качестве представителя.

Исходя из буквального толкования положений ст.ст.550, 434 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 фактически не вступил в правоотношение с ФИО3, в качестве действительной стороны сделки (продавца) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и указанный документ подписан неправомочным лицом, не обладающим правом отчуждения земельного участка с кадастровым номером №.

Доказательств, свидетельствующих об обмене между истцом и ответчицей письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго п.1 ст.160 ГК РФ – не имеется.

В силу изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым №, не подлежит признанию недействительным, так как фактически является незаключенным и, соответственно, не мог породить характерных правовых последствий для ФИО2 или для ФИО3, которая очевидно не проявила должную степень осмотрительности и добросовестности при реализации своих прав.

Нарушенное право в рассматриваемом случае подлежит восстановлению иным способом, исходя фактической квалификации права собственности ФИО3 в качестве отсутствующего на основании нижеследующего.

Из п.п.2.1.1 и 2.3.1 оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО3 подписывая указанный договор с лицом, безосновательно действовавшим от имени истца, согласовала со своей стороны обязательственное условие о приеме-передаче имущества.

При этом, в договоре купли-продажи не имеется указания о том, что он, в соответствии с п.4 ст.434 ГК РФ, выступает в качестве единственного документа, подтверждающего факт передачи ей земельного участка.

Существование акта приема-передачи, по которому спорный земельный участок был бы передан ФИО3 не нашло своего подтверждения в судебном заседании.

Доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО3 фактически приняла предмет договора, вступила во владение и несла бремя его содержания – суду не представлены.

Кроме того, что ФИО2 фактически не продавал земельный участок со своей стороны, суд усматривает, что ФИО3 действуя в качестве покупателя не отошла от диспозитивных положений абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ, так как в оспариваемом договоре купли-продажи не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать земельный участок.

Таким образом, в рамках конкретных обстоятельств настоящего спора, основная обязанность по договору купли-продажи не была и не могла быть исполнена, а именно не состоялась передача недвижимости покупателю, т.е. не соблюдена являющаяся в данном случае необходимая предпосылка для регистрации перехода права собственности.

Подобная правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абз.2-4 п.61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и, соответственно, при таких обстоятельствах, ФИО3 фактически не приобрела право собственности на земельный участок.

Согласно п.п.52, 56 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Судом установлено, что право собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № фактически является отсутствующим, а запись №№ от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ответчицы обладает явными признаками порочности и произведена государственным регистратором ошибочно.

С учетом положений ст.12 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п.п.52, 56 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22, суд считает исключить ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из числа собственников земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Восстановить в ЕГРН запись праве собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и о применении последствий ее недействительности – удовлетворить частично.

В удовлетворении требования ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, регистрация которого произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с осуществлением записи о переходе права собственности №№ - отказать

В удовлетворении требования ФИО2 о применении последствий недействительности договора купли-продажи, подписанного ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с иным лицом от имени ФИО2 в отношении участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – отказать.

Исключить ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения из числа собственников земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Вступившее в законную сиу заочное решение суда является основанием для Управления Росреестра по <адрес> исключить из ЕГРН запись о праве собственности ФИО3 и внести (восстановить) запись о праве собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня вынесения Тахтамукайским районным судом Республики Адыгея определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Р.А. Барчо

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →