РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 декабря 2022 года адрес
Тушинский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Куличева Р.Б.,
при помощнике фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2941/2022 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора, взыскании денежных средств,
установил:
истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств. В обоснование требований указала, что 18.11.2021 между ФИО2, ФИО3, как продавцами, и ФИО1, как покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с индивидуальным жилым домом и гаражом. В соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1636 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: адрес, адрес, влд. 1А, индивидуального жилого дома с кадастровым номером ..., площадью 468 кв.м. по адресу: адрес, адрес и гараж с кадастровым номером ..., площадью 106,2 кв.м. по адресу: адрес, адрес. Стоимость объектов недвижимости сторонами определена в сумме сумма. во исполнение предварительного договора, истцом выплачен задаток в размере сумма. срок заключения основного договора определен – не позднее 06.12.2021. С целью определения пригодности к использованию по прямому назначению жилого дома, истец обратился в независимое экспертное учреждение для проведения исследования. Согласно заключению ООО «Независимая оценка экспертиза» №СТЭ-12-2021-1 от 03.12.2021 при строительстве индивидуального жилого дома допущены значительные отклонения от требований строительно-технической документации РФ, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных при осмотре дефектов составляет сумма. В связи с выявлением существенных недостатков 03.12.2021 истцом в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от заключения основного договора, 11.12.2021 истцом направлено требование о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств. В связи с уклонением ответчиком от исполнения требований истца, истец обратился в суд с настоящим иском в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи, взыскать с ответчиков в его пользу сумму задатка в размере сумма, расходы по оплате экспертных услуг в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя фио который исковые требования поддержал.
Ответчик фио и представит ели по доверенности фио, фио требования иска не признали по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили в удовлетворении требований отказать.
Суд, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
Как установлено в судебном заседании, 18.11.2021 между ФИО2, ФИО3, как продавцами, и ФИО1, как покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с индивидуальным жилым домом и гаражом, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1636 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: адрес, адрес, влд. 1А, индивидуального жилого дома с кадастровым номером ..., площадью 468 кв.м. по адресу: адрес, адрес и гараж с кадастровым номером ..., площадью 106,2 кв.м. по адресу: адрес, адрес (т. 1 л.д. 12-13).
Согласно п.2 договора, стоимость объектов недвижимости сторонами определена в сумме сумма, в том числе: стоимость земельного участка – сумма, жилой дом – сумма, гараж – сумма.
Срок заключения основного договора определен п. 7 договором и установлен не позднее 06.12.2021.
Согласно п. 3 договора в обеспечение принятых обязательств по отчуждению объекта продавец при заключении договора получил от покупателя задаток за объект в размере сумма, сумма которого входит в стоимость объекта. Задаток передан наличными денежными средствами, что подтверждается распиской (т.1 л.д.14).
Пунктом 6 договора предусмотрено, что покупатель вправе отказаться от приобретения объекта в случаях обнаружения (выявления) фактов, которые могут в будущем привести к лишению и/или ограничению права собственности на объект. В случае обнаружения указанных фактов и, как следствие в этом случае, отказа покупателя от приобретения объекта, полученная продавцом сумма задатка возвращается полностью покупателю в однократном размере в течение пяти рабочих дней с момента требования покупателя.
03.12.2021 истцом в адрес ответчиков направлено уведомление об отказе от заключения основного договора (т.1 л.д. 88-90).
11.12.2021 истцом в адрес ответчиков направлено требование о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств (т.1 л.д. 91-94).
В силу требований ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. При осуществлении сторонами предпринимательской деятельности односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предусмотрен договором.
В силу ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. п. 1, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В обоснование своих исковых требований истец ФИО1 ссылался на то, что с целью определения пригодности к использованию по прямому назначению жилого дома, она обратился в независимое экспертное учреждение для проведения исследования. Согласно заключению ООО «Независимая оценка экспертиза» № СТЭ-12-2021-1 от 03.12.2021 при строительстве индивидуального жилого дома допущены значительные отклонения от требований строительно-технической документации РФ, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных при осмотре дефектов составляет сумма, выявленные недостатки имеют существенными и исключают возможность эксплуатации жилого дома по прямому назначению (т.1 л.д. 35-87).
Для проверки доводов сторон о возможности использования объекта недвижимости по его прямому назначению, определением суда от 01.06.2022 назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЭКС Групп» (т.1 л.д. 292-294).
Согласно заключению экспертов ООО «ЭКС Групп» № 2-2941/2022 от 06.10.2022, индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: адрес, адрес, влд. 1 соответствует условиям предварительного договора купли-продажи от 18.11.2021; индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: адрес, адрес, влд. 1 не соответствует требованиям строительных норм и правил в установленной сфере; стоимость работ и материалов для устранения выявленных недостатков составляет сумма; индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: адрес, адрес, влд. 1 является пригодным для его функционального использования, выявленные недостатки не препятствуют использованию объекта по своему назначению (т.2 т.д. 5-80).
Давая оценку указанному заключению, суд принимает во внимание те обстоятельства, что исследование проведено экспертом, имеющим специальное образование, значительный стаж работы, в заключении отражены и проанализированы в совокупности все имеющиеся доказательства по делу, выводы эксперта обоснованы, данные заключения соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и согласуются с другими доказательствами по делу. Заключения эксперта носят ясный, понятный, однозначный характер, соотносятся с другими доказательствами по делу и оснований сомневаться в его законности и обоснованности у суда не имеется.
На основании изложенного, с учетом установления, в соответствии с выводами экспертов, пригодности жилого дома для его функционального использования, а выявленные недостатки не препятствуют использованию объекта по своему назначению, а также цены предварительного договора - сумма, нельзя говорить и о существенности нарушений условий договора, допущенных со стороны ответчиков.
Кроме того, суд также принимает во внимание, что истец, подписывая предварительный договор была ознакомлена с его условиями, осмотрела объект до заключения договора, все параметры объекта, а именно: месторасположение, качественно-технические характеристики (в том числе планировка и состояние), инженерно-техническое состояние, коммуникации ее полностью удовлетворили (п. 1.1 договора).
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок. Условием удовлетворения исковых требований о взыскании двойной суммы задатка является доказанность того обстоятельства, что основной договор не заключен именно по вине стороны, получившей задаток, в результате совершения им определенных действий или несовершения юридически значимых действий (бездействия).
Таким образом, заключая предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком, истец знала о действительном положении объектов недвижимости, действовала в своем интересе. Относимых, допустимых и достаточных доказательств тому, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен по вине ответчиков, которые необоснованно бы отказались от заключения сделки или не представили для оформления сделки необходимые документы, которые обязаны были предоставить в соответствующие сроки, по условиям предварительного договора, дополнительного соглашения, материалы дела не содержат.
Исходя из того, что до окончания срока 06.12.2021, в который стороны должны были заключить основной договор, основной договор между сторонами не был заключен, при этом истец направила другой стороне уведомление об отказе от заключения договор, суд приходит к выводу о расторжении предварительного договора купли-продажи от 18.11.2021.
При таких обстоятельствах при разрешении спора, ввиду прекращения обязательства по заключению основного договора, недоказанности того, что договор не был заключен по вине ответчиков, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют предусмотренные законом основания для взыскания с ответчиков в пользу истца суммы задатка.
Отказывая истцу в удовлетворении основного требования – взыскании суммы задатка, суд отказывает в удовлетворении требований производных от основного.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст 194- 199 ГПК РФ, суд
решил:
расторгнуть предварительный договора купли-продажи от 18.11.2021 заключенный между ФИО1 (паспортные данные......) и ФИО2 (паспортные данные), ФИО3 (паспортные данные).
В остальной части иска - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Р.Б. Куличев