Дело № 2-777/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2022 года город Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующего Жибинов С.Н., при секретаре Монделе С.К., с участием представителя истца ФИО1 - ФИО9, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-777/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО11 об осуществлении государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения в качестве договора залога,

установил:

истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указав, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № распложенного по адресу: <адрес>

29.03.2019 г. между сторонами заключен договор купли-продажи помещения с ценой объекта 1 500 000 рублей. 04.04.2019 г. Управлением Росреестра по Республике Тыва осуществлена государственная регистрация перехода ему права собственности на помещение по договору. Факт получения ответчиком денежных средств подтверждается пунктом 7 договора, ответчиком не оспаривается. Тем не менее, по утверждению ответчика, договор является притворной сделкой, поскольку заключая его, он фактически имел в виду заем денежных средств в сумме 1 500 000 рублей, выданный истцом под 8% в месяц, и обеспеченный залогом помещения. Апелляционным определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Тыва от 28 мая 2021 года иск ответчика о признании договора ничтожным в виду его притворности удовлетворен. Ответчик не исполняет свои обязательства по договору, не уплачивает проценты за пользование займом, приведенные обстоятельства являются достаточным основанием полагать, что в целях дальнейшего уклонения от исполнения своих обязательств.

Просит обязать ответчика произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 29.03.2019 г. нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в качестве договора ипотеки в пользу ФИО1 в обеспечение займа ФИО2 в сумме 1 500 000 рублей под 8 % ежемесячно, а также иных требований, предусмотренных ст. 337 ГК РФ.

Определениями суда от 09.07.2021 г. и от 30.09.2021 г. определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

Определением суда от 03.06.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, привлечено Управление Росреестра по Республике Тыва.

Разрешая ходатайство представителя ответчика об объединении гражданских дел в одно производство, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса РФ судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

В производстве судьи Кызылского городского суда ФИО5 имеется гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании долга по договору займа, назначенное к рассмотрению на 14:00 часов 3 июня 2022 года.

Поскольку приведенная норма не содержит обязанности суда объединять дела в одно производство для совместного рассмотрения, учитывая, что такое объединение не будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела с учетом, принимая во внимание, нахождение данного дела в производстве суда практически год, поэтому с учетом возражения представителя истца, ходатайство об объединении суд оставляет без удовлетворения.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен, о причинах неявки – не известил, ходатайств об отложении – не заявил, поэтому суд признает причину его неявки неуважительной и рассматривает дело без его участия.

В судебном заседании представитель истца ФИО9, действующий по ордеру, иск поддержал по указанным в нем основаниям, просил удовлетворить, указав, что в силу закона необходимо применение тех последствий сделки, которую стороны имели в виду.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель ФИО6, действующая по ордеру, с исковыми требованиями не согласились, просили оставить без удовлетворения, пояснив, что по иску истец требует регистрации ипотеки, но в договоре отсутствуют существенные условия о займе и процентах, обязательства сторон по существу займа. Основания для удовлетворения иска в том виде, в каком он заявлен, не имеется.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, извещен, о причинах неявки – не известил, ходатайств об отложении – не заявил, поэтому суд признает причину его неявки неуважительной и рассматривает дело без его участия.

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в том числе на основании договора купли-продажи этого имущества.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ следует, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Кызылского городского суда от 14 декабря 2020 года исковое заявление ФИО2-ооловича к ФИО1 о признании сделки по договору купли-продажи нежилого помещения ничтожной, применении последствия недействительности сделки, путем исключения записи регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, оставлено без удовлетворения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам от 28 мая 2019 года решение Кызылского городского суда от 14 декабря 2020 года отменено, вынесено новое решение следующего содержания: «Исковое заявление ФИО12 к ФИО1 о признании сделки по договору купли-продажи нежилого помещения ничтожной, применении последствия недействительности сделки, путем исключения записи регистрации перехода права собственности на нежилое помещение удовлетворить частично. Признать недействительным договор купли-продажи от 29 марта 2019 года нежилого помещения по адресу: <адрес>), заключенный между ФИО2 и ФИО1 Исключить из ЕГРН запись от 4 апреля 2019 года № о государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение по адресу: <адрес> Взыскать с ФИО7 в доход бюджета городского округа «<адрес> Республики Тыва» государственную пошлину в размере 15 700 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказать».

Данными судебными решениями установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассматриваемого дела.

Так, по договору купли-продажи от 29.03.2019, заключенному между ФИО2-ооловичем (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение по адресу: <адрес>), кадастровый №, общей площадью 41,6 кв.м., расположенные на 1 этаже четырехэтажного дома (без балкона). Стоимость квартиры оценена сторонам в размере 1 500 000 рублей (п.7 договора).

Согласно пункту 3 договора передача отчуждаемого нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем состоялось до подписания настоящего договора, переданное помещение соответствует техническим и санитарным требованиям, покупателю переданы ключи от указанного нежилого помещения.

Стороны пришли к соглашению, что настоящий договор имеет силу акта приема –передачи отчуждаемого нежилого помещения и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемого помещения считается исполненной (п.5 договора).

Указанный договор подписан продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1, зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

В материалах регистрационного дела на спорную квартиру имеются заявления продавца ФИО2 и покупателя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ об осуществлении государственной регистрации перехода прав в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН от 14.01.2020 г., правообладателем жилого помещения по адресу: <адрес> является ФИО1.

Между тем, суд апелляционной инстанции не только признал недействительным указанный договор купли-продажи от 29.03.2019 г., заключенный между ФИО14 (продавец) и ФИО1, но и применил последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи от 4 апреля 2019 года № о государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение по адресу: <адрес>

Таким образом, установлено, что сделка купли-продажи от 29.03.2019, заключенная между ФИО13 (продавец) и ФИО1 в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>, признана недействительной и применены последствия ее недействительности.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.10.2021 г. отменено апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам от 28 мая 2019 года, а дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Так, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Тыва от 19 января 2022 года решение Кызылского городского суда от 14 декабря 2020 года отменено и принято по делу новое решение следующего содержания: «Исковое заявление ФИО2-ооловича к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения ничтожным, применении последствия недействительности сделки путем исключения записи о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение удовлетворить частично. Признать недействительным договор купли-продажи от 29 марта 2019 года нежилого помещения по адресу: <адрес>, помещения с 1 по 4, заключенный между ФИО2-ооловичем и ФИО1. Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа «<адрес> Республики Тыва» государственную пошлину в размере 15 700 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказать».

Приведенным апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Тыва от 19 января 2022 года установлены нижеследующие обстоятельства.

Так, из договора купли-продажи от 29.03.2019 следует, что ФИО2 продал, а ФИО1 купил нежилое помещение по адресу<адрес> кадастровый №, общей площадью 41,6 кв.м, за 1 500 000 рублей.

Договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемого нежилого помещения и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемого помещения считается исполненной (пункт 5 договора).

Право собственности ФИО1 на нежилое помещение по адресу: <адрес>) зарегистрировано в ЕГРН 4 апреля 2019 года за №.

Из доводов истца, а также из существа спора следует, что сделка купли-продажи недвижимого имущества прикрывала другую сделку – залога нежилого помещения в обеспечение возврата предоставленных ответчиком денежных средств, а потому заключенную между сторонами сделку следовало квалифицировать как притворную сделку.

Согласно расписке от 04.04.2019, ФИО1 приобрел у ФИО2 нежилое помещение по адресу: <адрес>) за 1 500 000 рублей. В случае оплаты ФИО2 ежемесячных процентов ФИО1 в сумме 120 000 рублей последний обязуется не отчуждать спорное имущество в пользу третьих лиц. В случае полного погашения займа в сумме 1 500 000 рублей ФИО1 обязуется вернуть ФИО2 данное нежилое помещение путем переоформления через Росреестр.

Из содержания расписки следует, что воля ФИО1 была направлена не на приобретение нежилого помещения, а на обеспечение своих прав и интересов по возврату денежных средств в размере 1 500 000 рублей и извлечению прибыли в размере 120 000 рублей ежемесячно в качестве уплаты процентов по долгу. Воля ФИО2 согласно расписке направлена на обеспечение сохранности нежилого помещения и возврат его имущества.

В суде апелляционной инстанции написание и выдача расписки от 04 апреля 2019 года не оспаривались.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи нежилого помещения от 29.03.2019 г. сторонами не был исполнен, спорное имущество фактически ответчику не передавалось, об этом ответчиком каких-либо доказательств не представлено. ФИО2 не имел намерения отчуждать принадлежащее ему имущество, его воля была направлена только на получение займа в размере 1 500 000 рублей под залог нежилого помещения. В свою очередь ФИО1 не имел намерения приобрести спорное нежилое помещение в собственность, его воля при заключении договора купли - продажи была направлена на обеспечение возврата предоставленной им суммы займа, что могло быть обеспечено путем оформления права собственности.

Из отчета оценки от 29.03.2020 г. (оценщик ФИО8) следует, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес> по состоянию на 29 марта 2019 года составляет 4 300 000 рублей, что значительно превышает указанную в договоре купли-продажи от 29 марта 2019 года сумму.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения заключен сторонами в обеспечение возврата предоставленных ответчиком денежных средств, то есть спорное нежилое помещение выступало в качестве объекта залога. При этом воля обеих сторон сделки была направлена на достижение одних правовых последствий - заключение договора залога нежилого помещения в обеспечение возврата предоставленных истцу ответчиком денежных средств.

Отказывая в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи регистрации права собственности ФИО1 на спорное нежилое помещение, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на статью 170 Гражданского кодекса РФ, сделал вывод о применении последствий недействительности сделки, которую стороны имели ввиду.

Судом апелляционной инстанции установлено, что стороны имели в виду договор займа с залогом недвижимого имущества. Последствиями не исполнения заемщиком своих обязательств по уплате долга является иск о возврате долга с обращением взыскания на заложенное имущество.

Приведенные судебные решения вступили в законную силу, а установленные ими вышеуказанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассматриваемого дела.

Как установлено из выписки из ЕГРН от 06.10.2021 г., собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>) является ФИО1.

Таким образом, судом установлено, что воля ФИО1 была направлена не на приобретение нежилого помещения, а на обеспечение своих прав и интересов по возврату денежных средств в размере 1 500 000 рублей и извлечению прибыли в размере 120 000 рублей (что составляет 8% от суммы долга) ежемесячно в качестве уплаты процентов по долгу, а воля ФИО2 согласно расписке - направлена на обеспечение сохранности нежилого помещения и возврат его имущества. Кроме того, судом установлено, что ежемесячная оплата в размере 120 000 рублей от суммы долга 1 500 000 рублей составляется 8 % ежемесячно).

Также установлено, что договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>), кадастровый № заключен сторонами 29 марта 2019 года в обеспечение возврата предоставленных ФИО1 денежных средств, то есть спорное нежилое помещение выступало в качестве объекта залога. При этом воля обеих сторон сделки была направлена на достижение одних правовых последствий - заключение договора залога нежилого помещения в обеспечение возврата предоставленных истцу ответчиком денежных средств.

Как разъяснил Пленума Верховного Суда РФ в пунктах 87 – 88 постановления от 23.06.2015 N 25, согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу закона в качестве последствий недействительности притворной сделки применяются правила сделки, которую стороны имели в виду.

Поскольку из представленных материалов дела и вступивших в законную силу судебных решений установлено, что воля ФИО1 и ФИО2-ооловича при заключении договора купли-продажи от 29 марта 2019 года нежилого помещения по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО17 и ФИО1, была направлена на достижение одних правовых последствий - заключение договора залога нежилого помещения в обеспечение возврата предоставленных истцу ответчиком денежных средств, а также на обеспечение прав и интересов по возврату денежных средств в размере 1 500 000 рублей и извлечению прибыли в размере 120 000 рублей (что составляет 8% от суммы долга) ежемесячно в качестве уплаты процентов по долгу, следовательно, требование истца к ответчику является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт № к ФИО2-ооловичу (паспорт № об осуществлении государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения в качестве договора залога, удовлетворить.

Применить последствия недействительности притворной сделки – договора купли-продажи от 29 марта 2019 года нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> заключенного между ФИО15 и ФИО1, в виде государственной регистрации данного договора купли-продажи в качестве договора ипотеки (залога) в пользу залогодержателя ФИО1 в обеспечении исполнения займа ФИО2-ооловича (заемщик) в размере 1 500 000 рублей с ежемесячной уплатой процентов по данному займу в размере 120 000 рублей, что составляет 8 %.

Взыскать с ФИО16 в пользу ФИО1 300 рублей в счет государственной пошлины при подаче иска в суд.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено 08 сентября 2022 года.

Судья С.Н. Жибинов