Дело №2-1178/2022

УИД 36RS0006-01-2022-000233-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2022 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Клочковой Е.В.,

при секретаре Шестаковой М.Р.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2, представителя третьего лица Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО3,

в отсутствие истца ФИО4, третьего лица финансового управляющего ФИО4 ФИО5,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании недействительным договора аренды в части расчета арендной платы,

установил:

ФИО4 обратился в суд с настоящим иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании недействительным договора аренды в части расчета арендной платы.

Обосновывая заявленные исковые требования, истец указывает, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ОАО «Связьстрой-1» заключен договор аренды земельного участка №/гз от 23.08.2012, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: по адресу: <адрес>, площадью 2030 кв.м, целевое назначение - многоквартирные многоэтажные дома с нежилыми встроенными помещениями и подземными стоянками индивидуальных легковых автомобилей.

В соответствии с договором уступки прав аренды, земельного участка от 28.05.2018 права и обязанности по договору перешли от ОАО «Связьстрой- 1» к ФИО4

На основании п. 2.5 договора арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования Участком на основании Постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008г №349.

10.08.2021г. ФИО4 Государственным архивом Воронежской области предоставлена копия решения Воронежского горисполкома от 18.07.1989г №243/8 об отводе земельного участка под строительство спорткомплекса ОАО «Связьстрой 1». Отведенный в бессрочное пользование земельный участок, включал в себя и земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Данных сведений в документации по реализации имущества ОАО «Связьстрой 1» при переуступке прав аренды - не имелось. Поскольку договор аренды земельного участка но адресу: <адрес> от 23.08.2012г №/о, заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой.

Истец указывает, что поскольку принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев предусмотрен при переоформлении ими прав на земельный участок, то арендная плата за земельный участок <адрес> должна быть рассчитана с ограничениями, установленными абзацем 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Однако, в нарушение пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, а так же в нарушение Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N582 - ответчик при подготовке договора аренды не применил вышеуказанные нормы.

Таким образом, истец считает, что Договор в части расчета арендной платы - п.2.5 является недействительным, поскольку нарушает явно выраженный законодательный запрет, условия договора противоречат существу законодательного регулирования.

На основании изложенного, истец с учетом уточнений просит признать недействительным п. 2.5 Договора аренды №/гз от 23.08.2012 в части расчета арендной платы, установить арендную плату земельного участка по Договору аренды №/гз от 23.08.2012 в размере двукратной ставки земельного налога, но не выше 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 до объявленного судом перерыва с иском не согласилась, просила в его удовлетворении отказать, представила письменные возражения, после объявленного перерыва в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО3 до объявленного судом перерыва с иском не согласилась, просила в его удовлетворении отказать, представила письменные возражения, после объявленного перерыва в судебное заседание не явилась.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Третье лицо финансовый управляющего ФИО4 ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом в судебном заседании, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>ю 18 408 кв. м. с кадастровым номером № находился на праве постоянного бессрочного пользования ООО «Связьстрой-1» о чем имелась запись в ЕГРН.

На основании заявления ООО «Связьстрой» приказом департамента от 01.03.2010 №-з право постоянного бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 18 408 было прекращено и в результате его раздела были образованы два самостоятельных земельных участка:

-площадью 13 221 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;

-площадью 5 187 кв. м., с кадастровым номером №), расположенный по адресу: <адрес>.

Пунктом 3 приказа земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> был предоставлен в аренду ООО «Связьстрой» сроком на 3 года для проектирования спорткомплекса.

Арендная плата в договоре аренды от 15.04.2010 №/гз была определена на основании Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», а также постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 N349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №.

Впоследствии на основании постановления администрации городского округа город Воронеж от 15.09.2010 №868 и заявления ООО «Связьстрой» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № изменяется с «проектирование спорткомплекса» на «многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями и подземными стоянками индивидуальных легковых автомобилей». В связи с чем, в договор аренды от 15.04.2010 были внесены изменения дополнительным соглашением от 25.10.2010 в части вида разрешенного использования.

На основании приказа департамента от 08.08.2012 №зи заявления ООО «Связьстрой» право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> было прекращено. И в результате его раздела образованы два самостоятельных земельных участков:

-с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 6282 кв. м.;

-с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>., площадью 2030 кв. м.

В связи с чем, в договор аренды от 15.04.2010 внесены изменения в части образованных земельных участков и расчета арендной платы за их использование.

23.08.2012между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ОАО «Связьстрой-1» заключен договор аренды земельного участка №/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: по адресу: <адрес>, площадью 2030 кв.м, целевое назначение - многоквартирные многоэтажные дома с нежилыми встроенными помещениями и подземными стоянками индивидуальных легковых автомобилей (л.д. 12-15).

В соответствии с договором уступки прав аренды, земельного участка от 28.05.2018 права и обязанности по договору перешли от ОАО «Связьстрой- 1» к ФИО4

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Поскольку спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главы 34 части второй ГК РФ, а также специального отраслевого законодательства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли на территории Российской Федерации является платным.

На основании статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема- передачи.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы(например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор аренды земельного участка от 23.08.2012 №/гз заключен после вступления в силу ЗК РФ, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (взысканию судом) исходя из нормативно установленных методики и ставок.

При определении стоимости арендной платы необходимо руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582, утвердившим, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено судом, первоначально земельный участок площадью 18408 кв. м был предоставлен ОАО «Связьстрой 1» в бессрочное пользование, о чем предоставлено в материалы дела свидетельство о регистрации бессрочного пользования от 04.09.2009 г номер регистрации №. В последующем участок был разделен Приказом ДИЗО ВО от 01.03.2010г №-з на участок №, далее Приказом ДИЗО ВО от 08.08.2012г № был произведен раздел на № в существующих границах.

Заключение спорного договора от 23.08.2012 №/гз связано с расторжением предыдущего договора от 20 Юг в связи с разделом земельного участка, в том числе под объектами недвижимости. Заключение нового договора аренды с новым адресом и кадастровым номером, было бы невозможно без расторжения предыдущего договора.

Положениями пункта 2 и 4 статьи 11.8 ЗК РФ гарантировано в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющему такое использование лицу в отношении измененных земельных участков сохранение права аренды или бессрочного пользования, независимо от количества раз раздела первоначально предоставленного земельного участка. Что так же подтверждается определением Конституционного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 N889-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Березовская нива" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок с кадастровым номером № принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Связьстрой 1», договор аренды земельного участка от 23.08.2012 №/гз был заключен в результате переоформления указанного права.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В абзаце 5 Основных принципов указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Таким образом, арендная плата за спорный земельный участок по договору аренды земельного участка от 23.08.2012 №/гз рассчитывается с применение ставки 2% от кадастровой стоимости земельного участка (абзац 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ), но ее размер при этом не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении данного земельного участка.

Земельный налог на территории городского округа город Воронеж введен Положением о порядке исчисления и уплаты земельного налога на территории городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской Городской Думы от 07.10.2005 N162-П "О введении в действие земельного налога на территории городского округа город Воронеж".

В отношении земельных участков, занятых жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду), объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, земельный налог установлен статьей 3 Положения о порядке исчисления и уплаты земельного налога на территории городского округа город Воронеж в размере 0,3%.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами, в связи с чем подлежит отклонению довод о том, что указанное Постановление не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Установив, что в случае применения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582 ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости участка размер арендной платы превысит значения двойной ставки земельного налога для данного земельного участка, необходимо применить расчет размера арендной платы двукратной ставки земельного налога, что составляет сумму: 61611,921 руб. 00 коп. (10268653,5*0,3% *2).

Согласно пункту 2 статьи 11.8 ЗК РФ у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, возникает право постоянного (бессрочного) пользования на образуемые земельные участки.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 N889-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Березовская нива" па нарушение конституционных прав и свобод пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков.

Для землепользователей, не указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками после введения в действие этого Кодекса не прекращается автоматически, несмотря на то, что они более не относятся к лицам, которым земельные участки могут быть предоставлены на этом праве (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.12.2003 N512-0).

Кроме того, суд обращает внимание на то, что Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, зная, что первоначально земельный участок находился в бессрочном пользовании, при переоформлении бессрочного пользования на договора аренды не применил Основные Принципы, установленные Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N582. Также в представленном ответчиком дополнительном соглашении к договору аренды от 15.04.2010 №/гз от 25.10.2010 видно явное несоответствие Основным принципам определения арендной платы - установление разных арендных ставок для земельных участков с одинаковым видом и назначением земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что п.2.5 Договора аренды №/гз от 23.08.2012 в части расчета арендной платы является недействительным, поскольку нарушает явно выраженный законодательный запрет, условия договора противоречат существу законодательного регулирования. При этом суд считает необходимым установить арендную плату земельного участка по Договору аренды №/гз от 23.08.2012 в размере двукратной ставки земельного налога, но не выше 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

Признать недействительным п. 2.5 Договора аренды №/гз от 23.08.2012 в части расчета арендной платы.

Установить арендную плату земельного участка по Договору аренды №/гз от 23.08.2012 в размере двукратной ставки земельного налога, но не выше 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия судом настоящего решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Клочкова

Решение в окончательной форме изготовлено 01.07.2022