РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2025 года Черемушкинский районный суд адрес в составе

судьи Белянковой Е.А., при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-624/25 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры.

В обоснование исковых требований фио указал, что является собственником 2/3 доли в квартире, расположенной по адресу: адрес. 02.04.2024 в ходе рассмотрения гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО1 об определении порядка пользования жилым помещением, разделении начислений, нечинения препятствий в пользовании, вселении, ему стало о том, что ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи от 14.04.2024г., в соответствии с которым ФИО3 передала в собственность ФИО2 1/3 долю в праве собственности на квартиру. Между тем, ФИО3 не уведомила истца ФИО1 об отчуждении доли. В настоящее время ФИО2 является собственником 1/3 доли квартиры, ему стало известно об этом уже после продажи доли в квартире ФИО3 Ввиду того, что истец фио от своего права преимущественной покупки не отказывался, договора купли-продажи и его проекта не получал, не был приглашен на сделку, то права ФИО1 как собственника имущества были нарушены действиями ФИО2 и ФИО3 Истец фио полагает, что поскольку он обладает преимущественным правом выкупа доли спорной квартиры, сделка купли-продажи, совершенная ответчиками, нарушает его права. Ответчик ФИО2 перед покупкой недвижимости квартиру не осматривала, после приобретения доли в квартиру не въехала. Таким образом, фио просит суд перевести на него права и обязанности покупателя 1/3 доли в квартире, расположенной по адресу: адрес, поскольку обладает преимущественным правом покупки.

Истец фио в судебное заседание явился, поддержал исковое заявление, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явилась, поддержала исковое заявление, просила удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска, просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, явку своего представителя не обеспечила.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, представил в материалы дела возражение на иск, в котором просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований. Свои доводы представитель ответчика фио мотивирует тем, что ответчик ФИО2 является собственником 1/3 доли в квартире, расположенной по адресу: адрес, имеет постоянную регистрацию по данному адресу, в месте с ней зарегистрирована несовершеннолетняя дочь фио, паспортные данные. Истец фио является собственником 2\3 доли в той же квартире и проживает в ней. Спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру обшей площадью 53,8 кв.м, жилой площадью 32,3 кв.адрес экспликации площадь жилой комнаты №1 составляет 18 кв.м, площадь жилой изолированной комнаты № 2 составляет 14,30 кв.адрес купли-продажи спорного жилого помещения ФИО3 и ФИО2 заключали у нотариуса. Истец фио был предварительно уведомлен о продаже доли нотариусом. Преимущественное право ФИО1 не нарушалось. Истец фио не выразил заинтересованность в покупке доли в квартире, после чего был заключен договор купли-продажи. Длительный период времени фио препятствует вселению ФИО2 в спорную квартиру. В производстве Черемушкинского районного суда адрес находится гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 об определении порядка пользования жилым помещением, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. Требования истца ФИО1 необоснованны, при совершении сделки ничьи права не нарушались.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело по существу при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 426 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора передачи от 03.09.2007г. №0622300-У08725 (л.д.26), договора дарения от 25.08.2008г., заключенного между фио и ФИО1 (л.д.13), свидетельства о государственной регистрации права от 05.10.2007г. 77 АЖ 352852 (л.д.10), истец фио является собственником 2\3 доли и ответчик ФИО3 являлась собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: адрес, кадастровый № 77:06:0009007:1851. Права собственности истца ФИО1 и ответчика ФИО3 подтверждены материалами регистрационного дела на спорную недвижимость, предоставленного Межрайонным отделом филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Москве (л.д.49).

14.04.2022 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли квартиры 77 АГ 9746625, удостоверенный за реестровым № 77/460-н/77-2022-4-863 нотариусом адрес фио, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил принадлежавшую продавцу 1/3 доли вышеуказанной квартиры, за сумма (л.д.31-34).

Право собственности ФИО2 на 1/3 доли квартиры на основании указанного договора купли-продажи доли квартиры было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 18.04.2022г. №77:06:009007:1851-77/072/2022-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН №КУВИ-001/0023-223196488 от 03.10.2023г. (л.д.15-16).

Как следует из доводов истца ФИО1, он не был надлежащим образом уведомлен о продаже спорной 1/3 доли квартиры ответчиком ФИО3 покупателю ФИО2, в связи с чем были нарушены его права на приоритетную покупку данной доли на условиях договора от 14.04.2022г. 77 АГ 9746625.

Как следует из материалов дела, истец фио зарегистрирован по месту жительства и проживает в указанной квартире по адресу: адрес, что подтверждается Единым жилищным документом №4452486 от 02.10.2023г. (л.д.17).

В соответствии с документами, представленными на запрос суда нотариусом адрес фио с сопроводительным письмом от 23.12.2024г. №954, до заключения сделки купли-продажи спорной 1/3 доли квартиры со ФИО2 ответчиком ФИО3 через нотариуса направлялось истцу ФИО1 по указанному адресу места жительства уведомление от 17.10.2021г. с предложением приобретения спорной 1/3 доли квартиры за сумма в течение месяца, что подтверждается удостоверенными нотариусом адрес фио текстом уведомления, свидетельством о направлении уведомления, отчетом отслеживания почтового отправления (л.д.36). Уведомление было получено истцом ФИО1 11.11.2021г., в уведомлении почтового отправления от 11.11.2021г. (согласно почтового штемпеля) имеется личная роспись ФИО1 в получении.

Получение истцом ФИО1 почтовой корреспонденции означает, что продавцом доли квартиры ФИО3 был соблюден предусмотренный ст. 250 ГК РФ порядок уведомления истца о праве приобретения спорной доли квартиры в приоритетном порядке.

Доводы истца ФИО1 о том, что он не был уведомлен ответчиком ФИО3 и не получал уведомления от нотариуса о продаже 1/3 доли спорной квартиры не могут быть приняты судом во внимание, поскольку они опровергнуты представленными в материалы дела доказательствами и доказательств обратного истцом ФИО1 суду не предоставлено.

При этом из пояснений представителей сторон в судебном заседании и письменных доводов истца в материалах дела следует, что в квартире проживает истец фио, длительное время какое-либо общение между данным ответчиком ФИО3 и истцом не складывалось, между ними имела место неразрешенная ситуация на почве владения квартирой, то есть между данными сторонами отсутствовало какое-либо доверительное общение, при котором они имеют актуальную информацию друг о друге, в том числе о том, что ответчик ФИО3 однозначно знала о том, что истец находится в юридически значимый период по адресу по месту жительства и регистрации.

Кроме того для перевода прав и обязанностей покупателя истцу ФИО1 необходимо подтвердить, что на дату сделки у него имелась необходимая сумма предусмотренной договором цены продаваемой 1/3 доли квартиры, которая в данном случае составила сумма

Однако подтверждения того, что необходимая сумма в размере сумма имелась в распоряжении истца, а именно по состоянию на юридически значимый период с даты уведомления от 11.11.2021г. по дату сделки от 14.04.2022г. – истцом ФИО1 не представлено.

Доводы истца о том, что покупатель ФИО2 приобрела спорную долю квартиры без её осмотра, не влекут оснований для удовлетворения заявленных истцом ФИО1 требований, поскольку визуальный осмотр не является обязательным условием сделок купли-продажи долей недвижимого имущества, стороны вправе самостоятельно определить необходимость осмотра помещения, в котором ими продается/приобретается доля в праве собственности.

В связи с указанным, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что по приведенным истцом ФИО1 доводам оснований для удовлетворения заявленных им требований о переводе прав и обязанностей покупателя на 1/3 долю в квартире по адресу: адрес, кадастровый № 77:06:0009007:1851, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

Судья фио

Решение изготовлено в окончательной форме 11 февраля 2025 года