Дело 2-4588/2025

9 декабря 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Бурыкиной Е.Н.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "БалтИнвестГрупп" о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки, компенсация морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "БалтИнвестГрупп" о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки, компенсация морального вреда, штрафа, судебных расходов.

С учетом уточнения иска, просит взыскать с ответчика ООО «БалтИнвестГрупп» в ее пользу стоимость выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Звездное, <адрес>, корпус 6, строение 1, <адрес>, в размере 329 709,60 рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда в размере 329 709,60 рублей, неустойку, исчисляемую в размере 1% в день от суммы стоимости устранения недостатков, за период начиная со следующего дня после вынесения решения по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения выявленных недостатков; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы на почтовые отправления в размере 868,32 руб.; расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000 руб.; расходы на проведение экспертизы в размере 40 715,00 руб. и штраф в размере 50% от присужденной судом суммы в соответствии с п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "Городские кварталы" был заключен договор купли-продажи № ДКП-ПШ44-1949-СПб-ОТД-У квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Звездное, <адрес>, корпус 6, строение 1, <адрес>, согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя указанную квартиру, а Покупатель принять жилое помещение (квартиру) на условиях, предусмотренных договором.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была принята у продавца по Акту приема-передачи. Обязанность по передаче объекта недвижимости исполнена.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Городские кварталы» прекратило свою деятельность путем реорганизации присоединения к ООО «БалтИнвестГрупп».

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что после приема квартиры, в процессе эксплуатации, были обнаружены недостатки (дефекты). С целью установления перечня недостатков и стоимости их устранения, Покупатель обратился к ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» для проведения исследования соответствующего Объекта недвижимости.

По результатам вышеуказанного исследования ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости ГОСТ Экспертиза» было оформлено Техническое заключение №-С, согласно которому в квартире были выявлены многочисленные недостатки, стоимость устранения которых составила 515 926.74 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков квартире, которая, согласно сведениям сайта АО «Почта России», была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Ответа на указанную претензию в адрес истца не поступало, требования, содержащиеся в претензии, удовлетворены не были.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО3 исковые требования, с учетом уточнения, поддержала в полном объёме по указанным в заявлении доводам.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала, представила отзыв на иск. Судом удовлетворено ходатайство ответчика о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Требование Истца о взыскании стоимости выявленных недостатков в квартире по заключению судебной строительной-технической экспертизы.

С учетом сложившихся между сторонами отношений, а также требований частей 1 и 2 статьи 1, части 1 статьи 4, части 2 статьи 27 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как договор купли-продажи жилого помещения, по своей природе является договором долевого участия в строительстве.

При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям, подлежат применению положения закона № 214-ФЗ и постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Поскольку продавец по договору купли-продажи является также и застройщиком многоквартирного дома, но вышеуказанные нормы применимы к данным правоотношениям.

В соответствии с положениями ч.4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требования подлежат удовлетворению на сумму 215993 рубля 82 коп.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» введенной в действие ДД.ММ.ГГГГ на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Часть 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований тремя процентами от цены договора, если таким договором не предусмотрена уплата денежных средств в большем размере.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», (далее - Федеральный закон № 482-ФЗ) данная норма вступила в силу с ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего из судебного решения.

Указанная часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим - из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после ДД.ММ.ГГГГ, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

На основании пункта 5 статьи б Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку требования истца суд удовлетворяет после ДД.ММ.ГГГГ, и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд пришел к выводу о том, применению подлежит действующая редакция нормы закона.

Согласно п. 1 ст. 400 ГК РФ по отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законом (в настоящем деле - это часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ) может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность).

Право Истца на получение компенсации с застройщика возникло после подачи иска в суд, то есть после ДД.ММ.ГГГГг. - вступления в силу части 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, введенной в действие ДД.ММ.ГГГГ на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу вышеуказанных обстоятельств размер требований Истца об устранении выявленных недостатков в квартире не может превышать 3% от цены договора.

Стоимость квартиры по договору - 7199794 рубля.

7199794 руб.х3%=215993,82 рубля.

При этом суд считает необходимым в основу решения положить заключение судебной строительно-технической экспертизы №-МС/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной по определению суда экспертным учреждением ООО «Спектр», выводы которого в части наличия строительных недостатков в объекте сторонами не оспорены. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона.

Установив нарушение прав стороны истца как потребителя, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика на основании положений ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» компенсации морального вреда.

В силу ст. 15 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» (далее - Закона «О защите прав потребителей») определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. С учетом фактических обстоятельств дела, размер компенсации морального вреда в соответствии с принципами разумности и справедливости определен судом в размере 10000 рублей.

Взыскание неустоек, процентов и иных санкций согласно закона от ДД.ММ.ГГГГ №, нормам ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ недопустимо.

Особенности регулирования правоотношений в сфере законодательства об участии в долевом строительстве, в части начисления финансовых санкций, установлены Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Постановление вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно абз.2 п.1, указанного Постановления в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В силу абзаца 5 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В пункте 3 данного постановления указано, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, финансовые санкции (в том числе неустойки, проценты, штрафы) не начисляются на суммы по обязательствам Застройщиков до 31.12.2025г., поэтому требование истца в данной части не основано на действующих нормах законодательства и не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, следует отказать в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда в размере 329 709,60 рублей и неустойки, исчисляемой в размере 1% в день от суммы стоимости устранения недостатков, за период начиная со следующего дня после вынесения решения по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения выявленных недостатков.

Вместе с тем, суд считает доводы ответчика в части того, что истцом заявлено требование в отношении недостатков товара по договору купли-продажи после истечения установленного законом срока для предъявления, несостоятельными.

Согласно ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует условиям договора и обычно предъявляемым требованиям, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а также товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить предусмотренные ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования к продавцу в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В соответствии со ст. 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли- продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Согласно ст. 29 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Согласно п. 5 ст. 29 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» в случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.

Суд присуждает расходы истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» определено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. Поскольку доверенность выдана на участие по конкретному спору, суд считает необходимым удовлетворить требование о взыскании расходов на нотариальные действия в сумме 2000 рублей.

Поскольку для определения наличия и стоимости устранения строительных недостатков истцу требовалось проведение досудебного исследования, а также принимая во внимание фактическое удовлетворение иска, суд полагает возможным взыскать данные расходы в сумме 40715 руб. с ответчика.

При этом доказательств, объективно свидетельствующих о завышенности стоимости экспертных исследований ответчиком в материалы дела не представлено.

Почтовые расходы на сумму 868,32 рублей суд признает необходимыми.

Общая сумма понесенных истцом судебных расходов составляет 40715+868,32+2000=43583,32 рубля.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично на 41,86%, с ответчика в пользу истца следует взыскать в возмещение судебных расходов 27339 рублей 35 коп.

С ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга следует взыскать государственную пошлину, размер которой судом определен на основании ст. 333.19 НК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "БалтИнвестГрупп" (ИНН <***>) в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере 215993 рубля 82 коп., компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей, судебные расходы 27339 рублей 35 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "БалтИнвестГрупп" государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга 10479 рублей 81 коп

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.Н. Бурыкина

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.