Решение по делу № 3А-122/2023 от 18.09.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

3а-122/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Лебедевой Ю.А.,

с участием

представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 к ГБУ РО «Центр ГКО», министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником здания с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость здания (<скрыто> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

ФИО2 обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости, представив отчет ЧПО ФИО3 № от 01.11.2022 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного здания в размере <скрыто> руб. по состоянию на 13.10.2022.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № от 28.12.2022 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по причине нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета, использования оценщиком неполных и недостоверных сведений, наличия в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Административный истец просил признать незаконным указанное решение ГБУ РО «Центр ГКО» и установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 13 октября 2022 года.

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Административный истец и представитель административного истца ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель администрации МО – Кадомский Муниципальный район Рязанской области в судебное заседание не явился, администрация извещена надлежащим образом.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются учреждением ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов учреждения.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено, что административный истец является собственником здания с кадастровым №, площадью 803,1, назначение: нежилое, наименование: здание магазина, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с актом ГБУ РО «Центр ГКО» определения кадастровой стоимости № от 16.06.2021 кадастровая стоимость здания с кадастровым № по состоянию на 10.02.2020 составляет <скрыто> руб.

29.11.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым № в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявителем был приложен отчет ЧПО ФИО3 № от 01.11.2022 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного здания в размере <скрыто> руб. по состоянию на 13.10.2022.

28.12.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, а именно, неподтвержденных данных о характеристиках объекта оценки); учитывая малую выборку объектов-аналогов и значительное расхождение в удельных показателях стоимости после проведения корректировок, достоверность результата, полученного в рамках сравнительного и доходного подходов, может быть поставлена под сомнение; расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости (арифметические ошибки в расчетах, использование корректировки в виде коэффициента на единый объект недвижимости для выделения стоимости объекта капитального строительства при расчете сравнительным и доходным подходами не учитывает индивидуальные особенности объектов, не отражает реальную стоимость, вследствие чего достоверность оценки снижается); нарушение требований законодательства об оценочной деятельности использован объект-аналог № 1, несопоставимый с объектом оценки по назначению (использованию), в рамках расчета сравнительным подходом в расчеты не включены ценообразующие факторы – материал стен, состояние отделки, тип объекта, расположение относительно красной линии, не в полной мере описаны качественные и количественные характеристики объекта оценки) (том 1, л.д. 7-9).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для установления рыночной стоимости здания судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Аварком Плюс» ФИО4.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Аварком Плюс» № от 21.04.2023 отчет ЧПО ФИО3 № от 01.11.2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нём допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, были отражены в оспариваемом решении ГБУ РО «Центр ГКО».

Проводивший экспертизу эксперт ООО «Аварком Плюс» ФИО4 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным частично удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

При определении рыночной стоимости здания с кадастровым №, эксперт ООО «Аварком Плюс» ФИО4, осуществив сбор и анализ информации в отношении данного объекта, с учётом достаточного количества объектов-аналогов в сегменте объектов коммерческой недвижимости производственно-складского назначения, применил сравнительный и доходный подходы. Отказ от применения затратного подхода к оценке мотивирован.

Определяя сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, эксперт исходил из назначения, фактического использования, местоположения, физических характеристик данного объекта.

Анализ рынка в указанном сегменте проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

В связи с поступившими от ГБУ РО «Центр ГКО» замечаниями относительно применённой экспертом ставки капитализации судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, в которой в указанной части неясности устранены. Рыночная стоимость здания с кадастровым № по состоянию на 13.10.2022 определена экспертом в дополнительном экспертном заключении в размере <скрыто> руб..

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы и дополнительное заключение эксперта ООО «Аварком Плюс» ФИО4 соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержат подробное описание проведенного исследования и его результаты с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объекта, не представлено. Представитель административных ответчиков замечаний по выводам эксперта (с учётом дополнительной экспертизы) не имела.

Суд приходит к выводу о достоверности определённой экспертом итоговой величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости в размере <скрыто> руб.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» от № от 28.12.2022 об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым № размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 13 октября 2022 года.

Датой обращения с заявлением считать 29 ноября 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 2 октября 2023 г.