УИД 61OS0000-01-2022-000296-38
№3а-12/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 февраля 2023 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.,
при секретаре Канкуловой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 4 октября 2021 г. равной его рыночной стоимости года в размере 8 238 000 руб.
В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником земельного участка, с учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составляет 19 179 502,43 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной оценщиком. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате налога.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области; в качестве заинтересованного лица – Администрация города Волгодонска.
Определением Ростовского областного суда от 20 февраля 2023 г. произведена замена ФГБУ «ФКП Росреестра» на ППК «Роскадастр» в порядке процессуального правопреемства.
В судебном заседании административный истец просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 13 937 137,5 руб. по состоянию на 4 октября 2021 г. на период с 4 октября 2021 г. по 31 декабря 2022 г., поскольку такая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2023 г., возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.
От представителя Правительства Ростовской области по доверенности ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, в котором представитель административного ответчика выразила согласие с результатами судебной оценочной экспертизы.
ППК «Роскадастр» в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя ППК «Роскадастр».
Администрация города Волгодонска в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.
С учетом изложенного, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав ФИО3, суд приходит к следующим выводам.
При разрешении заявленных требований подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учитывая, что предметом проверки является кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №778, административный истец обратилась в суд с настоящим иском (2 декабря 2022 г.) до принятия постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 о переходе с 1 января 2023 г. на применение ст.22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (дата регистрации права- 13 февраля 2020 г.), площадью 2599 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка была определена по состоянию на 4 октября 2021 г. в соответствии с положениями ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в размере 19 179 502,43 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №778 (в связи с внесением изменений в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с «Магазины» на «Магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, оказание услуг связи, благоустройство территории).
Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 040.11-22 от 29 ноября 2022 г. Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 4 октября 2021 г. составляет 8 238 000 руб.
Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно представленного административным истцом отчета оценщика.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости, содержащихся в отчете об оценке, ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 4 октября 2021 г. с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО2
Согласно заключению эксперта ФИО2 № 134-Э/2023 от 25 января 2023 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 октября 2021 г. года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 16 441 000 руб.
Правительство Ростовской области согласилось с выводами судебного эксперта.
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы административным истцом поданы возражения на экспертное заключение.
При исследовании заключения судебной оценочной экспертизы судом установлено, что эксперт описал характеристики объекта экспертизы, провел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. Волгодонска Ростовской области и по результатам анализа определил основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, учитывая наличие информации о предложениях к продаже аналогичных объектов. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. В качестве максимально сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы отобрано 3 объекта-аналога. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. При оценке объекта экспертизы эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.
Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, последовательны, не противоречат материалам дела, отвечают принципам полноты и обоснованности, экспертное заключение соответствует вопросу, поставленному перед экспертом, исследования проведены экспертом всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено, от назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы административный истец отказалась.
Возражения административного истца в отношении экспертного заключения не нашли своего подтверждения и направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта. Эксперт ФИО2 на возражения административного истца письменно пояснила, что охранные зоны инженерных коммуникаций не препятствуют использованию земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, более того, обеспечение земельного участка инженерными коммуникациями является положительным фактором для потенциальных покупателей.
Доводы административного истца о подборе объектов-аналогов под ИЖС опровергаются заключением эксперта. В частности, экспертом исследуемый земельный участок отнесен к офисно-торговой застройке, приведена выборка по рассматриваемому сегменту по состоянию на дату определения рыночной стоимости объекта исследования (л.д. 24-25 том 2). По виду использования объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов под коммерческое строительство (л.д. 38-39 том 2).
Административный истец также мотивировала свое несогласие с заключением эксперта в части подбора объектов-аналогов не сопоставимых по площади с объектом исследования. Проверяя данные доводы, суд установил, что объект-аналог № 1 и объект исследования входят в один диапазон площади 1500 кв.м- 3 000 кв.м, поэтому корректировка на площадь не вводилась, для объектов-аналогов №2, № 3 введена понижающая корректировка на основании данных Справочника оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 2 под редакцией ФИО5, что согласуется с законодательством об оценочной деятельности.
Объявления о продаже земельных участков в городе Волгодонске, представленные административным истцом, не могут быть расценены как доказательства, подтверждающие рыночную стоимость земельных участков коммерческого назначения, расположенных в центральной части Нового города Волгодонска на дату кадастровой оценки объекта исследования (л.д. 121-124 том 2).
Таким образом, экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 4 октября 2021 г.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы на ретроспективную дату и может быть положено в основу решения суда.
С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нашли свое частичное подтверждение, заявленное требование также подлежит частичному удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной оценочной экспертизы.
Доводы Администрации города Волгодонска о сокращении поступлений в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости земельного участка отклоняются судом, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет. Конкретных доводов об иной рыночной стоимости земельного участка администрацией не приведено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями заинтересованного лица.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Датой обращения административного истца с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения в суд с административным иском, поданном в электронном виде, - 2 декабря 2022 г.
Постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. N П-7 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 г.
В связи с этим в ЕГРН 7 января 2023 г. внесены сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка, подлежащей применению с 1 января 2023 г.
Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 4 октября 2021 г., применялась до 31 декабря 2022 г. и подлежит установлению судом на период с 4 октября 2021 г. по 31 декабря 2022 г.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (14,3%), с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца.
АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг и счет в сумме 60 000 рублей.
В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ФИО3 внесла на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 60 000 рублей (платежное поручение № 72687 от 26 декабря 2022 г). Указанную сумму необходимо перечислить АНО «Судебное экспертное бюро» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2599 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, оказание услуг связи, благоустройство территории, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 4 октября 2021 года в размере 16 441 000 рублей на период с 4 октября 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 2 декабря 2022 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу №3а-12/2023 (3а-215/2022), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет АНО «Судебное экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 28 февраля 2023 года
Судья Е.В. Шикуля