Решение по делу № 02-2626/2025 от 22.05.2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 марта 2025 года адрес

Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Игониной О.Л.

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-2626/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-020201-54) по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование иска указала, что 25.06.2024 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, стоимостью сумма, предусматривающий обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок до 30.07.2024 года. 25.06.2024 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым покупатель передал, а продавец принял задаток в размере сумма в счет оплат стоимости квартиры. В соответствии с п.4 договора продавец принял на себя обязательство по предоставлению покупателю в срок до 10.07.2024 года следующих документов: выписка из ЕГРН, справка из органов ЗАГС об отсутствии/наличии факта государственной регистрации заключения брака, технический паспорт на квартиру. Согласно п.7 договора продавец гарантирует, что задолженности по коммунальным услугам и иным платежам не имеется. Несоблюдение изложенного влечет за собой недействительность заключенного договора. Вместе с тем, ответчик нарушил названные условия договора, не предоставив в установленный срок покупателю данные документы и скрыв информацию о наличии значительной задолженности по коммунальным платежам. После заключения предварительного договора и передачи задатка, ответчиком была предоставлена копия лицевого счета № <***>, где была указана задолженность по состоянию на 01.06.2024 года в размере сумма, пени в сумме сумма Ввиду нарушения ответчиком существенных условий договора, истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с требованием возвратить сумму задатка, которое в добровольном порядке исполнено не было. Основываясь на изложенном, истец просит взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

Истец фио в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания извещена.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признала по основаниям письменных возражений, пояснила, что обязательства по предоставлению истцу документов, указанных в п.4 предварительного договора, были исполнены надлежащим образом в срок до 27.06.2024 года. Кроме того, указала на несостоятельность доводов истца о том, что ей было отказано в согласовании сделки при наличии задолженности по коммунальным платежам, так как задолженность по коммунальным платежам, кроме капитального ремонта, к новому собственнику не переходит. 23.07.2024 года ответчик направила в адрес истца телеграмму с приглашением на сделку 31.07.2024 года, однако последняя от заключения основного договора уклонилась.

Выслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Как разъяснено в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 25.06.2024 года между ФИО1(покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец принял на себя обязательства продать, а покупатель купить квартиру, расположенную по адресу: адрес, за сумма

В соответствии с п.4 договора продавец принял на себя обязательство по предоставлению покупателю в срок до 10.07.2024 года следующих документов: выписка из ЕГРН, справка о зарегистрированных лицах или их отсутствии, выписка из финансово-лицевого счета об оплате коммунальных платежей и капитального ремонта, справка с ЖЭУ о зарегистрированных и об отсутствии задолженности, справка из органов ЗАГС об отсутствии/наличии факта государственной регистрации заключения брака, технический паспорт на квартиру.

В соответствии с п.7 договора продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартиры никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, не подарена, не обременена, свободна от прав и притязаний третьих лиц, право собственности продавца на нее никем не оспаривается. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием недействительности настоящего договора. Задолженности по коммунальным и или платежам не имеются.

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры и представить документы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в срок до 30.07.2024 года.

25.06.2024 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен договор о задатке, в соответствии с которым покупатель передал, а продавец принял задаток в размере сумма в счет оплаты стоимости квартиры.

В соответствии с п.3.1 договора стороны соглашаются, что в соответствии со ст.380, 381 ГК РФ, в случае неисполнения условий предварительного договора купли-продажи по вине одной из сторон: 3.1.1 виновная сторона покупатель – не вправе требовать возврат задатка, 3.1.2 виновная сторона продавец – возвращает задаток в двойном размере.

Согласно п.4.2 договора при нарушении продавцом п. 3.1.2 договора продавец возвращает сумму задатка в двойном размере в срок 10 дней с момента расторжения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (к реализуемой квартиры продавца).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

25.06.2024 года ФИО1 в адрес ФИО2 был перечислен задаток в размере сумма, что чеком по операции ПАО Сбербанк.

Истец указывает, что ответчик нарушил условия договора, не предоставил в установленный срок покупателю документы, предусмотренные п.4 предварительного договора, скрыл информацию о наличии значительной задолженности по коммунальным платежам. После заключения предварительного договора и передачи задатка, ответчиком была предоставлена копия лицевого счета № <***>, где была указана задолженность по состоянию на 01.06.2024 года в размере сумма, пени в сумме сумма

10.07.2024 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора с требованием возвратить сумму задатка.

Вместе с тем, из представленной в распоряжение суда переписки сторон в мессенджере Вацап, следует, что ФИО2 24.06.2024 года ФИО1 были направлены: договор купли-продажи – документ основания приобретения права собственности ФИО2, выписка из ЕГРН, копия паспорта, копия свидетельства о заключении брака, справка из лицевого счета, 25.06.2024 года направлена справка о зарегистрированных лицах, 26.06.2024 года – технический паспортные данные – выписка из ЕГРН.

Таким образом, обязательства о предоставлении документов предусмотренные п. 4 предварительного договора, были выполнены ответчиком в полном объеме.

Из буквального толкования п.7 предварительного договора следует, что основанием для признания договора недействительным является недостоверность заверений продавца о том, что на момент заключения договора квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, не подарена, не обременена, свободна от прав и притязаний третьих лиц, право собственности продавца на нее никем не оспаривается. Таким образом, наличие задолженности по коммунальным и или платежам не является основанием для признания договора недействительным.

23.07.2024 года ответчик направила в адрес истца телеграмму с приглашением на сделку 31.07.2024 года, однако последняя от заключения основного договора уклонилась.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются любые документы и материалы, выполненные таким способом, который позволяет установить их достоверность. Исходя из толкования данной нормы, можно отнести переписку в мессенджерах к письменным доказательствам, на которые распространяются общие требования к доказательствам, в частности, относимость, допустимость и достоверность.

Использование переписки в мессенджерах может являться доказательством в суде при наличии возможности идентифицировать лицо, осуществлявшее переписку.

В судебном заседании нашел подтверждение факт безосновательного отказа покупателя от заключения основного договора, что служит основанием для оставления задатка у продавца.

Постоянная смена истцом переговорной позиции в процессе диалога с ответчиком, выраженная в попеременных согласиях и отказах от сделки, свидетельствует о нежелании истца исполнять свои обязательства по соглашению и фактическом саботировании процесса подготовки к сделке купли-продажи.

Стороной истца не представлено доказательств в подтверждение доводов о том, что наличие задолженности по коммунальным платежам, послужило причиной отказа от заключения договора.

Таким образом, оснований для возвращения истцу ответчиком суммы задатка в двойном размере не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования истца производные требования истца о взыскании компенсации морального вреда, понесенных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные) к ФИО2 (паспортные данные) о взыскании задатка по предварительному договору, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22 мая 2025 года.

Судья О.Л. Игонина