Решение по делу № 2-3923/2023 от 30.08.2023

дело № 2-3923/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2023 года город Уфа

Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Фахрутдиновой Р.Ф.,

при секретаре судебного заседания Полишевой К.А..,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

01.07.2022 заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости №, в соответствии с которым стороны (продавец ФИО3 и покупатель ФИО1) установили срок выхода на сделку до ДД.ММ.ГГГГ по объекту, находящемуся по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №.

Покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

После заключения предварительного договора купли-продажи истице стали известны сведения о продолжающемся спорном судебном процессе, начиная с ДД.ММ.ГГГГ объектом которого является вышеуказанная квартира. В связи с чем, есть большая вероятность в результате окончания судебных разбирательств иметь результатом признания недействительными сделок купли-продажи.

Также истице стало известно о том, что приобретена вышеуказанная квартира ДД.ММ.ГГГГ по договору купли- продажи у гражданки ФИО4, которая как оказалась является матерью ответчика, что дает истице основания полагать о мнительности сделки, и что она совершена с целью преследования определенных, возможно не совсем правомерных целей.

Таким образом, истец считает, что имеет место нарушение раздела 7 Особые условия, так как нарушен п.7.1 предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым продавец гарантирует, в том числе, что недвижимое имущество не споре не состоит. Требование истца от ДД.ММ.ГГГГ о возврате задатка в размере 50 000 труб ответчик добровольно не удовлетворил. Просит признать предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумма, переданная в качестве задатка, расходы на оказание юридических услуг в размере 10 000 руб., почтовые расходы, государственная пошлина в размере 2000 руб.

ФИО1 истец и ее представитель ФИО2 просили иск удовлетворить.

ФИО3 ответчик и ее представитель ФИО5 возражала против удовлетворения иска, представили письменное возражение, в котором указали, что после заключения предварительного договора истец отказалась заключить договор купли-продажи квартиры. В связи с этим ответчиком направлено уведомление о заключении основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на основании п.6 ст. 429 ГК РФ. Предложение не было принято истцом исходя из этого задаток остался у ответчика. Довод истца о том, что ей стали известны сведения о судебном процессе в отношении квартиры. И данное обстоятельство не может являться основанием для признания предварительного договора недействительным и отказа в заключении договора купли-продажи. Верховным судом РБ принято решение 28.96.2022 до заключения предварительного договора. Решение от ДД.ММ.ГГГГ о признании права собственности ФИО4 прежнего собственника оставлено в силе. Указанное определение суда опубликовано на сайте и направлялось риелтером истца, сопровождавшим сделку. Довод истца, что квартира обременена правами третьих лиц, опровергается принятыми судебными актами. Несостоятелен довод истца о том, что сделка между ответчиком и ФИО4 прежним собственником была мнимой, поскольку договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен надлежащим образом и исполнен, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Переход права зарегистрирован. Кроме того, ответчик указывает, что квартира принадлежала прежнему собственнику на основании судебного решения согласно п. 1.2 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ покупатель ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, претензий не имеет. В связи с этим, покупатель не вправе ссылаться на то, что не был уведомлен о правоустанавливающих документах ответчика и прежнего собственника жилого помещения.

ФИО4 третье лицо просила оставить решение суда на усмотрение суда.

Стороны в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении дела на сайте Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан - leninsky.bkr.sudrf.ru, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации", а также в занимаемых судом помещениях, суд не усматривает препятствий в рассмотрении дела при имеющейся явке.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно с ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с " условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями ил: иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу статьи 381 указанного Кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

По смыслу указанной правовой нормы также, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением и не может влечь возложение на нее негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и материалами дела подтверждено, что в связи с подсудностью определением Туймазинского межрайнного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное гражданское дело направлено по подсудности в Ленинский районный суд г. Уфы РБ.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным удовлетворены. Признан предварительный договор купли продажи № от 01.07.2022 недействительным. Взысканы с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму задатка 50 000 рублей, расходы на оказание юридических услуг в размере 10 000 рублей. Взысканы с ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в пользу ФИО1 – 2000 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ и возобновлено производство.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица привлечены Росреестр по РБ, ФИО4

Так, ДД.ММ.ГГГГ заключен Предварительный договор куп-ли-продажи недвижимости №, в соответствии с которым стороны (продавец ФИО3 и покупатель ФИО1) установили срок выхода на сделку до ДД.ММ.ГГГГ по объекту, находящемуся по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №.

Как установлено судом, истцу стали известны сведения о судебном процессе в отношении квартиры.

Решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от ДД.ММ.ГГГГ иск ФИО4 к акционерному обществу «Специализированный застройщик инвестиционно–строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан», обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10», Министерству обороны Российской Федерации, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на квартиру – удовлетворен. Признано за ФИО4, право собственности на трехкомнатную <адрес>, общей площадью 70,7 кв.м., общей площадью жилых помещений 68,4 кв.м. на пятнадцатом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ решение от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» МО РФ без удовлетворения.

Истец направила уведомление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ в виде ответа на уведомление о заключении основного договора купли-продажи об отказе явиться на ДД.ММ.ГГГГ в связи с вышеуказанными обстоятельствами.

В деле отсутствуют какие-либо данные о направлении ответа на указанное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно с ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с " условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями ил: иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, а также условия, установленные законом для задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации). При неисполнении этих требований переданная сумма признается авансом.

Судом установлено, что 01.07.2022 заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости №, в соответствии с которым стороны (продавец ФИО3 и покупатель ФИО1) установили срок выхода на сделку до ДД.ММ.ГГГГ по объекту, находящемуся по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №.

В пункте 7.1 Предварительного договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что продавец гарантирует, что до заключения договора недвижимое имущество никому не отчуждено, не заложено, не обещано, в споре не состоит, иными правами третьи лиц не обременено.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, нарушение особых условий предварительного договора купли-продажи со стороны продавца суд считает существенным нарушениями, которые не позволили выйти истцу на сделку купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Следовательно, требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию сумма, переданная в качестве задатка, в размере 50 000 рублей, расходы на оказание юридических услуг в размере 10 000 руб., государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Дело рассмотрено в пределах исковых требований и на основании представленных сторонами доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму, переданную в качестве задатка, в размере 50 000 рублей, расходы на оказание юридических услуг в размере 10 000 руб., государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Уфы Республики Башкортостан.

Судья Р.Ф.Фахрутдинова