___
Дело №2-5015/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Якутск 30 мая 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Макарова М.В., при секретаре Стручковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась с вышеуказанным иском, пояснив, что в рамках гражданского дела № по иску ООО «Правовой центр недвижимости» к ООО «Ойуу», ФИО2 о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество 23.01.2023 г. Якутским городским судом было утверждено мировое соглашение от 28.12.2022 г., согласно которого ФИО2 обязуется в срок до 16.03.2023 г. оплатить ООО «Правовой центр недвижимости» сумму в размере ___ руб. в счет полного погашения задолженности и в случае неисполнения этого обязательства, в собственность ООО «Правовой центр недвижимости» по исполнительному листу суда переходит имущество ФИО2: земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: ____. 10.03.2023 г. определением Якутского городского суда произведено процессуальное правопреемство – замена ООО «Правовой центр недвижимости» на ИП ФИО1. Утвержденное мировое соглашение исполнено не было. Истом были получены исполнительные листы, которые были предъявлены в Управление Росреестра по РС(Я) для перехода права собственности. Однако в регистрации права собственности истцу было отказано, поскольку на объектах ответчика зарегистрирована ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России». В данном случае, договор ипотеки, заключенными между ответчиками, посягает на права и охраняемые интересы истца. Ответчики Ш-ны не имели право заключать договор ипотеки и передавать в объекты недвижимости в залог в обеспечение кредитного договора, без учета определения суда об утверждении мирового соглашения, т.к. после 16.03.2023 г. были обязаны передать их в собственность истца. Договор ипотеки № от 06.06.2023 г., заключенный между Ш-ными и ПАО «Сбербанк России» в силу п.2 ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой. В связи с чем, истец просит признать недействительным договор ипотеки № от 06.06.2023 г., заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО3. Применить последствия недействительности договора в виде погашения регистрационных записей об ипотеке в ЕГРН в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №.
Истец, ответчик Ш-ны, третье лицо ФИО4, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, не явились, ФИО2 направил своего представителя. С учетом мнения явившихся сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ФИО9 и ФИО4.
Представитель истца ФИО5 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме и просит удовлетворить. В связи с неисполнением утвержденного мирового соглашения, истец 04.04.2023 г. получила исполнительные листы и предъявила к исполнению 29.09.2023 г. в Управление Росреестра по РС(Я).
Представитель ответчика ФИО2 ФИО6 с иском не согласился, указав, что договор ипотеки был заключен 06.06.2023 г., тогда как исполнительные листы были предъявлены к исполнению в сентябре 2023 года. Оснований для признания договора ипотеки недействительным не имеется. При этом, Шадрин выплачивал денежные средства по мировому соглашению, о выдаче исполнительных листов не знал.
Представитель ПАО «Сбербанк России» ФИО8 пояснил, что 06.06.2023 г. был заключен кредитный договор с ФИО4, того же числа был заключен договор ипотеки с Ш-ными в обеспечение возврата кредита. Перед заключением договора объекты недвижимости были проверены в ЕГРН, препятствий для заключения договора ипотеки не было. Считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся сторон, суд приходит к следующему выводу.
В рамках гражданского дела № по иску ООО «Правовой центр недвижимости» к ООО «Ойуу», ФИО2 о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество, между сторонами 28.12.2022 г. было заключено мировое соглашение, согласно которого ФИО2 в срок до 26.01.2023 г. обязался оплатить иску ООО «Правовой центр недвижимости» ___ руб.. в счет погашения задолженности. Стороны обязались снять обременение с объектов недвижимости земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ____, для привлечения ФИО2 кредитных средств под залог этих объектов для последующего погашения задолженности перед ООО «Правовой центр недвижимости». В случае неисполнения обязательств, в оговоренный срок, в собственность ООО «Правовой центр недвижимости» по исполнительному листу переходит вышеуказанное имущество ФИО2.
23.01.2023 г. определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) было утверждено указанное мировое соглашение.
10.03.2023 г. определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) была произведена замена истца ООО «Правовой центр недвижимости» на индивидуального предпринимателя ФИО1.
По пояснениям представителя истца исполнительные листы в связи с неисполнением условий мирового соглашения были получены 04.04.2023 г.. 29.09.2024 г. были предъявлены в Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) для исполнения.
Из уведомлений Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) № и № от ____ следует, что в адрес истца было направлено уведомление № от 06.10.2023 г. о приостановлении государственной регистрации прав в отношении заявленных объектов недвижимости (земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: ____) в связи с тем, что в ЕГРН зарегистрирована ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России» и необходимо согласие залогодержателя на переход права собственности. В связи с тем, что согласие ПАО «Сбербанк России» не представлено, истцу было отказано в государственной регистрации прав.
Из истребованных судом выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 25.04.2025 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ____, следует, что указанные объекты недвижимости находятся в общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3 с 06.09.2007 г..
При этом, ФИО3 как собственник указанных объектов недвижимости по гражданскому делу № по иску ООО «Правовой центр недвижимости» к ООО «Ойуу», ФИО2 о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество, к участию не была привлечена. Ш-ны являются супругами, что сторонами не оспаривается.
Статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
В силу положений части 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, у ФИО3 имеется право оспорить заключенные сделки в отношении недвижимого имущества и определение суда.
06.06.2023 г. между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4 был заключен кредитный договор на сумму ___ руб..
В обеспечение обязательств заемщика ФИО4 того же числа ____ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО3 был заключен договор ипотеки №, согласно которого Ш-ными в залог были предоставлены объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: ____, общей залоговой стоимостью ___ руб..
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) предусматривает, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в пункте 1 статьи 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
На момент регистрации ипотеки, сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости не содержали записи об каких-либо обременениях, и 07.06.2023 г. была произведена регистрация ипотеки на основании договора ипотеки № от 06.06.2023 г..
Как видно, препятствий для регистрации договора ипотеки не имелось.
Согласно п. 4 ст. 336 Гражданского кодекса РФ при заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменений условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрены иные последствия отсутствия информирования залогодателя о правах третьих лиц.
При этом в силу п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, по общему правилу, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Пунктом 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 №23 «О применении судами правил о залоге вещей» предусмотрено, что в предшествующем договоре об ипотеке может содержаться запрет последующей ипотеки. Если последующий залогодержатель знал или должен был знать о таком запрете, то последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору, если последний докажет, что оспариваемый им последующий договор залога нарушает его права и законные интересы (абзац первый пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке). При наличии в ЕГРН сведений об ипотеке последующий залогодержатель не вправе ссылаться на то, что он не знал или не должен был знать о запрете последующей ипотеки (пункты 3, 4 статьи 1, статья 8.1 ГК РФ).
Во исполнение мирового соглашения от 28.12.2022 г. и определения Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23.01.2023 г. об утверждении мирового соглашения ООО «Правовой центр недвижимости» сняло обременение в виде ипотеки из ЕГРН в отношении спорного имущества. А после утверждения мирового соглашения ни ООО «Правовой центр недвижимости», ни истец не предприняли мер по обеспечению исполнения мирового соглашения путем внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Как следует из разъяснений, данных в п. 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 №23, старшинство залоговых прав в силу абзаца третьего п. 4 ст. 339.1, п. п. 1, 10 ст. 342.1 ГК РФ определяется по общему правилу в отношении недвижимого имущества - в зависимости от момента регистрации обременения в ЕГРН, а в отношении залога на движимые вещи - в зависимости от момента учета залога, если не будет доказано, что последующий залогодержатель знал или должен был знать о возникновении не учтенного в реестре уведомлений залога на соответствующую движимую вещь в отношении иного залогодержателя.
В настоящем случае, суд приходит к выводу о том, что зарегистрированная в ЕГРН ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России» является первичной. При отсутствии сведений в ЕГРН об обременениях в пользу истца или ООО «Правовой центр недвижимости», ПАО «Сбербанк России» объективно было лишено возможности проверить наличие залогов в пользу третьих лиц. Доказательств обратного со стороны истца не представлено.
При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для признания договора ипотеки недействительным.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В исковых требованиях индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО «Сбербанк России» о признании договора ипотеки недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать в удовлетворении.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: ___ М.В. Макаров
___
Решение изготовлено 09.06.2025 г.