Дело № 2-9291/2023

УИН: 23RS0047-01-2023-009858-66

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 10 ноября 2023 г.

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Скрипка О.В.

при секретаре Хотовой А.В.

при участии

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора состоявшимся, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора состоявшимся, признании права собственности, на нежилые помещения, исключении ФИО2 из числа собственников помещений. Требования мотивированы тем, что 16.08.2021 года между истцом и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого достигнуто соглашение в срок до 01.10 2021 года заключить основной договор купли-продажи объектов, в качестве которого выступают: нежилые помещения цокольного этажа лит. А2: №-площадыо 11.6 кв.м., №- площадью 2,3 кв.м., итого площадью 13,9 кв.м., расположенные в помещении с кадастровым номером № про адресу: <адрес>, общей площадью 514,3 кв.м., расположенные на земельном участке, площадью 2300 кв.м., с кадастровым номером №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>; нежилые помещения второго этажа лит.В: №-площадыо 11,9 кв.м., №-площадью 3,7 кв.м.. №- площадью 2,8 кв.м., всего общей площадью 18,4 кв.м., расположенные в помещении с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, общей площадью 54.5 кв.м., расположенные на земельном участке, площадью 2300 кв.м., с кадастровым номером №. категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, нежилые помещения цокольного этажа лит. под А1 №,34-36, лит.А2 №, 23-28; первого этажа лит.А №,14-18, лит.А2 №, площадью 514,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения цокольного этажа лит. под AI №. ЛИТ.А2 №,12,15-20, 23-28; первого этажа лит.А №,14-18, лит.А2 №, этаж №, цокольный этаж № б/н, вид разрешенного использования: нежилое и 115/1000 долей земельного участка, площадью 2300 кв.м., с кадастровым номером №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский <адрес> на основании договора купли-продажи доли земельного участка с нежилыми помещениями от 13.04.2021 года, удостоверенного ФИО5, врио нотариуса ФИО6 Сочинского нотариального округа в реестре № (номер регистрационной записи в №-23/235/2021-9 от 14.04.2021 г. на нежилое помещение и :№-6 от 14.04.2021 г. на долю земельного участка). ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, помещение №, площадью 54,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, этаж № вид разрешенного использования: отсутствует на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.04.2021 гола (номер регистрационной записи в ЕГРН № -23/236/2021-3 от 05.05.2021 год). В соответствии с п.2.1, предварительного договора купли-продажи истцом переданы ответчику за продаваемые объекты, указанные в п.1.1 договора - нежилые помещения цокольного этажа лит. А2: №-площадью 11,6 кв.м, №- площадью 2,3 кв.м., итого площадью 13,9 кв.м, и за нежилые помещения второго этажа лит.В: №-площадыо 11,9 кв.м., №-площадыо 3,7 кв.м., №- площадью 2,8 кв.м., итого общей площадью 18,4 кв.м, денежные средства в размере 1 500 000 рублей, а всего в общей сумме 3 000 000 рублей. Денежные средства переданы Продавцу до подписания предварительного договора купли- продажи в сумме 3 000 000 рублей и согласно условиям договора стоимость объектов является окончательной и не подлежит изменению при любом уровне инфляции.

Согласно п. 2.1 предварительного договора - подписание продавцом и покупателем настоящего договора означает передачу денежных средств в указанном размере без составления каких- либо дополнительных финансовых документов.

В соответствии с п.2.2 договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи и подать документы для регистрации перехода права собственности в регистрационном органе в срок до 01.10.2021года.

До 15.09.2021 года ФИО2 взял на себя обязательства самостоятельно и за свой счет осуществить кадастровые работы с целью постановки на кадастровый учет и подачу документов на регистрацию права собственности на свое имя на помещения, указанные в п.1.1 предварительного договора с целью дальнейшего заключения основного договора купли-продажи с покупателем. Обязательств, предусмотренных предварительным договором ответчик ФИО2 до настоящею времени не выполнил, кадастровые работы с целью выдела и постановки на кадастровый учет помещений не произвел из чего сделан вывод, что он уклоняется от обязательств, предусмотренных предварительным договором и соответственно уклоняется от передачи истцу в собственность недвижимого имущества в соответствии с п.1.1 договора, 16.09.2021 года ответчику вручено предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в срок до 01.10.2021 года включительно и предложение совместно обратиться с заявлениями в Управление «Росрсестра» по КК для заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права емкости на указанные объекты недвижимости на мой имя. Предложение о заключении основного договора купли-продажи получено ответчиком, однако в срок, определенный предварительным договором купли-продажи до 01.10.2021 года основной договор купли-продажи заключен не был и ответчик уклоняется от его заключения. ФИО2 незаконно, злоупотребив своими правами, после получения всех денежных средств уклоняется от заключения договора купли-продажи, не учитывая, что все существенные условия договоров купли-продажи недвижимости истцом исполнены, денежные средства в соответствии с договором уплачены в полном объеме, предложение о заключении договоров ему направлено и получено. Просит суд признать состоявшимся договор купли-продажи от 16.08.2021 года между истцом и ответчиком в отношении: нежилых помещений цокольного этажа лит. А2: №-площадью 11.6 кв.м. №- площадью 2,3 кв.м., итого площадью 13,9 кв.м., расположенных в помещении с кадастровым номером № по адресу: <адрес> общей площадью 514,3 кв.м, и в отношении нежилых помещений второго этажа В. №-площадью 11,9 кв.м., №-площадью 3,7 кв.м., №°4/2- площадью 2,8 кв.м., всего ней площадью 18.4 кв.м., расположенных в помещении с кадастровым номером № по адресу : <адрес>. обшей площадью 54,5 кв.м., расположенных на земельном участке площадью 2300 кв.м., с кадастровым номером №, категория: земли келейных пунктов, вид разрешенного использования: для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, но адресу: <адрес>, признать за ФИО1 право собственности на нежилые помещения цокольного этажа лит. А2: №-площадью 11,6 кв.м., №- площадью 2,3 кв.м., итого площадью 13,9 кв.м., расположенные в помещении с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, признать за ФИО1 право собственности на нежилые помещения второго этажа лит.В: №-площадью 11,9 кв.м., №-площадью 3,7 кв.м., №- площадью 2,8 кв м., всего общей площадью 18,4 кв.м., расположенные в помещении с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, исключить ответчика ФИО2 из числа собственников помещений цокольного этажа лит. А2: №-площадыо 11,6 кв.м., №- площадью 2,3 кв.м, итого площадью 13,9 кв.м., расположенных в помещении с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, исключить ответчика ФИО2 из числа собственников помещений второго этажа лит.В: №-площадыо 11,9 кв.м., №-площадью 3,7 кв.м., №- площадью 2,8 кв.м., всего общей площадью 18,4 кв.м., расположенных в помещении с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, обязать Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить постановку на государственный кадастровый учет в соответствии с техническими планами нежилых помещений цокольного этажа лит. А2: №-плошадыо 11,6 кв.м., №- площадью 2,3 кв.м., итого площадью 13,9 кв.м., образованных из помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> осуществить постановку на государственный кадастровый учет в соответствии с техническими планами нежилых помещений второго этажа лит.В: №-шющадью 11.9 кв.м., №-площадью 3,7 кв.м., №- площадью 2,8 кв.м., всего общей площадью 18,4 кв.м., образованных из помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Истец, ответчик, представители третьих лиц в судебное заседание не явились. Извещены о времени и месте судебного заседания, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От представителя третьего лица, Администрации г. Сочи, поступило ходатайство о рассмотрении дела по существу в его отсутствие. В заявлении указано, что в администрацию г. Сочи поступили материалы обследования департамента по надзору в строительной сфере краснодарского края, в результате которого установлено, что к многоквартирному дому с кадастровым номером № возведена четырехэтажная пристройка. Администрация г. Сочи обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к собственникам земельного участка о признании четырехэтажного многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> самовольно реконструированным и понуждении ответчиков привести жилой дом в первоначальное состояние. При реконструкции многоквартирного дома допущены нарушения градостроительного законодательства РФ. Таким образом, заявленные исковые требования затрагивают интересы Администрации г. Сочи, а удовлетворение исковых требований приведет к фактическому узакониваю новых помещений, увеличения площади строительного объекта в отсутствие разрешительной документации. Просил в иске отказать.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных о дате судебного заседания, с учетом заявления представителя третьего лица – Администрации г. Сочи о рассмотрении дела по существу.

Исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).В силу положений ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.Установлено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи с условием заключения до 01.10.2021 года основного договора купли-продажи на оговоренных в предварительном договоре условиях.

Однако, в установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

В соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из материалов дела следует, что 16.09.2021 года ответчику вручена претензия об исполнении взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи. В установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Истец в исковом заявлении указывает, что 16.09.2021 года вручила ответчику предложение о заключении договора. Однако, предоставленное в материалы дела предложение о заключении договора не имеет отметки о получении ФИО2 указанного документа. Так же истцом не предоставлено в материалы дела доказательств получения ответчиком предложения от 16.09.2021 года (почтовые квитанции, уведомления). Довод истца о том, что ответчик уклонялся от заключения основного договора купли продажи, в суде не были подтверждены достаточными доказательствами.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у сторон интереса в заключении основного договора.

Кроме того, в материалах дела содержится представленное суду для утверждения мировое соглашение, в случае утверждения которого договор купли-продажи от 16.08.2021 года признается состоявшимся, на помещения, расположенные по адресу: <адрес> признается право собственности за ФИО1 и ФИО2

Суд полагает, что утверждение мирового соглашения нарушит законные интересы третьих лиц, в том числе Администрации г. Сочи, так как при реконструкции многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> допущены существенные нарушения градостроительного законодательства РФ: разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома отсутствуют; отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий на реконструкцию многоквартирного жилого дома; отсутствует утвержденная в установленном порядке проектная документация на реконструкцию многоквартирного жилого дома; работы по реконструкции многоквартирного жилого дома выполнены без образования юридического лица или регистрации индивидуального предпринимательства, являющимися членами с СРО в области строительства объектов капитального строительства, что установлено материалами обследования департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края. Таким образом, заключение основного договора купли-продажи нежилых помещений в значительной степени затрагивает интересы третьих лиц, так как нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> возведены с нарушениями градостроительного законодательства РФ.

Кроме того, в судебное заседание стороны договора не явились, намерение заключить мировое соглашение не подтвердили.

При указанных обстоятельствах исковые требования истца о признании состоявшимся договор купли-продажи от 16.08.2021 года и признании права собственности удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора состоявшимся, признании права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка

Мотивированное решение изготовлено 17.11.2023 года

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка