Судья Молчанов С.В. Дело <данные изъяты>
(в суде 1 инстанции дело <данные изъяты>) УИД:50RS0<данные изъяты>-82
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
<данные изъяты> 4 сентября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
судьи-председательствующего судей Бурцевой Л.Н.,
судей Мирошкина В.В. и Романенко Л.Л.,
при секретаре Ангаповой К.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ИльиН. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РКП» о понуждении к заключению основного договора участия в долевом строительстве,
по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,
объяснение представителя ФИО1 по доверенности – ФИО2,
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «РКП» о понуждении ответчика к заключению основного договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры с условным номером 247 в секции 3 на 8 этаже по <данные изъяты> <данные изъяты> (далее – ДДУ).
Требование мотивировано тем, что <данные изъяты> между сторонами был заключён предварительный договор участия в долевом строительстве, однако ответчик уклонился от его регистрации и возвратил ему оплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 365 920 рублей.
Истец ФИО1 в суде первой инстанции заявленное требование поддержал.
Представитель ответчика - ООО «СЗ «РКП» в судебном заседании иск не признал, указав на пропуск срока исковой давности с требованием о понуждении к заключению основного договора.
Решением Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении искового заявления отказано.
Не согласившись с вышеприведённым решением суда первой инстанции, истец ФИО1 подала апелляционную жалобу на предмет его отмены, как незаконного.
Представителем ответчика в суд представлено письменное возражение на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 - ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала, судебное решение просила отменить.
Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела по апелляционной жалобе в их отсутствие.
При таких обстоятельствах, с учётом мнения представителя истца и положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся участников судопроизводства.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и поступившего на неё возражения, проверив материалы дела в пределах этих доводов и заслушав объяснение представителя истца, судебная коллегия полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 3271 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
В силу п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям (часть 6 статьи 330 ГПК РФ), например из-за нарушения судом первой инстанции порядка судебных прений, необоснованного освобождения лица, участвующего в деле, от уплаты государственной пошлины и т.<данные изъяты> допущенных судом первой инстанции нарушений, а также вопрос о том, могли ли они привести к неправильному разрешению спора, оценивается судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <данные изъяты> между сторонами заключён предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома от <данные изъяты> <данные изъяты>, по условиям которого застройщик на основании разрешения на строительство № RU<данные изъяты> принял обязанность организовать и осуществить строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городской округ Химки, мкрн. Сходня, <данные изъяты>, 30-а. 30-б, кадастровый номер земельного участка 50:10:0060211:59, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при условии полной оплаты цены основного договора, передать истцу объект долевого строительства: жилое помещение (квартиру), условный <данные изъяты>, секция - 3, этаж - 8, кол-во жилых комнат - 1, общая проектная приведённая площадь (с учётом балконов) - 22,87 кв.м, общая проектная площадь (без учёта балконов) - 21,36 кв.м.
При этом истец как сторона договора обязался принять участие в строительстве указанного жилого дома, оплатить определённую основным договором цену и в сроки, установленные основным договором, принять объект долевого строительства по передаточному акту.
Дольщик обязуется оплатить цену основного договора, которая на момент заключения договора составляет 1 829 600 рублей. Цена договора является окончательной и не подлежит изменению.
Согласно п. 2.1.1 предварительного договора ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2023 года. Стороны уточнят срок ввода жилого дома в эксплуатацию при заключении основного договора.
Пунктом 7.3 предварительного договора предусмотрено, что в соответствии со ст.ст. 329, 3811 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в обеспечение принимаемых на себя обязательств по настоящему договору истец уплачивает обеспечительный платёж в размере 365 920 рублей на расчетный счёт застройщика. Указанные денежные средства засчитываются в счёт исполнения обязательств истца по основному договору.
Со стороны истца обязательства по оплате средств во исполнение п. 3.2 договора и пп. 1, 4 ст. 380 ГК РФ в размере 365 920 рублей были исполнены.
В силу п. 7.10 предварительного договора стороны договорились о том, что в случае, если основной договор участия в долевом жилого дома не будет заключен в срок до <данные изъяты> по причине отсутствия у застройщика к указанному сроку заключения уполномоченного органа исполнительной власти <данные изъяты> о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по независящим от него причинам, то основной договор участия в долевом строительстве жилого дома должен быть заключён в течение 10 дней с момента выполнения всех условий, перечисленных в настоящем пункте.
Таким образом, по условиям предварительного договора от <данные изъяты> <данные изъяты>, исходя из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), при наличии у застройщика необходимого заключения уполномоченного органа исполнительной власти <данные изъяты>, основной договор должен был быть заключён не позднее <данные изъяты>
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку предложения о заключении основного договора до <данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлено не было, то, по смыслу приведённых законоположений, предварительный договор прекратил своё действие. Как следствие, обеспечительный платёж в сумме 365 920 рублей был возвращён ответчиком истцу в полном объёме.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 3811 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Разрешая спор по существу заявленного требования, руководствуясь вышеприведёнными нормоположениями, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленного ФИО1 искового требования.
При этом судом учтено, что, поскольку основной договор участия в долевом строительстве не был заключён, и ни одна из сторон договора не направила другой стороне в предусмотренный законом срок предложение о его заключении, то в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор прекратил своё действие.
Кроме того, в силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Судом учтено, что, поскольку спорный предварительный договор не прошел регистрацию, то признание такого договора основным также не может быть осуществлено в судебном порядке, при том, что средства, внесённые истом по данному договору застройщиком ему возвращены.
Оснований для регистрации данного договора также не имеется, поскольку ответчик осуществил возврат денежных средств, которые находятся в распоряжении истца, то есть обеспечительный платёж возвращён и оснований для заключения основного договора, а также регистрации предварительного договора как основного не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты>) разъяснено, что частью 2.1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Федеральный закон от <данные изъяты> № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона № 214-ФЗ была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) <данные изъяты>
Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учёта требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключённых гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
По смыслу приведённых актов судебного (казуального) толкования и с учётом того обстоятельства, что истцом не была оплачена цена предварительного договора в полном объёме или её существенная часть, более того, обеспечительный платёж возвращён ответчиком истцу, то между сторонами не был заключён ДДУ и на стороне застройщика отсутствует обязанность по его заключению.
Доводы апелляционной жалобы заявителя были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.
Таким образом, судом первой инстанции по существу правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.
Выводы суда основаны на материалах дела.
Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могли бы повлечь отмену, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), судебного решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 ИльиН. – без удовлетворения.
Судья-председательствующий:
Судьи: