УИД 77RS0012-02-2025-001797-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 сентября 2025 года Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Федоровой Я.Е., при секретаре Галузо П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4400/2025 по иску ФИО1 к АО «Баланс-Специальный Застройщик» о защите прав потребителя,

установил:

Истец обратился в суд с иском к АО «Баланс-Специальный застройщик» и просит признать п. 3.9 договора участия в долевом строительстве № …… от 24.01.2020 года недействительным, взыскать с АО «Баланс - Специализированный Застройщик» 153 600 рублей в счет уменьшения стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади, взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф.

В обоснование исковых требований указано, что 24.01.2020 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № Р02-03-03-10-155, предметом которого являлось строительство жилого дома по строительному адресу: г. ………. на земельном участке с кадастровым номером ……….., и обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства, жилого помещения участнику долевого строительства в срок до 30.09.2021. Общая площадь квартиры согласно договору составляет 34.10 кв.м. Цена квартиры, в соответствии с договором долевого участия составляет 6 547 200 рублей. В дальнейшем объекту был присвоен адрес: ………….. Согласно п. 3.10 договора расчетная цена 1 квадратного метра объекта долевого строительства, применяемая исключительно для проведения взаиморасчетов в соответствии с п.п. 3.8 и 3.9 Договора составляет 192 000 рублей. Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства в полном объеме. Согласно акту приема-передачи от 29.03.2023 к договору истец принял от ответчика объект долевого строительства - квартиру, назначение: жилое помещение № 987, этаж 3, общая площадь 33,30 кв. м.. Согласно акту приема-передачи квартиры застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства общей площадью 33,30 кв. м., тогда как площадь по договору была предусмотрена в размере 34,10 кв.м. Таким образом, участнику долевого строительства была передана квартира меньшей площади, разница составляет 0,8 кв.м. Уменьшение цены договора долевого участия в связи с уменьшением его площади составляет 153 600 руб. (192 000 х 0,8 = 153 600). Истец полагает, что его права условиями договора нарушены, договор является частично недействительны, а ответчик обязан компенсировать разницу в стоимости объекта долевого участия, а также компенсировать истцу причиненные нравственные страдания ввиду нарушения его права как потребителя.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен судом надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, извещен судом надлежащим образом, представил письменные возражения, согласно доводам которых с иском был не согласен.

Учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по существу, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав письменные материалы дела, изучив представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 24.01.2020 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ……, предметом которого являлось строительство жилого дома по строительному адресу: ……….., на земельном участке с кадастровым номером ……., и обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства, жилого помещения участнику долевого строительства в срок до 30.09.2021. Общая площадь квартиры согласно договору составляет 34.10 кв.м. Цена квартиры, в соответствии с договором долевого участия составляет 6 547 200 рублей. В дальнейшем объекту был присвоен адрес: ………

Согласно п. 3.10 договора расчетная цена 1 квадратного метра объекта долевого строительства, применяемая исключительно для проведения взаиморасчетов в соответствии с п.п. 3.8 и 3.9 Договора составляет 192 000 рублей.

Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства в полном объеме.

Согласно акту приема-передачи от 29.03.2023 к договору истец принял от ответчика объект долевого строительства - квартиру, назначение: жилое помещение № 987, этаж 3, общая площадь 33,30 кв. м..

Согласно акту приема-передачи квартиры застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства общей площадью 33,30 кв. м., тогда как площадь по договору была предусмотрена в размере 34,10 кв.м.

Таким образом, участнику долевого строительства была передана квартира меньшей площади, разница составляет 0,8 кв.м.

В соответствии с п. 3.9 Договора, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п.2.2 Договора более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п.3.10 договора расчетной цены 1 кв.м., на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п.2.2 договора.

Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщикам в течение 15 рабочих дней со дня получения в оригинале от участника долевого строительства письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства.

Истец считает, что указанный пункт договора долевого участия - 3.9 , предусматривающий уточнение расчетов между сторонами в зависимости от площади построенного объекта, является недействительным в соответствии со ст.ст. 166, 168, 180 ГК РФ.

Ответчик с данными доводами не согласен, указывает в своих возражениях, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. Отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Изучив доводы сторон, суд находит иск несостоятельным.

Как установлено судом, в силу п. 3.9 договора участия в долевом строительстве застройщик обязался возвратить излишне уплаченную денежную сумму в случае уменьшения фактической площади построенного объекта более чем на один кв.м..

Сторонами не оспаривался факт действительного уменьшения площади объекта ДДУ, однако условие, при которых данный возврат возможен, не исполнено, поскольку разница в объеме жилого помещения составила менее одного кв.м..

На основании ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 1.2. стороны определили, что приведенная площадь объекта долевого строительства — площадь жилого помещения (квартиры), включающая в себя площадь всех помещений, в том числе площадь лоджий, веранд, балконов, террас с применением понижающих коэффициентов, установленных Приказом Минстроя России от 25.11.2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2016 г. № 44769)

Пунктом 3.7 Договора установлено, что застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер Объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и проведения обмеров застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление о необходимости проведения окончательных расчетов по договору в связи с увеличением/уменьшением приведенной пощади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 Договора (строка 16).

В силу п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 «214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Соответственно, застройщиком не было допущено отступлений от условий договора ни в части строительства, ни в части согласованной цены по договору.

Таким образом, договор соответствует требованиям закона и не может нарушать права истца как потребителя, его условия были согласованы, исполнены сторонами надлежащим образом.

На основании изложенного иск о признании договора частично недействительным не подлежат удовлетворению. Также не подлежат удовлетворению и производные требования - о взыскании денежной суммы в счет уменьшения покупной цены, взыскании компенсации морального вреда, штрафа.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований судебные расходы истцу возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Баланс-Специальный Застройщик» о защите прав потребителя, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Решение изготовлено в окончательной форме 12.12.2025

Судья: