УИД № 65 RS0010-01-2022-001401-45
Гражданское дело № 2-65/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 октября 2023 года город Оха, Сахалинская область
Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего по делу судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарями Бочаровой Т.Ю., Овчинниковой Т.А., с участием:
представителя истца ФИО1 ФИО2,
представителя ответчика администрации муниципального образования городской округ «Охинский» ФИО3,
рассмотрев в помещении Охинского городского суда Сахалинской области в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-65/2023 по иску ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ «Охинский», комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» о взыскании возмещения стоимости объекта недвижимости,
установил:
27 октября 2022 года ФИО1 обратился в суд с иском (в редакции заявления об уточнении иска от 2 ноября 2022 года) к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» (далее - администрация МО ГО «Охинский»), комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (далее - КУМИиЭ МО ГО «Охинский») о взыскании за счет средств бюджета МО ГО «Охинский» денежной компенсации (выкупной цены) за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 47,1 м2, кадастровый номер №, в размере 3 000 000 рублей. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков, в иске указано финансовое управление МО ГО «Охинский» (финансовый орган, действующий от имени казны МО ГО «Охинский»).
В обоснование заявленных исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года истец является собственником указанного нежилого помещения, встроенного в многоквартирный жилой дом, который признан аварийным, подлежащим расселению и сносу. При таких обстоятельствах, ссылаясь на положения статьи 35 Конституции РФ, статей 15, 235, 239, 279-283, 1064, 1069 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), полагает, что имеет право на получение выкупной цены за принадлежащее ему нежилое помещение, изъятого у него при указанных обстоятельствах, в размере стоимости его приобретения по договору купли-продажи.
Определением суда от 19 декабря 2022 года по ходатайству представителя ответчика, при отсутствии возражений от представителя истца, назначена судебная оценка стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «Антикризисный центр», в этой связи производство по делу приостановлено до поступления в суд отчета об оценке.
Определением суда от 6 сентября 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд указанного отчета об оценке.
Протокольным определением суда в судебном заседании 12 сентября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено министерство строительства Сахалинской области.
10 октября 2023 года представитель истца ФИО1 ФИО2 представила заявление, в котором просит не включать в состав выкупной цены нежилого помещения убытки, связанные с его изъятием, в их числе затраты на переезд, а также упущенная выгода, поскольку истец такие убытки не понес.
В настоящем судебном заседании представитель истец ФИО1 ФИО2 исковые требования поддержала, просила взыскать в пользу ФИО1 выкупную стоимость в указанном в отчете ООО «Антикризисный центр» об оценке имущества размере 2 344 000 рублей.
Представитель ответчика администрации МО ГО «Охинский» ФИО3 пояснила, что ответчик не оспаривает право истца на получение возмещения за принадлежащий ему объект недвижимости, вместе с этим полагает, что из рыночной стоимости данного объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке, подлежит исключению компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 870 000 рублей, в остальной части размер возмещения ответчик не оспаривает.
Представителем третьего лица - министерства строительства Сахалинской области представлен отзыв на иск ФИО1, в котором, ссылаясь на положения статей 15, 235, 239.2, 279-282 ГК РФ, статьи 56.8 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), указано, в частности, на то, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в состав заявленного возмещения включению не подлежит; доказательства понесенных убытков и их размера в связи с изъятием объекта недвижимости истцом не представлены.
Истец ФИО1 в судебное заседание, о котором уведомлен, не явился, об отложении судебного разбирательства не просил.
Представители ответчика КУМИ и Э МО ГО «Охинский», третьих лиц - финансового управления МО ГО «Охинский» и министерства строительства Сахалинской области в судебное заседание, о котором извещены, не явились, вместе с этим представили ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие.
При таких данных, руководствуясь положениями статей 113, 166, 167, 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся его участников.
Выслушав присутствующих в судебном заседании представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов гражданского дела следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 приобрел у ФИО9 встроенное нежилое помещение в доме <адрес>, площадью 47,1 м2, по цене 3 000 000 рублей.
Право собственности истца на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Данное нежилое помещение расположено на 1 этаже 2-этажного жилого дома 1952 года постройки, имеет назначение - магазин промышленных товаров.
Согласно выписке из ЕГРН придомовой земельный участок жилого дома <адрес> имеет площадь 925+/-11 м2.
Заключением межведомственной комиссии МО ГО «Охинский» от 29 апреля 2019 года № 10, основанным на заключении ООО «Инженерно-техническая компания «Феникс» по результатам технического обследования указанного многоквартирного дома от 22 декабря 2017 года № ФО 912-12-2017, дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением главы МО ГО «Охинский» от 27 мая 2019 года № 359 земельный участок с кадастровым номером №41, площадью 925 м2, расположенный под многоквартирным домом и жилые помещения в нем изъяты для муниципальных нужд, с предоставлением собственникам жилых помещений возмещения по соглашению об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.
Постановлением главы МО ГО «Охинский» от 16 сентября 2019 года № 566 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок его расселения до 31 декабря 2024 года; на день рассмотрения дела дом снесен.
Постановлением главы МО ГО «Охинский» от 6 апреля 2022 года № 228 многоквартирный дом выведен из эксплуатации с исключением его из реестра многоквартирных жилых домов.
Дом включен в реестр аварийного жилищного фонда в приложении 4 к муниципальной программе «Обеспечение населения МО ГО «Охинский», утвержденной постановлением администрации МО ГО «Охинский» от 8 августа 2014 года № 556, в редакции постановления администрации МО ГО от 13 июня 2023 года № 354 (приложение № 3 к нему).
Исходя из того, что действиями администрации МО ГО «Охинский» фактически произведено изъятие для муниципальных нужд земельного участка, на котором располагается жилой дом <адрес>, и соответственно встроенного в жилой дом нежилого помещения, принадлежащего истцу, он обратился в суд с иском о взыскании возмещения за изъятое имущество.
В соответствии с подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
Согласно статье 239.2 (пункты 1 - 3) ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Названные правила урегулированы статьями 279 - 282 ГК РФ, устанавливающими порядок и правовые последствия изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд применительно к расположенным на них объектам недвижимости, не являющимся жилыми помещениями.
В соответствии с пунктом 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Порядок определения размера возмещения за изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества установлен статьей 281 ГК РФ, предусматривающей, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, правила которого определены в статье 282 ГК РФ, допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяется главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).
Приведенные правила определения возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости нежилого назначения отличаются от порядка определения возмещения, установленного частью 7 статьи 32 ЖК РФ, на которую, помимо иного, ссылается истец, и не предусматривают включение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав возмещения за изымаемый объект недвижимости.
Положения статьи 32 ЖК РФ, которая включает в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержден Президиумом Верховного суда РФ от 29 апреля 2014 года), при разрешении требований истца применению не подлежат, поскольку спорные правоотношения не относятся в жилищным, исходя из того, что у истца было изъято принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение.
Кроме этого, истец приобрел нежилое помещение (ДД.ММ.ГГГГ года) после того, как многоквартирный дом был признан аварийным и не подлежащим реконструкции (29 апреля 2019 года), а земельный участок под ним изъят для муниципальных нужд (27 мая 2019 года), в этой связи у муниципального образования не было обязанности по его капитальному ремонту, взносы на который истец не уплачивал.
Приобретая помещение в аварийном и не подлежащем ремонту жилом доме, истец не вправе был рассчитывать на выполнение ремонтных капитальных работ дома и на вложение муниципальным образование денежных средств в такой ремонт, постольку положения статьи 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда РФ в РФ» о том, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома, в данном случае применению не подлежат.
Согласно отчету ООО «Антикризисный центр» от 19 июня 2023 года № № рыночная стоимость объекта недвижимости истца, без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 1 500 000 рублей, в том числе стоимость нежилого помещения 1 474 000 рублей, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом 26 000 рублей.
Данный отчет судом принимается в качестве достоверного доказательства, он не оспорен участниками дела, доказательства иной стоимости помещения суду не предоставлены, ходатайства о назначении дополнительной либо повторной оценки объекта недвижимости сторонами не заявлены и оснований для этого, предусмотренных положениями статьи 87 ГПК РФ, суд не усматривает.
При этом, при рассмотрении вопроса об убытках, причиненных изъятием земельного участка, в том числе упущенной выгоды, суд принимает во внимание имеющееся в деле заявление представителя истца от 10 октября 2023 года не включать в выкупную стоимость помещения указанные убытки, поскольку они у истца не возникли. В судебном заседании представитель истца данное заявление подержала.
Довод представителя истца со ссылкой на часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ о том, что в пользу истца подлежит взысканию выкупная стоимость помещения, равная стоимости его приобретения по договору купли - продажи от 12 ноября 2021 года, основан на неверном толковании указанной нормы закона, из которой такой вывод не следует; помимо этого, данная жилищная норма не подлежит применению к спорным правоотношениям в виду указанного выше.
На основании изложенного в пользу истца подлежит взысканию возмещение за изъятое имущество в размере 1 500 000 рублей, который ответчиком администрацией МО ГО «Охинский» не оспаривается.
В соответствии с пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.
Согласно статье 17 названного Закона в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов вправе издавать муниципальные правовые акты.
Таким образом, решение об изъятии принимается органом местного самоуправления городского округа в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на территории городского округа.
С учетом изложенного, исходя из того, что решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом принято администрацией МО ГО «Охинский», возмещение в пользу истца подлежит взысканию с данного ответчика за счет средств бюджета МО ГО «Охинский».
Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Как следует из материалов дела, при подаче иска истцом уплачена государственная пошлина от цены иска в размере 23 200 рублей (подтверждение ПАО Сбербанк платежа на основании платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ года № №).
Исходя из того, что иск подлежит удовлетворению на 50 процентов от его цены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение расходов на оплату государственной пошлины в размере 11 600 рублей.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» о взыскании возмещения стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 47,1 м2, в размере 3 000 000 рублей - удовлетворить частично.
Взыскать с администрации муниципального образования городской округ «Охинский» (ОГРН <***>, ИНН<***>) за счет средств бюджета муниципального образования городской округ «Охинский» в пользу ФИО1 (родился ДД.ММ.ГГГГ года в селе <данные изъяты>; паспорт гражданина РФ №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года) возмещение за изъятое нежилое помещение <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 47,1 м2, в части в размере 1 500 000 рублей (один миллион пятьсот тысяч) рублей, после полной выплаты которого право собственности на него ФИО1 подлежит прекращению, также взыскать возмещение расходов на оплату государственной пошлины в части в размере 11 600 (одиннадцать тысяч шестьсот) рублей, всего 1 511 600 (один миллион пятьсот одиннадцать тысяч шестьсот) рублей.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» о взыскании возмещения стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 47,1 м2, в размере 3 000 000 рублей - полностью отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано подачей через Охинский городской суд апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме 20 октября 2023 года.
Судья Охинского городского суда
Сахалинской области Разяпова Е.М.
Копия верна: судья Разяпова Е.М.