УИД 13RS0024-01-2023-000941-59

Судья Юркина С.И. №2-527/2023

Докладчик Пужаев В.А. Дело №33-1609/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Верюлина А.В.,

судей Дубровиной Е.Я. и Пужаева В.А.,

при секретаре Лебедевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 31 августа 2023 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Когай Олеси к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании денежных средств по договору задатка по апелляционной жалобе ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 28 июня 2023 г.

Заслушав доклад судьи Пужаева В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

ФИО6 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании денежных средств по договору задатка.

В обоснование требований указала, что 13 марта 2023 г. она и ИП ФИО1 заключили договор о задатке, согласно условиям которого она внесла задаток в размере 100 000 руб. в счет стоимости покупки квартиры, состоящей из 1 комнаты, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно условиям договора стоимость жилого помещения составляет 3 650 000 руб. (пункт 1.2), срок заключения договора купли-продажи - не позднее 29 апреля 2023 г. (пункт 2).

В случае отказа от оформления договора купли-продажи или невозможности его оформления по вине ответчика, ответчик обязуется уплатить не позднее 10-ти дней со дня отказа, истцу денежные средства в размере 100 000 руб. (пункт 3).

Договор купли-продажи указанной квартиры не был заключен, но ответчик отказывается возвращать денежные средства в размере 100 000 руб., уплаченные по договору задатка. Указанная денежная сумма не выполняет обеспечительные функции договора купли-продажи жилого помещения, поскольку сторонами не заключался ни предварительный, ни основной договор, содержащий все предусмотренные для данного вида сделок существенные условия, позволяющие достоверно определить недвижимое имущество и срок заключения основной сделки. В связи с чем данная денежная сумма в силу положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является авансом, который подлежит возврату в полном объеме лицом, получившим его в качестве предоплаты за жилое помещение.

Просила суд взыскать с ИП ФИО1 денежные средства по договору задатка в размере 100 000 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 200 руб.

Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 28 июня 2023 г. исковые требования ФИО6 удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик ИП ФИО1 просила отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Ссылается на то, что к участию в деле не привлечены собственники квартиры, указанной в договоре от 13 марта 2023 г., представленного истцом, при этом договор экземпляра ответчика содержит опечатку, чему судом не дана надлежащая оценка.

Факт снятия истцом денежных средств со своего счета не свидетельствует о передаче указанной суммы ответчику.

Исковое заявление подано истцом до истечения срока на оформление сделки купли-продажи, указанного в пункте 2 договора о задатке, что свидетельствует об отсутствии у истца намерений заключать договор купли-продажи.

Неполучение ответчиком от истца 100 000 руб. является отрицательным фактом, доказывать который в соответствии с нормами процессуального права ответчик не должен.

Также указывает на сложившуюся судебную практику высшего суда по данной категории дел.

В судебное заседание истец ФИО6, ответчик ИП ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3 не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, при этом о причинах неявки суд не известили, доказательств уважительности этих причин не представили и об отложении разбирательства дела ходатайство не заявляли.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца ФИО6 - ФИО4, представителя ответчика ИП ФИО1 – ФИО5, судебная коллегия приходит к нижеследующему.

Из материалов дела усматривается, что ФИО6 обратилась к ИП ФИО1 по вопросу подбора вариантов объектов недвижимости - двух однокомнатных квартир, находящихся в г. Саранске, для их последующей покупки. Письменный договор на оказание данной услуги между ними не заключался, ИП ФИО1 выступала посредником между потенциальными покупателями и продавцами недвижимости на основании договоров на оказание риелторских услуг, заключенных с продавцами, с оплатой стоимости оказанных услуг продавцами.

ИП ФИО1 организовала ФИО6 и членам ее семьи просмотр нескольких объектов недвижимости, ФИО6 выбрала две однокомнатный квартиры, находящиеся по <адрес>

Между ФИО6 и ИП ФИО1 были заключены два договора о задатке от 11 марта 2023 г. по объекту недвижимости, расположенному по адресу: <адрес> и от 13 марта 2023 г. по объекту недвижимости, расположенному по адресу: <адрес>

Оба договора составлены на типовых бланках, разработанных ИП ФИО1, в которых собственноручно ФИО1 вписаны: фамилия, имя, отчество покупателя, его паспортные данные, место жительства, сумма задатка, адрес объекта недвижимости, его стоимость, срок оформления договора купли-продажи.

Согласно договору о задатке от 11 марта 2023 г. (экземпляр ФИО6) стороны договорились о том, что ФИО6 вносит задаток в сумме 100 000 руб. в счет причитающихся с нее денег, в связи с покупкой квартиры, состоящей из 1 комнаты, расположенной по адресу: <адрес> Стоимость данного жилого помещения 3 800 000 руб.

Согласно пункту 3 договора ФИО1, получив задаток в указанной выше сумме, в случае отказа от оформления договора купли-продажи или невозможности его оформления по вине ФИО1, обязуется уплатить не позднее 10-ти дней со дня отказа, гр. ФИО6 деньги в сумме 100 000 руб.

В случае неисполнения договора купли-продажи по вине ФИО6 задаток в сумме 100 000 руб. остается у гр. ФИО1

Настоящий договор составляется в простой письменной форме в 2-х экземплярах. Имеются подписи ФИО1 и ФИО6 (л.д.104).

Договор о задатке от 11 марта 2023 г. (экземпляр ФИО1), переданный суду первой инстанции 26 июля 2023 г. (л.д.103), имеет аналогичное содержание, какие-либо исправления в договорах отсутствуют.

Ответчиком ИП ФИО1 представлен договор на оказание риелторских услуг от 05 февраля 2023 г., в рамках которого исполнитель ФИО1 обязуется оказать заказчику ФИО7 услуги, а именно подыскать потенциального покупателя на отчуждаемый заказчиком в целях продажи объект недвижимости в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Желательная стоимость объекта, установленная заказчиком на момент подписания договора составляет 3 800 000 руб.

Стоимость услуг по договору – 50 000 руб. (л.д.58-60).

06 апреля 2023 г. между собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ФИО7 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи, установлена продажная цена квартиры в сумме 3 800 000 руб., сделка состоялась, спора между сторонами относительно договора о задатке от 11 марта 2023 г. не имеется.

В обоснование заявленных требований истцом представлен экземпляр договора о задатке от 13 марта 2023 г., подписанный ФИО1, подпись заверена печатью ИП ФИО1, и ФИО6 следующего содержания:

«1. Я ФИО6 вношу задаток в сумме 100 000 руб. в счет причитающихся с меня денег, в связи с покупкой мною квартиры, состоящей из 1 комнаты, расположенной по адресу: <адрес>

1.2. Стоимость данного жилого помещения составляет 3 650 000 руб.

2. Настоящим договором мы, ФИО1 и ФИО6 устанавливаем следующее: указанный договор купли-продажи, указанной в пункте 1 договора квартиры должен быть оформлен не позднее 29 апреля.

3. Я, ФИО1, получив задаток в указанной выше сумме, в случае отказа от оформления договора купли-продажи или невозможности его оформления по моей вине, обязуюсь уплатить не позднее 10-ти дней со дня отказа, гр. Когай Олеси деньги в сумме 100 000 руб. В случае неисполнения договора купли-продажи по вине ФИО6 задаток в сумме 100 000 руб., остается у ФИО1

4. Настоящий договор составляется в простой письменной форме в 2-х экземплярах» (л.д.74).

Ответчик, оспаривая подписание ФИО6 вышеуказанного договора и передачу ей денежных средств в размере 100 000 руб., представила свой экземпляр договора о задатке от 13 марта 2023 г. подписанный ею, и заверенный печатью ИП ФИО1, в котором подпись ФИО6 отсутствует (л.д.51).

Представленный ИП ФИО1 экземпляр договора отличается от экземпляра договора ФИО6, поскольку отсутствует подпись ФИО6, дата договора «11 марта 2023 г.» исправлена на дату «13 марта 2023 г.», в пункте 1 договора указана квартира, расположенная по иному адресу, а именно <адрес> тогда как согласно экземпляру договора о задатке ФИО6 квартира <№> находится в доме <адрес>

Также в материалах дела имеется договор на оказание риелторских услуг от 23 февраля 2023 г., заключенный между ФИО1 и ФИО3, действующем в интересах собственника квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ФИО2, в соответствии с которым исполнитель обязуется отыскать потенциального клиента для продажи вышеуказанной квартиры. Желательная стоимость объекта, установленная заказчиком на момент подписания договора составляет 3 650 000 руб.

Стоимость услуг по договору – 50 000 руб. (л.д.58-60).

В подтверждение передачи денежных средств по договору о задатке ФИО6 представлены Выписка о состоянии вклада и история операций по дебетовой карте, согласно которым 13 марта 2023 г. с банковской карты ФИО6 сняты наличные денежные средства в сумме 100 000 руб. (л.д.72, 73).

Указанные обстоятельства установлены судом, подтверждаются материалами дела и, соответственно, сомнений в их достоверности не вызывают.

Разрешая спор и удовлетворяя исковых требований, суд первой инстанции, исходил из того, что переданная истцом сумма является авансом, подлежащим возврату при незаключении договора купли-продажи.

При этом безденежность сделки стороной ответчика не доказана, материалами дела опровергается.

Выводы суда являются правильными, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и связаны с правильным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения, в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения письменной формы соглашения, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4).

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, по смыслу приведенных норм и положений стать 329 ГК РФ, регламентирующей способы обеспечения исполнения обязательств, обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного обязательства и может существовать лишь при условии наличия и действия основного обязательства.

Применительно к возмездному приобретению недвижимости задатком могут обеспечиваться обязательства по предварительному договору или обязательства по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Как следует из статей 454, 549, 555, 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя конкретный объект недвижимости, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 154 ГК РФ для заключения договора наличие и выражение согласованной воли всех его сторон является обязательным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ ГК РФ.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статье 438 ГК РФ (пункт 3 статьи 434 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4 статьи 434 ГК РФ).

С учетом вышеизложенным положений гражданского законодательства, неисполнение участником гражданских правоотношений договорных обязательств и возникновение оснований для возложения на него ответственности в виде лишения произведенного платежа как задатка может быть установлено лишь при доказанности как факта заключения между сторонами этого договора (предварительного договора), так и факта заключения (вместе или раздельно) соглашения о задатке.

Отсутствие договора (предварительного договора), устанавливающего основное обязательство, препятствует квалификации полученных одной стороной от другой денежных средств как задатка и исключают применение предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ негативных последствий, выражающихся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию, так и удостоверительную и обеспечительную функции.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ни предварительный договор, ни договор купли-продажи между ФИО6 и ИП ФИО1 не заключались. Двусторонний документ, содержащий сведения об объекте недвижимости, позволяющий определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, сторонами не составлялся, как и обмен документами, в которых содержались бы все существенные условия договора и взаимные обязательства сторон, не осуществлялся.

Доказательств возникновения у ответчика, как определенного основного обязательства, так и дополнительного обеспечительного обязательства по задатку, в материалах дела не имеется.

При этом договор о задатке не содержит условий об уплате другой стороне двойной суммы задатка, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, что в том числе не позволяет сделать вывод об обеспечительном характере задатка.

Кроме того, согласно показаниям допрошенного в суде первой инстанции свидетеля ФИО7, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, аналогичная сумма в размере 100 000 руб., полученная по договору задатка от 11 марта 2023 г., в последующем передана ответчиком продавцу квартиры по адресу: <адрес> ФИО7 в счет стоимости квартиры, остаток суммы 3 700 000 руб. за квартиру перечислена истцом на банковский счет продавца.

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, сумма в размере 100 000 руб. является не задатком, а авансом, подлежащим возврату по причине несостоявшейся сделки. При этом при квалификации данной суммы в качестве аванса не имеет правового значения, по чьей вине не состоялась сделка, как и то, что исковое заявление подано истцом до истечения срока 24 апреля 2023 г., указанного в договоре, а также непривлечение к участию в деле собственников квартиры, указанной в договоре задатка от 13 марта 2023 г., представленного истцом, поскольку несмотря на первоначальную заинтересованность сторон на заключение сделки, она в итоге не состоялась, что сторонами не оспаривается. Отсутствие намерений или возможности заключения сделки и явилось основанием для обращения истца с данными требованиями в суд, при этом дата обращения в суд, как и возможное привлечение к участию в деле собственников квартиры, сделка по приобретению которой не состоялась, привести к иной правой квалификации возникших между сторонами правоотношений, привести не может.

Возражая относительно искового заявления и оспаривая решение суда, ответчик ссылается на безденежность сделки. Проверяя доводы ответчика о безденежности договора задатка от 13 марта 2023 г., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиком в подтверждение указанных доводов доказательств не представлено.

Ссылка апеллянта в жалобе на имеющий место отрицательный факт, доказывать который ответчик не обязан, основана на неверном толковании норм процессуального права. В обоснование своей позиции истцом представлен оригинал договора задатка от 13 марта 2023 г., подписанный сторонами и аналогичный договор от 11 марта 2023 г., сделка по которому состоялась, а также выписка по счету, откуда следует, что 13 марта 2023 г. истцом была снята со счета сумма в размере 100 000 руб.

Между тем, представленный ответчиком договор, как установлено судом первой инстанции, содержит помимо исправления даты договора с 11 марта на 13 марта, существенное отличие, а именно в части объекта недвижимости, являющегося предметом сделки. Наличие расписок по указанным договорам, ничем не подтверждено, тогда как содержание договоров задатка свидетельствует о том, что денежные средства получены ИП ФИО1, указаний о наличии расписки в договоре не имеется.

Буквальное толкование текста договора задатка от 13 марта 2023 г. с учетом положений статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора с целью выявления действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, позволяют сделать вывод о том, что денежная сумма в размере 100 000 руб. получена ФИО1 и именно в счет причитающихся с ФИО6 денег, в связи с покупкой квартиры.

Будучи обязанным в силу требований части 1 статьи 56 ГПК РФ доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований и возражений, ответчик не представил суду как первой, так и апелляционной инстанций надлежащих доказательств в подтверждение своих доводов.

Доводы жалобы со ссылкой на судебную практику также не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены судебного решения, поскольку не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, поскольку обстоятельства по каждому спору устанавливаются непосредственно при рассмотрении дела, и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами. Судебная практика не является источником права, и высказанная в ней позиция конкретного суда не является обязательной для применения при разрешении внешне тождественных дел.

В целом доводы апелляционной жалобы ответчика являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам приведенным в оспариваемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным статьей 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы отменено быть не может.

Нарушения судом норм процессуального права, являющегося в соответствии положениями части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 28 июня 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Верюлин

Судьи

Е.Я. Дубровина

В.А. Пужаев

Мотивированное апелляционное определение составлено 04 сентября 2023 г.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия В.А. Пужаев