Дело № 2-229/2025 (№ 2-2159/2024)

УИД 54RS0013-01-2024-002596-03

Поступило: 08.08.2024 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2025 года г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Болбат Н.С., при секретаре судебного заседания Диденко М.П., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО ФПК «Сибпром» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил :

ООО ФПК «Сибпром» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды № 03/11/2023 от 03.11.2023 г. в размере 302 495,25 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 4481 руб..

В обоснование указано, что 03.11.2023 г. между ООО ФПК «Сибпром» и ФИО2 был заключен договор аренды № 03/11/2023. Согласно и. 3.1 Договора, Арендатор производит арендные платежи из расчёта: 490 рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц. НДС не облагается (Основание: УСН). С учетом аренды 10 кв. м, ежемесячная арендная плата составляла 4 900 рублей в месяц, кроме того, Арендатор обязан ежемесячно выплачивать Арендодателю компенсацию коммунальных расходов в размере 1 000 рублей (п. 3.2 Договора). Учитывая положения и. 3.1, согласно которому Арендодатель не более одного раза в течение года вправе в одностороннем внесудебном порядке увеличить размер арендной платы, при этом повышение арендной платы не может превышать 25%, размер арендной платы был увеличен с января 2024 г. и составил 612,50 рублен за 1 кв. м.. 30.01.2024 г. в адрес ООО «ФПК «Сибпром» поступило заявление ФИО2 о расторжении договора аренды. В соответствии с п. 2.3.8 Договора, Арендатор обязан, письменно, в срок не позднее, чем за 2 (Два) месяца сообщить Арендодателю о намерении освободить и возвратить арендуемое Имущество, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении и передать Имущество Арендодателю но акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно было принято Арендатором. Исходя из вышеизложенного, договор аренды был расторгнут с 01.04.2024 г.. При этом, согласно п. 3.5 Договора, при подаче Арендатором сообщения (уведомления) о намерении освободить и возвратить арендуемое Имущество, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении (п. 2.3.8), Арендатор вносит на расчетный счет Арендодателя денежные средства в размере 20 000 рублей (Двадцать тысяч) рублей, в течении 3 (трех) календарных дней, в счет обеспечения надлежащего исполнения обязательства по возврату имущества в надлежащем состоянии (залоговый платеж, депозит), предусмотренный п. 2.3.9 настоящего договора. На момент расторжения у Арендатора имелась задолженность по оплате коммунальных платежей и арендной платы за период с декабря 2023 г. по март 2024 г.. В период действия договора аренды, Арендатором была повреждена входная дверь, стоимость восстановление двери составила 19 000 рублей. Кроме того, в соответствии с положениями и. 4.1 Договора, за просрочку платежа по арендной плате и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Исходя из пункта 5.1 договора срок аренды Имущества, указанного в п.1.1, настоящего договора устанавливается 11 месяцев с момента передачи помещения Арендодателем Арендатору. Договор аренды действует с момента подписания настоящего договора сторонами до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств. По истечению срока договора и выполнение всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. По истечению срока договора и выполнение всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. Арендатор обязуется не расторгать настоящий договор в течение 11-ти месяцев. В случае расторжения и/или освобождения арендуемого помещения Арендатором по любым причинам ранее указанного срока, он обязан уплатить Арендодателю штраф в размере суммарной арендной платы за период с момента расторжения и/или освобождения помещения до истечения 11 месячного срока аренды. Таким образом, за ответчиком числится задолженность в размере 302 495,25 руб..

Впоследствии истец уточнил требования просил взыскать с ответчика 23 275 рублей задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, 20 000 рублей залоговый платеж, 186 464,08 руб. пени и штрафные санкции по состоянию на 24.12.2024 г.; взыскании пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки начиная с 15.12.2024 г. по дату исполнения обязательства; взыскании расходов по оплате государственной пошлины (л.д. 32).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, по основаниям, указанным в иске. Не настаивал на взыскании суммы восстановления дверного блока в размере 19 000 руб..

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признавал. Дополнительно пояснил, что помещение ему нужно было на 2 месяца, за 2 месяца ответчик оплатил. Помещение он освободил в декабре 2023 г.. Не мог найти арендодателя, они не выходили на связь, в конце января 2025 г. направил заявление о расторжении договора на электронную почту и обращался в полицию. Договор аренды не читал, поскольку он объемный. Ключи до сих пор не вернул.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела судом установлено следующее.

В соответствии с абз.1 п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абз.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно абзацу 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

03.11.2023 г. между ООО «ФПК «Сибпром» и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения № 03/11/2013.

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель передает в пользование, принадлежащие ему на праве собственности, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 10 (десять метров квадратных) с учетом мест общего пользования (далее Помещение) в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, расположенного по адресу: <адрес>.

1.2 Имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.

1.3 Помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора будет использоваться в качестве делового офиса (л.д. 5-7).

Нежилое помещение было передано ответчику по Акту приема-передачи от 04.11.2023 г. (л.д. 8).

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> находится в собственности ООО «ФПК «Сибпром», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 10).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 5.1. Договора срок аренды Имущества, указанного в п.1.1, настоящего договора устанавливается 11 месяцев с момента передачи помещения Арендодателем Арендатору.

Ответчиком ФИО2 в ООО ФПК «Сибпром» 30.01.2024 г. подано заявление о расторжении договора аренды (л.д. 8 оборот).

В судебном заседании ответчик пояснил, что договор аренды толком не читал, ему нужно было недорогое помещение на 2-3 месяца.

Согласно п. 2.3.8 Договора Арендатор письменно, в срок не позднее, чем за 2 (Два) месяца сообщить Арендодателю о намерении освободить и возвратить арендуемое Имущество, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении и передать Имущество Арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором оно было принято Арендатором. В случае преждевременного съезда Арендатора, Арендатор, по требованию Арендодателя обязан в указанную Арендодателем дату, безусловно освободить арендуемое Имущество и возвратить его по акту приема-передачи (возврата) Арендодателю. В случае если Арендатор в указанный срок не сдаст Арендодателю имущество по акту приема-передачи, Арендодатель вправе взимать арендную плату в двойном размере от установленной в п.3.1 настоящего договора. Арендодатель вправе принимать от Арендатора возвращаемое из аренды имущество по частям.

В связи с данным пунктом договора, представитель истца считает договор аренды расторгнутым 30.03.2024 г..

Истцом представлен расчет задолженности по указанному договору (л.д.33):

- арендная плата за декабрь 2023 г. в размере 4 900 руб.;

- коммунальные услуги за декабрь 2023 г. в размере 1 000 руб.;

- арендная плата за январь 2024 г. в размере 6 125 руб.;

- коммунальные услуги за январь 2024 г. в размере 1 000 руб.;

- арендная плата за февраль 2024 г. в размере 6 125 руб.;

- коммунальные услуги за февраль 2024 г. в размере 1 000 руб.;

- арендная плата за март 2024 г. в размере 6 125 руб.;

- коммунальные услуги за март 2024 г. в размере 1 000 руб.;

- коммунальные услуги за ноябрь 2023 г. в размере 900 руб.;

- пени за неоплату коммунальных услуг за ноябрь 2023 г. (с 20.10.2023 г. по 24.12.2024 г.) в размере 3 879 руб.;

- залоговый платеж в размере 20 000 руб.;

- пени за неоплату коммунальных услуг за декабрь 2023 г. (с 20.11.2023 г. по 24.12.2024 г.) в размере 23 600 руб.;

- пени за неоплату коммунальных услуг за январь 2024 г. (с 20.12.2023 г. по 24.12.2024 г.) в размере 26 362,50 руб.;

- пени за неоплату коммунальных услуг за февраль 2024 г. (с 22.01.2024 г. по 24.12.2024 г.) в размере 24 011,25 руб.;

- пени за неоплату коммунальных услуг за март 2024 г. (с 20.02.2024 г. по 24.12.2024 г.) в размере 23 600 руб.;

- пени за просрочку оплаты залогового платежа (с 05.02.2024 г. по 24.12.2024 г.) в размере 64 600 руб.;

- штраф согласно п. 5.1 договора (с 01.04.2024 г. по 03.10.2024 г.) в размере 37 158,33 руб..

Итого задолженность составляет 229 739,08 руб..

В данном случае требования истца в части взыскания арендной платы и коммунальных платежей подлежат удовлетворению, исходя из буквального толкования условий договора аренды.

Согласно раздела 3 Договора Арендатор производит арендные платежи из расчёта: 490 рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, НДС не облагается (Основание: УСН).

Арендодатель не более одного раза в течение года вправе в одностороннем внесудебном порядке увеличить размер арендной платы, при этом повышение арендной платы не может превышать 25%.

В арендную плату не входят коммунальные платежи (отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия) и оплачиваются Арендатором отдельно, путем предоплаты на основании счетов, выставляемых Арендодателем в конце месяца в течение трех дней с момента получения счета. Размер платы за коммунальные услуги фиксирован 1000 (одна тысяча) рублей ежемесячно за все коммунальные платежи (отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия).

Арендный платеж за первый месяц аренды оплачивается до дня передачи имущества Арендодателем Арендатору. В дальнейшем, арендные платежи оплачиваются путем предоплаты не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному путем перечисления суммы, определенной договором, на расчетный счет, либо путем внесения денежных средств в кассу Арендодателя. Днем оплаты считается день зачисления платежа на расчетный счет, либо дата поступления денежных средств в кассу Арендодателя.

Сторонами устанавливается отчётным оплачиваемым периодом календарный месяц (начало отчётного периода первое число месяца, окончание последнее число месяца). Переплата за неполный первый календарный месяц аренды засчитывается в следующем месяце.

В обеспечение своей платежеспособности Арендатор вносит на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы, за имущество, указанное в п.1.1. Договора за последний месяц аренды до подписания настоящего договора, данный платеж подлежит зачёту в счет аренды последнего полного календарного месяца аренды.

Истец указывает, что с января арендная плата изменилась, произошло повышение на 25% и за аренду одного квадратного метра арендатор платит 612 рублей.

В соответствии с п. 2.3.8. Договора аренды доводы представителя истца суд признает состоятельными, поскольку по акту приема-передачи арендуемое помещение представителю арендатора передано не было. В судебном заседании ответчик пояснил, что до настоящего времени не передал ключи арендатору по причине занятости.

Доводы ответчика относительно того, что он обращался к истцу с просьбой принять соответствующее помещение. не подтверждается никакими допустимыми и относимыми доказательствами

В данном случае договор был заключен 03.11.2023 г. сроком на 11 месяцев (пункт 5.11).

Ответчик произвел оплату первого месяца аренды в размере 4900 руб. и обеспечительный платеж за последний месяц аренды в размере 4900 руб. счетом на оплату, кассовым чеком (л.д.45,46).

Таким образом, у него имеется задолженность по оплате коммунальных платежей за ноябрь 2023 по март 2024 включительно в общем размере 4900 руб., а также задолженность по арендной плате за период с декабря 2023 по март 2024 г с учетом внесенного обеспечительного платежа в размере 4900 руб. и увеличением арендной платы с января 2024 на 25 %, в общем размере 18 375 руб..

Требование истца о взыскании с ответчика залогового платежа в размере 20 000 руб. и пени за просрочку его оплаты не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 3.5 при подаче Арендатором сообщения (уведомления) о намерении освободить и возвратить арендуемое Имущество, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении (п. 2.3.8), Арендатор вносит на расчетный счет Арендодателя денежные средства в размере 20 000 рублей (Двадцать тысяч) рублей, в течении 3 (трех) календарных дней, в счет обеспечения надлежащего исполнения обязательства по возврату имущества в надлежащем состоянии (залоговый платеж, депозит), предусмотренный п. 2.3.9 настоящего договора.

В случае отсутствия у Арендодателя претензий к состоянию возвращаемого помещения, а также отсутствия задолженности Арендатора перед Арендодателем, указанный платеж возвращается Арендатору поистечению 30 дней с момента согласования и подписания сторонами акта взаимных расчётов, акт взаимных расчётов подписывается сторонами после возврата имущества Арендодателю и прекращения действия Договора аренды. Арендодатель имеет право удержать из залогового платежа суммы (в т.ч. арендную плату, пени, штрафы, возмещение убытков, задолженности по коммунальным платежам, суммы обоснованных материальных требований третьих лиц к Арендодателю, связанные с использованием имущества Арендатором), которые будут причитаться ему со стороны Арендатора.

При рассмотрении настоящего дела истцом не представлено доказательств того, что ответчик возвратил помещение в ненадлежащем состоянии. Таким образом, оснований для взыскания залогового платежа в размере 20 000 руб. и пени в размере 64600 руб. по основаниям, изложенным в п. 3.5 договора аренды суд не усматривает.

Пунктом 4.1 Договора аренды предусмотрено, что за просрочку платежа по арендной плате и иных платежей, предусмотренных настоящим договором,Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты арендных и иных платежей, помимо взыскании пени, Арендодатель имеет право пресечь доступ Арендатора в арендуемые помещения, путем закрытия помещений на контрольный замок, отключения эл.энергии с отнесением затрат на Арендатора (п. 3.7 Договора) до моментапогашения задолженности.

Из представленного истцом расчета (л.д.33) следует, что пени за просрочку коммунальных услуг составляют 3 879,00 руб.=(900*1%*491 ( с 20.10.2023 по 24.12.2024); за аренду и коммунальные платежи за декабрь 23600 руб. =5900*1%*400 дн.( 20.11.2023 по 24.12.2024); пени за просрочку оплаты арендной платы и коммунальных услуг за январь 26362,5 руб.= 7125*1%*370 дн. (20.12.2023 по 24.12.2024); пени за просрочку оплаты арендной платы и коммунальных платежей за март 6853 руб. = 2225*1%*323 дн. (20.02.2024 по 24.12.2024). Общий размер неустойки составил 84 705,75 руб..

Суд проверил данный расчет и арифметически он является верным. Между тем, в данном случае суд приходит к выводу, что имеются основаниям для снижения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Принимая во внимание условия договора аренды, заявление ответчика в адрес истца о расторжении договора аренды от 30.01.2024, суд приходит к выводу, что размер неустойки, заявленный к взысканию является завышенным и подлежит снижению до 10 000 руб..

Требование истца о взыскании неустойки до фактического исполнения обязательства подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Пунктом 5.1 договора срок аренды Имущества, указанного в п.1.1, настоящего договора устанавливается 11 месяцев с момента передачи помещения Арендодателем Арендатору. Договор аренды действует с момента подписания настоящего договора сторонами до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств. По истечению срока договора и выполнение всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. По истечению срока договора и выполнение всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. Арендатор обязуется не расторгать настоящий договор в течение 11-ти месяцев. В случае расторжения и/или освобождения арендуемого помещения Арендатором по любым причинам ранее указанного срока, он обязан уплатить Арендодателю штраф в размере суммарной арендной платы за период с момента расторжения и/или освобождения помещения до истечения 11 месячного срока аренды.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.

Верховный суд Российской Федерации указал, что даже если такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а, напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Согласно представленному расчету размер штрафа составляет 37 158,33 руб. = 6125*6 мес.2 дн. (01.04.2024 по 03.10.2024). Суд признает данный расчет арифметически верным, а требование истца, подлеющим удовлетворению.

Истец просит взыскать с ответчика государственную пошлину. Согласно материалам дела истцом уплачена госпошлина в размере 4481 руб., факт оплаты подтверждается платежным поручением №411 от 30.07.2024 (л.д.3). Также представлено платежное поручение №223 на сумму 1744 (л.д.3 оборот), однако из него не ясно по какому делу уплачена госпошлина, кроме того иск подан 08.08.2024, а платежное поручение №223 датировано 01.02.2024, в связи с чем суд не может признать данный документ относимым доказательством. В исковом заявлении размер госпошлины подлежий взысканию истцом не указан.

Снижение судом неустойки не влияет на размер присужденной государственной пошлины, поскольку в силу разъяснений, содержащихся в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ размер госпошлины, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составил 4481 руб..

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ООО «ФПК «Сибпром» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, №) в пользу ООО «ФПК «Сибпром» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды за декабрь 2023 по март 2024 (включительно) в размере 18375 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с ноября 2023 по март 2024 (включительно) 4900 руб., пени в размере 10000 руб., штраф в размере 37158,33 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4481 руб., а всего 74 914 (семьдесят четыре тысячи девятьсот четырнадцать) руб. 33 коп..

Производить взыскание неустойки на задолженность по арендной плате за каждый месяц отдельно (декабрь 2023 г.- 4900 руб., с января по март 2024 г. – 6125 руб. в месяц), на задолженность по коммунальным платежам в размере 1000 руб. в месяц ( с декабря 2023 по март 2024 г.), 900 руб. за ноябрь 2023 руб. до дня фактического исполнения обязательства.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Новосибирский областной суд через суд, принявший решение.

Судья /подпись/ Н.С. Болбат

Полный текст решения изготовлен 03 марта 2025