16RS0043-01-2022-006751-58

Дело №2-19/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 января 2023 года Нижнекамский городской суд Республики Татарстан Российской Федерации в составе: председательствующего судьи А.П.Окишева, при секретаре судебного заседания Л.М.Фатыковой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью УК «Наш дом», акционерному обществу «Промсвязьмонтаж», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО УК «Наш Дом» о признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

В обоснование иска указано, что 24 декабря 2014 года между ООО УК «Наш Дом» и ОАО «Промсвязьмонтаж» заключен договор участия в долевом строительстве ...-Б, в соответствии с условиями которого ответчик обязался получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в четвертом квартале 2015 года и передать ОАО «Промсвязьмонтаж» не позднее ... истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства ... (двухкомнатная, проектная площадь 63,68 кв.м.), стоимостью 2 547 200 руб. (стоимость квадратного метра 40 000 руб.) расположенной на 11 этаже в жилом доме по адресу: ...Б, со встроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040103:4394.

... стороны ООО УК «Наш Дом» и ОАО «Промсвязьмонтаж» заключили дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, которым согласовали, что передача квартиры должна произойти не позднее .... Разрешение на ввод в эксплуатацию второй квартал 2020 года.

... между истцом и ОАО «Промсвязьмонтаж» заключен договор уступки права требования ..., согласно которому ОАО «Промсвязьмонтаж» уступает, а ФИО2 принимает право требование по договору долевого участия в строительстве ...-Б от ..., заключенному между ООО УК «Наш Дом» и ОАО «Промсвязьмонтаж». ООО УК «Наш Дом» обязалась по данному договору передать И.Ю.ФИО1 ... (двухкомнатная, проектная площадь 63,68 кв.м.), стоимостью 2 547 200 руб. (стоимость квадратного метра 40 000 руб.) расположенной на 11 этаже в жилом доме по адресу: ...Б, со встроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой на земельном участке с кадастровым номером ...

Указывая, что в настоящий момент квартира истцу не передана, истец просила взыскать с ООО УК «Наш Дом» неустойку за период с 11 июня 2018 года по 16 апреля 2019 в размере 407 976 руб. 53 коп., и за период с 02 января 2021 года по 01 июля 2021 года в размере 169049 руб. 17 коп. В общей сумме 577026 руб., штраф.

В последствии истец исковые требования увеличила, помимо заявленных требований просила так же признать за ней право собственности на жилое помещение –двухкомнатную квартиру с инвентарным номером 13528-70 расположенное по адресу: ... Б, ..., взыскать излишне уплаченную денежную сумму в размере 134 000 руб., компенсировать причиненный моральный вред в размере 1 (один) руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере 1500 руб., почтовые расходы в размере 2833 руб. 73 коп.

В обосновании дополнительных требований указала, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...Б было получено ООО УК «Наш Дом» ..., в связи с чем квартира должна была быть ей передана не позднее .... Сообщением Whats App истца пригласили на приемку квартиры ..., однако при составлении акта осмотра, представитель ответчика отказался отразить в нем перечень недостатков подлежащих безвозмездному устранению застройщиком, а так же отказался указать реальную дату передачи квартиры предлагая подписать акт 2021 годом, заявив, что акт 2022 годом подписываться не будет. Учитывая, что данный акт необходим для регистрации перехода права собственности на жилое помещение и отсутствие возможности его подписания между истцом и ответчиком реальной датой передачи квартиры, истец просит признать за ней право собственности на спорное жилое помещение.

Так же истец указывает, что общая проектная площадь согласно пункту 2.2 договора составила 63,68 кв.м. Техническим паспортом жилого помещения - ..., выданным Нижнекамским подразделением Набережночелнинского филиала АО «БТИ» определено, что реальная площадь рассматриваемой ...,8 кв.м. (общая площадь ...,7 кв. м., балкон 2,1 кв.м.) Тот факт, что площадь квартиры по договору и площадь, определенная БТИ различны - является существенным нарушением договора. По расчетам истца излишне оплаченная сумма составляет 134 000 руб. ( 40000 руб.(стоимость квадратного метра)х 3,35 кв. м.(разница между фактической площадью квартиры и проектной)). Истец неоднократно направляла в адрес ответчика претензии, но они остались без ответа.

Действия ответчика причинили истцу моральный вред, поскольку истец испытывала серьезные переживания и моральные страдания.

В своих окончательных требованиях истец просит признать за ней право собственности на жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: ... Б, ..., взыскать с ответчика в ее пользу неосновательное обогащение в виде разницы стоимости проектной и фактической площадей объекта недвижимости в размере 134 000 руб., неустойку за период с ... по ... в размере 407 976 руб. 53 коп., и за период с ... по ... в размере 169049 руб. 17 коп. В общей сумме 577026 руб., штраф, компенсацию морального вреда 1 руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере 1 500 руб., почтовые расходы в размере 2833 руб. 73 коп.

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала, по основаниям указанным в иске.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ответчика ООО «УК «Наш дом» на предыдущем судебном заседании истцу пояснил, что в связи с изменением нумерации, квартира истца в настоящий момент имеет ..., каких либо проблем для регистрации права собственности на данную квартиру за истцом нет, в судебное заседание не явился, отзыв не предоставил, извещен.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В отношении требования о признании права собственности на ..., расположенную по адресу: ... Б, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно разъяснениями, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ..., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ... между ООО УК «Наш Дом» и ОАО «Промсвязьмонтаж» заключен договор участия в долевом строительстве ...-Б, в соответствии с условиями которого ответчик обязался получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в четвертом квартале 2015 года и передать ОАО «Промсвязьмонтаж» не позднее ... истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства ... (двухкомнатная, проектная площадь 63,68 кв.м.), стоимостью 2 547 200 руб. (стоимость квадратного метра 40 000 руб.), расположенной на 11 этаже в жилом доме по адресу: ...Б, со встроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой на земельном участке с кадастровым номером ...

... стороны ООО УК «Наш Дом» и ОАО «Промсвязьмонтаж» заключили дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, которым согласовали, что передача квартир должна произойти не позднее .... Разрешение на ввод в эксплуатацию второй квартал 2020 года.

... между истцом и ОАО «Промсвязьмонтаж» заключен договор уступки права требования ..., согласно которому ОАО «Промсвязьмонтаж» уступает, а ФИО2 принимает право требование по договору долевого участия в строительстве ...-Б от ..., заключенному между ООО УК «Наш Дом» и ОАО «Промсвязьмонтаж». ООО УК «Наш Дом» обязалось по данному договору передать И.Ю.ФИО1 ... (двухкомнатная, проектная площадь 63,68 кв.м.), стоимостью 2 547 200 руб. (стоимость квадратного метра 40 000 руб.) расположенной на 11 этаже в жилом доме по адресу: ...Б, со встроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой на земельном участке с кадастровым номером ...

Письмом от ... ООО УК «Наш Дом» подтвердило факт оплаты рассматриваемой квартиры в полном объеме ОАО «Промсвязьмонтаж» и согласовало уступку прав требований по договору долевого участия ...-Б.

Из пункта 2.5. договор уступки права требования ..., что расчеты по настоящему договору, произведены в полном объеме.

Из установленных обстоятельств следует, что истец ФИО2 исполнила все свои обязательства по оплате стоимости рассматриваемой квартиры, срок передачи квартир наступил (не позднее ..., другую дату стороны письменно не согласовывали), право собственности на квартиру на момент рассмотрения дела не зарегистрировано, акт о передачи квартиры истцу необходимый для регистрации прав не подписан.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на многоквартирный дом, расположенный по адресу: ...Б, следует, что нумерация квартир изменилась, квартира, расположенная на 11 этаже дома, которая изначально имела номер ... был присвоен ....

Указанный факт подтверждается представителем ответчика ООО УК «Наш Дом».

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование истца о признании права собственности на ..., расположенную по адресу: ...Б подлежит удовлетворению.

В отношении требования о взыскании денежной суммы в размере 134 000 руб., суд приходит к следующему.

В силу пункта 7 статьи 8 Федерального закона от 01 июля 2018 года N 175-ФЗ (ред. от 27 июня 2019 года) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

На основании Приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", понижающий коэффициент принимается равным для балконов - 0,3.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", следует, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Площадь квартиры определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации необходима для проведения государственной регистрации квартиры.

Из пункта 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 01.07.2017, распространяющей действие в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018) следует, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 5 указанного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу пункта 1 статьи 21 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Площадь квартиры, определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, и площадь балкона с применением понижающего коэффициента 0,3, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от ... N 37, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции.

В соответствии с правовой позицией Коллегии Верховного Суда Российской Федерации по экономическим спорам, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ... N 308-ЭС-1443, регулятивная функция частного права направлена на поддержание и охрану тех отношений, которые были установлены самоопределяющимися субъектами своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из такого понимания нормативного смысла гражданского законодательства должно осуществляться и толкование составляющих его содержание правовых предписаний.

Тем самым, при толковании и применении нормы закона необходимо исходить из того, что добросовестный застройщик, вступая в обязательственные правоотношения с участниками долевого строительства, вправе получить то, на что рассчитывал на момент заключения договора, и не должен нести какие-либо потери или иным образом поставлен в менее выгодное положение в зависимости от обстоятельств, от него независящих и не обусловленных его волей.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Как уже было указано выше истец приобрела право требования на квартиру площадью 63,68 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. квартиры определена договором в размере 40000 руб.

Денежные средства в указанном размере были оплачены ОАО «Промсвязьмонтаж», ООО УК «Наш Дом».

Техническим паспортом жилого помещения - ..., выданным Нижнекамским подразделением Набережночелнинского филиала АО «БТИ» определено, что площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составила ....м., то есть площадь уменьшилась на ...

Стороны не отрицали, что площадь квартиры по договору долевого строительства и определенная БТИ различаются.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от ... N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В данном случае предметом договора определена общая проектная площадь квартиры без указания всех помещений, при этом, застройщик определил, что площадь лоджии с коэффициентом 1 входит в оплачиваемую площадь квартиры в силу своих полезных свойств.

Однако по проектной документации и сведениям БТИ жилое помещение включает в себя площадь балкона.

Доказательств того, что переданный объект полностью соответствовала условиям договора и проектной документации, ответчиком суду не представлено.

Согласно пунктам 3.34 - 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.

Площадь спорной квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (пункт 3.37 Инструкции).

К застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ч. 1 ст. 5 применяется в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 01.07.2017г.) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В данном случае ответчик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018 г., мог предусмотреть в договоре такой способ формирования цены договора - как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, однако в договоре в качестве способа формирования цены указано - произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади объекта долевого строительства. Тем самым, застройщик не освобождался от обязанности применения понижающего коэффициента при определении общей площади жилого помещения, поскольку частью жилого помещения, является также нежилое помещение - балкон.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования истца, подлежат удовлетворению частично.

По расчету суда с ООО УК «Наш Дом» в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 75200 руб.: (63,68кв.м (проектная площадь квартиры) – 61,8кв.м(площадь квартиры по результатам замеров БТИ)) х 40 000 рублей (стоимость 1кв.м квартиры).

Также истец просит взыскать с ответчика за период с 11 июня 2018 года по 16 апреля 2019 в размере 407 976 руб. 53 коп., и за период с 02 января 2021 года по 01 июля 2021 года в размере 169049 руб. 17 коп. В общей сумме 577026 руб.

Разрешая вышеуказанные требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003 г., N 2) гражданин, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), вне зависимости от того, какой договор заключен между ним и организацией, осуществляющей вложение инвестированных средств в строительство многоквартирных жилых домов, является потребителем оказываемых этим юридическим лицом услуг, так как фактически он приобретает квартиру для личных нужд. Поэтому на данные правоотношения, возникшие между сторонами в указанных выше случаях, распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей". Указанная правовая позиция была поддержана Верховным Судом Российской Федерации в Определении от ... по делу N 44-В08-5.

В соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частями 1, 5, 6 статьи 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. В соответствии с частью 2 статьи 6 упомянутого Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно статье 10 Федерального закона от ... N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу п.1(1) Постановления Правительства РФ ... в период с ... до ... включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ... (п. 1(1) введен Постановлением Правительства РФ от ... N 890).

Пунктом 1(2) Постановления Правительства РФ ... предусмотрено, что особенности, установленные пунктами 1 и 1(1) настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. (п. 1(2) введен Постановлением Правительства РФ от ... N 890).

Из анализа Постановления Правительства от ... ... «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия …» (далее – Постановление Правительства РФ ...) следует, что при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно.

Таким образом, при определении размера убытков, возникших в связи с нарушением договора долевого участия, не включаются убытки, причиненные в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года.

Неисполнение ООО УК «Наш Дом» обязательств по передаче квартиры имеющее в настоящее время ..., является основанием для взыскания неустойки, за нарушение сроков передачи квартиры, являющихся объектом долевого строительства.

Неустойка за просрочку передачи квартир и документов для регистрации истцом рассчитывается за период с ... по ... в размере 407 976 руб. 53 коп., и за период с ... по ... в размере 169049 руб. 17 коп.

Требование о взыскании неустойки за период с ... по ... в размере 407 976 руб. 53 коп. не подлежит удовлетворению, так как ... стороны ООО УК «Наш Дом» и ОАО «Промсвязьмонтаж» заключили дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве ...-Б, которым согласовали, что передача квартир должна произойти не позднее ..., соответственно при изменении срока передачи квартиры на указанную дату, застройщику не может быть начислена неустойка за несвоевременную передачу квартиры до этой даты.

Согласно расчету истца, неустойка за период с ... по ... составляет 169049 руб. 17 коп. Возражений по расчету неустойки суду не представлено

Указанная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика ООО УК «Наш Дом» в пользу истца.

Факт признания того, что права потребителя нарушены, является основанием для возмещения морального вреда в исполнение положений статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Истец просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 1 руб. Суд принимает решение по заявленным требованиям.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, формой предусмотренной законом неустойки, которую, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, то есть указанный штраф следует рассматривать как предусмотренный законом особый способ обеспечения исполнения обязательств в гражданско-правовом смысле этого понятия.

Поскольку факт нарушения прав потребителей установлен судом, учитывая положения Постановления Правительства от ... ... штраф за выявленное нарушение судом не применяется.

Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Следовательно, с ответчика ООО УК «Наш Дом» в соответствующий бюджет подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой в силу закона освобожден истец, в размере 4880 руб. 98 коп., исходя из удовлетворенной части исковых требований имущественного и неимущественного характера.

Также абзацем 6 пункта 1 Постановления Правительства РФ от ... N 479, установлено, что в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до .... включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Требование о взыскание почтовых расходов в размере 2833 руб. 73 коп. подлежит удовлетворению частично, так как истцом ответчику неоднократно направлялись претензии аналогичного содержания. Расходы по направление первой претензии составили 239 руб. 74 коп., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Объективной необходимости направление последующих претензий не было.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспортные данные: серия ... ..., выдан отделением УФМС по ..., ..., код подразделения ... к обществу с ограниченной ответственностью УК «Наш дом» (ОГРН ...) о признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать право собственности за ФИО2 право собственности на жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: ... Б, ....

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью УК «Наш дом» в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в виде разницы стоимости проектной и фактической площадей объекта недвижимости в размере 75 200 руб., неустойку в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства в размере 169 049 руб. 17 коп., за период с ... по ..., компенсацию морального вреда 1 руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере 1 500 руб., почтовые расходы в размере 239 руб. 74 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. В удовлетворении требований к акционерному обществу «Промсвязьмонтаж», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ... отказать.

Взыскать с ООО УК «Наш дом» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 4880 руб. 98 коп.

На исполнение решения суда в части взыскания неустойки, государственной пошлины, предоставить отсрочку до 30 июня 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Нижнекамский городской суд Республики Татарстан.

Полный текст изготовлен 30 января 2023 года.

Судья А.П.Окишев