Дело № 2-1040/2025

26RS0017-01-2025-001236-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2025 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Коротыча А.В., при секретаре судебного заседания Швецовой Д.В., с участием адвоката Рогова Е.Ю., представившего ордер №С 485975, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города-курорта Кисловодска к ФИО1 ФИО8 о признании перепланировки объекта недвижимости самовольной, возложении обязанности по приведению его в предшествующее перепланировке первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки, по встречному иску ФИО1 ФИО8 к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, согласно техническому паспорту,

установил:

администрация города-курорта Кисловодска обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании перепланировки самовольной, возложении обязанности по приведению нежилого помещения №, расположенного в МКД № по <адрес> в состояние, предшествующее проведению работ по перепланировке, а в случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, обязанность по внесению денежной суммы (судебной неустойки) за каждый день неисполнения решения суда, а именно за первые 5 дней просрочки 500 рублей, исходя из расчета 100 рублей в день, и так далее, до момента фактического исполнения.

В обоснование иска указано.

На основании обращения от ДД.ММ.ГГГГ №-Е, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», государственным инспектором отдела по контролю (надзору) за соблюдением правил пользования жилыми помещениями ФИО2 был осуществлен выход на место и произведён визуальный осмотр помещения 14 в <адрес> (кадастровый №).

В ходе осмотра государственным инспектором управления <адрес> – государственной жилищной инспекции, выявлены признаки самовольного выполнения работ по перепланировке помещения 24 в <адрес> – ФИО1 произведена перепланировка помещения 24 в МКД (не соответствие фактического состояния помещений со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости) а именно: заложен проем из мест общего пользования (коридор на первом этаже МКД) в вышеуказанное помещение; вместо трех проемов выходящих на сторону входной группы МКД установлено два.

Своими действиями ответчик нарушил ст.ст.25,26 Жилищного кодекса РФ, п.1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По смыслу статьи 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.

В силу пункта 3 статьи 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно пункту 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с обзором судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) при перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником обязанность по приведению в прежнее состояние в силу буквального толкования части 3 статьи 29 ЖК РФ возлагается на титульного собственника.

Как следует из пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Правила №), перепланировка помещения может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

После проведения судебной строительно-технической экспертизы представитель администрации города-курорта Кисловодска уточнил исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, просил суд:

признать перепланировку объекта недвижимости – нежилого помещения №, с кадастровым номером 26:34:080308:830, расположенного по адресу: <адрес>, самовольной;

обязать ФИО1 привести объект недвижимости - нежилое помещение № с кадастровым номером 26:34:080308:830, расположенный по адресу: <адрес>, в состояние, предшествующее проведению работ по перепланировке путем демонтажа перегородки толщиной 220 мм. с дверным проемом, в результате чего образовано помещение №-а, площадью 3,6 кв.м., демонтировать инженерные сети холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, унитаз и умывальник;

возложить на ФИО1 в случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, обязанность внесения денежной суммы (судебной неустойки) за каждый день неисполнения решения суда, а именно за первые 5 дней просрочки 500 рублей, исходя из расчета 100 рублей в день, и так далее, до момента фактического исполнения.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении нежилого помещения №, площадью - 55,6 кв.м., в состав которого входит помещение №а, площадью 3.6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> с кадастровым номером № в перепланированном переустроенном состоянии, согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному Кисловодским отделом ГБУ СК «<адрес>имущество».

В обоснование требований указала, что с исковыми требованиями администрации города-курорта Кисловодска не согласна, считает их не законными и не обоснованными по следующим основаниям.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 67,8 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> собственности зарегистрировано в установленном законном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и записью о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРН и общедоступным сведениям нежилое помещение с кадастровым номером №, расположено на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> с кадастровым номером №. Многоквартирный жилой <адрес> представляет собой девятиэтажный жилой дом, 2008 года постройки, общей площадью 5 625,5 кв.м., состоящий из жилых помещений и нежилых помещений.

В целях улучшения условий она перепланировала помещение №, возведя помещение №а санузел, площадью 3.6 кв.м. в пределах помещения № и подключилась к стояку водоснабжения и канализации, что подтверждается техническим паспортом нежилого помещения №, 14а в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, переоборудованное нежилое помещение истицы находится на первом этаже многоквартирного жилого дома, перепланировка выполнена без нарушений строительных и иных норм применяемых в строительстве, не угрожает жизни и здоровью и не нарушает прав третьих лиц, в пределах принадлежащего ей нежилого помещения №. Иных переоборудований и переустройств ФИО1 не производила.

Впоследствии ФИО1 уточнила встречные исковые требования в части указания кадастрового номера нежилого помещения №.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено <адрес> – государственная жилищная инспекция.

Представитель истца администрации города-курорта Кисловодска и третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства ФИО3 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме, поскольку работы проведены в нарушение требований закона. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 адвокат Рогов Е.И. просили в исковых требованиях администрации города-курорта Кисловодска отказать, встречные требования удовлетворить. Несмотря на то, что перепланировка и переоборудование квартиры проведено без разрешения органа местного самоуправления, все работы выполнены в соответствии с техническими нормами и правилами, не угрожают жизни и здоровью граждан, не затронуто общее имущество многоквартирного жилого дома, что подтверждается заключением экспертизы.

ФИО1 и представитель <адрес> - государственной жилищной инспекции, в судебное заседание не явились, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, об отложении дела не ходатайствовали.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон. исследовав письменные материалы и представленные доказательства, суд пришел к выводу, что встречные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, а требования администрации являются необоснованными, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст.55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №).

В силу ст.ст. 25, 26, 29 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольными являются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и перепланировки. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 26:34:080308:830, общей площадью 67,8 м2 расположенного на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности зарегистрировано в установленном законном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и записью о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому паспорту нежилого помещения №, 14а от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного на первом этаже литера «А» по <адрес>, общая площадь помещения № и 14а составляет 59,2 кв.м.

В силу части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 Кодекса;

технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме.

Вместе с тем, ответчицей, в целях улучшения условий, без разрешения органа местного самоуправления, проведена перепланировка и переустройство нежилого помещения.

Определением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству представителя администрации города-курорта Кисловодска, по делу назначена судебно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Техгеострой эксперт», находящемуся по адресу <адрес>, офис 4. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

какова общая площадь нежилого помещения №, кадастровый №, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> и чего оно состоит на момент обследования?

В результате чего произошло увеличение (уменьшение) общей площади нежилого помещения, которое требует внесение изменений в технический паспорт и какие работы по перепланировке и переустройству выполнены ФИО1? Не произошла ли перепланировка (переустройство) и увеличение площади нежилого помещения за счет мест общего пользования? Не затронуто ли при проведении работ общее имущество собственников многоквартирного дома?

Соответствует ли произведенная перепланировка и переустройство нежилого помещения строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным, экологическим и иным нормам и правилам и не угрожает ли она жизни и здоровью граждан, не нарушены в результате ее проведения несущие конструкции жилого дома в целом?

В случае выявления нарушений, каким образом возможно их устранение?

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Техгеострой эксперт» №/Стз-25 от ДД.ММ.ГГГГ, на момент обследования, общая площадь нежилого помещения №, с кадастровым номером №, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого <адрес>, составляет 59,2 кв.м. и состоит из следующих помещений: № – нежилое, площадью 55,6 кв.м. и №а – с/узла, площадью 3,6 кв.м.

Уменьшение общей площади нежилого помещения №, произошло на 8,6 кв.м., в том числе:

1) уменьшение на 1,1 кв.м. произошло за счет выполненных работ по перепланировке и переустройству помещения, путем возведения перегородок при устройстве помещения №а и устройства сантехнического короба в помещении №а;

2) уменьшение общей площади нежилого помещения № на 7,5 кв.м., произошло за счет уточнения параметров помещения №.

При сравнении конфигурации, геометрических размеров и площади помещения № на день обследования, с данными, содержащимися в выписке из ЕГРН и технической документации – кадастровом паспорте нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом установлено, что параметры помещения № на день обследования, не соответствуют параметрам помещения согласно данным кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ.

Конфигурация части стен помещения № на плане, содержащемся в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует фактической, в результате чего площадь помещения указанная в выписке ЕГРН и кадастровом паспорте завышена на 7,5 кв.м. (67,8-60,3=7,5).

Экспертом сделан вывод, что геометрические параметры помещения №, содержащиеся в выписке ЕГРН и кадастровом паспорте помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, ошибочны и не соответствуют фактическим геометрическим параметрам помещения №, определенных при обследовании.

В нежилом помещении №, собственником ФИО1 выполнены работы по перепланировке и переустройству, а именно:

- в помещении № устроены перегородки толщиной 220 мм. с дверным проемом, в результате чего образовано помещение №а, площадью 3,6 кв.м.;

- в образованном помещении №а, смонтированы инженерные сети холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, установлен унитаз и умывальник.

Перепланировка и переустройство нежилого помещения № не затронула места общего пользования.

При проведении работ по перепланировке и переустройству нежилого помещения №, по адресу <адрес>, общее имущество собственников многоквартирного дома не затронуто.

Произведенные работы по перепланировке и переустройству нежилого помещения №, не противоречат строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным, экологическим и иным правилам и нормативам и регламентам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В результате выполнения работ по перепланировке и переустройству нежилого помещения №, целостность конструктивных элементов несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома в пределах нежилых помещений № и №а, не нарушена.

Нарушений строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, норм и регламентов, на день обследования не обнаружено.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Заключение строительно-технической экспертизы суд принимает, как допустимое и достоверное доказательство, поскольку экспертиза проведена экспертами, имеющими соответствующие квалификации. Заключение дано в письменной форме, содержит ясные, однозначные выводы, обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, объективность заключения сомнений не вызывает. Эксперты об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупреждались.

Выводы экспертизы сторонами не оспаривались, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертиз, не заявлялось.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из заключения экспертизы следует, что при проведении работ по перепланировке и переустройству нежилого помещения №, по адресу <адрес>, общее имущество собственников многоквартирного дома не затронуто.

В связи с этим, получение согласия всех собственников в многоквартирном доме на перепланировку и переустройство помещения, не требуется.

При этом суд отмечает, что системы водоснабжения, водоотведения и отопления в помещение №, уже имелись, истицей была разработана рабочая документация на проектирование узла учета на водопроводном вводе в нежилом помещении, которое принято в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (ГВС и ХВС).

Ответчицей заключен договор с ГУ «<адрес>водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому в помещение № по адресу: <адрес>, осуществляется холодное водоснабжение о водоотведение.

Таким образом, учитывая, что самовольная перепланировка и переустройство нежилого помещения, произведенная ФИО1, не нарушает охраняемые законом интересы собственников многоквартирного дома и иных лиц, отвечает требованиям градостроительных норм и правил и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ее встречные требования подлежат удовлетворению.

Поскольку встречные исковые требования ФИО1 к администрации города-курорта Кисловодска удовлетворены, оснований для удовлетворения первоначальных требований администрации города – курорта Кисловодска не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации города-курорта Кисловодска к ФИО1 ФИО8 о признании перепланировки объекта недвижимости – нежилого помещения №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, самовольной; обязании привести объект в состояние, предшествующее проведению работ по перепланировке путем демонтажа перегородки толщиной 220 мм. с дверным проемом, в результате чего образовано помещение №-а, площадью 3,6 кв.м., демонтаже инженерных сетей холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, унитаза и умывальника, возложении, в случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, обязанности по внесению денежной суммы (судебной неустойки) за каждый день неисполнения решения суда, а именно за первые 5 дней просрочки 500 рублей, исходя из расчета 100 рублей в день, и так далее, до момента фактического исполнения – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 ФИО8 к администрации города-курорта Кисловодска о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии – удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение №, площадью - 55,6 кв. в составе помещения №а, площадью - 3.6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> с кадастровым номером № в перепланированном переустроенном состоянии, согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному Кисловодским отделом ГБУ СК «<адрес>имущество».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца, через Кисловодский городской суд, с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 05.11.2025.

Судья А.В. Коротыч