Дело № 2-37/2025
УИД: 56RS0027-01-2024-001713-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июня 2025 года г. Оренбург
Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Родионовой Г.М.,
при секретаре Ивановой А.В.,
с участием представителя истца ФИО17., представителя третьего лица АО "Газпром газораспределение Оренбург" в лице АО "Газпром газораспределение Оренбург" в Оренбургском районе ФИО18
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании перепланировки незаконной, взыскании ущерба,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании перепланировки незаконной, взыскании расходов.
В обосновании заявленных требований указал, что является собственником квартиры по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ФИО2
После вселения в квартиру истцу стало известно, что ответчиком незаконно произведена перепланировка жилого помещения: из гостиной сделана кухня-гостиная, из кухни – спальня, газовый котел перенесен на лоджию, балконный блок демонтирован, в спальне (по проекту кухне) выходы дымовых и вентиляционных каналов заделаны, оставлен один, под натяжным потолком проложена труба диаметром 50 мм, которая выходит в потолке кухни-гостиной над кухонным гарнитуром и присоединена к ветканалу.
При покупке квартиры продавец ФИО2 скрыла от истца факт незаконной перепланировки квартиры.
АО "Газпром газораспределение Оренбург" в Оренбургском районе неоднократно направлял истцу уведомления о выявленных нарушениях и необходимости устранения неисправностей газоиспользующего оборудования. Данная перепланировка представляет угрозу жизни и здоровья как истца, так и его соседей.
Истец полагал, что поскольку ФИО2 продала квартиру с недостатками, препятствующими ее эксплуатации и представляющими угрозу, скрыла данный факт, расходы по устранению данных недостатков подлежат взысканию с ответчика.
С учетом уточнений истец просил суд признать перепланировку квартиры по адресу: <адрес> незаконной. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 ущерб - расходы в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. на устранение недостатков квартиры.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования Пригородный сельсовет Оренбургского района, ФИО3, АО "Газпром газораспределение Оренбург" в лице АО "Газпром газораспределение Оренбург" в Оренбургском районе, ООО "Базис Комфорт", Администрация МО Оренбургского района Оренбургской области, ФИО4, ФИО5.
В судебном заседании представитель истца ФИО6 уточненные требования поддержала, просила удовлетворить.
Представитель третьего лица АО "Газпром газораспределение Оренбург" в лице АО "Газпром газораспределение Оренбург" в Оренбургском районе ФИО23. полагала разрешение требований на усмотрение суда.
В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ года представитель ответчика пояснил, что перепланировка была проведена, но не была оформлена разрешительная документация. Перепланировка производилась ответчиком. Ответчик произвел ремонт и перенес газовое оборудование, иную перепланировку ответчик не признает. Полагал, что при покупке квартиры истец видел, что была произведена перепланировка и знал о ней, ответчик данный факт не скрывал.
Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником квартиры по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ФИО2
Согласно договору купли-продажи квартиры, заключенному ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>, назначение: жилое, за <данные изъяты> руб.
ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключено соглашение о неотделимых улучшениях жилищных условий, согласно которому продавец передал, а покупатель принял работы по улучшению жилищных условий вышеуказанной квартиры, общей стоимостью <данные изъяты> руб.
Согласно п. 12 договора если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве приобретаемой квартиры, о которых продавец знал, но не предупредил, наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ года АО "Газпром газораспределение Оренбург" в лице АО "Газпром газораспределение Оренбург" в Оренбургском районе направило ФИО1 уведомление о выявленных нарушениях требований действующих нормативных документов и необходимости устранения неисправностей газоиспользующего оборудования.
Из указанного уведомления следует, что при выполнении работ по техническому обслуживанию ВДГО по адресу: <адрес>, выявлены нарушения требований в части ненадлежащего санитарного состояния помещения, газопроводов, оборудования, системы домовых и вентиляционных каналов и обязании устранить данные нарушения.
Аналогичные уведомления о выявленных нарушениях требований действующих нормативных документов и необходимости устранения неисправностей газоиспользующего оборудования направлены ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ года.
Из акта осмотра жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года в составе комиссии <данные изъяты>, собственников кВ. <адрес>., следует, что в квартире № <данные изъяты> по вышеуказанному адресу произведена перепланировка квартиры: из гостиной сделана кухня-гостинная, из кухни – спальня, газовый котел перенесен на лоджию, балконный блок демонтирован, в спальне (по проекту кухне) выходы дымовых и вентиляционных каналов заделаны, оставлен один, под натяжным потолком проложена труба диаметром 50 мм, которая выходит в потолке кухни-гостиной над кухонным гарнитуром и присоединена к ветканалу.
Из акта обследования вышеуказанного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года в составе представителя ФИО19., помощника прокурора Оренбургского района ФИО20 мастера КЭС Северная филиала АО "Газпром газораспределение Оренбург" в Оренбургском районе ФИО21., собственника кВ. <адрес> ФИО1, следует, что нарушения по перепланировки квартиры не устранены.
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указал, что при продаже квартиры продавец ФИО2 скрыла информацию о произведенной незаконной перепланировке. Вместе с тем, незаконная самовольная перепланировка лишает возможности истца использовать квартиру по назначению для проживания, поскольку создает угрозу жизни и здоровью его и соседей. Поскольку данные недостатки являлись скрытыми и устранимыми, полагал, что с ответчика подлежат взысканию расходы на устранение недостатков квартиры.
Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.
В силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу положений статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с условиями ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Положениями пункта 2 статьи 556 ГК РФ определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст. 469 ГК РФ), а ответственность за недостатки, возникшие по причинам, имевшим место до передачи товара покупателю, несет продавец (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
По смыслу пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В силу пункта 12 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, действующий правопорядок содержит презумпцию вины продавца при обнаружении недостатков в проданном товаре, т.е. виновным в выявленных недостатках товара является продавец, если он не докажет иное.
Следовательно, на продавца возлагается бремя доказывая того, что дефекты товара возникли по вине покупателя вследствие нарушения им правил пользования товаром, вследствие действий иных лиц.
При этом, при установлении обстоятельства продажи товара ненадлежащего качества, покупатель вправе воспользоваться правом возмещения расходов на устранение недостатков товара.
Для определения юридически значимых обстоятельств по делу судом назначена судебная оценочная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты>
В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> № № от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что по результатам анализа установлено, что в ходе перепланировки и переустройства выполнены следующие работы:
- неотапливаемая лоджия разделена на два помещения (комнаты №5 и №6 по схеме 3) путем возведения перегородки с дверным блоком;
- в комнате №5 (по схеме 3) смонтирован настенный газовый котел с закрытой камерой сгорания Ptotherm Lynx с подключением к центральным сетям газоснабжения (по визуальным признакам (следам ранее установленного котла) сделан вывод о проведении работ по замене котла);
- коаксиальный дымоход газового котла выведен через наружную стену лоджии;
- в комнате №5 выполнено устройство теплого водяного пола (наружное остекление лоджии – пластиковые конструкции с двухкамерным стеклопакетом, обеспечивающие требуемые параметры микроклимата в зимнее время в Оренбургской области);
- дверной балконный и оконный блоки между комнатой №4 и лоджией (в настоящее время комната №6) демонтирован, подоконная часть стены разобрана без нанесения несоразмерного ущерба техническому состоянию конструкций (техническое состояние в результате проведенных работ оценивается как работоспособное, повреждений не выявлено);
- радиатор отопления в комнате №4 демонтирован;
- в комнате №6 (по схеме 3) выполнен монтаж радиаторов отопления с подключением к квартирной системе отопления;
- в комнате №4 (по схеме 3) выполнен монтаж водопровода и канализации, прокладка трубопровода вентиляции из пластиковой трубы диаметром 50мм от основного вентиляционного канала в комнате №3;
- в результате перепланировки комната №3 переведена из кухни в жилую комнату, а комната №4 переведена из жилой комнаты в кухню.
По результатам анализа сделаны следующие выводы:
Размещение газового теплогенератора на лоджии квартиры №4 не противоречит действующим нормам и правилам и указаниям производителя.
Указанное помещение отапливаемое, оконные конструкции – с двухкамерными стеклопакетами.
Помещение оборудовано оконным проемом для обеспечения естественной вентиляции, имеет подключение к вентиляционному каналу (проектной документацией предусмотрено использование канала в качестве дымового, в настоящее время не используется в качестве дымового, является индивидуальным для квартиры №4).
Газовый теплогенератор – с закрытой камерой сгорания с подключением к коаксиальному дымоходу.
Над отапливаемой лоджией квартиры №4 с газоиспользующим оборудованием, представляющей собой теплогенераторную, расположена отапливаемая лоджия квартиры №11 также с газоиспользующим оборудованием (определено по результатам осмотра квартиры №11).
В квартире, расположенной на третьем этаже над исследуемой квартирой №4, теплогенератор также расположен на лоджии (см.фото 21). Таким образом, над теплогенераторной квартиры №4 отсутствуют жилые помещения.
Жилая комната №3 квартиры №4 (по схеме 3) расположена под кухонной зоной квартиры №11, оборудованной газовой варочной поверхностью. Указанное размещение недопустимо в соответствии с п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, п.7.21 СП 54.13330.2022.
Вместе с тем, по результатам обследования признаков угрозы жизни и здоровью граждан в связи с размещением жилой комнаты квартиры №4 под кухонной зоной квартиры №11 не выявлено (п.33 указанного Постановления). Следует отметить, что при наступлении аварийной ситуации в системе водоснабжения или канализации не исключено распространение жидкости за пределы первоначальной площади кухни квартиры №11 (в квартире №11 выполнена перепланировка, перегородка, разделяющая жилую комнату и кухню демонтирована).
5) В результате работ по монтажу вентиляционного канала в комнате №4 (см.схема 3) требуемая кратность воздухообмена не обеспечивается. Для обеспечения безопасной эксплуатации требуется увеличение диаметра вентиляционного канала.
По результатам исследования выявлены недостатки в части:
- системы вентиляции в комнате №4 (см.схема 3). Ведомость объемов работ по изменению сечения воздуховода представлена в таблице 4. Расчет стоимости работ и материалов по изменению сечения воздуховода представлен в таблице 5. Стоимость работ по изменению сечения воздуховода составляет 61 004,88 (Шестьдесят одна тысяча четыре рубля 88 копеек).
- размещения жилой комнаты квартиры №4 под кухонной зоной квартиры №11, в том числе оборудованной газовой варочной поверхностью. Ведомость объемов работ по изменению размещения кухни в квартире 4 представлена в таблице 6. Расчет стоимости работ и материалов по изменению размещения кухни представлен в таблице 7. Стоимость работ по изменению сечения воздуховода составляет <данные изъяты> (Шестьдесят семь тысяч восемьсот сорок рублей 38 копеек).
В материалах дела сведений о периоде производства работ по перепланировке и переустройству не представлено.
Объемно-планировочное решение квартиры №№ согласно плана от ДД.ММ.ГГГГ. соответствует правоустанавливающему документу (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. [т.1, л.д.15-17]) (см.иллюстрация 3).
Согласно материалам гражданского дела договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) между ФИО2 и ФИО1 заключен ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов гражданского дела следует, что ФИО1 приобретал квартиру в состоянии, соответствующем состоянию квартиры на дату проведения экспертного обследования.
Таким образом, сделан вывод о том, что перепланировка в квартире произведена в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ
По результатам исследования сделан вывод о том, что работы по монтажу газового оборудования, вентиляционных, дымовых каналов, перепланировке помещений являются взаимосвязанными и их проведение целесообразно совместно.
В судебное заседание от представителя третьего лица АО "Газпром газораспределение Оренбург" в Оренбургском районе поступили возражения на заключение судебной экспертизы в которых указано, что экспертом не учтены в полной мере требования действующих ном и правил, а также исполнительно-техническая документация.
По ходатайству сторон в судебном заседании был опрошен эксперт ФИО22 предупрежденный по ст.307 УК РФ, по доводам возражений на заключение судебной экспертизы.
По результатам ознакомления с возражениями на заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты> экспертом направлено дополнение к экспертному заключению исх. № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г.
Из дополнения к экспертному заключению исх. № от ДД.ММ.ГГГГ г. следует, что по результатам проведенного исследования сделан вывод о том, что перепланировка и переустройство в квартире произведена в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ
Согласно СП 282.1325800.2016 «Поквартирные системы теплоснабжения на базе индивидуальных газовых теплогенераторов. Правила проектирования и устройства», утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 г. N 1031/пр и введен в действие с 1 июля 2017 г.:
5.6 При размещении теплогенераторов в помещениях следует учитывать требования инструкции по монтажу и эксплуатации предприятия-изготовителя теплогенератора. При этом объем помещений должен составлять не менее 15м3.
Изменением №1 к СП 282.1325800.2016 от 24.06.2021г. требования к объему помещений исключены:
5.6 При размещении теплогенераторов в помещениях следует руководствоваться требованиями по обеспечению безопасности в соответствии с ГОСТ Р 54826-2011 (пункт 8.2.2).
ГОСТ Р 54826-2011 не содержит требований к объему помещений. Инструкция по монтажу и эксплуатации фактически установленного теплогенератора также не содержит требований к объему помещений.
В соответствии с абз.3 п. 5.3 СП 282.1325800.2023, введенным в действие после перепланировки:
Теплогенераторы, устанавливаемые в помещениях теплогенераторных, для всех перечисленных в настоящем своде правил зданий независимо от типа теплогенератора (C или B) должны размещаться у наружной стены здания и иметь окно с площадью остекления из расчета 0,03 м на 1 м объема помещения, с форточкой или другим устройством для проветривания, расположенным в верхней части окна. Объем помещения следует определять исходя из условий обеспечения удобства эксплуатации теплогенераторов и производства монтажных и ремонтных работ, но не менее 15 м3.
Высота помещения должна быть не менее 2,2 м. В помещении следует предусматривать вентиляцию (см. раздел 8).
Таким образом, в случае монтажа газового теплогенератора в период с 11.06.2018г. по 24.06.2021г. его размещение не соответствовало СП 282.1325800.2016 в действующей редакции, поскольку объем лоджии составляет 9,9м3.
Согласно СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления», утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 декабря 2018 г. N 789/пр и введен в действие с 6 июня 2019 г.:
Г.16 Разрешается отвод продуктов сгорания в атмосферу через наружную стену газифицируемого помещения без устройства вертикального канала от отопительного газоиспользующего оборудования с герметичной камерой сгорания через коаксиальный дымоход для одноквартирного жилого дома высотой не более трех этажей.
Г.19 Удаление дымовых газов в многоквартирных жилых зданиях следует предусматривать через коллективные дымовые каналы (вертикальные дымоходы). Они не должны проходить через жилые комнаты. Пределы огнестойкости дымоходов следует принимать не ниже установленных в СП 7.13130.
Г.22 Запрещается устройство дымоотводов от каждого индивидуально через наружную стену многоквартирного жилого здания.
Г.23 Не допускается прокладывать дымоходы и дымоотводы помещения, ванные комнаты и санитарные узлы.
Следовательно, наличие индивидуального коаксиального дымохода от отопительного газоиспользующего оборудования в квартире №4 не соответствует СП 402.1325800.2018.
При подключении теплогенератора к вертикальному дымоходу часть дымохода будет проходить через комнату №3 (см.схема 3 Заключения эксперта №106/24-С от 17 апреля 2025 г.), которая в настоящее время используется в качестве жилой комнаты, что будет противоречить п. Г.19, Г.23 СП 402.1325800.2018.
Таким образом, с учетом требований технических норм и правил, действующих в период производства работ по перепланировке и переустройству, сделан вывод о том, что размещение теплогенератора в отапливаемой лоджии недопустимо, создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сохранение такого размещения с переоборудованием дымохода также невозможно.
Требуется перенос газоиспользующего оборудования из лоджии в комнату №3 с переоборудованием указанной комнаты из жилой в кухню.
Ведомость объемов работ представлена в таблице 1. Расчет рыночной стоимости работ и материалов в уровне цен, действующих в настоящее время, представлен в таблице 2.
Рыночная стоимость указанных работ и материалов составляет 150 863,78 (Сто пятьдесят тысяч восемьсот шестьдесят три рубля 78 копеек).
Суд принимает экспертное заключение, с учетом дополнений, в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет специальную квалификацию и образование, стаж работы по специальности. Процессуальный порядок проведения экспертизы соблюдён. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Также суд отмечает, что стороны экспертное заключение, с учетом дополнения, не оспаривали, ходатайство о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявляли.
Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства следует, что ответчик в период производства работ по перепланировке и переустройству квартиры в нарушение требований норм и правил, разместил теплогенератор в отапливаемой лоджии, что недопустимо, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Требуется перенос газоиспользующего оборудования из лоджии в комнату №3 с переоборудованием указанной комнаты из жилой в кухню.
Сторона ответчика факт перепланировки в виде размещения теплогенератора в отапливаемой лоджии в судебном заседании признала и не оспаривала.
Судом установлено и из материалов дела, в том числе заключения судебной экспертизы, уведомлений АО "Газпром газораспределение Оренбург" в Оренбургском районе, следует, что данная перепланировка в виде размещения теплогенератора в отапливаемой лоджии, угрожает безопасности как самого истца, так и окружающих его домовладений, эксплуатация такого оборудования недопустима, не соответствует действующим нормативам.
Наличие данной информации при покупке квартиры могло оказать влияние на решение о ее приобретении.
Доказательства того, что истец ФИО1 был поставлен в известность продавцом ФИО2 о наличии соответствующих нарушений в системе газопотребления спорной квартиры, суду не представлено.
Судом достоверно установлено, что указанные недостатки возникли вследствие самовольного переустройства в виде размещения теплогенератора в отапливаемой лоджии, произведенного ответчиком. При этом данный факт ответчиком ФИО2 не был доведен до покупателя.
При заключении договора купли-продажи продавцом не было сообщено покупателю о том, что вынос газового оборудования в лоджию произведен ответчиком без разрешения и согласования соответствующих работ со специализированной организацией.
Суд отмечает, что покупатель, как лицо, не обладающее специальными познаниями в области строительства, не мог самостоятельно установить и обнаружить выявленные недостатки и их опасность для жизни и здоровья.
Вместе с тем, существующая перепланировка делает невозможным использование приобретенной квартиры в соответствии с ее назначением, определенным заключенным между сторонами договором купли-продажи, без несоразмерных расходов на устранение недостатков, которые не могли быть выявлены истцом на момент осмотра дома.
Таким образом, продавцом перед продажей объекта недвижимости были совершены действия, противоречащие нормам жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации, а также были допущены существенные нарушения, выразившиеся в сокрытии юридически значимой информации о недостатках объекта недвижимости, которые в дальнейшем повлекли для истца неблагоприятные последствия.
Выявленные недостатки требуют устранения, поскольку представляют угрозу как безопасности самого истца, так и окружающим его домовладениям.
Недостатки являются устранимыми. Устранение недостатков заключается в переносе газоиспользующего оборудования из лоджии в комнату №3 с переоборудованием указанной комнаты из жилой в кухню.
Учитывая изложенное, установив, что ответчиком ФИО2 перед продажей квартиры были совершены действия, противоречащие нормам жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации, путем незаконной перепланировки в виде размещения теплогенератора в отапливаемой лоджии, без разрешения и согласования соответствующих работ со специализированной организацией, данная информация была скрыта ФИО2 перед продажей спорного объекта недвижимости, вместе с тем являлась юридически значимой информацией о недостатках объекта недвижимости и допущенных существенных нарушениях, которые повлекли для истца неблагоприятные последствия, суд приходит к выводу о нарушении прав покупателя в связи с передачей товара ненадлежащего качества.
Определяя способ восстановления нарушенного права, суд полагает возможным взыскать с ответчика расходы на устранение вышеуказанных недостатков товара.
При этом, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, из которой следует, что устранение недостатков заключается в переносе газоиспользующего оборудования из лоджии в комнату №3 с переоборудованием указанной комнаты из жилой в кухню.
Перечень работ указан в таблице № 1 Ведомость объемов работ и включает в себя перенос газового оборудования, переоборудование комнат, демонтаж вент. канала, расчет рыночной стоимости работ и материалов.
Таким образом, рыночная стоимость указанных работ и материалов составляет <данные изъяты> руб.
Учитывая изложенное, суд полагает требования истца о взыскание расходов на устранение недостатков работ в сумме <данные изъяты> руб. подлежащими удовлетворению.
Суд отмечает, что доводы ответчика, о том, что данные работы не произведены, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Из материалов дела следует, что ФИО1 неоднократно обращался в Прокуратуру Оренбургского района, МУ МВД России «Оренбургское», ГЖИ по Оренбургской области с жалобой на действия ФИО7 в связи с незаконной перепланировкой.
Постановлением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года отказано в возбуждении уголовного дела по ч<данные изъяты> ст. <данные изъяты> УК РФ за отсутствием состава преступления в действиях ФИО2 Отказано в возбуждении уголовного дела по ч<данные изъяты> ст. <данные изъяты> УК РФ за отсутствием состава преступления в действиях ФИО1 Рекомендовано ФИО1 и ФИО2 разрешить ситуацию в гражданском процессе.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, а также права покупателя, предусмотренные положениями ст.475 ГК РФ, суд полагает, что надлежащим способ защиты является возмещения расходов на устранение недостатков товара, заявленные истцом.
При этом, учитывая, что данные расходы по переносу газоиспользующего оборудования из лоджии в комнату №3 с переоборудованием указанной комнаты из жилой в кухню, являются необходимыми, поскольку установлена угроза безопасности как самого истца, так и окружающих его домовладений, суд приходит к выводу, что данные работы являются обязательными и необходимыми для истца, соответственно у ответчика имеется обязанность по выплате истцу их стоимости.
Учитывая изложенное, требования ФИО1 к ФИО2 о признании перепланировки незаконной, взыскании ущерба подлежат удовлетворению.
С ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. на устранение недостатков квартиры.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании перепланировки незаконной, взыскании расходов удовлетворить.
Признать перепланировку квартиры по адресу: <адрес>, незаконной.
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, расходы в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. на устранение недостатков квартиры.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 04 июля 2025 года
Судья: Г.М. Родионова