Дело № 2-2423/2022 (59RS0002-01-2022-002050-30)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 августа 2022 года
Индустриальный районный суд города Перми
в составе председательствующего судьи Судаковой Н.Г.
при секретаре Пономаревой Г.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному У. Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае о прекращении залога,
установил :
ФИО1 обратилась в Индустриальный районный суд г. Перми с иском к Управлению Росреестра по Пермскому краю о прекращении обременения объекта недвижимости, принадлежащего истцу, а именно залога комнаты, площадью 18,8 кв.м, кадастровый №, по адресу: , указав в обоснование, что является собственником указанного объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи комнаты от 25.02.2016г. Комната передана истцу согласно п.5. Договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ. Истец пользуется и владеет объектом недвижимости с марта 2016г. Расчеты по сделке купли-продажи завершены. Окончательный расчет произведен с продавцом ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно решению об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 29.03.2016г. №. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. После заключения сделки купли-продажи связь с продавцом объекта была потеряна. В 2022 году узнала о том, что обременение так и не было снято продавцом и о том, что продавец уже умерла, вовремя не обратившись в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о снятии обременения.
Судом произведена замена ненадлежащего ответчика Управление Россреестра по Пермскому краю на надлежащего ответчика Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (л.д. 48).
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просит рассмотреть заявленные требования в свое отсутствие, на заявленных требованиях настаивает в полном объеме.
Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве указав, что Управление Росреестра по Пермскому краю ненадлежащий ответчик, надлежащим ответчиком являются наследники умершей ФИО3, а в их отсутствие ТУ ФАУГИ. В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о зарегистрированных правах в отношении следующего объекта недвижимого имущества: жилое помещение (комната), общей площадью 18,8 кв.м, расположенное по адресу: , с кадастровым номером: №. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ. Запись № является актуальной. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ. Залогодержатель - ФИО2, залогодатель - ФИО4. Запись № является актуальной (л.д. 20-21).
Представитель ответчика Территориального Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, мнения по иску не представил.
Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.
Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 551, ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания возникновения залога предусмотрены законодателем в ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно ч. 1 которой залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 2).
Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты в 5-ти комнатной квартире (помещение №) с частью помещений общего пользования, назначение жилое: общей площадью 18,8 кв.м., в том числе жилая, 12, 4 кв. м., на 3 этаже 5 этажного жилого кирпичного дома, по адресу:
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя комнату в 5-ти комнатной квартире (помещение № 1) с частью помещений общего пользования, назначение жилое: общей площадью 18,8 кв.м., в том числе жилая, 12, 4 кв. м., на 3 этаже 5 этажного жилого кирпичного дома, по адресу: , согласно которому покупатель обязуется принять комнату и уплатить за нее цену, указанную в п.3 настоящего Договора.
Согласно пункту 3 указанного договора цена приобретаемой покупателем комнаты составляет 580 000 рублей.
Согласно пункту 4 договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежную сумму в размере 126974,00 рублей покупатель передает продавцу наличными денежными средствами при подписании настоящего договора; денежную сумму в размере 453 026,00 рублей покупатель передает продавцу на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия МК-4 №, выданного ДД.ММ.ГГГГ на основании решения У. ПФР в Индустриальном районе г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ №, который удостоверяет, что ФИО4 имеет право на получение Материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным Законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», что подтверждено справкой о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ГУ УПФР в Индустриальном районе г. Перми, за счет безналичного перечисления денежных средств Пенсионным фондом РФ в безналичном порядке на лицевой счет Продавца № - открытого в филиале Индустриального отделения № ПАО «Сбербанк России» ( в Отделении но Пермскому краю Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации) на имя ФИО2. Для осуществления платежа по настоящему договору купли-продажи владелец сертификата ФИО4 обязана подать заявление о распоряжении средствами Материнского (семейного) капитала регионального материнского капитала в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По взаимному согласию Сторон до момента окончательного расчета комната находится в залоге у продавца (л.д. 5).
При совершении регистрационных действий в отношении жилого помещения зарегистрировано обременение - залог в силу закона, в связи с неполной оплатой по договору в день предоставления документов в регистрирующий орган.
Денежная сумма в размере 126974,00 рублей передана покупателем ФИО4 продавцу наличными денежными средствами при подписании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской ФИО2 о получении денежных средств в договоре купли-продажи (л.д. 5).
Как следует из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, покупателем полностью исполнена обязанность по оплате объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость комнаты оплачена в полном объеме. Указанные обстоятельства подтверждаются также решением У. Пенсионного фонда РФ (ГУ) в Индустриальном районе города Перми об удовлетворении заявления от 23.09.2016г № (ФИО4) о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий в размере 453026,00 руб. для перечисления ФИО2 (л.д. 9-10), обязательством ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства РФ ДД.ММ.ГГГГ № и изменений к ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ 13.01-2009 г. №, принято решение о направлении всей суммы материнского (семейного) капитала для уплаты цены Договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, для приобретения комнаты по адресу: , площадью 18,8 кв. м. Указанная сумма должна быть перечислена на счет, открытый на имя продавца ФИО2, по Договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 обязательства, л.д. 11).
Согласно ответу Управления ЗАГС Администрации города Перми (Индустриальный отдел) Пермского края от ДД.ММ.ГГГГг в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния администрации города Перми имеется запись акта о смерти ФИО2 (№ от ДД.ММ.ГГГГ), место государственной регистрации - Мотовилихинский отдел У. записи актов гражданского состояния администрации города Перми. Выдано свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ о смерти ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей в мае 2020г. (л.д. 34)
Согласно ответу Управления ЗАГС Администрации города Перми (Индустриальный отдел) Пермского края от 21 июля 202г в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния администрации города Перми имеется запись акта о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, данные об отце ФИО5, данные о матери- ФИО6 (л.д. 44).
Согласно реестру наследственных дел Федеральной нотариальной платы к имуществу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ наследственных дел не зарегистрировано (л.д. 35).
Обращаясь с иском в суд о прекращении обременения недвижимого имущества по договору купли-продажи от 25.02.2016г. истец указывает, что в связи с отсутствием отношений с продавцом (в связи с его смертью и отсутствием наследников), не имеется возможности представить в Управление Росреестра по Пермскому краю заявление на прекращение ограничения прав, в связи с чем, залог, зарегистрированный в порядке ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации до настоящего времени не снят, запись о залоге до настоящего времени содержится в едином государственном реестре прав.
На основании п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу пункта 2 названной статьи прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Юридически значимым обстоятельством, при рассмотрении настоящего спора, является установление обязательств, обеспеченных залогом и исполнение этих обязательств покупателем, как основание для снятия обременения с недвижимого имущества.
По правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования условия, изложенного в п. 4 договора купли-продажи от 25.02.2016г следует, что залогом обеспечено только обязательство по полной оплате цены продажи приобретенной у ответчика комнаты.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно ч. 2 ст. 352 ГК Российской Федерации при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что обязательства по оплате цены комнаты, расположенной по адресу: , выполнены в полном объеме и прекратились надлежащим исполнением, что свидетельствует о прекращении обременения на комнату.
Статья 339.1 ГК Российской Федерации регламентирует государственную регистрацию и учет залога.
Согласно ч. 1 указанной статьи залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 11 указанного закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу положений ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с п. 1 ст. 25 ст. 25, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 ГПК Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО4 о прекращении залога, поскольку залог спорного жилого помещения прекращен на основании п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ.
В ходе судебного заседания установлено, что документы на регистрацию перехода права собственности на указанное жилое помещение представлены в органы Росреестра 29.02.2016г.
29.02.2016г. на основании договора купли-продажи квартиры от 25.02.2016г. произведена регистрация права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в отношении комнаты, расположенной по адресу:
Принимая во внимание, что на момент обращения в уполномоченный орган для регистрации права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на комнату оплата по договору купли-продажи в полном объеме произведена не была, У.Р. по Пермскому краю в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке зарегистрировано обременение права в отношении данного жилого помещения в виде залога в пользу ФИО2 В суде установлено, что ФИО2 умерла, наследников не вустановлено.
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: следует, что в пользу продавца установлено обременение фактически до полной оплаты покупателем стоимости квартиры, срок действия обременения с 29.02.2016г до полного исполнения обязательств.
В ходе рассмотрения дела факт исполнения покупателем обязательств по оплате жилого помещения в соответствии с условиями договора купли-продажи от 25.02.2016г. судом установлен, возражений против прекращения залога от ответчика не поступило.
При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент рассмотрения искового заявления, расчет по договору купли-продажи комнаты от 25.02.2016г. произведен в полном объеме, правовых оснований для сохранения ипотеки в силу закона жилого помещения по адресу: не имеется, исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению.
Исполнение покупателем обязательства, которое обеспечено залогом, влечет прекращение залога.
Таким образом, регистрационная запись о залоге по договору купли-продажи от 25.02.2016г. в отношении комнаты, расположенной по адресу: подлежит погашению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Прекратить обременение права собственности ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения в виде залога (ипотеки в силу закона) на комнату, общей площадью 18,8 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: .
Настоящее решение суда является основанием для погашения записи о залоге (ипотека в силу закона) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на комнату, общей площадью 18,8 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: ., принадлежащую на праве собственности ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (26 августа 2022 года).
Председательствующий Н.Г. Судакова