Дело № ххх
67RS0№ ххх-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 10 апреля 2023 г.
Сафоновский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего федерального судьи Павловой О.О., при помощнике судьи Ковеченковой Ю.Н., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Вадинского (ранее – Васильевского) сельского поселения <адрес>, Комитету по имуществу, градостроительству и землепользованию Администрации муниципального образования «<адрес>» <адрес>, Департаменту имущественных и земельных отношений <адрес> о признании права собственности на объекты недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с требованием понудить ответчика произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости (земельные участки, здания, молочный блок), расположенные на территории <адрес>.
дд.мм.гггг истицей в рамках рассмотрения данного гражданского дела подано уточненное исковое заявление, в котором ответчиком указана Администрация Васильевского сельского поселения <адрес>, о признании права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Определением от дд.мм.гггг Ленинского районного суда <адрес> уточненное исковое заявление принято к производству, гражданское дело передано по подсудности в Сафоновский районный суд <адрес>.
В уточненном исковом заявлении ФИО2 обратилась с иском к Администрации Вадинского (ранее – Васильевского) сельского поселения <адрес>, в котором просила признать право собственности на объекты недвижимого имущества: молочный блок, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 61 кв.м, инв.№ ххх, лит. А кадастровый № ххх; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 100 м северо-западнее дер. <адрес>ю 16000 кв.м, категория земель - земли сельско-хозяйственного назначения, кадастровый № ххх; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 300 м северо-восточнее дер. <адрес>ю 18500 кв.м, категория земель - земли сельско-хозяйственного назначения, кадастровый № ххх; коровник, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 1743,1 кв.м кадастровый № ххх; коровник, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 1631,70 кв.м кадастровый № ххх. В обоснование заявленных требований указано, что дд.мм.гггг между ФИО2 и СПК «Русиловский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) был заключен договор купли-продажи названного выше недвижимого имущества, согласованы все существенные условия договора. В соответствии с указанным договором ответчик обязался передать объекты недвижимости в собственность истца за 92 000 рублей, истец - принять указанные объекты и оплатить их цену, обязательства сторон по договору по передаче имущества и денег выполнены. Однако, до настоящего времени право собственности на указанные объекты недвижимого имущества не зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку Уведомлениями Росреестра по <адрес> регистрация права на объекты недвижимости приостановлена в связи с тем, что продавцом не было предоставлено в регистрирующий орган уведомление от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о намерении (отказе) приобретения земельных участков, относящихся к категории земель сельско-хозяйственного назначения. В связи с чем истица вынуждена обратиться в суд за защитой своих законных прав и интересов.
Окончательно уточнив исковые требования, представитель истца не поддержала их в части притязаний на молочный блок, пояснив при этом, что данный объект недвижимости полностью разрушен и отсутствует в натуре.
Определением суда от дд.мм.гггг к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по имуществу, градостроительству и землепользованию АМО «<адрес>» <адрес>.
Определением суда от дд.мм.гггг к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент имущественных и земельных отношений <адрес>.
Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, показала, что несоблюдение сторонами формальной процедуры уведомления органа исполнительной власти о продаже указанных земельных участков не может умалять право истца на имущество, которое приобретено им по договору купли-продажи, за которое уплачены денежные средства. Помимо этого, данная обязанность возложена законом на продавца, а не на покупателя, продавец же в настоящее время ликвидирован, приемников не имеется. Кроме того, Администрация Вадинского сельского поселения <адрес>, Комитет по имуществу, градостроительству и землепользованию Администрации муниципального образования «<адрес>» <адрес> и Департамент имущественных и земельных отношений <адрес>, являющиеся ответчиками по делу, не имеют притязаний на указанные земельные участки, действительность данной сделки никем не оспорена.
Представитель ответчика - Администрации Вадинского сельского поселения <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в представленном ходатайстве не возражал против удовлетворения требований истца, просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя администрации сельского поселения.
Представитель ответчика – Комитета по имуществу, градостроительству и землепользованию Администрации муниципального образования «<адрес>» <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в представленном ходатайстве не возражал против удовлетворения требований истца.
Представитель ответчика – Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в процесс не явился, предварительно представив в суд возражения относительно заявленных требований, в которых возражал против удовлетворения исковых требований к Департаменту.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, межмуниципального отдела по Сафоновскому, Дорогобужскому, <адрес>м Управления Росреестра по <адрес>, в судебное заседание также не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, возражений на исковое заявление и ходатайств об отложении дела в суд не представили.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
Согласно ч. 1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ч. 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Собственником земельного участка владелец становится с момента внесения в ЕГРН соответствующей записи, поскольку возникновение права собственности на участок подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В силу положений п.1 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от дд.мм.гггг N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (статья 1).
Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; что закреплено пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от дд.мм.гггг N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно статье 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (пункт 1).
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4).
Как следует из материалов дела и установлено судом, СПК «Русиловский» на основании решения Арбитражного суда <адрес> от дд.мм.гггг являлся собственником земельных участков для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 100 м северо-западнее дер. <адрес>ю 16000 кв.м, категория земель - земли сельско-хозяйственного назначения, кадастровый № ххх; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 300 м северо-восточнее дер. <адрес>ю 18500 кв.м, категория земель - земли сельско-хозяйственного назначения, кадастровый № ххх, а также молочного блока и двух коровников, расположенных на указанных земельных участках. Право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости дд.мм.гггг.
Согласно договора купли-продажи от 14.02.2017г. ФИО2 приобрела у СПК «Русиловский» указанные объекты недвижимости (л.д.31).
При этом продавец земельных участков в порядке пункта 2 статьи 8 Закона N101-ФЗ не уведомил субъект Российской Федерации и муниципальное образование о намерении продать спорные земельные участки.
Из пункта 2. договора купли-продажи следует, что цена молочного блока и земельного участка площадью 16 000 кв.м - по 18 000 руб., стоимость одного коровника составляет 18 000 рублей, второго коровника 19 000 рублей, земельного участка площадью 18 500 кв.м – 19 000 рублей, общая сумма, которую покупатель обязуется оплатить продавцу - 92 000 руб.
В соответствии с условиями акта приема передачи данный договор исполнен в день его подписания – дд.мм.ггггг., что подтверждает передачу недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем. Согласно копии квитанции к приходному кассовому ордеру № ххх от дд.мм.гггг денежная сумма по договору в размере 92 000 руб. внесена в кассу СПК «Русиловский».
Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от продавца на покупателя не состоялась.
На момент заключения договора от дд.мм.гггг, на котором истец основывает свое право собственности на спорные земельные участки, особенности оборота земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, были установлены Федеральным законом N 101-ФЗ и Областным законом N 46-з.
Продавец СПК «Русиловский» при заключении с истцом договора купли-продажи спорных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в нарушение пункта 4 статьи 8 Федерального закона от дд.мм.гггг N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не известил в письменной форме Департамент имущественных и земельных отношений <адрес> о намерении продать соответствующие земельные участки, в связи с чем в силу закона договор купли продажи от дд.мм.гггг является ничтожным.
Право заключить такой договор могло возникнуть у сторон с момента соблюдения правила преимущественного права покупки и только после принятия государственным органом решения об отказе от преимущественного права покупки, в связи с чем переход права не наступил, и право собственности у истца на спорные земельные участки не возникло.
В связи с чем, основываясь на установленных обстоятельствах, суд отклоняет доводы истца о добросовестном приобретении и исполнении договора.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Исходя из положений статей 434, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Исходя из указанных правовых норм в их системном толковании, факт заключения между ФИО2 и СПК «Русиловский» договора купли-продажи указанных объектов недвижимости правового значения не имеет, так как договор купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения был заключен сторонами с нарушением правила преимущественной покупки, установленной ст. 8 Федеральным законом от дд.мм.гггг N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что влечет его ничтожность в силу закона.
При заключении договора и его исполнении для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки. В связи с чем утверждение заявителя, что он является правообладателем спорных земельных участков основано на неправильном толковании норм права.
Как следует из материалов дела продавец земельных участков не уведомил ни муниципальное образование, ни Департамент имущественных и земельных отношений <адрес> в порядке, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от дд.мм.гггг N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о намерении продать спорные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и об условиях их продажи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что сделка по продаже спорных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения совершена с нарушением преимущественного права покупки муниципального образования, в границах которого находятся земельные участки, в связи с чем, и в силу положений статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от дд.мм.гггг N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", данная сделка является ничтожной.
При установленных обстоятельствах, доводы истца о фактическом нахождении в её пользовании земельных участков, а также о том, что администрация сельского поселения, администрация муниципального образования "<адрес>" и Департамент имущественных и земельных отношений <адрес> не планируют приобретение земельных участков, правового значения для разрешения спора не имеют и подлежат отклонению.
На основании изложенного, исходя из того, что СПК «Русиловский» не выполнил все условия для реализации главным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в сфере данных правоотношений права преимущественной покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не уведомив <адрес> в лице органа, который осуществляет реализацию преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также муниципальное образование о намерении продать спорные земельные участки с указанием размера, местоположения и цены, а также срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, суд приходит к выводу о ничтожности сделки купли-продажи спорных земельных участков и как следствие об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
При этом недобросовестность продавца, не известившего о намерении продать земельные участки, на выводы суда об отказе в иске не влияет, поскольку в данном случае покупатель, намереваясь купить земельные участки из земель сельхозназначения, должен был действовать с разумной осторожностью, предпринять меры к проверке всех значимых при совершении сделки обстоятельств. Доводы представителя истца о том, что лица, обладающие правом преимущественной покупки спорных земельных участков, будучи привлеченными к участию в деле, не имеют интереса и намерения воспользоваться своим преимущественным правом, о нарушении своих прав не заявили, не влияют на выводы суда.
Несмотря на то, что лицами, участвующими в деле, не заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, настоящее не означает отсутствие у этих лиц заинтересованности воспользоваться своим правом преимущественной покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, и не освобождало продавца при отчуждении спорных земельных участков от соблюдения порядка, предписанного законом.
Таким образом, при разрешении настоящего спора необходимо применение специального нормативного регулирования, установленного статьей 8 Закона N 101-ФЗ, а также статьей <адрес> от дд.мм.гггг N 46-з "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в <адрес>" (далее - Областной закон N 46-з), устанавливающих порядок реализации <адрес>ю права преимущественной покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и последствия нарушения такого права.
Нормами статьи 7 Областного закона N 46-з установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет <адрес>. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме <адрес> о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Решение о приобретении (об отказе от покупки) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принимается уполномоченным органом, который в течение месяца со дня поступления извещения продавца в <адрес> уведомляет продавца о намерении приобрести (об отказе от покупки) в собственность <адрес> продаваемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. В случае если <адрес> откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 Федерального закона N 101-ФЗ. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
В судебном заседании представитель истца по доверенности пояснила, что до заключения договора купли-продажи продавец не извещал <адрес> о своем намерении продать истцу спорные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по указанной цене.
В силу п.5) ч.1 ст. 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, с учетом приведенного правового регулирования и установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что оснований для признания за ФИО2 права собственности на указанные объекты недвижимости не имеется, а потому в удовлетворении иска надлежит отказать.
В силу ст. 98 ГПК РФ сумма госпошлины подлежит взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В данном случае, так как в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на счет истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2, паспорт <...> выдан дд.мм.гггг ОВД «Гольяново» <адрес> к Администрации Вадинского сельского поселения <адрес>, Комитету по имуществу, градостроительству и землепользованию Администрации муниципального образования «<адрес>» <адрес>, Департаменту имущественных и земельных отношений <адрес> о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 100 м северо-западнее дер. <адрес>ю 16000 кв.м, кадастровый № ххх; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 300 м северо-восточнее дер. <адрес>ю 18500 кв.м, кадастровый № ххх; коровник, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 1743,1 кв.м кадастровый № ххх; коровник, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 1631,70 кв.м кадастровый № ххх, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Сафоновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: О.О. Павлова
(мотивированно решение изготовлено дд.мм.гггг)