Решение по делу № 2-11214/2024 от 28.05.2025 - о взыскании убытков в виде разницы между размером денежных средств оплаченных за строительство квартиры по договору и стоимостью квартиры на момент расторжения договора.

Дело № 2-330/2025

14RS0035-01-2024-014650-50

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 26 мая 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Семеновой Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищно-строительному потребительскому кооперативу «Новая Якутия» о взыскании убытков в виде разницы между размером денежных средств оплаченных за строительство квартиры по договору и стоимостью квартиры на момент расторжения договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 31 мая 2017 был составлен предварительный договор между ним и Жилищно-строительным потребительским кооперативом «Новая Якутия» (далее ЖСПК «Новая Якутия») о купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РС(Я), г. Якутск ____ общей площадью 22 кв.м. и дополнительно 4 кв.м. балконной площади. В тот же день он оплатил стоимость квартиры в сумме 1 000 000 рублей. 4 августа 2017 года было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи от 31 мая 2017 года, в котором срок действия предварительного договора продлен до 29 декабря 2017 года. 05.05.2023 г. ЖСПК «Новая Якутия» расторг предварительный договор купли-продажи в одностороннем порядке. Просил взыскать с ответчика убытки в размере 1 332 289 рублей.

В ходе судебного разбирательства представителем истца были приобщены к делу письменные дополнительные пояснения к иску, в которых указано, что 31 мая 2017 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры, по условиям которого ЖСПК «Новая Якутия» обязуется продать в собственность, а ФИО1 обязуется купить квартиру-студию под №, в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: PC (Я), г. Якутск, ____, общей площадью 22 кв.м, и дополнительно 4 кв.м, балконная площадь. Во исполнение условий договора ФИО1 были внесены в кассу ЖСПК «Новая Якутия» денежные средства в размере 1 000 000 руб. Решением Якутского городского суда PC (Я) от 06.02.2024 г. по иску ФИО1 о взыскании оплаченных денежных средств с учетом частичной выплаты ответчиком истцу и имеющейся задолженности истца за коммунальные услуги, с ответчика в пользу истца были взысканы денежные средства в размере 462 706,16 руб. в счет уплаченной истцом ответчику по предварительно договору купли-продажи квартиры денежной суммы. В связи с тем, что основной договор купли-продажи спорной квартиры не был заключен, а переоформление права собственности на истца не было осуществлено в установленном порядке но причине не введения спорного жилого дома в эксплуатацию, у должника отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность кредитора, истец вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли- продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Просил взыскать ответчика сумму убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном предварительном договоре купли-продажи квартиры в сумме 1 000 000 руб. и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры по результатам проведения соответствующей судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 требования истца поддержала, просила взыскать с ответчика в пользу истца убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном предварительном договоре купли-продажи квартиры и рыночной стоимостью, определенной по заключению проведенной по делу судебной экспертизы в размере 1 119 000 руб.

Представитель ответчика ЖСПК «Новая Якутия» по доверенности ФИО3, будучи надлежаще лично извещенным о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало, в связи с чем, с согласия представителя истца, суд рассмотрел дело в заочном порядке на основании ст.233 ГПК РФ.

Выслушав доводы и пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 31 мая 2017 года между ЖСПК «Новая Якутия» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ЖСПК «Новая Якутия» обязуется продать в собственность, а ФИО1 обязуется купить квартиру-студию под №, в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: г. Якутск ____, общей площадью 22 кв.м. и дополнительно 4 кв.м. балконная площадь (точная площадь квартиры будет уточнена после проведения замеров организацией БТИ).

Согласно пункта 2.1 договора: срок начала строительства многоквартирного жилого дома - 01 декабря 2015 года, общая продолжительность строительства жилого дома составляет 20 месяцев. Стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок до 01 ноября 2017 года.

Согласно пункта 3.1 договора: стоимость 1 кв.м. общей площади строящейся квартиры на день заключения настоящего договора составляет 41 666,66 руб. Цена квадратного метра является фиксированной и изменению не подлежит только в случае, если покупатель в день подписания настоящего договора оплатит продавцу…. числе стоимость балкона в сумме 83 333,32 руб. (окончательная стоимость будет определена после проведения замеров организацией БТИ и уточнения площади квартиры). а) 1 000 000 рублей путем внесения денежных средств в кассу взноса продавца в день подписания договора. В данную сумму договора входит сумма вступительного взноса ЖСПК в размере 100 000 рублей.

04 августа 2017 года между ЖСПК «Новая Якутия» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи квартиры от 31 мая 2017 года (приложение№ 1) о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи квартиры от 31 мая 2017 года до 29 декабря 2017 года.

04 августа 2017 года ЖСПК «Новая Якутия» передала указанную квартиру ФИО1, о чем составлен акт приема-передачи квартиры №.

03 октября 2022 года ЖСПК «Новая Якутия» заказным письмом ФИО1 направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке и выселения в течение 7 дней, в связи с тем, что им нарушены условия договора, в том числе не оплачены коммунальные услуги и самовольно подключены к электроэнергии.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 06 февраля 2024 года удовлетворены требования ФИО1 к Жилищно-строительному потребительскому кооперативу «Новая Якутия» о взыскании денежных средств по предварительному договору купли – продажи квартиры, встречные требования Жилищно-строительного потребительского кооператива «Новая Якутия» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг.

Данным решением с учетом частичной выплаты ЖСПК «Новая Якутия» истцу 300 000 рублей, задолженности ФИО1 за коммунальные услуги в размере 237 293,84 руб., суд, применив положения ст.410 ГК РФ, взыскал с ЖСПК «Новая Якутия» в пользу ФИО1 462 706,16 руб.

При этом судом было установлено, что между сторонами договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленный в предварительном договоре срок, при этом оплаченная истцом сумма в размере 1 000 000 руб., перечисленная истцом во исполнение условий предварительного договора, не были возвращена ответчиком.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

Поскольку требования истца в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных по договору и рыночной стоимостью квартиры на момент расторжения договора остались без удовлетворения, истец инициировал подачу искового заявления в суд.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской ФЕдерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Из пункта 3 статьи 393 ГК РФ следует, что, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 5 статьи 393 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 393.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Из пункта 2 статьи 393.1 ГК РФ следует, что, если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 марта 2016 г. "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 9 участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Статьей 10 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Таким образом, возмещение убытков участнику долевого строительства в случае расторжения договора по вине застройщика предусмотрено законом, и в указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются независимо от того, заключалась ли взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка.

В пункте 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, разъяснено, что убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

Размер убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, определяется как разница между размером денежных средств, уплаченных для строительства квартиры и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.

Суд приходит к выводу, что в судебном заседании установлено и стороной ответчика не оспаривается, что объект недвижимого имущества не был передан истцу в установленный договором срок по вине ответчика. Соответственно, по вине ответчика на момент расторжения договора истец был лишен возможности приобрести аналогичную квартиру по цене, которая была им первоначально уплачена за квартиру по договору от 31 мая 2017 г.

Из материалов дела следует, что по ходатайству представителя истца судом определением от 12.12.2024 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга «Интеллект».

Согласно заключению данного экспертного учреждения № от 22.05.2025 г. рыночная стоимость квартиры №, расположенной по адресу: г. Якутск, ____ составляет 2 119 000 руб.

Доказательства, опровергающие экспертное заключение ООО АЦОК «Интеллект» № от 22.05.2025 г. суду не представлены, у суда не имеется оснований подвергать сомнению заключения данного учреждения, эксперт обладает соответствующим образованием, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница между размером денежных средств, уплаченных истцом за объект долевого строительства, и рыночной стоимостью такого помещения в настоящее время, установленной вышеуказанным заключением эксперта ООО АЦОК «Интеллект» № от 22.05.2025 г., поскольку с момента расторжения предварительного договора требования истца о взыскании разницы между размером денежных средств, уплаченных истцом и рыночной стоимостью помещения не удовлетворены, с 05.05.2023 г. рыночная стоимость помещения значительно возросла, соответственно, истец будет лишен возможности приобрести квартиру, аналогичную той, которую обязался построить ответчик по договору, заключенному между сторонами.

Стороной ответчика доказательств об иной стоимости спорной квартиры на момент рассмотрения дела в суде не предоставлено.

Таким образом, разница между размером денежных средств, уплаченных для строительства квартиры в размере 1 000 000 рублей и стоимостью спорной квартиры на момент вынесения решения суда в размере 2 119 000 рублей, составляет 1 119 000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Жилищно-строительному потребительскому кооперативу «Новая Якутия» о взыскании убытков в виде разницы между размером денежных средств оплаченных за строительство квартиры по договору и стоимостью квартиры на момент расторжения договора, удовлетворить.

Взыскать с Жилищно-строительного потребительского кооператива «Новая Якутия» ___) в пользу ФИО1 убытки в размере 1 119 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Л.И.Холмогорова

Решение изготовлено 28.05.2025 года.