УИД: 27OS0000-01-2023-000091-64
Дело № 3а-121/2023
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
17 мая 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Сидоренко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточные Черные Пчелы» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «Дальневосточные Черные Пчелы» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося <адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка, платить арендную плату, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 2 462 709 рублей.
Определением судьи от 04.04.2023 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица – администрация городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края, администрация Бикинского муниципального района Хабаровского края.
Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края, администрации Бикинского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что эти лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости не оспаривает, возражений относительно представленного административным истцом отчета об оценке не имеет.
Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 24.03.2003 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 28307 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд, адрес: <адрес>, кадастровый №. Сведения о собственнике в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, свидетельствует о том, что государственная собственность на них не разграничена. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, пункты 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Между администрацией городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Дальневосточные Черные Пчелы» (арендатор) 05.08.2022 года заключен договор аренды № 18 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок предоставлен для производственных нужд. Срок действия договора с 05.08.2022 года по 04.08.2071 года.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).
Сведения о собственнике земельного участка с кадастровым номером № в Единый государственный реестр недвижимости не внесены. Следовательно, право собственности на него не разграничено. Договор аренды с ООО «Дальневосточные Черные Пчелы» заключен без проведения торгов.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с учетом соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1).
В договоре аренды № 18 от 05.08.2022 года указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № определяется в порядке, установленном действующим законодательством, как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2022 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 5 184 143,98 рублей (таблица 30, порядковый номер 299493). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.12.2022 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023 года. Оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о кадастровой оценке).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16 Порядка от 19.12.2019 года № 565-пр).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь арендатором земельного участка, и имея обязательство по оплате арендной платы, размер которой рассчитывается с учетом удельного показателя кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Дальневосточные Черные Пчелы» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке.
В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 31.03.2023 года.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована), о чем 13.02.2023 года составлен отчет об оценке № 33/2023.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 33/2023 от 13.02.2023 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, исходя из того, что в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения данного метода. От использования затратного и доходного подхода, и применения иных методов в рамках сравнительного подхода он отказался, так как для их реализации в открытых источниках имеется недостаточно необходимой информации (страницы 63-65, 73 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 ФСО V).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: 1) определить единицы сравнения, характерных для рынка объекта оценки; 2) выбрать наиболее сопоставимые аналоги и расчет единиц сравнения для каждого из них; 3) провести сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; 4) внести в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости); 5) согласовать скорректированные значения единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки (пункт 9 ФСО V).
Оценщик выбрал единицу сравнения земельных участков – стоимость 1 кв.м..
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельном участке, полученные в результате его визуального осмотра и из представленных заказчиком документов: местоположение –Хабаровский край, Бикинский муниципальный район, городское поселение «<...> участок 66; вид разрешенного использования совпадает с внесенными в ЕГРН (на земельном участке находится нежилое здание производственного назначения). Основываясь на полученных сведениях, он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под производственно-складскую застройку (страницы 16-8, 24-25 отчета).
Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.01.2021 года по 01.01.2022 года, используя открытый источник информации интернет – портал «FarPost.ru». Им отобрано 4 объекта-аналога. Различия между ними и объектом оценки скорректированы применением корректировок: «на условия продажи (торг)», «на дату продажи (предложения)», «на местоположение земельного участка», «на выставляющееся право на объект», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок приведены в отчете (страницы 65-73 отчета).
Приведя все аналоги по своим ценообразующим факторам к объекту оценки, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. Исходя из полученных результатов им к дальнейшему расчету приняты все объекты-аналоги. Проведя парное сравнение объектов-аналогов с объектом оценки, определив весовые коэффициенты каждого объекта-аналога методом валовой коррекции, оценщик определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которая по состоянию на 01.01.2022 года составила 2 462 709 рублей. В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
Оценив содержание отчета об оценке № 33/2023 от 13.02.2023 года, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточные Черные Пчелы» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 28 307 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственных нужд, адрес: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 2 462 709 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 31 марта 2023 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда