Судья: Васина Д.К. дело №33-23148/2023
УИД № 50RS0031-01-2022-017283-64
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Красногорск
Московской области
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Бурцевой Л.Н.,
судей: Гущиной А.И., Мирошкина В.В.,
при помощнике судьи Малахове Н.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 сентября 2023 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 13 апреля 2023 года по гражданскому делу №2-925/2023 по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, к несовершеннолетним ФИО1, ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО7 , о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи,
заслушав доклад судьи Бурцевой Л.Н.,
объяснения: ФИО4, представителей ФИО7 - ФИО8, ФИО9, представителя ФИО6 - ФИО10,
УСТАНОВИЛА:
ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6, несовершеннолетним ФИО1, ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО7 , о признании договора купли-продажи заключенным и государственной регистрации перехода прав собственности по договору купли-продажи.
В обоснование заявленных требований указал, что 18.01.2013 между ним и ФИО11 был заключен договор купли - продажи земельных участков и расположенного на них садового дома, с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> соответственно, расположенных в <данные изъяты>. Согласно условиям договора, стоимость участков и дома составила 15000000 рублей, уплаченных до подписания сторонами договора (пункт 4 договора), в подтверждение чего ФИО11 выдана расписка. Передача покупателю земельных участков и садового дома произведена при подписании договора купли-продажи, который является передаточным актом (пункт 5 договора). После заключения данного договора, стороны условились подать документы на регистрацию сделки, однако впоследствии стороны длительное время отсутствовали, в связи с чем не могли обратиться с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права собственности. 10.06.2017г. ФИО11 умер. Согласно сведениям, полученным от нотариуса <данные изъяты> Н.А.В., наследниками, принявшими наследство ФИО11 являются ответчики: ФИО5, ФИО6, несовершеннолетние ФИО1, ФИО2 и ФИО3 Договор купли-продажи от 18.01.2013г. заключен в надлежащей форме, соответствует требованиям закона, недвижимость передана покупателю по акту о передаче, продавец получил оплату стоимости имущества, однако, в связи со смертью ФИО11, отсутствует возможность осуществить регистрацию договора и перехода прав собственности на спорные объекты недвижимости. С учетом изложенного, истец просил признать договор купли-продажи от 18.01.2013г. между ФИО4 и ФИО11 заключенным, произвести государственную регистрацию перехода прав собственности по договору купли-продажи от 18.01.2013г. от ФИО11 к ФИО4 на объекты недвижимости:
- земельный участок, кадастровый <данные изъяты>, площадью 828 кв.м., находящийся по адресу: <данные изъяты>;
- земельный участок, кадастровый <данные изъяты>, площадью 828 кв.м., находящийся по адресу: <данные изъяты>;
- жилое строение (садовый дом), кадастровый <данные изъяты> площадью 517,6 кв.м находящееся по адресу; <данные изъяты>.
В судебном заседании ФИО4 и его представитель ФИО12 исковые требования поддержали.
Представители ответчиков ФИО13, ФИО10, ФИО9 в судебном заседании иск не признали, просили применить срок исковой давности.
Представитель третьего лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Обжалуемое решение суда не отвечает вышеуказанным требованиям норм права, в связи с чем, подлежит отмене.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу, что подписи на договоре купли-продажи и расписке выполнены не ФИО11, а другим лицом, договор купли-продажи в действительности не был исполнен, истец не вступил во владение объектами, доказательств уклонения продавца ФИО11 от регистрации сделки, не представлено.
Судебная коллегия полагает указанные выводы суда ошибочными по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п.п. 1,3 ст. 551 ГК РФ 1. переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года).
Из материалов дела усматривается, что 18.01.2013 г. между ФИО11 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельных участков и садового дома, по условиям которого истец приобрел у ФИО11 земельный участок, кадастровый <данные изъяты>, площадью 828 кв.м., находящийся по адресу: <данные изъяты>; земельный участок, кадастровый <данные изъяты>, площадью 828 кв.м., находящийся по адресу: <данные изъяты>; жилое строение (садовый дом), кадастровый <данные изъяты> площадью 517,6 кв.м находящееся по адресу; <данные изъяты>
Согласно п. 4 договора стоимость земельных участков и жилого строения составляет 15 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
В качестве подтверждения исполнения обязательств по оплате договора в материалы дела истцом представлена расписка, выданная ФИО11, из которой следует, последний получил от ФИО4 денежную сумму в размере 15 000 000 руб. в качестве оплаты стоимости приобретенных земельных участков и садового дома по договору купли-продажи от 18.01.2013.
Также сторонами договора был подписан акт приема-передачи указанного имущества.
Также из материалов дела следует, что 19.06.2017 ФИО11 умер.
Нотариусом Н.А.В. открыто наследственное дело <данные изъяты> к имуществу умершего ФИО11
Наследниками ФИО11 по закону являются: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6.
Однако до настоящего времени свидетельства о праве на наследство нотариусом не выданы, в связи с чем доли наследников в наследственном имуществе не определены.
Право собственности на спорные объекты зарегистрировано в настоящее время на имя ФИО11, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделаны записи от 12.07.2007 г.
Для правильного разрешения спора судом первой инстанции была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр независимых экспертиз «ЮРИДЭКС».
Согласно заключению судебной экспертизы №<данные изъяты> подписи от имени ФИО11 в договоре купли-продажи земельных участков и садового дома от 18.01.2013г., заключенным между ФИО11 и ФИО4, в расписке от 18.01.2013 от имени ФИО11, выполнены не ФИО11, образцы подписи которого представлены для сравнения, а другим лицом с подражанием какой-то одной подлинной подписи.
Поскольку эксперт, проводивший судебную экспертизу, при рассмотрении дела в суде первой инстанции в ходе дачи пояснений по делу отказался от некоторой части своих выводов, в связи с чем возникли сомнения в правильности или обоснованности ранее данного заключения, судом апелляционной инстанции по делу была назначена повторная судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Независимый центр экспертизы и оценки».
Из заключения повторной судебной экспертизы <данные изъяты> следует, что подписи от имени ФИО11 в договоре купли-продажи земельных участков и садового дома от 18.01.2013г, в расписке от 18.01.2013г. от имени ФИО11, в акте приема-передачи земельного участка и садового дома от 18.01.2013 г. выполнены самим ФИО11.
Судебная коллегия полагает выводы экспертизы АНО «Независимый центр экспертизы и оценки» обоснованными, не противоречащими иным доказательствам по делу. Экспертом в полной мере исследованы все имеющиеся доказательства. Заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта подробно мотивированы, экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Эксперт, проводивший исследование, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации в установленном законом порядке.
Не доверять указанному заключению эксперта, который обладает специальными познаниями и предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у судебной коллегии оснований не имеется.
Представленная стороной ответчика рецензия на заключение эксперта АНО «Независимый центр экспертизы и оценки» содержит субъективное мнение специалиста и не опровергает выводы экспертного заключения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает доводы ответчиков о том, что подписи в договоре купли-продажи, акте приема-передачи, расписке о получении денежных средств ФИО11 не принадлежат, подлежащими отклонению как несостоятельные.
Довод ответчиков о том, что истцом пропущен срок исковой давности также подлежит отклонению по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, данным в п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
На основании п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи был заключен между сторонами 18.01.2013 г.
05.03.2013 года ФИО4 был взят под стражу и приговором Тверского районного суда г. Москвы от 29.07.2015 г. осужден на 7 лет лишения свободы с отбыванием наказания в колонии строгого режима. Истец освободился из мест лишения свободы только в 2020 году.
На основании п. 5 ст. 10 ГК РФ ФИО4 вправе был предполагать, что ФИО11, действуя добросовестно, подписав договор купли-продажи, получив оплату за проданное имущество и передав его истцу по акту приема-передачи, произведет регистрацию перехода права собственности на спорное недвижимое имущество в его отсутствие.
Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на указанные земельные участка и жилое строение до настоящего момента не произведена. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, собственником указанного имущества является ФИО11
О нарушении своего права ФИО4 узнал 01.12.2021-02.12.2021 года, получив выписки из ЕГРН.
С учетом того, что наследниками ФИО11 до настоящего времени не получены свидетельства о праве на наследство в отношении спорного недвижимого имущества, переход к ним права собственности в порядке наследования в установленном законом порядке не зарегистрирован, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО4 узнал о том, кто является надлежащими ответчиками по иску о защите его права с момента получения сведений от нотариуса о лицах, обратившихся с заявлениями о принятии наследства после смерти ФИО11 (18.04.2022 г.)
С иском в суд истец обратился 17.10.2022 г., т.е. в пределах трехлетнего срока исковой давности.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает исковые требования ФИО4 обоснованными и подлежащими удовлетворению, а решение суда подлежащим отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 328 ГПК РФ судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Одинцовского городского суда Московской области от 13 апреля 2023 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования ФИО4 к ФИО5, ФИО6, к несовершеннолетним ФИО1, ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО7 , о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 18.01.2013 года между ФИО4 и ФИО11 заключенным.
Произвести государственную регистрацию перехода прав собственности по договору купли-продажи от 18.01.2013 г. от ФИО11 к ФИО4 на следующие объекты недвижимости:
- земельный участок, кадастровый <данные изъяты>, площадью 828 кв.м., находящийся по адресу: <данные изъяты>
- земельный участок, кадастровый <данные изъяты>, площадью 828 кв.м., находящийся по адресу: <данные изъяты>
- жилое строение (садовый дом), кадастровый <данные изъяты> площадью 517,6 кв.м находящееся по адресу; <данные изъяты>
Председательствующий
Судьи