УИД63RS0041-01-2024-007271-80
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 ноября 2025 года г. Самара
Советский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Шабер И.С.,
при секретаре Ягудиной Л.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-706/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о переводе прав и обязанностей как приобретателя 16/53 доли в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <данные изъяты> площадью 81,30 кв. м, кадастровый номер №, признании за ней право собственности на 16/53 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, прекращении права собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости, взыскать государственной пошлины в размере 22 000 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является участником общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу <адрес>, доля в праве 37/106, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2015. Другими участниками долевой собственности являются ФИО3 доля в праве 37/106 и Г.Г.МА. доля в праве 16/53.
Истцу стало известно, что после смерти ФИО4 право собственности на 16/53 доли в праве общей долевой собственности на квартиру перешло к ее дочери - ФИО5
В конце сентября 2024 года с получением телеграммы от ФИО2 с предложением купить долю или отказаться от права преимущественной покупки, истцу стало известно о продаже доли в спорной квартире ФИО5 - ФИО2
ФИО5 заключила договор купли-продажи доли в спорной квартире с ФИО2 не известив надлежащим образом истца. В связи, с чем истец считает, что ее право преимущественного выкупа нарушено.
На основании изложенного, истец желает приобрести долю в размере 16/53 в квартире, расположенной по адресу: <адрес> в подтверждение платежеспособности приобщила к материалам дела чек о внесении денежных средств на депозит Судебного Департамента.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд в настоящим исковым заявлением.
В судебном заседании истец ФИО1 поддержала ранее высказанную позицию, просила удовлетворить исковое заявление в полном объеме.
В судебном заседании представитель истца ФИО6 исковые требования поддержала, дала пояснения аналогично изложенным в иске.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, ранее в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований истца в связи с надлежащим извещением ФИО1 о продаже доли в спорной квартире.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, направил в адрес суда отзыв, в котором просит удовлетворить исковое заявление в связи с тем, что формальное соблюдение требований закона и направление извещения другим долевым собственникам о продаже своей доли, не может являться основанием для отказа в иске.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, нотариус г. Самара ФИО7 в судебное заседание не явился направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии стороны, просил в удовлетворении иска отказать.
Представители третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований, ПАО "Центральный телеграф" и Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявляли.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, показания свидетелей, суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено и следует из материалов дела, что в настоящее время квартира, расположенная по адресу: <адрес> площадью 81,30 кв. м, кадастровый номер № принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (37/106 долей), ФИО3 (37/106 долей) и ФИО2 (16/53 долей).
Ранее доля 16/53 принадлежала на праве собственности ФИО4
После смерти ФИО4, 31.03.2021 на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону, право собственности на 16/53 доли в праве перешло к ее дочери ФИО5
26.08.2024 нотариусом Волжского района Самарской области ФИО7 удостоверен договор купли продажи, заключенный между ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО8, и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО9 в отношении 16/53 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
С настоящим исковым заявлением ФИО1 обратилась в суд 25.11.2024 – в последний день трехмесячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ.
Как следует из ответа нотариусу ФИО7, а также пояснений, данных им в ходе рассмотрения дела продавцом были предоставлены необходимые для удостоверения договора, в том числе копия телеграммы ФИО1, являющейся сособственником квартиры, доля в праве общей собственности на которую отчуждалась.
Указанная телеграмма была направлена 22.10.2023 по адресу отчуждаемого имущества <адрес>, и содержала предложение приобрести принадлежащую ФИО5 16/53 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> за 850 000 руб., согласно статье 250 ГК РФ, или отказаться от преимущественной покупки в течение одного месяца со дня получения телеграммы.
Согласно информации, выданной 27.10.2023 отделением 443125 почта телеграмма адресату не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте на отчуждаемую долю в праве собственности, полученную филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Самарской области по запросу нотариуса на день сделки 26.08.2024, сособственником квартиры, доля в праве на которую отчуждается, является в том числе ФИО1, которая зарегистрирована по этому же адресу.
Предполагая добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий, после всесторонней проверки документов, информации, заверений сторон, поступивших нотариусу, нотариусом был удостоверен вышеуказанный договор купли-продажи.
В материалах по совершению нотариального действия об удостоверении договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 26.08.2024 имеется копия телеграммы от 23.10.2023, а также сообщение электромеханика связи ФИО10 о том, что «квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является».
Суд исходя из установленных по делу обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, приходит к выводу, что преимущественное право истца на приобретение доли квартиры было не нарушено ответчиком.
Пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2010 года N 478-О-О указано, что норма части первой статьи 12 процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей долевой собственности и не совершение участниками долевой собственности действий по принятию данного предложения в течение месяца с момента уведомления продавцом о своем намерении.
Перед удостоверением сделки нотариус должен проверить факт уведомления продавцом других сособственников, Федеральной нотариальной палатой разработаны Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденные Протоколом от 28.03.2016 N 03/16.
Согласно указанному документу бесспорным подтверждением направления уведомления участникам общей собственности является: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В случае непредставления нотариусу указанных документов он вправе отказать в удостоверении сделки, а продавец, в свою очередь, может обратиться в суд за подтверждением соответствующего юридического факта. Извещение направляется по месту регистрации сособственников. А если таковое продавцу неизвестно, по месту нахождения продаваемого имущества.
Установленные законодателем требования к способам отправки уведомления не гарантируют его фактического получения сособственниками. Последние, например, могут находиться вне места проживания по причине командировки, отпуска или по другим причинам.
Согласно Правилам оказания услуг телеграфной связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 N 968, телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), должны вручаться лично адресату. При этом телеграммы с отметками "уведомление телеграфом", "уведомление телеграфом срочное" и "заверенная" должны вручаться при предъявлении документа, удостоверяющего личность. При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы (пункт 57 Правил).
Телеграммы до востребования выдаются адресату только при предъявлении документа, удостоверяющего личность адресата. Адресат имеет право востребовать такую телеграмму в течение 30 дней со дня ее поступления (пункт 58 Правил).
Согласно пункту 65 Правил срок прохождения телеграммы категории "обыкновенная" внутри населенного пункта (поселения) составляет не более 8 часов, между населенными пунктами - не более 12 часов. В случае подачи отправителем телеграммы вида "с уведомлением о вручении" уведомление о вручении телеграммы передается в адрес отправителя только после доставки (вручения) телеграммы адресату. В случае не поступления уведомления о вручении телеграммы в течение 48 часов из пункта подачи должен быть направлен запрос в пункт назначения, после чего из пункта назначения в пункт подачи должно быть сообщено о вручении телеграммы (о причине невручения, неотправки уведомления) для последующего соответствующего сообщения отправителю (пункт 49 Правил).
Согласно пункту 65 Правил срок прохождения телеграммы категории "обыкновенная" внутри населенного пункта (поселения) составляет не более 8 часов, между населенными пунктами - не более 12 часов. В случае подачи отправителем телеграммы вида "с уведомлением о вручении" уведомление о вручении телеграммы передается в адрес отправителя только после доставки (вручения) телеграммы адресату. В случае не поступления уведомления о вручении телеграммы в течение 48 часов из пункта подачи должен быть направлен запрос в пункт назначения, после чего из пункта назначения в пункт подачи должно быть сообщено о вручении телеграммы (о причине невручения, неотправки уведомления) для последующего соответствующего сообщения отправителю (пункт 49 Правил).
Факт проживания по адресу регистрации в период доставки телеграммы истцом ФИО1 оспаривался, невозможность получения истцом телеграмм по адресу доставки в спорный период обусловлена объективными причинами, тем, что ФИО1 находилась на даче в деревне Большой Толкай Похвистневского района Самарской области, в подтверждение своих слов ходатайствовала о допросе своей подруги - свидетеля ФИО11
В судебном заседании свидетель ФИО11 пояснила, что вместе с истцом была в деревне Большой Толкай Похвистневского района в октябре-ноябре 2023 года, готовили дачу к зиме занимались сбором урожая, в подтверждение своих доводов представила фотографии на мобильном телефоне с геопривязкой к району дачи, на которых изображена истец, и свидетель.
Аналогичные пояснения дает в своем письменном отзыве ФИО3
Из установленных по делу обстоятельств следует, что телеграмма от 22.10.2023 истцом не была получена по месту регистрации, электромеханик связи в соответствии с Правилами оказания услуг телеграфной связи 27.10.2023 сообщил о невручении телеграммы в связи с тем, что квартира закрыта, адресат за телеграммой не является, данная информация предоставлена продавцом нотариусу.
В опровержение доводов истца ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснил, что в 2023 году продавцы надлежащим образом уведомили ФИО1 о продаже доли. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом ФИО7 До этого комната продавалась на «Авито» в течение всего 2023 года. Ответчик увидел квартиру на сайте «Авито» в августе 2024 года, ФИО1 видела, что в жилое помещение приходили люди и смотрели комнату. Когда ответчик приходил смотреть комнату, ФИО1 находилась в квартире видела и не изъявила желание приобрести данную комнату. Ответчик передал задаток продавцам, уточнил у них, известно ли соседке, что комната продается. Также ответчик указывает, что истец видела, что ФИО2 начал делать ремонт в комнате, а также в местах общего пользования, и лишь окончания проведения ремонта она изъявила желание приобрести комнату у него за 850 000 руб. Поскольку на тот момент в комнате уже был сделан ремонт, ответчик предложил приобрести комнату за 1 650 000 руб. В подтверждение своих доводов в материалы дела представлена телеграмма, согласно которой ФИО2 предлагает выкупить долю в квартире за 1 650 000 руб. В подтверждение своих доводов ответчик ходатайствовал о допросе свидетелей.
В судебном заседании допрошен свидетель ФИО12 который пояснил, что является знакомым ответчика, делал ремонт в комнате по спорному адресу, также ремонтировал места общего пользования, работал в общей сложности 3 недели, истец видела что им велись работы.
Свидетель ФИО8 пояснил, что по поручению собственника ФИО5 занимался продажей доли, общались с ней преимущественно по телефону, лично встретились перед сделкой, по объявлению о продаже позвонил ответчик ФИО2, летом 2024 он пришел осмотреть квартиру в квартире находились все собственники, пояснил ФИО1, что собирается продавать квартиру, на что последняя ответила, что долю в квартире выкупать не будет, она ей не нужна. Относительно отправки телеграммы в адрес истца затруднился пояснить, когда она была отправлена, указал, что путается в датах, т.к. прошло много времени.
Судом направлялся запрос в ПАО «Центральный телеграф», согласно ответу информацию о направлении в октябре 2023 года телеграмм от имени ФИО5 - ФИО13 и ФИО3, приложенных к запросу Советского районного суда г. Самары № ЭЛ-10691 от 15.08.2025, подтверждают. Между тем, по информации от Департамента продаж и развития услуг документальной электросвязи ПАО «Центральный телеграф» телеграфная документация в том числе расписки, ведомости, содержащие сведения о вручении телеграмм адресатам в архиве Общества отсутствует в связи с истечением срока хранения.
Необходимо отметить, что сам факт неполучения корреспонденции без уважительных причин в силу положений части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений данных в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возлагает риск такого не получения на адресата, а корреспонденция считается доставленной.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Разрешая спор, руководствуясь статьями 165.1, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки продаваемой доли ответчиком соблюдены, ответчиком предприняты меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества; договор купли-продажи заключен на аналогичных условиях, предложенных долевому собственнику, удостоверен нотариусом, сторонами данного договора исполнен; в течение месячного срока никаких действий по заключению договора истцом не предпринято.
Кроме того, третье лицо — ФИО3, являющийся сособственником доли в той же квартире и зарегистрированный по адресу её нахождения, также не получил направленную ему телеграмму, что подтверждается аналогичной отметкой почтовой службы. При этом он, как лицо, постоянно находящееся в квартире, имел реальную возможность предупредить истца ФИО1 о приходе почтальона или принять корреспонденцию от её имени, однако не предпринял таких действий.
Суд приходит к выводу о том, что, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, истец имела возможность получить извещение от 23.10.2023 в сроки, предусмотренные Правилами оказания услуг телеграфной связи и обязана была обеспечить получение корреспонденции в месте постоянного жительства.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Суд учитывает, что истец ФИО1, несмотря на проживание в коммунальной квартире, демонстрировала отсутствие интереса в отношении активности в спорной комнате: она неоднократно видела посторонних лиц - потенциальных покупателей, риелтора и самого ответчика, но не проявила интереса к цели их присутствия и не уточняла условия возможной продажи.
Более того, истец наблюдала, как ответчик осуществляет ремонтные работы как в проданной комнате, так и в местах общего пользования, однако не предприняла никаких действий до завершения этих работ. Исковое заявление было подано 25.11.2024, в последний день трёхмесячного срока, предусмотренного статьёй 250 ГК РФ, лишь после окончания ремонта.
Такое поведение свидетельствует о том, что истец намеренно отсрочила обращение в суд, стремясь приобрести улучшенное за счёт покупателя жилое помещение по первоначальной, существенно более низкой цене. Это противоречит требованию добросовестности, установленному статьей 10 ГК РФ.
На основании изложенного исковые требования ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г.о. Самара в порядке ст. 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья /подпись/ И.С. Шабер
Решение в окончательном виде изготовлено 19.11.2025.
Копия верна.
Судья:
Секретарь: