УИД: 27OS0000-01-2022-000167-14
Дело № 3а-163/2022
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
07 июля 2022 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре П.С.Бритовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
АО «Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, оспаривает определенную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, находящегося по адресу. В заявлении административный истец указал, что является арендатором земельного участка, обязан платить арендную плату, арендная ставка которой рассчитывается из размера кадастровой стоимости. Рыночная стоимость земельного участка на эту же дату, согласно отчету об оценке, значительно ниже его кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет снижение размера арендных платежей. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 80 866 350 рублей.
Определением судьи от 03.06.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска.
Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Представитель администрации г. Хабаровска, - ФИО2, просил отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований. Считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям п. 25 ФСО № 7, поэтому не может быть принят в качестве доказательства. Считает, что производя корректировку на местоположение, оценщик необоснованно использовал значения коэффициентов, утвержденных постановлением администрации г.Хабаровска от 26.11.2019 г. № 3842 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2020 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности». Поскольку объект оценки относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, дата оценки, - 01.01.2021 года, то оценщику следовало применять коэффициенты, утверждённые постановлением администрации г.Хабаровска от 08.12.2020 г. №4010 «Об установлении на 2021 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск», которые применяются при определении арендной платы.
Представители министерства имущества Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились, об отложение слушания дела не просили. Их явка не является обязательной, поэтому, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд провел судебное заседание в их отсутствие, так как это не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу.
Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска (арендодатель) и АО «Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» (арендатор) 06.02.2019 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, площадь 119802 кв.м, расположенный по адресу (местоположение, для использования под железнодорожные стационарные пути станция Сенная, переездной путь ББС-ветка. Срок действия договора с 06.02.2019 года по 05.02.2034 года.
На земельном участке с кадастровым номером № расположено сооружение железнодорожного транспорта – железнодорожный подъездной путь Металлобаз-ветка, железнодорожный подъездной путь № 8, железнодорожный подъездной путь № 25, железнодорожный подъездной путь № 26, которое с 09.09.2021 года принадлежит на праве собственности АО «Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта».
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
По условиям договора аренды от 06.02.2019 года арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № исчисляется в порядке, установленном постановлением Правительства Хабаровского края, и рассчитывается как произведение кадастровой стоимости объекта аренды и коэффициента по виду разрешенного использования.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр (действует с 01.01.2020 года) утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, который предусматривает, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с применением соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1). Сведения о кадастровой стоимости земельного участка для расчета годового размера арендной платы, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 157 790 016,18 рублей (таблица 23 порядковый номер 224071), сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17.12.2021 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), её результаты применяются с 01.01.2022 года.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости предмета аренды, АО «Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
В Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2021 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО3 (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организация оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахованы), о чем 19.04.2022 года составлен отчет об оценке № 125/2022.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком на ту же дату, что и оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).
В отчете об оценке № 125/2022 от 19.04.2022 года указано, что располагая достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, позволяющей учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете изложены (страницы 45-46, 54-55 отчета). В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.
Проанализировав представленные заказчиком документы об основных характеристиках оцениваемого земельного участка и произведя осмотр объекта, оценщик установил вид фактического использования объекта оценки, его местоположение, определил по публичной кадастровой карте города Хабаровска территориальную зону и основные виды разрешенного использования в её границах (оценочная зона 37). На основании полученных данных он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков, предназначенных под промышленную (производственно-складскую) застройку (страницы 13-17, 39, 25-26, 40 отчета).
Оценщик отбирал объекты-аналоги, анализируя сделки и предложения к продаже, представленные на открытом рынке, на предмет сопоставимости с объектом оценки по основным критериям: тип объекта - не застроенный земельный участок; категория земель - только земли населенных пунктов; дата продажи (предложения) - с 01.01.2018 года по 01.01.2021 года; условия продажи (торг) – на открытом рынке (фактические сделки, либо информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах); передаваемые имущественные права - право собственности (предложения о земельных участках на праве аренды (долгосрочной или краткосрочной) подлежат корректировки); местоположение земельного участка – земельные участки, по которым возможно достоверно установить, в какой оценочной зоне они находятся (имеются сведения об адресе либо ориентире; если в объявлении указана только улица, находящаяся в пределах только одной оценочной зоны; если более точную информацию можно получить от продавца в телефонном разговоре; если установлен кадастровый номер земельного участка); площадь участка - без ограничений; вид разрешенного использования – предназначенные под индустриальную застройку; конфигурация – конфигурация участков подлежит корректировки, так как оцениваемый земельный участок имеет неправильную извилистую форму, и не может быть застроен традиционными объектами недвижимости, характерными для участков, предназначенных под индустриальную застройку.
Рынок земельных участков (предложений) в городе Хабаровске оценщик изучал за период с 01.01.2018 года по 01.01.2021 года, используя открытые региональные источники информации: Фарпост - сайт объявлений, (http://www.farpost.ru), 2018-2021 гг. (архив объявлений); Авито – сайт объявлений (https://www.avito.ru), 2018-2021 гг. (архив объявлений); аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровска. 4 квартал 2020 г.», подготовленного ООО РСО «Кредо», дата проведения исследования – январь 2021 г. Также им анализировалась информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.rosreestr.ru), раздел «Мониторинг рынка недвижимости».
Им выбрано 4 объекта-аналога, различия в которых скорректированы применением корректировок: «на дату продажи (предложения)»; «на условия продажи (торг)»; «на местоположение» (объекты-аналоги №№ 1-3); «на площадь», «на конфигурацию земельного участка». Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, оценщик пришел к выводу, что к дальнейшему расчету рыночной стоимости объекта оценки могут быть приняты все объекты-аналоги, так как стоимость 1 кв.м. каждого находится в пределах доверительного интервала диапазона цен (от 478 рублей/кв.м. до 904 рублей/кв.м.).
Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения иных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и произведенные оценщиком расчеты приведены в отчете (страницы 39-42, 45-54 таблицы 3.2, 5.1 – 5.3).
После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 119 802 кв.м., по состоянию на 01.01.2021 года определена оценщиком в размере 80 866 350 рублей.
Содержание отчета об оценке от 19.04.2022 года № 125/2022 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
С позицией заинтересованного лица о несоответствии отчета положениям пункта 25 ФСО № 7 суд не соглашается, ибо она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В пункте 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчете об оценке на страницах 40, 52 указано, что при определении размера коэффициента для корректировки «на местоположение» оценщик учитывал, что земельные участки, расположенные в более престижном и удобном для предполагаемого использования районе, стоят дороже. Располагая сведения об оценочных зонах, в которых находится объект оценки и объекты-аналоги, оценщик пришел к выводу, что используемые при определении размера арендной платы коэффициенты по зонированию территорий, установленные постановлением администрации г. Хабаровска от 26.11.2019 г. № 3842 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2020 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности», позволят определить соотношение цен друг к другу в каждой оценочной зоне и их зависимость от места нахождения. При этом он учел, что базовый размер арендной платы, к которым применялся коэффициент по оценочной зоне, в данном постановлении определен как стоимость 1 кв.м. земельного участка, как и выбранная им единица сравнения объекта оценки и объектов-аналогов. От применения постановления администрации г.Хабаровска от 08.12.2020 года № 4010 «Об установлении на 2021 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск» оценщик отказался, так как базовой ставкой для определения арендной платы, к которой применяется коэффициент оценочной зоны, является кадастровая стоимость земельного участка, что не согласуется с выбранной им единицей сравнения объектов.
Обстоятельства, на которые ссылается заинтересованное лицо, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление акционерного общества «Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования под железнодорожные стационарные пути станция Сенная, переездной путь БСС-ветка, площадь 119 802 кв.м, местоположение: , кадастровый №, в размере рыночной стоимости 80 866 350 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 01.06.2022 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда