Решение по делу № 2-484/2023 от 23.03.2023 - о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды.

Дело № 2-484/2023

УИД-36RS0022-01-2023-000183-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Н. Усмань 23 марта 2023 г.

Новоусманский районный суд Воронежской области в составе судьи Сорокина Д.А.

при секретаре Семенихиной Е.Г.,

с участием представителя отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями, с учетом уточнений, взыскать задолженность в общей сумме 388080,91 рублей, в том числе, 147661,89 рублей задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10 от 28.04.2005 за период с 31.12.2005 по 26.01.2023, 240 419,02 рублей – договорной пени за просрочку исполнения обязательств по договору за период с 31.12.2005 по 14.03.2023, а также расторгнуть договор.

В их обоснование истец указал, что с ответчиком заключен названный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под огород. Арендные платежи не уплачивались, в связи с чем ответчикам начислены пени в названном размере и заявлено требование о его расторжении.

Представитель истца заявленные требования поддержал по указанным в иске основаниям. Пояснил, что после подачи иска задолженность по арендной плате была уплачена в пределах срока исковой давности – в сумме 52181,94 рублей. Не возражал против снижения пени до разумных пределов.

Представитель ответчика иск не признал. Сослался на пропуск срока исковой давности по части платежей и отсутствие оснований для расторжения договора. В случае удовлетворения иска просил снизить неустойку до разумных пределов.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом, в связи с чем суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участвовавших в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд установил указанные ниже обстоятельства и пришел к следующим выводам.

В соответствии с договором аренды №10 от 28.04.2005 ФИО2 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 4740 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - под огород.

Срок аренды Участка установлен с 28.04.2005 по 28.04.2054 (пункт 2.1. договора). Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка от 28.04.2005.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области.

Согласно п.п. 3.1, 3.2 Договора аренды земельного участка с учетом уведомления №2021 от 17.10.2022 установлен размер и условия внесения арендной платы: общая сумма годовой арендной платы по договору аренды составляет 17793,58 руб. без учета НДС и вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа первого месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Перечисленные обстоятельства подтверждаются материалами дела (л.д. 14-24, 29-38), не оспаривались сторонами в судебном заседании, в связи с чем являются установленными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Арендуемый Ответчиком земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района

19 июня 2018 года Решением Совета народных депутатов Новоусманского муниципального района Воронежской области отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области переименован в отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области.

Согласно статье 608 Гражданского Кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателем также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Согласно пункта 2 статьи 16 Земельного Кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 17.04.2006г. №53-Ф3) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность) собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с земельным кодексом и федеральными законами.

Закон 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.04.2006г. №53-Ф3) дополнен статьей 3.1. в которой определены критерии разграничения государственной собственности на землю, позволяющие земельный участки считать отнесенными к соответствующему уровню государственной собственности.

В соответствии со статьей 6 Бюджетного Кодекса РФ главный администратор доходов бюджета определенный решением о бюджете орган местного самоуправления, орган местной администрации, являющейся администратором доходов бюджета. Администратор бюджета осуществляет начисления, учет и контроль за правильностью начисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, а также взыскания задолженности по платежам в бюджет (пункт 2 статьи 60.1 БК РФ).

Руководствуясь статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не газграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 1 марта 2015 г.) и ст. 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 1 марта 2015 г., если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Положениями ст. 10.1 ЗК РФ, введенной в действие с 9 января 2015 г., предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В соответствии с приведенными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, действующим в настоящее время Постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - постановление N 349) полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Воронежской области, наделено Правительство Воронежской области в лице департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области с учетом предложений органов местного самоуправления (п. 2.7 Положения).

Согласно п. 2.10 Постановления № 349 размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий в Воронежской области, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривал необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Так как в рассматриваемом случае договоры аренды публичного земельного участка заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по ним является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в Воронежской области.

Арендные ставки за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Новоусманского муниципального района Воронежской области были утверждены Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской обл. от 24.06.2011 N 983 (далее Приказ №983).

Согласно п. 1.2 Постановления № 349, годовой размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности, определяется настоящим Положением одним из следующих способов: по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости земельного участка, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земли, определяемого на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

В п. 1.3 Постановления № 349 сказано, что расчет арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципальных районов и городских округов (за исключением городского округа город Воронеж), производится уполномоченным органом местного самоуправления.

В рассматриваемом случае ответчик не исполнял договорных обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка №10 от 28.04.2005 начиная с 31.12.2005 года по дату подачи иска.

Размер задолженности по арендной плате по договору, рассчитанный истцом (л.д. 76-78), соответствует перечисленным требованиям нормативных правовых актов.

По состоянию на 11.01.2023 за Ответчиком числится задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 31.12.2005 года в размере 147661,89 рублей.

Пунктом 1 ст. 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности, составляющий три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку согласно условиям договора аренды, арендная плата осуществляется периодическими платежами, срок исковой давности в рассматриваемом случае исчисляется отдельно по каждому платежу с момента его просрочки. Срок исковой давности применим и к расчету пени.

Согласно п. 3.2 Постановления № 349 арендная плата должна уплачиваться равными частями не позднее 25 числа месяца квартала.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора аренды за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 5.2. Договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец обратился в суд 23.01.2023 года, поэтому срок исковой давности по платежам, которые должен был внести арендодатель по названному договору в срок до 23.01.2020 года им пропущен.

Как следует из расчета истца, произведенного им с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, сумма задолженности по арендной плате по состоянию на 11.01.2023г. составляла 52181,94 рублей, задолженность по пени по состоянию на 20.03.2023г. составляла 60791,96 рублей (л.д. 89).

Задолженность по арендной плате в сумме 52181,94 рублей была оплачена ответчиком в добровольном порядке до вынесения решения, что подтверждается квитанцией от 20.03.2023 (л.д. 103).

С учетом изложенного, поскольку ответчик оплатил задолженность по арендной плате в пределах срока исковой давности в полном объеме, а по остальным платежам срок давности истцом пропущен, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования в части взыскания соответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды не подлежат удовлетворению.

Пени по своей правовой природе являются финансовыми санкциями за ненадлежащее исполнение обязательств.

На начисление неустоек и иные финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, с 01.04.2022 Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. N 497 был введен мораторий, который был продлен до 01.01.2022г. включительно.

В связи с этим оснований для взыскания с ответчика финансовой санкции за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 (183 дня) суд не усматривает. Количество дней просрочки с 11.01.2020 по 16.03.2023 за вычетом периода с 01.04.2022 по 01.10.2022 дней составит 976 дней.

Соответственно, размер неустойки, с учетом пропуска исковой давности будет по состоянию на 14.03.2023г. (эта дата указана в иске) составлять 50929,57 рублей (52181,94х976х0,1%=50929,57).

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно возражениям на иск, ответчик заявлял ходатайство о снижении суммы неустойки.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 п. 42 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при оценке последствий нарушения обязательства судом могут быть приняты во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.). Тем самым, взыскание неустойки не должно иметь целью обогащения одного из контрагентов вследствие допущенного нарушения обязательства другой стороной.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 г. N 263-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, размер задолженности, период просрочки, оценив степень соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенных ответчиком обязательств, а также принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, суд пришел к выводу о необходимости снижения ее размера в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ до 20 000 рублей (двадцать тысяч рублей), поскольку данная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон. При снижении неустойки до 20000 рублей суд также учитывает, что он превышает размер пени, рассчитываемой исходя из ключевой ставки, установленной Банком России по состоянию на дату вынесения решения (8,5% годовых).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 6.1., 6.2. Договора аренды земельного участка он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случае, указанном в п. 4.1.1.

В соответствии с п. 4.1.1. Договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4. и нарушения других условий договора.

Поскольку в рассматриваемом случае арендная плата не вносилась арендатором на протяжении более чем 6 месяцев, данное нарушение договора со стороны ответчика суд считает существенным, что является основанием к удовлетворению требований истца о его расторжении.

Поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, согласно положениям ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика по делу подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета, рассчитанная от размера удовлетворенных судом требований в размере 800 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 10 от 28.04.2005г., заключенный между администрацией Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области пени за просрочку исполнения обязательств по договору № 10 от 28.04.2005г. по состоянию на 14.03.2023 г. в размере 20 000 рублей (двадцать тысяч рублей).

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета Новоусманского муниципального района Воронежской области госпошлину в сумме 800 рублей (восемьсот рублей).

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.А. Сорокин

Мотивированное решение изготовлено 30.03.2023