УИД 21RS0024-01-2023-002956-22
№2-2829/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 ноября 2023 года г. Чебоксары
Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Филипповой К.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Пильщиковой К.А.,
при участии:
от истца – ФИО1 (доверенность от №),
от ответчика ООО №» - ФИО2 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ),
от ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – ФИО3 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Ассоциации «№, обществу с ограниченной ответственностью «№», обществу с ограниченной ответственностью «№», обществу с ограниченной ответственностью «№ Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании незаконным снятия с учета земельного участка, признании надлежащим лицом для обращения с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета, признании сделок недействительными, государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
ФИО4 (далее как истец) обратился в суд с уточненным иском к Ассоциации «№, обществу с ограниченной ответственностью «№», обществу с ограниченной ответственностью «№», обществу с ограниченной ответственностью «№», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее как ответчики), заявив следующие требования:
- о признании снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого района "№" и включение его в состав земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., с видом разрешенного использования: для строительства жилого района "№», образованный в результате объединения № земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером № незаконным;
- о предоставлении права обратиться в орган регистрации прав с заявлением и межевым планом для осуществления государственного кадастрового учета изменений местоположения и площади земельного участка с кадастровым номером № путем исключения местоположения вновь образуемого земельного участка площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого района «№» со следующими характерными точками границ образуемого земельного участка:
X
Y
Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
- о признании договора от 16 июня 2014 года, заключенного между Ассоциация «<адрес> <адрес> и ООО «№», договора об отступном от 13 марта 2018 года, заключенного межу ООО № и ООО «№», договора купли-продажи от 25 сентября 2018 года, заключенного между ООО «№» и ООО «№» частично недействительными в части регистрации перехода права собственности на образованный земельный участок площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого района "№
- об обязании зарегистрировать переход права собственности на ФИО4 на образованный земельный участок площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого района "№" со следующими характерными точками границ земельного участка:
X
Y
Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Исковые требования мотивированы тем, что 21 февраля 2008 года между ФИО4 и Ассоциацией № заключен договор № о сотрудничестве по развитию <адрес>, в редакции дополнительного соглашения №, в результате которого ФИО4 предоставлен земельный участок – строительная площадка (позиция №) Генерального плана застройки микрорайона <адрес>ю № кв.м., по результатам межевых работ земельному участку присвоен кадастровый №. 12 сентября 2011 года земельный участок поставлен на кадастровый учет. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № данного земельного участка между Ассоциацией №» и ФИО4 Однако, в органы регистрации прав на недвижимое имущество ФИО4 своевременно с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № не обратился. В 2010 году на земельном участке ФИО4 возвел объект незавершённого строительства, площадь застройки составляет № кв.м., степень готовности объекта – 15%, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства. Заключением специалистов ООО «№» № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается завершенность работ по созданию объекта – устройства фундамента, гидроизоляции, теплоизоляции, формирование стен, перегородок подвала, указано, что объект имеет прочную связь с землей. То есть заключение специалиста совместно с техническим планом подтверждает возведение на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства – фундамента. Из заключения кадастрового инженера следует, что в данном виде объект существует с 2010 года. Согласно условиям вышеуказанного договора ФИО4 были совершены денежные выплаты в пользу Ассоциации «<адрес> в общей сумме 677200 руб., однако Ассоциации «<адрес> <адрес> не удалось выполнить принятые на себя обязательства по вышеуказанному договору, в связи с чем было достигнуто соглашение между ними и ФИО4 о заключении договора купли продажи земельного участка с кадастровым №, площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого района «№ уплаченная сумма по договору № в редакции Дополнительного соглашения № была зачтена в счет приобретения вышеуказанного земельного участка по договору купли-продажи. Летом 2014 года работы по комплексному развитию г. Чебоксары были переданы ООО «№ Со слов директора ООО «№ в связи с изменением планировки застройки территории, участок с кадастровым номером № подлежал переустройству в границах, и он предложил изменить ранее заключенный договор купли-продажи, забрав один экземпляр договора купли-продажи земельного участка, заключенного с Ассоциацией «№ При этом руководитель ООО «№ указал, что земельный участок с измененными границами ФИО4 должен приобрести уже у ООО «№» после утверждения нового проекта планировки территории. ДД.ММ.ГГГГ ООО №» было признано несостоятельным, открыто конкурсное производство. Обратившись в органы регистрации, ФИО4 обнаружил, что по сведениям ЕГРН земельный участок кадастровым номером № площадью <адрес> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого района №» снят с кадастрового учета и находится в составе земельного участка с кадастровым номером №, площадью №.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого района «№». Согласно сведениям истца, по договору от 16 июня 2014 года объединенный земельный участок с кадастровым номером № продан Ассоциацией №» ООО № затем передан ООО «№ своему кредитору – ООО «№ в качестве отступного по договору от 13 марта 2018 года, которое, в свою очередь, реализовало участок ООО «№» по договору купли-продажи от 25 сентября 2018 года, право собственности зарегистрировано 13 ноября 2018 года. Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеются ограничения прав и обременения в виде ипотеки, запрета регистрации. Истец считает, что ООО «№ не имело право снимать земельный участок с кадастровым номером № с кадастрового учета без намерений образовать новый земельный участок для предоставления истцу, так как в отношении земельного участка был заключен договор купли продажи с ФИО4, произведена оплата, подписан акт приема - передачи. Полагает, что ответчики не могут быть признаны добросовестными приобретателями земельного участка, так как должны были усомниться в праве продавца на отчуждение имущества из-за существования на земельном участке незавершенного строительством объекта с 2010 года. Приобретая земельный участок с имеющимся на нем объектом незавершенного строительства истца, стороны сделки не приняли меры к выявлению его владельца, однако, знали и не могли не знать, что ни одному участнику сделки этот объект недвижимости не принадлежит. С учетом изложенного, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
В судебное заседание истец не явился, обеспечив явку представителя, который исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «№» просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике указал, что является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 53 Постановления № 10/22, может быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Государственный регистратор обязан внести запись в государственный реестр на основании судебного акта независимо от его участия в деле, предъявление требований к Управлению как к ответчику не требуется.
Ответчики Ассоциация «<адрес> <адрес>, ООО «№ ООО «№» явку представителей не обеспечили, письменные пояснения на иск не представили.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, АКБ «№» (ПАО), УФССП России по Чувашской Республике, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии», Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 27 декабря 2022 года за ФИО4 признано право собственности на земельный участок площадью № кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства жилого района «№ расположенный по адресу: <адрес>, обязал ООО «№» обратиться в орган регистрации прав с заявлением и межевым планом для осуществления государственного кадастрового учета изменений местоположения и площади земельного участка с кадастровым номером № путем исключения местоположения вновь образуемого земельного участка площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого района «№». Регистрацию права собственности ФИО4 на вновь образуемый земельный участок площадью № кв.м. в указанных границах производить без учета ранее установленных в отношении земельного участка с кадастровым номером №, ограничений (обременений), в том числе без учета ипотеки в пользу Акционерного коммерческого банка «№
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2023 года решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 27 декабря 2022 года отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано (л.д.60-65).
В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Так, вышеприведенными судебными постановлениями установлено и не подлежит доказыванию, что 21 февраля 2008 года между истцом и Ассоциацией «<адрес>, Некоммерческим Партнерством «№» заключен договор № о сотрудничестве по развитию <адрес>, по условиям которого районом застройки признаны земельные участки с кадастровыми номерами № общей площадью № га, находящиеся по адресу: <адрес> объектом строительства – индивидуальный жилой дом (позиция № Генерального плана застройки №), построенный в соответствии с утвержденным заказчиком – застройщиком проектом (л.д. 21-24).
В соответствии с разделами 3,4 договора о сотрудничестве заказчик-застройщик предоставляет инвестору право на возведение объекта строительства, выделяет по акту участок (строительную площадку) позиции № Генерального плана застройки №» площадью № кв.м. на период строительства, оказывает содействие в подготовке проектной документации, осуществляет работы по подведению внешнеквартальных и внутриквартальных коммуникаций, а инвестор возводит в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ своими силами за счет собственных средств объект строительства, сдает в эксплуатацию, заключает договор на техническое обслуживание объекта строительства.
Пунктом 6.1. договора о сотрудничестве и приложением № к нему определена стоимость права на возведение объекта – 600000 рублей, срок уплаты- до ДД.ММ.ГГГГ, срок предоставления участка – в течение трех дней с момента полной оплаты.
По акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ Ассоциация <адрес> передала истцу земельные участки (строительную площадку) общей площадью № кв.м. позиция № Генерального плана.
ФИО4 в свою очередь оплатил право застройки, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № на общую сумму 677200 рублей (л.д. 46).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка № от 12 сентября 2011 года усматривается, что он поставлен на учет 12 сентября 2011 года, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № имел площадь № кв.м., категорию – земли населенных пунктов и разрешенное использование – для строительства жилого района №
25 апреля 2012 года между Ассоциацией «<адрес> и истцом было заключено дополнительное соглашение № к договору о сотрудничестве, которым уточнен объект строительства – позиция №к Генерального плана застройки №, площадь участка № кв.м., срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).
В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ фундамент и стены подвала выполнены из сборных железобетонных колонн сечением № м.м. в два ряда в горизонтальном направлении и высотой в № рядов, с монолитным поясом (ростверк) высотой № м.м., теплоизоляция фундамента снаружи по периметру произведена пенополистирольными плитами толщиной № м.м., имеется вертикальная и горизонтальная гидроизоляция фундамента, он заглубленный, глубина заложения – № м., отметка подошвы фундамента от верхней плоскости плиты перекрытия составляет 3 м, стены цоколя выполнены из полнотелого красного кирпича толщиной № м.м., высотой № мм, в стенах предусмотрены вентиляционные продухи. Специалист пришел к выводу, исходя из готовности всех конструктивных элементов подвала, работы по созданию объекта – устройство фундамента, гидроизоляция, теплоизоляция, все земляные работы, формирование стен и перегородок подвала, монтаж подвального перекрытия – полностью завершены, объект имеет прочную связь с землей (л.д. 27-42).
13 мая 2013 года между Ассоциацией «№» и ФИО4 заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым покупателю по цене 670000 рублей продан земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., принадлежащий Ассоциации «№» на основании договора купли-продажи с администрацией г. Чебоксары № от ДД.ММ.ГГГГ.
Акт приема-передачи участка по договору купли-продажи от 13 мая 2013 года № сторонами не подписывался, право собственности на него не оформлялось.
16 июня 2014 года Ассоциация «<адрес> <адрес> и ООО «№» заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №
19 апреля 2018 года право собственности на указанный земельный участок перешло к ООО «№» на основании договора об отступном от 13 марта 2018 года, заключенного между ООО №» и ООО «№
В последующем ООО «№» продало указанный земельный участок ООО «№» по договору купли-продажи от 25 сентября 2018 года, право собственности зарегистрировано 13 ноября 2018 года (л.д. 141-143).
Данный земельный участок находится в залоге у Акционерного коммерческого банка №» на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ.
Получив по акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки под строительство, истец приступил к возведению объекта строительства – индивидуального жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к временному управляющему Ассоциации «<адрес> с просьбой обеспечить явку представителя для подачи заявления в Управление Росреестра по Чувашской Республике о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., перехода права собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43).
Уведомлением № 56 от 10 марта 2022 года Управлением Росреестра по Чувашской Республике отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи (л.д. 14-15).
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 12 мая 2014 года и находится в собственности ООО №
Указанные обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривались.
Истец полагая, что земельный участок передан ему в собственность по договору купли-продажи от 13 мая 2013 года №, действиями ответчиков нарушены его права как собственника, обратился в суд с настоящим иском.
Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Переход истцу права собственности на земельный участок, который ранее был учтен под кадастровым номером №, а в настоящее время является частью земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от 13 мая 2013 года, подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.
Истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, ввиду чего заключение договора купли-продажи от 13 мая 2013 года №, а также факт оплаты стоимости земельного участка и фактическая передача во владение истца не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.
Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска не может являться надлежащим способом защиты своих прав.
Истец с требованием государственной регистрации перехода к нему права собственности на него на основании договора купли-продажи от 13 мая 2013 года № к Ассоциации «№ не обращался.
Таким образом, Ассоциация «№ повторно распорядилась спорным земельным участком путем ее отчуждения в составе земельного участка с кадастровым номером № ООО «№», право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке, как и последующий переход права собственности на данный земельный участок к ООО «№» и ООО №». При этом, сделки, на основании которых были зарегистрированы переходы права собственности никем не оспорены и не признаны недействительными.
В результате заключения договора купли-продажи 13 мая 2013 года без регистрации перехода права собственности истец не приобрел право собственности на спорный земельный участок.
Обращаясь с данным иском, истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, ввиду чего заявленные требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Ассоциации «<адрес>, обществу с ограниченной ответственностью «№», обществу с ограниченной ответственностью «№», обществу с ограниченной ответственностью «№ Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании незаконным снятия с учета земельного участка, признании надлежащим лицом для обращения с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета, признании сделок недействительными, государственной регистрации перехода права собственности отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики путём подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 27 ноября 2023 года.
Судья К.В. Филиппова