РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 ноября 2025 года город Москва
Кузьминский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Орлянской И.А. при секретаре судебного заседания Шамониной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-8793/2025 по иску Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области к ФИО1 о взыскании суммы неисполненных обязательств, неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании суммы неисполненных обязательств, неустойки, судебных расходов.
В обоснование иска указал, что 26.12.2014 г. между ФИО1 и ООО «Стройкомфорт» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 2/430, в соответствии с которым ООО «Стройинвест» обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: 430, этаж расположения: 21, корпус: 2, номер секции: 2, проектная общая площадь: 40, 63 кв. м, количество комнат: 1. На основании п. 4.2 договора участия в долевом строительстве доля участия участника долевого строительства составляет 5 251 900 руб. На основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2021 г. по делу № А40-1442/18-44-21Б требование Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» о передаче имущества ООО «Стройкомфорт», в том числе земельных участков с кадастровым номером ***, общей площадью 3 998 кв., с кадастровым номером: ***, общей площадью 3 549 кв., и обязательств застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенных в реестр требований участников строительства, удовлетворено. На основании определения о передаче объекта и статьи 201.15-2 Закона о банкротстве между конкурсным управляющим ООО «Стройкомфорт» и Фондом 31.08.2021 г. заключен договор передачи обязательств застройщика № 23-19/2021, подписан акт приема-передачи обязательств. Обязательства застройщика-банкрота ООО «Стройкомфорт» перед ФИО1 по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 26.12.2014 г. № 2/430 переданы Фонду в соответствии с Законом о банкротстве. Согласно пункту 3.2 ДДУ планируемая площадь квартиры № 430 составляет 40,63 кв. м. Согласно пункту 4.1 ДДУ цена договора является суммой денежных средств, подлежащих уплате Ответчиком, и рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра планируемой площади квартиры, равной 129 261 руб. 63 коп. В соответствии пункту 4.4. ДДУ в случае, если фактическая площадь квартиры будет больше по сравнению с планируемой площадью квартиры, указанной в пункте 3.2 ДДУ более чем на 1 (один) квадратный метр по сравнению с планируемой площадью квартиры ответчик обязуется уплатить Фонду разницу стоимости дополнительной площади, рассчитанной исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра квартиры, указанной в пункте 4.1 ДДУ и разницы между фактической площади и планируемой площади квартиры. В исполнение обязательств по ДДУ Фонд 27.12.2023 г. направил в адрес ответчика односторонний Акт приема-передачи помещения квартиры № 430, расположенной по адресу: Московская обл., г. ***. Пунктом 1 Акта приема-передачи определено, что фактическая (общая приведенная) площадь квартиры составляет 41, 9 кв. м. Таким образом, фактическая площадь квартиры превышает планируемую площадь на 1,27 кв. м. Согласно пункту 4 Акта приема-передачи все обязательства сторон по Договору в части объекта долевого строительства считаются исполненными с момента подписания Застройщиком Акта приема-передачи, за исключением обязательства Ответчика по внесению Фонду сумму доплаты в размере 164 162 руб. 27 коп., рассчитанной в соответствии с условиями Договора, которую Участник долевого строительства обязан уплатить Фонду в течении 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания Акта приема-передачи. Срок осуществления ответчиком (Участником долевого строительства) указанной доплаты истек 10.01.2014 г. В связи с неисполнением в добровольном порядке обязательства по оплате задолженности Фонд, посредством Почты России, направил в адрес ответчика досудебную претензию от 18.07.2024 г. исх. № 16-2187ОГ/2024 о необходимости в срок до 19.08.2024 г. осуществить оплату задолженности в размере сумма. В срок, установленный в досудебной претензии, так и по истечению 30 (тридцати) календарных дней от даты направления досудебной претензии, от ответчика не получен ответ и не осуществлена оплата задолженности.
Основываясь на изложенном, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства денежные средства в размере 164 162 руб. 27 коп., неустойку, рассчитанную в соответствии с ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ в размере 56 077 руб. 83 коп. за период с 11.01.2024 г. по 12.05.2025 г., неустойку, рассчитанную в соответствии с ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ за период с 13.05.2025 г. по дату фактического погашения задолженности, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 607 руб.,
Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО3, который возражал против удовлетворения исковых требований в части взыскания неустойки по доводам, изложенным в возражениях.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В силу ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии ч. 2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При заключении договора долевого участия сторонами было согласовано, что площадь на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации, в результате которых устанавливается фактическая адрес и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на Объект.
Согласно ч. 2. ст. 12 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2021 г. по делу №А40-1442/18-44-21Б удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее - Фонд) о намерении стать приобретателем прав ООО «Стройкомфорт» на земельные участки с кадастровыми номерами: ***площадью 3998 кв.м *** площадью 3549 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО «Стройкомфорт» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, а также переданы требования и обязательства ООО «Стройкомфорт» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
На основании судебного акта Фонд выполняет функции застройщика объектов незавершенного строительства и реализовывает мероприятия по завершению строительства данных объектов в целях восстановления прав граждан-участников строительства, пострадавших от действий недобросовестного застройщика-банкрота.
Согласно абзацу 3 части 2 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машиноместа и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.
На основании определения о передаче объекта и статьи 201.15-2 Закона о банкротстве между конкурсным управляющим ООО «Стройкомфорт» и Фондом 31.08.2021 г. заключен договор передачи обязательств застройщика N 23-19/2021, подписан Акт приема-передачи обязательств (передаточный акт).
Обязательства застройщика-банкрота ООО «Стройкомфорт» перед ФИО1 по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 26.12.2014 г. № 23-19/2021 переданы Фонду в соответствии с Законом о банкротстве.
Фондом соблюдены нормативные сроки завершения строительства проблемного объекта, предусмотренные частью 1 статьи 21.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.08.2023 №RU50-22-24752-2023 выдано Министерством жилищной политики Московской области.
В силу частей 1.2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно пункту 3.2 ДДУ планируемая площадь квартиры № 430 составляет 41, 9 кв. м.
Согласно пункту 4.1 ДДУ цена договора является суммой денежных средств, подлежащих уплате Ответчиком, и рассчитывается исходя из стоимости 1 квадратного метра планируемой площади квартиры, равной 164 162 руб.
27.12.2023 г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры № 430, расположенной по адресу: Московская обл., г. ***.
Пунктом 1 Акта приема-передачи определено, что фактическая (общая приведенная) площадь квартиры составляет 41,9 кв. м.
Таким образом, фактическая площадь квартиры превышает планируемую площадь на 1,27 кв. м.
Согласно пункту 4 Акта приема-передачи все обязательства сторон по Договору в части объекта долевого строительства считаются исполненными с момента подписания Застройщиком Акта приема-передачи, за исключением обязательства Ответчика по внесению Фонду сумму доплаты в размере 164 162 руб., рассчитанной в соответствии с условиями Договора, которую Участник долевого строительства обязан уплатить Фонду в течении 10 рабочих дней с момента подписания Акта приема-передачи.
Срок осуществления ответчиком ФИО1 указанной доплаты истек 10.01.2024 г.
В связи с неисполнением в добровольном порядке обязательства по оплате задолженности Фонд, посредством Почты России, направил в адрес ответчика досудебную претензию от 18.07.2024 г. исх. № 16-2187ОГ/2024 о необходимости в срок до 19.08.2024г. осуществить оплату задолженности в размере 164 162 руб. 27 коп.
В срок, установленный в досудебной претензии, так и по истечению 30 календарных дней от даты направления досудебной претензии, от ответчика не получен ответ и не осуществлена оплата задолженности.
Доказательств обратного, материалы дела не содержат. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 164 162 руб. 27 коп.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.04.2024 г. по 12.05.2025 г. в размере 56 077 руб. 83 коп., а также неустойки с 13.05.2025 г. по день фактического исполнения обязательств, суд исходит из следующего.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ввиду абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326 (ред. от 19.06.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.
Таким образом, за период с 21.03.2024 г. по 31.12.2025 г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе, указанные в ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Из п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 следует, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать неустойку по день фактического исполнения обязательства, что также подтверждается определением Верховного Суда РФ от 27.02.2018 г. № 46-КГ17-46.
С учетом положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, получения ответчиком претензии в период моратория, суд отказывает в удовлетворении иска в части взыскания неустойки за период с 11.01.2024 г. до окончания действия моратория, таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, со следующего дня по окончании действия моратория, установленного Постановлениями Правительства РФ, принятыми в соответствии с п. 4 ст. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 г. №46-ФЗ, до момента фактического исполнения обязательства, если основное обязательство не будет исполнено до окончания действия моратория.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ко взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 5 925 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования - удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (паспорт серии ***) в пользу Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области (ИНН ***) сумму неисполненных обязательств в размере 164 162 руб. 27 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 925 руб., неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, со следующего дня по окончании действия моратория, установленного Постановлениями Правительства РФ, принятыми в соответствии с п. 4 ст. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 г. №46-ФЗ, до момента фактического исполнения обязательства, если основное обязательство не будет исполнено до окончания действия моратория.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Кузьминский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2026 г.
Судья И.А. Орлянская