64RS0010-01-2025-001010-30
ДЕЛО № 2-1-596/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июля 2025 года г.Вольск
Вольский районный суд Саратовской области, в составе:
председательствующего судьи Карпинской А.В.,
с участием представителя ответчика ФИО1,
при помощнике ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вольске гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании недействительной сделки – договора от 24 мая 2018 года купли продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом и применении последствий недействительности сделки, мотивируя свои требования тем, что ему на праве собственности принадлежали жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. В мае 2018 года между ним и ответчиком был заключен договор займа на сумму 3 600 000 рублей, под залог вышеуказанного дома, с уплатой ежемесячно 2% процентов. Договор займа подтверждается расписками. Денежные средства передавались частями: 2 300 000 рублей 12 июля 2018 года, 1 300 000 рублей – 12 февраля 2019 года. Основной долг и проценты по договору он выплачивал ответчику, согласно договору займа, в настоящее время долг полностью не погашен.
Договор займа был заключен под залог спорного дома, о чем указано в расписках. В случае, если бы он не мог выплачивать деньги по распискам, данное имущество перешло бы ответчику. Поскольку он был уверен в своей платежеспособности, не сомневался и написал, что в залог передаю дом.
Для оформления залога на дом, ответчик ФИО4 сообщил, что необходимо поехать в МФЦ и оформить договор. В МФЦ он расписался в документах и считал, что документ, который он подписал, является договором, которым оформлен залог. При этом денежные средства за дом он от ответчика не получал, то есть расчет с ним произведен не был. Стоимость дома в 950 000 рублей ответчик с ним не согласовывал, а дом стоит намного дороже.
О том, что дом не является предметом залога, а принадлежит ответчику, он узнал в январе 2025 года от ответчика, который потребовал выселиться из дома. Он был возмущен этим требованием, поскольку долги по расписке оплачивает вовремя, и был убежден, что дом может перейти во владение ответчика лишь только, если он не вернет долги по распискам.
Кроме того, он не имел намерений отчуждать свое домовладение, поскольку другого жилья не имеет. ФИО4 ввел его в заблуждение относительно оформления залога. Считает, что сделка купли - продажи спорного дома была совершена, подменяя собой договор залога. Он считал, что именно так и оформляется залог, об этом говорит и факт указанной стоимости домовладения в 950 000 рублей, что значительно ниже реальной стоимости, поскольку рыночная стоимость этого домовладения, составляет более 3 000 000 рублей. Так же необходимо отметить, что в каждой расписке, в том числе, когда уже дом выбыл из его владения, имеется указание, что денежные средства взяты под залог дома.
После указанной сделки, ничего не изменилось для него и его семь, они продолжают проживать в доме, оплачивают коммунальные платежи, следят за домовладением, ухаживают за участком. Все вещи его семьи находятся в указанном доме. Ответчик же в домовладение не вселялся, бремя его содержания не несет. После переоформления дома обязательство сторон по передаче спорного домовладения не исполнялось. Стороны не имели воли на передачу спорного домовладения, то есть спорный договор является недействительным в связи с отсутствием намерения создать соответствующие наименованию сделки правовые и фактические последствия, ответчик за домовладение не рассчитался, то есть действовал недобросовестно, злоупотребляя правом, и ввел истца в существенное заблуждение. До настоящего времени он продолжает осуществлять фактически полномочия собственники домовладения, то есть стороны сделки не желали наступления последствий сделки в виде перехода права собственности на спорное имущество.
На момент заключения договора, он, истец, не осознавал истинную природу сделки и ее последствия. Договор купли - продажи спорного имущества является недействительным, заключенным под влиянием обмана, при заключении которого он был введен в существенное заблуждение относительно природы сделки, ее правовых последствий.
В ходе рассмотрения дела, истец уточнил основания своих требований, указав, что просит признать недействительным договор купли-продажи от 24 мая 2018 года по признакам совершения сделки только под влиянием введения в заблуждение. Требований о признании сделки недействительной по основаниям притворности и применении последствий недействительности притворной сделки, истец не заявляет.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 апреля 2025 года (резолютивная часть решения от 21 апреля 2025 года) ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализация имущества сроком на шесть месяцев, по 21 октября 2025 года, финансовым управляющим утвержден ФИО5
Истец, его представитель, представитель третьего лица Управление Росреестра по Саратовской области, финансовый управляющий истца – ФИО5 в судебное заседание не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, истец, представитель истца, ответчик просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В предыдущих судебных заседаниях истец и его представитель – ФИО6, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержали, дали объяснения, аналогичные изложенным выше, дополнив, что введение в заблуждение выражалось в том, что истец полагал, что заключает договор, которым передает дом в залог ответчику в качестве обеспечения своих долговых обязательств перед ним.
Представитель ответчика – ФИО1, действующий на основании доверенности, требования не признал, суду пояснил, что стороны были знакомы еще до совершения сделки. Финансовые взаимоотношения между ними начались с приобретения ответчиком спорных земельного участка и жилого дома.
Именно истец обратился к ФИО4 с предложением приобрести у него жилой земельным участком по цене 950 000 рублей, он обладал указанной суммой и согласился на сделку. Приобретал он указанное имущество с перспективой возведения другого объекта.
После регистрации договора ФИО3 обратился к нему с просьбой, сославшись на плохое финансовое состояние, разрешения проживать в указанном доме и пользоваться земельным участком. Имея с ним нормальные взаимоотношения, он дал на это согласие с тем, что он будет оплачивать все коммунальные платежи, налоги и проводить ремонт по технической необходимости за свой счет.
В июле 2018 года ФИО3 обратился к нему с просьбой в получении в размере 2 300 000 рублей. Единственными условиями этого займа являются возвратность и выплаа3% в месяц.
В феврале 2019 года истец повторно обратился к нему с просьбой получении займа в размере 1 300 000 рублей, и единственными условиями этого займа также являются возвратность и выплата 3% в месяц.
В октябре 2023 года ФИО3 вновь обратился с просьбой о займе на сумму 700 000 рублей. Единственными условием этого займа являются возвратность и выплата 2% в месяц. Общая сумма договоров займа составила 4 300 000 рублей.
Ни один договор займа не был заключен под условием предоставления какого-либо имущества в залог, а предоставление в залог земельного участка и дома вообще невозможно, так как к моменту заключения договоров займа истец не являлся собственником указанного имущества.
То есть между ответчиком и ФИО3 были заключены четыре самостоятельных, не связанных между собой договора, среди которых один договор купли продажи недвижимости и три договора займа.
Если обязательства по договору купли-продажи истцом были выполнены, то обязательства в рамках договоров займа не исполнены истцом в полном объеме до настоящего времени. Лишь 15 сентября 2024 года была выплачена сумма в размере 1 000 000 рублей.
Никакого обмана или попытки ввести в заблуждение истца со стороны ответчика не было и быть не могло, так как именно истец обратился с предложением о приобретении у него земельного участка и жилого дома, именно истец установил стоимость продаваемого имущества, получил от ответчика деньги за продаваемое имущество, и заключение договора купли-продажи произошло ещё до того как истец начал просить денежные средства в долг.
Истец занимался предпринимательской деятельностью, имел магазин, то постоянно заключал с покупателями розничные договора купли-продажи и не мог не знать, что в результате заключения договора купли-продажи происходит переход права собственности от продавца к покупателю на продаваемое имущество. Кроме того, приобретал он объект спора, также заключая договор купли продажи. Следовательно, истец сталкивался так же с вопросами, связанными с переходом права собственности на недвижимое имущество.
Сведения о мнимом залоге начали появляться в расписках от лица истца только в конце 2024 года. Ответчик не обращал на это должного внимания, для него был важен факт возврата части основного долга.
Кроме того, представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, представителей сторон, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, объяснений истца, ФИО3 являлся собственником жилого дома (с кадастровым номером №) и земельного участка (с кадастровым номером №), расположенных по адресу: <адрес>.
Указанные жилой дом и земельный участок были приобретены истцом на основании договора купли-продажи от 30 июня 2005 года с использованием денежных средств, полученных в кредит у ПАО Сбербанк, и находился в залоге у Банка.
17 мая 2018 года ФИО3 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении обременения (ипотеки) в пользу ПАО Сбербанк».
24 мая 2018 года ФИО3 и ФИО4 заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 получил в собственность от ФИО3 принадлежащие ему земельный участок с расположенным на нем жилым домом по указанному выше адресу, уплатив за это ФИО3 установленную в договоре цену в размере 950 000 рублей (пункты 1 - 5 договора купли-продажи).
В тот же день, 24 мая 2018 года ФИО3 и ФИО4 обратились в Управление Росреестра с заявлениями: ФИО3 – о регистрации перехода прав собственности на данные объекты недвижимости, ФИО4 – о государственной регистрации права собственности на эти объекты.
01 июня 2018 года была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО4 на жом и земельный участок.
Истец считает, что указанная сделка совершена под влиянием заблуждения, которое выражалось в том, что заключает договор, которым передает дом в залог ответчику в качестве обеспечения своих долговых обязательств перед ним.
В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 1). Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (пункт 2).
В качестве доказательств, подтверждающих нахождения истца в заблуждении при совершении сделка, истцом были представлены расписки ФИО3:
- от 21 октября 2024 года о получении от ФИО4 в долг под 2% в месяц 3 600 000 рублей (12 июля 2018 года – 2 300 000 рублей, 12 февраля 2019 года – 1 300 000 рублей) и о возврате 15 сентября 2024 года 1 000 000 рублей,
- 03 октября 2023 года о получении в долг от ФИО4 700 000 рублей под 2% в месяц,
- от 15 сентября 2024 года о возврате ФИО4 1 000 000 рублей,
- записи ФИО3 о выплате ФИО4 ежемесячных процентов (2%).
В расписках от 21 октября 2024 года, от 15 сентября 2024 года, и в записях о погашении процентов ФИО3 сделаны записи о том, что денежные средства получены им от ФИО4 под залог жилого дома по адресу: <адрес>. В расписке от 21 октября 2024 года ФИО3 указано, что «Залог оформлен через МФЦ договором купли-продажи жилого дома…». Внизу расписок под подписью ФИО7 стоит подпись ФИО4
Вместе с тем, суд не может принять указанные расписки в качестве доказательств введения истца в заблуждение при заключении договора купли-продажи.
Так, ответчиком представлены расписки, подлинность которых сторона истца не оспорила:
- без даты, о получении ФИО3 12 июля 2018 года от ФИО4 в долг 2 300 000 рублей под проценты;
- от 12 февраля 2019 года о получении в долг от ФИО4 1 300 000рублей под 3%, которые обязуется отдать в декабре 2019 года;
- от 03 октября 2023 года о получении в долг от ФИО4 700 000 рублей под 2% в месяц (копия этой же расписки была приобщена и истцом).
Ни одна из указанных расписок не содержит каких – либо сведений об обеспечении обязательств, о передаче ФИО4 в залог какого-либо имущества истца, в том числе спорных объектов недвижимости.
Кроме того, из содержания и буквального толкования текста расписок, представленных ответчиком, следует, что указанные расписки подтверждают наличие трех самостоятельных договоров займа между сторонами – в них указаны разные суммы займа (2 300 000 рублей, 1 300 000 рублей, 700 000 рублей), срок возврата (в двух расписках срок возврата не указан, в одной расписке – до декабря 2019 года), проценты за пользование займом (3%, 3%, 2% соответственно). В принципе, расписки, представленные истцом, не противоречат существованию трех отдельных договоров займа, поскольку представляют собой подтверждение существующих между сторонами с июля 2018 года долговых обязательств, о произведенных выплатах основного долга и погашения процентов).
Однако, из всех расписок следует, что первый заем был получен 12 июля 2018 года, второй – 12 февраля 2019 года, третий – 03 октября 2023 года, в то время, как договор купли-продажи жилого дома был заключен 24 мая 2018 года, за полтора месяца до первого займа. То есть все договоры займа были заключены уже после того, как ФИО4 стал собственником объектов недвижимости и, соответственно, ФИО3 не мог передать их в качестве залога.
Суд обращает внимание, что упоминание о залоге дома имеется только в расписках ФИО3 от 15 сентября 2024 года, 21 октября 2024 года и в записях о выплате процентов (без даты), а в самих долговых расписках никаких сведений о залоге нет. Следовательно, заключая договоры займа, ответчик не требовал обеспечения в виде залога, а истец его и не предоставлял, потому и не мог заблуждаться относительно данного вопроса.
Подписи ответчика в расписках от 15 сентября 2024 года и 21 октября 2024 года не подтверждает факт передачи имущества истца в залог, так как на момент написания этих расписок, о чем указывал суд, дом находился в собственности ответчика.
ФИО3 указывает также, что, заключая договор купли-продажи, он заблуждался, что таким образом он передает в залог свое имущество ответчику.
Суд критически относится к данным утверждениям.
Так, изучая текст договора от 24 мая 2018 года, судом установлено, что документ имеет заглавие сразу обращающим на себя внимание, жирным, более крупным, чем остальной текст, шрифтом «Договор купли-продажи», Текст договора составлен в ясном, понятном и простом к восприятию изложении, не допускающим какого – либо двоякого толкования. В договоре без условностей и оговорок однозначно указано, что ФИО3 продал ФИО4 земельный участок с домом за 950000 рублей, которые получил до подписания договора.
Как следует из Выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, объяснений истца и представителя ответчика, истец ФИО3 с 1999 года до 2025 года являлся индивидуальным предпринимателем, основной вид деятельности - производство готовых текстильных изделий, кроме одежды, дополнительный вид деятельности – торговля розничная текстильными изделиями, портьерами, тюлевыми занавесями в специализированных магазинах, вел предпринимательскую деятельность, имел магазин.
Постоянное участие в коммерческом обороте, торговле означает постоянное заключение различного рода сделок (купли-продажи, поставок, получение кредитов и тому подобное), исходя из чего истец не мог не отличить договор залога от договора купли-продажи.
Более того, спорный земельный участок и жилой дом ранее, как уже указывалось выше, были куплены истцом с использованием кредитных денежных средств с залогом этой недвижимости у ПАО Сбербанк. И перед продажей дома ФИО4 истец обратился в Росреестр за прекращением обременения (ипотеки).
Сказанное означает, что природа залога и природа купли-продажи, и разница между ними была истцу хорошо известна и, очевидно, заключая договор, он понимал, что именно продает свой дом ФИО4, а не передает его в залог, оставаясь при этом его собственником.
Следовательно, оснований считать заключение ФИО3 договора под влиянием заблуждения не имеется.
Доказательств того, что ФИО4 заключая договор купли-продажи, имел в виду под ним получение имущества в залог, знал о том, что истец не продает ему предмет сделки с переходом права собственности, а предоставляет право требования обращения на него взыскания при неисполнении обязательства, истец суду не представил.
Требований о признании сделки недействительной по иным основаниям (по притворности, обману и другое) истец не заявляет, о чем подтвердили суду и истец, и его представитель.
Таким образом, суд приходит к выводу, что каких – либо оснований для признания сделки недействительной, не имеется и в удовлетворении требований необходимо отказать.
Сторона ответчика заявила о пропуске истцом срока исковой давности
Ответчик и его представитель считают, что срок исковой давности не пропущен, так как истец узнал о том, что он совершил сделку купли-продажи, а не залога только в январе 2025 года, когда ответчик потребовал его выселения.
Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (как в действующей редакции, так и в редакции на дату заключения договора), срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Суд считает, что истец знал о том, что совершает сделку купли-продажи, а не залога с момента ее совершения – 24 мая 2018 года, следовательно, именно с этой даты начинает течь срок исковой давности, который заканчивается 24 мая 2021 года. С иском истец обратился в суд только 09 апреля 2025 года (согласно почтовому штемпелю на конверте), о восстановлении пропущенного срока ходатайств не заявил, об уважительности причин пропуска срока суду не сообщил и доказательств наличия таких обстоятельств не представил.
Кроме того, истец пояснил суду, что примерно в 2021 году ответчик требовал его выселения из дома. Эти сведения противоречат первоначальным объяснениям истца, что о продаже дома ему стало известно только в 2025 году. С 2021 года прошло более трех лет.
Исходя из этого, суд считает, что истец также пропустил срок исковой давности на обращение в суд с указанными выше требованиями, что, в соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 195-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Вольский районный суд.
Судья Карпинская А.В.
Мотивированное решение изготовлено 07.08.2025.